【裁判要點(diǎn)】

產(chǎn)權(quán)證記載為住宅用房，盡管被征收人實(shí)際用于經(jīng)營，已取得營業(yè)執(zhí)照并能夠提供納稅證明的，但從房屋的性質(zhì)上講仍應(yīng)認(rèn)定為住宅。

【裁判文書】最高人民法院（2016）最高法行申294號行政裁定

【案由】房屋征收補(bǔ)償決定

【當(dāng)事人】

再審申請人（一審原告、二審上訴人）孫守清。

委托代理人張穎。

被申請人（一審被告、二審被上訴人）吉林省梅河口市人民政府。住所地：梅河口市人民大街2008號。

法定代表人張恒，市長。

委托代理人王海彬，梅河口市房屋征收經(jīng)辦中心工作人員。

委托代理人張玉龍。

【訴訟由來】

再審申請人孫守清因訴被申請人梅河口市人民政府（以下簡稱梅河口市政府）房屋征收補(bǔ)償決定一案，不服吉林省高級人民法院于2015年12月28日作出的（2015）吉行終字第13號行政判決，向本院申請?jiān)賹?。本院?016年2月26日立案受理，依法組成合議庭進(jìn)行審查，并于2016年4月6日在本院第二巡回法庭第三法庭組織各方當(dāng)事人進(jìn)行詢問。再審申請人孫守清的委托代理人張穎，被申請人梅河口市政府的委托代理人王海彬、張玉龍到庭參加詢問活動(dòng)。案件現(xiàn)已審查終結(jié)。

【一審】

 2013年10月21日，梅河口市政府作出梅政房征[2013]8號《關(guān)于對青海路東側(cè)棚戶區(qū)地塊房屋征收的決定》，決定對青海路東側(cè)棚戶區(qū)地塊范圍內(nèi)國有土地上房屋實(shí)施征收，并于同日公布《梅河口市青海路東側(cè)棚戶區(qū)地塊征收補(bǔ)償方案》和《房屋征收決定的公告》、《房屋征收評估機(jī)構(gòu)選定辦法的通知》。被征收人通過協(xié)商方式選定梅河口市誠信房地產(chǎn)評估測繪有限公司（以下簡稱誠信評估公司）為房屋征收評估機(jī)構(gòu)。2013年10月26日，房屋征收部門與誠信評估公司簽訂《房地產(chǎn)估價(jià)合同》。孫守清在征收范圍內(nèi)有32.42平方米登記房屋一處，臨時(shí)建筑25平方米及附屬物若干。在征收過程中，雙方未達(dá)成協(xié)議。誠信評估公司于2013年11月15日作出梅誠房評報(bào)征字第（2013-5-13-45）號《房地產(chǎn)征收估價(jià)報(bào)告》（以下簡稱《估價(jià)報(bào)告》），對孫守清所有的房屋及其附屬物估價(jià)124420元?！豆纼r(jià)報(bào)告》送達(dá)后，孫守清未提出復(fù)估申請。2013年12月31日，梅河口市政府作出梅政房征補(bǔ)[2013]207號《關(guān)于對孫守清房屋征收補(bǔ)償?shù)臎Q定》（以下簡稱207號征收補(bǔ)償決定），主要內(nèi)容為：如果孫守清選擇貨幣補(bǔ)償方式安置，對其按估價(jià)報(bào)告結(jié)果執(zhí)行，合計(jì)補(bǔ)償127708元。如孫守清選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式安置，對孫守清調(diào)換至擬新建3#樓4單元702室面積為62平方米住宅房屋，孫守清交房屋差價(jià)款20560元；附屬設(shè)施補(bǔ)償及其他補(bǔ)助費(fèi)按估價(jià)報(bào)告結(jié)果執(zhí)行，合計(jì)補(bǔ)償39483元。孫守清不服該補(bǔ)償決定，向吉林省人民政府申請行政復(fù)議。吉林省人民政府于2014年4月25日作出吉政復(fù)決地字[2014]27號行政復(fù)議決定，維持了207號征收補(bǔ)償決定。孫守清仍不服提起訴訟，請求撤銷該補(bǔ)償決定。另查明，誠信評估公司在2002年以前是梅河口市住房保障和房產(chǎn)管理局的一個(gè)部門，2002年改制后獨(dú)立。在該公司注冊的評估師保留了原單位事業(yè)編制。2015年6月23日，吉林省住建廳作出《關(guān)于責(zé)令誠信評估公司限期改正有關(guān)問題的通知》。該公司于2015年7月解體。

通化市中級人民法院（2014）通中行初字第26號行政判決認(rèn)為，梅河口市政府于2013年10月21日作出梅政房征[2013]8號《梅河口市人民政府對青海路東側(cè)地塊房屋征收的決定》，該房屋征收決定已被生效的（2014）通中行初字第5號行政判決所維持。誠信評估公司系獨(dú)立法人，具有相應(yīng)的房地產(chǎn)價(jià)格評估資質(zhì)，并經(jīng)合法程序選定為該征收地塊的房地產(chǎn)征收估價(jià)公司。估價(jià)報(bào)告的作出亦符合法定的規(guī)程。孫守清主張應(yīng)當(dāng)對其25平方米門前房認(rèn)定為有照房屋，養(yǎng)殖信鴿經(jīng)營損失也應(yīng)予補(bǔ)償。孫守清雖出示了一份房屋買賣協(xié)議，但不能證明25平方米門前房屋符合有照房屋規(guī)定的條件。對于養(yǎng)殖信鴿也未出示合法的生產(chǎn)經(jīng)營證明。因此，梅河口市政府依據(jù)評估報(bào)告對孫守清作出的房屋征收補(bǔ)償決定并無不當(dāng)，對孫守清的訴訟請求不能支持。依照《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第五十六條的規(guī)定，判決駁回孫守清的訴訟請求。

【二審】

孫守清不服提起上訴。

吉林省高級人民法院（2015）吉行終字第13號行政判決認(rèn)為，誠信評估公司作為被征收地塊房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)是由被征收人通過多數(shù)決定方式選定的。誠信評估公司作出估價(jià)報(bào)告后，房屋征收部門向?qū)O守清進(jìn)行送達(dá)。估價(jià)報(bào)告送達(dá)后，孫守清未依法提出復(fù)估申請?！睹泛涌谑星嗪Ｂ窎|側(cè)棚戶區(qū)地塊房屋征收補(bǔ)償方案》規(guī)定，”工商、稅務(wù)登記手續(xù)齊全，并事實(shí)經(jīng)營3年以上，能夠提供一年以上納稅憑證的營業(yè)性質(zhì)房屋，在征收過程中造成停產(chǎn)停業(yè)的，給予停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償損失?！睂O守清主張其養(yǎng)殖信鴿并用于經(jīng)營，但不能提供工商、稅務(wù)等相關(guān)手續(xù)，故其主張停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償依據(jù)不足。按照梅河口市政府相關(guān)規(guī)定，無照房屋可參照正式房屋處理的標(biāo)準(zhǔn)：”房屋為1990年4月1日以前建成，且墻體為三七墻以上，房屋跨度4.5米以上、檐口高度2.4米以上、門窗完整、房屋面積30平方米以上、具備居住條件的無照房屋”。故孫守清無照房屋不符合參照正式房屋處理的條件。因此，梅河口市政府作出的207號征收補(bǔ)償決定認(rèn)定事實(shí)清楚，決定內(nèi)容適當(dāng)，一審判決駁回孫守清訴訟請求并無不當(dāng)，對孫守清的上訴主張不予支持。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第八十九條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決駁回上訴，維持原判。

【再審理由和請求】

孫守清申請?jiān)賹彿Q：1、對評估結(jié)果有異議。認(rèn)為梅河口市政府選擇評估機(jī)構(gòu)的程序違法，估價(jià)報(bào)告中缺少估價(jià)技術(shù)報(bào)告，不能作為補(bǔ)償決定的依據(jù)，評估結(jié)果對孫守清的房屋價(jià)值估算明顯低于梅河口市當(dāng)?shù)厥袌鰞r(jià)值。2、對25平方米的房屋性質(zhì)認(rèn)定有異議。主張應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為1990年4月1日以前的合法房屋并予以補(bǔ)償。3、對被征收房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有異議。主張其從事信鴿養(yǎng)殖經(jīng)營，應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)營性房屋予以補(bǔ)償。請求依法撤銷一、二審判決及207號征收補(bǔ)償決定。

【被申請人辯稱】

被申請人梅河口市政府答辯稱：1、估價(jià)技術(shù)報(bào)告是評估機(jī)構(gòu)在評估房屋價(jià)值過程中形成的，作為房屋評估價(jià)值形成的依據(jù)。根據(jù)《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》相關(guān)規(guī)定，估價(jià)技術(shù)報(bào)告可以不提供給估價(jià)委托人，供房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔和有關(guān)管理部門和行業(yè)組織查閱。必須提供給當(dāng)事人的是房地產(chǎn)評估結(jié)果報(bào)告,且評估報(bào)告中已經(jīng)充分向申請人說明了估價(jià)的依據(jù)和計(jì)算方法，如果當(dāng)事人申請可以到評估部門查看技術(shù)報(bào)告。評估報(bào)告是按照被征收區(qū)域房屋的市場價(jià)格評估的，孫守清的32.42平方米房屋被征收后回遷安置到新建的多層住宅后還剩余18923元，提高了被征收人的居住條件。2、孫守清對其25平方米臨時(shí)建筑不能提供任何合法有效的證據(jù)證明其合法性，已經(jīng)被鑒定為違法建筑，與本案被訴行政行為屬于不同的行政行為。3、孫守清沒有合法營業(yè)執(zhí)照等手續(xù)，不符合營業(yè)損失補(bǔ)償條件。請求依法駁回孫守清的再審申請。

【再審裁判理由和結(jié)果】

本院經(jīng)審查認(rèn)為，孫守清對其提出的申請?jiān)賹徶鲝埦茨芘e證證明，一、二審駁回其訴訟請求并無不當(dāng)，孫守清申請?jiān)賹彽睦碛刹荒艹闪ⅰ?/span>

一、關(guān)于評估報(bào)告的合法性問題

《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》第三條規(guī)定：”本辦法所稱房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，是指依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)?！薄斗康禺a(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》第二條規(guī)定：”本規(guī)定所稱房地產(chǎn)估價(jià)師是指經(jīng)全國統(tǒng)一考試取得房地產(chǎn)估價(jià)師《執(zhí)業(yè)資格證書》，并注冊登記后從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的人員?！痹\信評估公司系經(jīng)依法批準(zhǔn)成立的具有房地產(chǎn)評估資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)，評估人員也依法取得了估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格，系獨(dú)立核算企業(yè)。雖然該公司接受委托及作出評估報(bào)告當(dāng)時(shí)，評估人員因企業(yè)改制保留了事業(yè)單位編制，不符合有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)行政管理相關(guān)要求，相關(guān)行政管理部門可依法對其進(jìn)行查處，但是，并沒有法律、行政法規(guī)規(guī)定，此種情況下評估機(jī)構(gòu)的設(shè)立以及其作出的評估結(jié)論應(yīng)屬無效。誠信評估公司系獨(dú)立核算企業(yè)，孫守清主張?jiān)摴镜脑u估人員與梅河口市政府以及項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)存在利害關(guān)系，評估結(jié)論不具有合法性，但其對此未能舉證證明。

《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條規(guī)定：”房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。”梅河口市政府根據(jù)多數(shù)被征收人的意見，協(xié)商選定誠信評估公司作為本案征收補(bǔ)償行為的評估單位，選定評估機(jī)構(gòu)的主要程序合法?！秶型恋厣戏课菡魇赵u估辦法》第二十條規(guī)定：”被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估?！薄秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定：”對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定?！闭\信評估公司依照法定程序作出評估結(jié)論，孫守清主張?jiān)撛u估報(bào)告對其被征收財(cái)產(chǎn)的價(jià)值認(rèn)定不合理，但未在法定期限內(nèi)依法申請復(fù)核。在一、二審及本院審查期間，孫守清亦未舉證證明，誠信評估公司對其被征收財(cái)產(chǎn)的評估價(jià)格，明顯低于當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)的市場價(jià)格。關(guān)于孫守清提出的評估報(bào)告中缺少估價(jià)技術(shù)報(bào)告的主張，《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》有關(guān)估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式中已經(jīng)明確”估價(jià)技術(shù)報(bào)告可不提供給委托方，供估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔和有關(guān)部門查閱等?！睂O守清的該項(xiàng)主張沒有事實(shí)和法律依據(jù)。綜上，盡管誠信評估公司自身存在不符合行業(yè)行政管理相關(guān)規(guī)定的問題，但不足以否認(rèn)評估結(jié)論的合法性。孫守清以評估不合法為由申請?jiān)賹?，本院不予支持?/span>

二、關(guān)于無照房屋性質(zhì)認(rèn)定及補(bǔ)償問題

根據(jù)吉建房〔2009〕38號《吉林省房屋登記若干問題暫行規(guī)定（一）》第十三條規(guī)定，無照房屋性質(zhì)認(rèn)定的主要時(shí)間節(jié)點(diǎn)為1990年4月1日，也即《中華人民共和國城市規(guī)劃法》施行之日。該法第四十條規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)未取得城市規(guī)劃主管部門核發(fā)的建設(shè)許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的建筑物，屬于違法建筑物。但改正后保留的建筑物，不認(rèn)定為違法建筑物。本案征收補(bǔ)償方案規(guī)定，被征收人能夠提供真實(shí)有效的原始憑證，證明其房屋為1990年4月1日前建成，具備居住條件的無照房屋，可以參照正式有照房屋予以補(bǔ)償，但不享受贈(zèng)送、獎(jiǎng)勵(lì)等其他優(yōu)惠；對1990年4月1日至2006年9月1日之間建設(shè)的房屋，視為合法臨時(shí)建筑，參照建筑成本價(jià)給予合理補(bǔ)償；2006年9月1日之后建設(shè)的房屋，視為違法建筑，不予補(bǔ)償。征收補(bǔ)償方案的規(guī)定，與法律的規(guī)定不沖突，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法有效。孫守清主張其25平方米無照房屋建于2006年9月1日之前，但沒有證據(jù)證明該房屋建成于1990年4月1日以前，梅河口市政府在調(diào)查核實(shí)的基礎(chǔ)上，按照合法臨時(shí)建筑對其25平方米無照房屋予以評估補(bǔ)償，主要事實(shí)清楚，符合本案征收補(bǔ)償方案的規(guī)定，已經(jīng)充分保障了孫守清的合法權(quán)益。孫守清主張對其25平方米無照房屋應(yīng)按照有照房屋予以補(bǔ)償，理由不能成立。

三、關(guān)于住宅兼營業(yè)用房的補(bǔ)償問題

《國有土地上房屋征收評估辦法》第九條第三款規(guī)定，對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般應(yīng)當(dāng)以房屋權(quán)屬證書和房屋登記薄的記載為準(zhǔn)。國務(wù)院辦公廳國辦發(fā)[2003]42號《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》（以下簡稱42號通知）第四條規(guī)定：”對拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的補(bǔ)償，各地可根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。”依照以上規(guī)定，產(chǎn)權(quán)證記載為住宅用房，盡管被征收人實(shí)際用于經(jīng)營，已取得營業(yè)執(zhí)照并能夠提供納稅證明的，但從房屋的性質(zhì)上講仍應(yīng)認(rèn)定為住宅。42號通知同時(shí)授權(quán)地方人民政府對此類房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作出具體規(guī)定。梅河口市政府制定的本案征收補(bǔ)償方案規(guī)定，不臨主要街路自行改變用途的住宅房屋，工商稅務(wù)手續(xù)齊全，實(shí)際用于經(jīng)營的，按照住宅標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償安置；選擇貨幣補(bǔ)償，營業(yè)損失按照被征收房屋價(jià)值的10%予以一次性補(bǔ)償。征收補(bǔ)償方案的上述規(guī)定，與法律、行政法規(guī)不相沖突，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法有效。孫守清主張其32.42平方米有照住宅房屋實(shí)際用于經(jīng)營性養(yǎng)殖，但未能依照補(bǔ)償方案的要求提供相關(guān)的證據(jù)予以證明。梅河口市政府按照孫守清養(yǎng)殖數(shù)量和種類向其支付搬遷費(fèi)用，符合征收補(bǔ)償方案的規(guī)定。孫守清主張應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)營性用房的標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償，沒有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。

綜上，梅河口市政府作出的被訴征收補(bǔ)償行為，認(rèn)定事實(shí)基本清楚，主要程序合法，孫守清的再審申請不符合《中華人民共和國行政訴訟法》第九十一條第（三）項(xiàng)規(guī)定的情形。依照《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第七十四條的規(guī)定，裁定如下：

駁回孫守清的再審申請。

【合議庭成員】 郭修江  高珂  蘇戈

【裁判日期】  2016年4月27日