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發(fā)布時(shí)間：2017-12-25 10:34:15 點(diǎn)擊數(shù)：213導(dǎo)讀:原告：張XX等九人被告：濟(jì)寧市任城區(qū)人民政府濟(jì)寧市人民政府律師：北京萬(wàn)典律師事務(wù)所王衛(wèi)洲、夏濤律師基本案情張先生系山東省濟(jì)寧市任城區(qū)居民，2016年6月13日任城區(qū)人民政府（以下簡(jiǎn)稱任城區(qū)政府）發(fā)布《關(guān)于大三角 原告：張XX等九人 被告：濟(jì)寧市任城區(qū)人民政府 濟(jì)寧市人民政府 律師：北京萬(wàn)典律師事務(wù)所 王衛(wèi)洲、夏濤律師 基本案情 張先生系山東省濟(jì)寧市任城區(qū)居民，2016年6月13日任城區(qū)人民政府（以下簡(jiǎn)稱任城區(qū)政府）發(fā)布《關(guān)于大三角片區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房屋征收決定的公告》，將張先生的房屋列入本次的征收范圍內(nèi)。因未能與任城區(qū)政府就征收補(bǔ)償達(dá)成一致意見，被告任城區(qū)政府于2017年2月9日對(duì)張先生的房屋作出《濟(jì)寧市任城區(qū)人民政府房屋征收補(bǔ)償決定書》（濟(jì)任房征補(bǔ)【2017】X號(hào)）。 因張先生認(rèn)為任城區(qū)政府作出的房屋征收補(bǔ)償決定書違法，遂向北京萬(wàn)典律師事務(wù)所尋求幫助，希望能夠通過法律手段撤銷這份房屋征收補(bǔ)償決定書。萬(wàn)典律師王衛(wèi)洲、夏濤二位律師在了解案情后，首先向濟(jì)寧市人民政府提起行政復(fù)議。2017年5月26日市政府作出濟(jì)政復(fù)決字【2017】XX號(hào)行政復(fù)議決定，維持了任城區(qū)政府作出的征收補(bǔ)償決定。 行政復(fù)議維持之后，王衛(wèi)洲、夏濤二位律師并沒有氣餒，繼續(xù)向山東省濟(jì)寧市中級(jí)人民法院提起訴訟，要求撤銷任城區(qū)政府的征收補(bǔ)償決定書以及濟(jì)寧市人民政府作出的行政復(fù)議決定書。 律師觀點(diǎn) 王衛(wèi)洲、夏濤二位律師經(jīng)過認(rèn)真調(diào)查、研讀案卷之后，向法院提交了如下代理意見： 第一、征收評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇不合法，評(píng)估結(jié)果無(wú)效。 《濟(jì)寧市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》第十九條 房屋征收范圍確定后，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將擬征收項(xiàng)目的名稱、范圍、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選定方式等相關(guān)事項(xiàng)在征收范圍內(nèi)予以公告，并告知被征收人有協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)利，被征收人應(yīng)在15日內(nèi)協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)。被征收房屋所在地街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)可組織被征收人協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)。 第二十條 被征收人在公告規(guī)定的期限內(nèi)不能通過協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的，由房屋征收部門組織被征收人通過集中投票的方式選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)。 參與投票的被征收人少于被征收人總數(shù)50%的，由房屋征收部門通過抽簽、搖號(hào)等形式在公布的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)名單中確定。 采取集中投票、抽簽、搖號(hào)等方式確定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)被征收人代表和街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)相關(guān)人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。 第二十一條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)確定后，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將選定的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)在征收范圍內(nèi)公告。 《山東省國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選定辦法》第五條 市、縣房屋征收部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估主管部門每年推薦一批社會(huì)信譽(yù)好、綜合實(shí)力強(qiáng)、具有三級(jí)資質(zhì)(含)以上的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)名單供被征收人選擇，但不得限制其他符合條件的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承攬?jiān)u估業(yè)務(wù)。 《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十一條、《山東省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第三十九條、四十條對(duì)此也有相應(yīng)規(guī)定。 首先、被告限制了被征收人自由選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)利，規(guī)定選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)必須是在被告確定的范圍之內(nèi)明顯違法，且被告不允許其他濟(jì)寧市之外的評(píng)估公司參加報(bào)名，明顯違反《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十一條、《山東省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第三十九條關(guān)于由被征收人協(xié)商選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)的規(guī)定，且《山東省國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選定辦法》 第五條關(guān)于“不得限制其他符合條件的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承攬?jiān)u估業(yè)務(wù)”的規(guī)定。 其次、評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇過程沒有給予被征收人15天自由協(xié)商選擇的機(jī)會(huì)，而是直接采取集中投票的方式，顯然剝奪了原告的選擇權(quán)利，明顯違反《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十一條、《山東省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第三十九條、《濟(jì)寧市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》第十九條關(guān)于由被征收人協(xié)商選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)的規(guī)定。 再次、參與選擇的人并不是被征收人推選的代表人、無(wú)權(quán)代表被征收人選擇評(píng)估公司，而且被征收人根本沒有同意由代表人代表選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)；根據(jù)《山東省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第三十九條、《濟(jì)寧市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》第十九條組織集中投票選擇，必須是大部分被征收人參與選擇，而非由代表進(jìn)行選擇，而參與選擇的被征收人人數(shù)少于50%的，不能采取投票方式，只能采取搖號(hào)等方式選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)，被告違反《濟(jì)寧市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》“ 參與投票的被征收人少于被征收人總數(shù)50%的，由房屋征收部門通過抽簽、搖號(hào)等形式在公布的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)名單中確定。”的規(guī)定。 最后、本案評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇是在2013年，而2013年征收范圍尚未確定，直到2015年12月征收范圍才予以確定，故當(dāng)時(shí)不符和選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)的條件，違反《濟(jì)寧市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》第十九條、《山東省國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選定辦法》第六條等規(guī)定；而且2013年到2016年已經(jīng)3年之久， 評(píng)估機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)情況、群眾的意愿、征收的情況均已發(fā)生很大變化，故2013年的選舉結(jié)果已經(jīng)失效；《山東省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第三十九條規(guī)定征收決定作出才可以選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)，被告作出征收決定和征收補(bǔ)償決定，應(yīng)當(dāng)遵守山東省的地方法規(guī)，本案中征收決定尚未作出，選舉評(píng)估公司程序違法，程序違法會(huì)影響實(shí)體權(quán)利。 第二、征收補(bǔ)償決定作出之前沒有予以送達(dá)評(píng)估報(bào)告和公示。 《山東省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第四十三條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照委托合同的約定向房屋征收部門提供分戶初步評(píng)估結(jié)果。 房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶初步評(píng)估結(jié)果在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公示。公示期限不得少于五日。 公示期間，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說明，聽取意見；分戶初步評(píng)估結(jié)果存在錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)予以修正。 公示期滿后，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告。 第四十四條 被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估報(bào)告有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起十日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)核。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核申請(qǐng)之日起十日內(nèi)進(jìn)行復(fù)核，出具復(fù)核結(jié)果。 首先：本案中被告的評(píng)估報(bào)告初步結(jié)果沒有依法公示，導(dǎo)致原告房屋性質(zhì)、屋內(nèi)附屬物物品等都出現(xiàn)認(rèn)定錯(cuò)誤或遺漏。 其次：被告評(píng)估報(bào)告沒有向原告予以送達(dá)，而是直接作出征收補(bǔ)償決定，導(dǎo)致原告無(wú)法提出復(fù)核、鑒定，無(wú)法行使投訴等權(quán)利。 第三、評(píng)估人員未到原告家進(jìn)行實(shí)地勘察。 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》GB/T50291--19998．0．6規(guī)定，估價(jià)報(bào)告中注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的聲明應(yīng)包括下列內(nèi)容，并應(yīng)經(jīng)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名、蓋章：1 估價(jià)報(bào)告中估價(jià)人員陳述的事實(shí)，是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。……5估價(jià)人員已（或沒有）對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，并應(yīng)列出對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘的估價(jià)人員的姓名。……7其他需要聲明的事項(xiàng)。 《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十二條第三款規(guī)定，房屋征收部門、被征收人和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和無(wú)利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說明。 本案中，原告對(duì)評(píng)估公司何時(shí)進(jìn)行的實(shí)地查勘并不知情，也未在實(shí)地查勘記錄上簽字，原告認(rèn)為該補(bǔ)償決定書的作出是依據(jù)虛假的評(píng)估報(bào)告。 第四、評(píng)估時(shí)間節(jié)點(diǎn)是2013年違法。 《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格......” 按照2013年節(jié)點(diǎn)作出的房屋評(píng)估，與現(xiàn)在正常房地產(chǎn)交易市場(chǎng)價(jià)格相差甚遠(yuǎn)，不符合公平、公正的補(bǔ)償原則。根據(jù)立法精神，對(duì)被征收房屋的補(bǔ)償，應(yīng)參照就近區(qū)位新建商品房的價(jià)格，以被征收人在房屋被征收后居住條件、生活質(zhì)量不降低為宜。估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估價(jià)格與市場(chǎng)交易價(jià)值嚴(yán)重背離，不應(yīng)作為補(bǔ)償決定依據(jù)。 評(píng)估報(bào)告只對(duì)原告房產(chǎn)證上標(biāo)注面積的房屋進(jìn)行了評(píng)估，原告院內(nèi)其他的房屋面積未在評(píng)估報(bào)告中體現(xiàn)，產(chǎn)生漏評(píng)，損害了原告權(quán)益，亦不能作為補(bǔ)償決定依據(jù)。 第五、原告房屋一直用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)，并依法辦理了工商執(zhí)照及稅務(wù)登記證，一直經(jīng)營(yíng)餐飲炒菜行業(yè)等商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。原告的房屋應(yīng)當(dāng)屬于營(yíng)業(yè)性用房，被告對(duì)此沒有依法予以認(rèn)定，明顯違法。 第六、征收決定因嚴(yán)重違法屬于無(wú)效的行政行為。 根據(jù)證據(jù)顯示，被告作出的房屋征收決定不符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、被征收房屋不屬于棚戶區(qū)改造范圍、征收補(bǔ)償安置資金不到位、屬于嚴(yán)重違反法定程序、缺乏事實(shí)依據(jù)的行政行為，依法應(yīng)當(dāng)屬于無(wú)效具體行政行為。 第七、不符合規(guī)劃要求和年度經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃。 《山東省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十條 依照本條例第九條規(guī)定征收房屋的，由政府確定的建設(shè)項(xiàng)目組織實(shí)施單位向房屋征收部門提出啟動(dòng)房屋征收程序，說明房屋征收范圍和符合公共利益的具體情形，并提交發(fā)展改革、國(guó)土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃等部門出具的建設(shè)項(xiàng)目符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃的證明文件。 因保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建需要征收房屋的，建設(shè)項(xiàng)目組織實(shí)施單位除提交前款規(guī)定的證明文件外，還應(yīng)當(dāng)提交發(fā)展改革部門出具的建設(shè)項(xiàng)目納入國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃的證明文件。 房屋征收部門經(jīng)審查，對(duì)房屋征收事項(xiàng)符合法定條件的，應(yīng)當(dāng)提出審查意見，報(bào)市、縣級(jí)人民政府。市、縣級(jí)人民政府決定啟動(dòng)房屋征收程序的，應(yīng)當(dāng)合理確定房屋征收范圍。 本案中被告提交的發(fā)展改革部門關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目納入國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃的證明文件屬于為證，根據(jù)原告提交的證據(jù)證明其作出證明之日任城區(qū)人民代表大會(huì)尚未批準(zhǔn)和通過，明顯屬于為證。 第八、對(duì)于未經(jīng)登記建筑沒有給予依法認(rèn)定，且沒有合理補(bǔ)償。 《山東省國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償條例》第十二條 房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記。對(duì)未經(jīng)權(quán)屬登記的房屋，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)市、縣級(jí)人民政府組織有關(guān)部門依法進(jìn)行認(rèn)定和處理。 房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將房屋調(diào)查登記、認(rèn)定和處理結(jié)果在房屋征收范圍內(nèi)公示。對(duì)房屋調(diào)查登記、認(rèn)定和處理結(jié)果有異議的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門及時(shí)進(jìn)行復(fù)核、處理。 本案中，原告房屋因歷史原因，社會(huì)原因，存在部分未經(jīng)登記的但符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的建筑物，被告沒有按照合法建筑予以補(bǔ)償，且沒有組織進(jìn)行認(rèn)定，原告認(rèn)為侵犯了原告依法享有的補(bǔ)償權(quán)利。 以上代理意見，請(qǐng)予以充分考慮。 法院判決 在當(dāng)事人的不懈努力以及二位萬(wàn)典律師的激烈辯護(hù)下，濟(jì)寧市中級(jí)人民法院判決將任城區(qū)政府對(duì)張先生等九人作出的九份征收補(bǔ)償決定書、濟(jì)寧市人民政府作出的九份行政復(fù)議決定書全部撤銷。    
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