《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規(guī)定：對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

　　對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

　　房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。

　　第二十條規(guī)定：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。

　　問題一：評估機構(gòu)真的能夠獨立完成評估工作，不受征收方的影響么？

　　答案是肯定的！《國有土地上房屋征收評估辦法》第3條規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)、房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)價格評估專家委員會成員應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負責(zé)。任何單位和個人不得干預(yù)房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避?！斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T 50291-2015）2.0.1規(guī)定，房地產(chǎn)的市場價值評估應(yīng)遵循獨立、客觀、公正原則和合法原則。據(jù)此，無論是從住建部的部門規(guī)章，還是評估行業(yè)的專業(yè)技術(shù)規(guī)范角度，獨立實施評估工作不受他人干預(yù)都是房屋價值評估行業(yè)的基本職業(yè)規(guī)范要求和法律要求。

　　對此，史源英老師斬釘截鐵的指出，在征收評估中，估價師、評估機構(gòu)絕不會作出違背職業(yè)道德規(guī)范和法律規(guī)定，故意壓低被征收人房屋的評估價值的情形。實踐中出現(xiàn)的被征收人認(rèn)為評估結(jié)果偏低，本身是一種客觀事實，但這與評估機構(gòu)“主動壓價”完全不是一回事。

　　問題二：我應(yīng)該主動選擇評估機構(gòu)么？還是干脆等著政府組織？

　　史源英老師表示，評估機構(gòu)鼓勵老百姓主動行使權(quán)利，參與到選擇評估機構(gòu)的程序中來?！掇k法》第4條規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　根據(jù)《北京市國有土地上房屋征收房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)選定辦法》之規(guī)定，這個選定程序是這樣的：

　　房屋征收部門在征收范圍內(nèi)和市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委網(wǎng)站公開發(fā)布評估機構(gòu)選擇通知→

　　符合條件的評估機構(gòu)在通知規(guī)定的時限內(nèi)提出書面申請，經(jīng)審核后公布名單→

　　房屋征收部門組織被征收人在規(guī)定期限內(nèi)協(xié)商選定→協(xié)商選定結(jié)果公示（方法同上）

　　而如果被征收人之間協(xié)商不成或在規(guī)定時間內(nèi)不協(xié)商，則由房屋征收部門組織進行公開投票或者搖號方式選定。具體方法被征收人可以自行查閱上述《選定辦法》，茲不贅述。

　　在明律師需要指出的是，廣大被征收人一定要重視這個看似僅具有程序性意義的協(xié)商、選定過程。因為事實上，正是在這樣一個過程中，征收范圍內(nèi)的被征收人之間有了相互走動、了解認(rèn)識、溝通交流的機會，這對于維護被征收人的合法權(quán)益而言是十分有益的。無論是站在征收維權(quán)的角度，還是站在征收方希望和諧、順利完成征收工作的立場上，多了解多走動多參與都是好事情，有助于被征收人盡早關(guān)注自身權(quán)益和征收法律，了解項目情況，將未來潛在的社會穩(wěn)定風(fēng)險降至最低。實際上，征收中的每一個程序性步驟都具有對征收方實施監(jiān)督的法律意義，被征收人的參與行為本身就會對最終的公平、合理補償安置產(chǎn)生積極、正面的影響，這是大家必須要提高認(rèn)識和意識的。實踐中，一些被征收人隨意忽視自身權(quán)利，待權(quán)利“過期作廢”后又心生憤懣，這是不理性、不明智的。

　　問題三：我的“自建房”為何評估得那么低？是不是評估機構(gòu)從中作祟？

　　史源英老師指出，這么想，大家是冤枉評估機構(gòu)了。道理有二：其一，在房屋評估中，評估機構(gòu)的地位是受托方，委托人是房屋征收部門。評估機構(gòu)依法只能在評估委托書載明的評估對象范圍內(nèi)開展評估工作，而不能自己想評估哪里評估哪里。這個邏輯就如同被征收人聘請律師，可以是“一般代理”，也可以是“特別授權(quán)”。如果你只給律師前面那個權(quán)限，那么律師也就只能幫你開個庭、接收個文書，卻不能幫你決定是不是上訴，是不是放棄、變更訴訟請求；其二，房屋的調(diào)查、認(rèn)定工作是政府的法定職責(zé)，尤其是對于未經(jīng)登記的無證自建房屋的認(rèn)定、處理，譬如其是不是違建，給不給補償，按什么樣的標(biāo)準(zhǔn)補償，與有證部分的差距有多大，都是由政府通過行政決定和征收補償方案確定的。評估機構(gòu)的職責(zé)是根據(jù)政府提供的上述情況進行評估，而不具備對抗這些決定、方案的權(quán)力。

　　在明律師想強調(diào)的是，實踐中一些被征收人在自己的宅院范圍內(nèi)隨意搭建房屋，甚至最后弄得就剩下一個天井一樣的空間沒有蓋房，而加蓋出的部分都沒有證。這種情況下所涉及的房屋補償標(biāo)準(zhǔn)確定，是需要針對政府部門的調(diào)查、認(rèn)定結(jié)果來采取救濟的，而不是對著評估機構(gòu)“使勁”，這是選錯了維權(quán)著力點的表現(xiàn)。

　　問題四：評估機構(gòu)一定要挨家挨戶進行實地查勘嗎？測繪機構(gòu)來了是不是評估機構(gòu)就可以不來了？

　　結(jié)論是清楚的：評估機構(gòu)依法必須挨家挨戶上門查勘，評估報告才會合法有效！凡是沒見過人上門就收到所謂“評估報告”的，一律不合法。

　　具體怎么上門呢？我們來看《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（2015版）3.0.7的規(guī)定：估價對象的實地查勘應(yīng)符合下列規(guī)定：

　　1 應(yīng)觀察、詢問、檢查、核對估價對象的區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況；

　　2 應(yīng)拍攝反映估價對象內(nèi)部狀況、外部狀況和周圍環(huán)境狀況的照片等影響資料，并應(yīng)補充搜集估價所需的關(guān)于估價對象的其他資料；

　　3 應(yīng)制作實地查勘記錄，并應(yīng)記載實地查勘的對象、內(nèi)容、結(jié)果、時間和人員及其簽名，記載的內(nèi)容應(yīng)真實、客觀、準(zhǔn)確、完整、清晰。

　　被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助上門的注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。被征收人拒絕簽字或蓋章的，找第三人見證，將有關(guān)情況在評估報告中予以說明。

　　需要指出的是，測繪機構(gòu)上門對房屋面積的測量不能替代評估機構(gòu)的入戶實地查勘。

　　問題五：基準(zhǔn)地價是怎么回事兒？評估一定要按照這個標(biāo)準(zhǔn)進行么？

　　老百姓所關(guān)心的這一問題，涉及評估機構(gòu)的方法選擇。不同的評估方法，評出來的結(jié)果會有較大的差別，也適用于不同的情形?！秶型恋厣戏课菡魇赵u估辦法》第13條規(guī)定，注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法進行評估。

　　根據(jù)前述《規(guī)范》2015版，我們來簡要看看上述幾個方法的基本原理。

　　一、市場比較法

　　市場比較法是房地產(chǎn)估價最基本的方法之一，是估價師依據(jù)市場交易案例分析和判斷估價對象房屋的價格的估價方法。具體講，在評估房屋價格時，根據(jù)替代原則，將待估房屋與在較近期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的比較交易實例進行對照比較，并依據(jù)交易實例已知的價格，參照待估房屋與交易實例之間交易情況、期日、區(qū)域及個別因素等差別，修正得出于估價期日房價的方法。

　　史源英老師指出，這個方法不需要專業(yè)知識就能理解其原理，老百姓都懂：我的房屋值多少錢，跟相鄰的、相類似的房屋一比較，出來了。這就是市場比較法。

　　二、收益還原法

　　收益還原法是指在估算房屋未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將估價對象在未來每年的純收益折算為評估期日收益總和即該房屋價格的估價方法。在有限年期的情況下，收益還原法也可理解為，在估價基準(zhǔn)日，購買一定使用年期的房屋，在這個年期內(nèi)獲取的純收益現(xiàn)值總和即為該房屋的價格。

　　需要指出的是，在房屋租金和房價不可比的現(xiàn)狀下，收益還原法在北京這樣的一線城市是不常用的，它會導(dǎo)致房屋評估價格明顯低于市場價，不具有合理性。

　　三、成本法

　　成本法是以測算房屋重置成本或重建成本，模擬房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程，考慮折舊等因素的情況下進行估價的方法。不難理解的是，房屋的建設(shè)成本與市場價值是兩碼事，大城市中心城區(qū)的房屋更不適宜采用成本法進行估價，這可能導(dǎo)致其結(jié)果與市場價的嚴(yán)重偏離。

　　而基準(zhǔn)地價修正法也是可使用的估價方法之一。基準(zhǔn)地價是地方政府經(jīng)組織評估、考慮被地區(qū)經(jīng)濟狀況等因素確定好的一個地價標(biāo)準(zhǔn)，通常略低于市場價格，且一般用于土地出讓的情形。在征收補償?shù)挠嬎阒羞m用基準(zhǔn)地價修正法進行評估，其結(jié)果很可能會低于房屋的市場價格。

　　那么，究竟該用什么方法對待征收房屋進行評估才是合理、合法的呢？答案絕不能模棱兩可、似是而非，而是明確的：

　　《辦法》第13條規(guī)定，被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估……

　　國務(wù)院590號令第19條規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格！

　　據(jù)此，合法、合理的房屋征收評估，應(yīng)當(dāng)主要適用“市場比較法”進行，可結(jié)合適用“收益還原法”（如針對營業(yè)性非住宅房屋的評估）“成本法”（如宅基地上房屋）等方法。

　　在明律師想指出的是，實踐中，一些不規(guī)范的評估報告中根本看不到“評估方法”這一項，被征收人無從得知評估機構(gòu)究竟用的什么方法得出的評估結(jié)果。事實上，根據(jù)史源英老師的展示，一份合法、科學(xué)、專業(yè)的評估報告可能厚達上百頁，其中會涵蓋評估方法、比較對象等十分具體、詳細的信息。那種“幾頁紙”的評估報告，被征收人是需要對其合理性多打上一個問號的。

　　問題六：對評估結(jié)果不服，申請專家委員會鑒定管用嗎？

　　這要一分為二的理解看待?！掇k法》第31條規(guī)定，房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔(dān)。但鑒定改變原評估結(jié)果的，鑒定費用由原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔(dān)。復(fù)核評估費用由原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔(dān)。據(jù)此，若被征收人對評估結(jié)果有異議，申請復(fù)核評估是免費的，但進一步申請專家委員會鑒定是要自行付費的。實踐中，這筆專家鑒定費著實不低，可能達到待鑒定房屋總價值的6%。300萬元的房屋，光鑒定費就可能高達18萬元，這的確不是一般被征收人所能承受得起的。

　　據(jù)此，究竟要不要申請專家鑒定，就是個問題了。專業(yè)人士認(rèn)為，專家鑒定是對申請鑒定的評估報告的評估程序、依據(jù)、假設(shè)、技術(shù)路線、方法選用、參數(shù)選取、結(jié)果確定方式等評估技術(shù)問題進行審核并出具書面鑒定意見的過程，故在評估行業(yè)相對規(guī)范的地方，指望通過專家鑒定來大幅提升征收補償數(shù)額的想法是很難實現(xiàn)的。如果其中的個別因素考慮不周，小幅提升一些是完全可能的，但老百姓所盼望的“翻一番”是比較困難的。但同時需要強調(diào)的是，如果涉案評估的評估方法選用等關(guān)鍵性環(huán)節(jié)上存在問題而導(dǎo)致評估結(jié)果嚴(yán)重偏離市場價格，那么專家鑒定是能夠予以指出的。再比如評估中估價師沒入戶、估價人員自身資質(zhì)有毛病這類嚴(yán)重程序方面問題，專家鑒定都是應(yīng)當(dāng)予以指出的。

　　而一旦專家鑒定認(rèn)為評估報告存在技術(shù)問題的，出具報告的機構(gòu)就應(yīng)當(dāng)改正錯誤，重新出具評估報告。

　　在明律師最后想指出的是，對評估報告的結(jié)論不服，最終要通過590號令第二十六條的規(guī)定來處理，即針對征收補償決定提起行政復(fù)議或者行政訴訟，要求法官對評估報告的合法性進行必要審查。最高院行政審判庭的蔡小雪法官表示，審征收補償決定的關(guān)鍵就是審評估報告，不審評估報告的法官是不合格的。這也給被征收人的依法維權(quán)奠定了信心。

　　了解了房屋價值評估中的這些專業(yè)知識，被征收人就不會輕易被蒙蔽，而有望在征收維權(quán)中據(jù)理力爭，在庭審中要求法官注意報告中存在的各種不當(dāng)、瑕疵直至程序違法之處，進而為撤銷征收補償決定，在博弈中重奪有利地位創(chuàng)造條件。