被征收房屋的業(yè)主有權(quán)協(xié)商選擇負(fù)責(zé)房地產(chǎn)價格評估的機構(gòu)，而補償價格不再是“政府指導(dǎo)價”，而是完全按市場價評估，同時，市民可以選擇多種方式進行評估。昨天，住建部發(fā)布《國有土地上房屋征收評估辦法》(以下簡稱“辦法”)，房屋被征收的業(yè)主將獲得自家房產(chǎn)的初步評估結(jié)果公示，如有異議可以再次申請評估。記者了解到，目前本市具體方案已經(jīng)開始制定并將于近期出臺。

　　評估“指導(dǎo)價”已成歷史

　　與2003版《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》中要求的拆遷估價應(yīng)當(dāng)由政府或授權(quán)部門公布“指導(dǎo)價”相比，《國有土地上房屋征收與補償條例》中規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

　　作為《條例》的配套辦法，《國有土地上房屋征收評估辦法》明確，“被征收房屋的類似房地產(chǎn)”是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，是指在評估時點的平均交易價格。

　　被征收房屋價值，是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式，在評估時點自愿進行交易的金額。

　　“這就意味著，在評估過程引入評估機構(gòu)作為第三方的同時，將通過市場的比較來確定拆遷房屋獨立的市場價值。”北京房協(xié)副秘書長陳志說，由于近年來房價基本處于上漲的態(tài)勢，指導(dǎo)價會比房屋實際價值低；如今采用市場價作為指導(dǎo)，業(yè)主的權(quán)益更有保障。

　　業(yè)主可選評估機構(gòu)

　　由開發(fā)商選定評估機構(gòu)來評價業(yè)主的房子，這個老規(guī)矩以前曾讓不少人犯嘀咕，擔(dān)心評估機構(gòu)會“偏心眼”。新“辦法”明確，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)將由被征收人，也就是業(yè)主在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定。若是協(xié)商不成，再由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。費用一般都是由征收部門的委托人來承擔(dān)。

　　同時，新“辦法”規(guī)定，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果向被征收人公示。被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，可以自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。復(fù)核后，改變原評估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評估報告。而如果被征收人或者房屋征收部門對復(fù)核結(jié)果還有異議，還可以向所在地評估專家委員會申請鑒定。

　　算補償款有多種辦法

　　在2003版《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》中，房主的房屋如果被拆遷，評估機構(gòu)一般只采用“市場比較法”，也就是說，和類似房地產(chǎn)的價格相比較。而新版“辦法”中，同時可以采用市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等一種或者多種方法進行評估。

　　“這意味著，以前的拆遷補償中體現(xiàn)的主要是房屋價值，而現(xiàn)在補償中還將體現(xiàn)地段的價值。比如在王府井等商業(yè)街周邊征收住宅開發(fā)成商業(yè)，那就要算算它開發(fā)了以后會取得的收益，再來衡量應(yīng)該補償房主多少錢。”陳志說。

　　此外，市民一直以來較關(guān)注的房屋內(nèi)裝修價值、機器設(shè)備搬遷費用、停業(yè)停產(chǎn)損失的賠償，“辦法”要求，應(yīng)遵循征收當(dāng)事人協(xié)商原則，也可以委托評估機構(gòu)通過評估確定。（來源：北京日報）