43. 根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第九條第三款規(guī)定，產(chǎn)權(quán)證記載為住宅用房，實(shí)際用于經(jīng)營(yíng)的，從房屋的性質(zhì)上仍屬于住宅，一般應(yīng)當(dāng)以房屋權(quán)屬證書和房屋登記薄的記載為準(zhǔn)，進(jìn)行評(píng)估核定價(jià)值。但已依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，應(yīng)根據(jù)其經(jīng)營(yíng)情況、經(jīng)營(yíng)年限及納稅等實(shí)際情況，按照征收補(bǔ)償方案規(guī)定，給予適當(dāng)?shù)臓I(yíng)業(yè)性損失經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

案例：（2016）最高法行申292號(hào)

崔德榮訴梅河口市人民政府（以下簡(jiǎn)稱梅河口市政府）房屋征收決定一案，通化市中級(jí)人民法院于2014年11月13日作出（2014）通中行初字第17號(hào)行政判決，駁回崔德榮的訴訟請(qǐng)求。崔德榮不服上訴，吉林省高級(jí)人民法院于2015年12月28日作出（2015）吉行終字第11號(hào)行政判決，駁回上訴，維持原判決。崔德榮申請(qǐng)?jiān)賹彙?/span>

案件基本事實(shí)：2013年2月26日，梅河口市發(fā)展和改革局向梅河口市建設(shè)局下發(fā)梅發(fā)改字[2013]21號(hào)《關(guān)于下達(dá)梅河口市2013年保障性安居和舊城區(qū)改造工程房屋征收計(jì)劃的通知》，其中保障性安居工程（棚戶區(qū)改造）項(xiàng)目表包括愛(ài)民佳苑東側(cè)棚戶區(qū)。梅河口市發(fā)展和改革局、梅河口市建設(shè)局、梅河口市國(guó)土資源局經(jīng)審核認(rèn)為，項(xiàng)目用地符合梅河口市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及土地利用總體規(guī)劃。2013年7月，梅河口市政府組織相關(guān)部門對(duì)《梅河口市愛(ài)民中東側(cè)棚戶區(qū)地塊（二期）房屋征收補(bǔ)償方案》進(jìn)行論證，并發(fā)布公告，征求公眾意見(jiàn)，同時(shí)發(fā)布選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)的公告。征求意見(jiàn)公告期滿后，梅河口市政府根據(jù)征求意見(jiàn)情況，修改征收補(bǔ)償方案并予以公告。2013年9月27日，梅河口市政府作出梅政房征[2013]7號(hào)《關(guān)于對(duì)愛(ài)民路東側(cè)棚戶區(qū)地塊（二）房屋征收的決定》，并予以公告。多數(shù)被征收人選擇梅河口市誠(chéng)信房地產(chǎn)評(píng)估測(cè)繪有限公司（以下簡(jiǎn)稱誠(chéng)信評(píng)估公司）為評(píng)估機(jī)構(gòu)。崔德榮30平方米有照住宅房屋在征收范圍內(nèi)。2013年10月31日，誠(chéng)信評(píng)估公司對(duì)崔德榮有照房地產(chǎn)、裝修及附屬價(jià)值作出梅誠(chéng)房評(píng)報(bào)征字第（2013-5-10-B-50）號(hào)《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》。崔德榮收到估價(jià)報(bào)告后，申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。2013年11月27日誠(chéng)信評(píng)估公司作出答復(fù)，維持原評(píng)估結(jié)果。崔德榮收到答復(fù)后，未向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。2013年11月4日，梅河口宏朋資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所受梅河口市房屋征收經(jīng)辦中心委托，對(duì)崔德榮的機(jī)器設(shè)備(毛衣編織機(jī)8臺(tái)、精紡機(jī)1臺(tái)、縫合機(jī)3臺(tái))的搬遷費(fèi)(包括拆卸費(fèi)、裝卸費(fèi)、短途運(yùn)輸費(fèi)及再安裝調(diào)試費(fèi))及拆遷費(fèi)進(jìn)行了評(píng)估，評(píng)估價(jià)值為4600元。在規(guī)定的簽約期限內(nèi)，房屋征收部門與崔德榮經(jīng)多次協(xié)商，雙方未能達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議。2013年12月23日，梅河口市政府作出梅政房征補(bǔ)（2013）129號(hào)《關(guān)于對(duì)崔德榮房屋征收補(bǔ)償?shù)臎Q定》（以下簡(jiǎn)稱129號(hào)《征收補(bǔ)償決定》），主要內(nèi)容為：崔德榮的30平方米有照住宅房屋采取原區(qū)域產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式安置，調(diào)換面積為64.6平方米多層住宅房屋，需交房屋差價(jià)款45080元;附屬設(shè)施補(bǔ)償及其他補(bǔ)助費(fèi)按估價(jià)報(bào)告結(jié)果執(zhí)行，合計(jì)補(bǔ)償23393元。崔德榮不服129號(hào)《征收補(bǔ)償決定》，向吉林省人民政府提出行政復(fù)議申請(qǐng)。吉林省人民政府于2014年4月14日作出吉政復(fù)決地字[2014]13號(hào)行政復(fù)議決定，維持了梅河口市政府作出的征收補(bǔ)償決定。崔德榮仍不服提起本案訴訟，請(qǐng)求撤銷129號(hào)《征收補(bǔ)償決定》，并對(duì)因房屋征收造成的停產(chǎn)停業(yè)損失和從業(yè)人員的工資予以合理補(bǔ)償。另查明，誠(chéng)信評(píng)估公司在2002年以前是梅河口市住房保障和房產(chǎn)管理局的一個(gè)部門，2002年改制后獨(dú)立。在該公司注冊(cè)的評(píng)估師保留了原單位事業(yè)編制。2015年6月23日，吉林省住建廳作出《關(guān)于責(zé)令誠(chéng)信評(píng)估公司限期改正有關(guān)問(wèn)題的通知》。該公司于2015年7月解體。

一審判決認(rèn)為，梅河口市政府作出的梅政房征[2013]7號(hào)《關(guān)于對(duì)愛(ài)民路東側(cè)棚戶區(qū)地塊(二)房屋征收的決定》符合法律規(guī)定。崔德榮主張誠(chéng)信評(píng)估公司與梅河口市房產(chǎn)局有利害關(guān)系，但未能出示充分證據(jù)予以證明。誠(chéng)信評(píng)估公司系獨(dú)立法人且具有相應(yīng)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資質(zhì)，并經(jīng)合法程序選定為該征收地塊的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)。評(píng)估報(bào)告的作出亦符合法定規(guī)程。崔德榮雖然申請(qǐng)復(fù)估，但在收到復(fù)核答復(fù)后，并未向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定，應(yīng)視為對(duì)該報(bào)告的認(rèn)可。梅河口市政府依據(jù)該評(píng)估報(bào)告和該地塊征收補(bǔ)償方案規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)作出129號(hào)《征收補(bǔ)償決定》，并無(wú)不當(dāng)。崔德榮主張經(jīng)營(yíng)損失補(bǔ)償不合理以及應(yīng)給付從業(yè)人員工資損失，亦未能提供充分證據(jù)證明該主張。梅河口市政府以該地塊征收補(bǔ)償方案設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償，并不違反法律的規(guī)定。依照《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國(guó)行政訴訟法>若干問(wèn)題的解釋》第五十六條的規(guī)定，經(jīng)該院審判委員會(huì)討論決定，判決駁回崔德榮的訴訟請(qǐng)求。崔德榮不服上訴。 

二審判決認(rèn)為，誠(chéng)信評(píng)估公司作為被征收地塊房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)是由被征收人通過(guò)多數(shù)決定方式選定的。崔德榮對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議，申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估，誠(chéng)信房地產(chǎn)評(píng)估公司作出書面答復(fù)，評(píng)估程序符合《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條、第二十條的規(guī)定。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》（以下簡(jiǎn)稱《征收評(píng)估辦法》）第九條第三款“對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)……”之規(guī)定，崔德榮被征收的30平方米房屋，房屋所有權(quán)證記載的用途為住宅，雖然實(shí)際用于經(jīng)營(yíng)，但在性質(zhì)認(rèn)定上仍應(yīng)為住宅，故梅河口市政府對(duì)崔德榮30平方米房屋按住宅房屋予以產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置并無(wú)不當(dāng)。且梅河口市政府在作出129號(hào)《征收補(bǔ)償決定》時(shí)已考慮其房屋實(shí)際用途，按補(bǔ)償方案規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)崔德榮停產(chǎn)停業(yè)損失進(jìn)行了補(bǔ)償，故崔德榮要求對(duì)其30平方米住宅房屋按經(jīng)營(yíng)性房屋予以補(bǔ)償?shù)闹鲝埐怀闪?。按照補(bǔ)償方案規(guī)定，被征收人不能提供所得稅完稅憑證或養(yǎng)老保險(xiǎn)繳納證明的，停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償按照被征收房屋的評(píng)估價(jià)值比例給予補(bǔ)償。崔德榮經(jīng)營(yíng)毛衣編織加工部，主張有7名工人，但不能提供所得稅完稅憑證或養(yǎng)老保險(xiǎn)繳納證明，梅河口市政府按被征收房屋價(jià)值84600元的10%給予崔德榮一次性補(bǔ)償8460元，符合相關(guān)法律及政策規(guī)定。二審?fù)徶校薜聵s提出要求對(duì)營(yíng)業(yè)損失進(jìn)行評(píng)估后補(bǔ)償、從業(yè)人員按每人1220元補(bǔ)償24個(gè)月，該項(xiàng)請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)及法律依據(jù)。《征收評(píng)估辦法》第十四條第二款規(guī)定：“被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)評(píng)估確定?！泵泛涌诤昱筚Y產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所受梅河口市房屋征收經(jīng)辦中心委托，對(duì)崔德榮的機(jī)器設(shè)備(毛衣編織機(jī)8臺(tái)、精紡機(jī)1臺(tái)、縫合機(jī)3臺(tái))的搬遷費(fèi)(包括拆卸費(fèi)、裝卸費(fèi)、短途運(yùn)輸費(fèi)及再安裝調(diào)試費(fèi))進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估價(jià)值為4600元。梅河口市政府按評(píng)估結(jié)果補(bǔ)償其機(jī)械設(shè)備搬、拆遷費(fèi)4600元，符合法律及政策規(guī)定，并無(wú)不當(dāng)。崔德榮提出要求梅河口市政府補(bǔ)償機(jī)器設(shè)備調(diào)試費(fèi)10萬(wàn)元，但未提供相關(guān)證據(jù)予以證明，對(duì)該項(xiàng)請(qǐng)求不予支持。綜上，梅河口市政府作出的129號(hào)《征收補(bǔ)償決定》認(rèn)定事實(shí)清楚，決定內(nèi)容適當(dāng)，崔德榮要求撤銷該補(bǔ)償決定的理由不充分，不予支持。依照《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第八十九條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決駁回上訴，維持原判。

崔德榮申請(qǐng)?jiān)賹彿Q：1、對(duì)評(píng)估結(jié)果提出異議。認(rèn)為梅河口市政府作出征收補(bǔ)償決定委托的評(píng)估機(jī)構(gòu)不具有合法資質(zhì)，評(píng)估程序違法，評(píng)估機(jī)構(gòu)與梅河口市政府有利害關(guān)系，評(píng)估結(jié)果不客觀。2、對(duì)其30平方米的住宅房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提出異議。主張應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)營(yíng)性房屋予以補(bǔ)償。請(qǐng)求撤銷一、二審判決，發(fā)回重審。

梅河口市政府答辯稱：1、誠(chéng)信評(píng)估公司作出評(píng)估行為時(shí)，是經(jīng)依法批準(zhǔn)成立的，評(píng)估人員也是合法注冊(cè)的，評(píng)估報(bào)告合法有效。2、2013年梅河口市進(jìn)行大面積房屋征收工作，為了加快棚改進(jìn)程，經(jīng)審查符合條件的評(píng)估公司可以先行對(duì)擬征收的房屋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏查等相關(guān)工作，先行調(diào)查不違法。3、房屋登記冊(cè)等是對(duì)被征收人資產(chǎn)進(jìn)行摸底登記，作為補(bǔ)償?shù)幕緟⒖假Y料，最終按照實(shí)際情況予以補(bǔ)償，被征收人在登記冊(cè)上簽字，不存在造假問(wèn)題。4、崔德榮的房屋登記為住宅，按照住宅房屋進(jìn)行補(bǔ)償并給予營(yíng)業(yè)損失補(bǔ)償符合法律規(guī)定。請(qǐng)求駁回崔德榮的再審申請(qǐng)。

最高人民法院經(jīng)審查認(rèn)為，崔德榮對(duì)其申請(qǐng)?jiān)賹彽闹鲝?，均未舉證證明。一、二審判決駁回其訴訟請(qǐng)求，并無(wú)不當(dāng)。崔德榮申請(qǐng)?jiān)賹彽睦碛刹荒艹闪ⅰ?/span>

一、關(guān)于評(píng)估報(bào)告的合法性問(wèn)題。

《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》第三條規(guī)定：“本辦法所稱房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，是指依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。”《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》第二條規(guī)定：“本規(guī)定所稱房地產(chǎn)估價(jià)師是指經(jīng)全國(guó)統(tǒng)一考試取得房地產(chǎn)估價(jià)師《執(zhí)業(yè)資格證書》，并注冊(cè)登記后從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的人員。”誠(chéng)信評(píng)估公司系經(jīng)依法批準(zhǔn)成立的具有房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估人員也依法取得了估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格。雖然該公司接受委托作出本案評(píng)估報(bào)告時(shí)，評(píng)估人員因企業(yè)改制保留了事業(yè)單位編制，不符合有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)行政管理相關(guān)要求，相關(guān)行政管理部門依法對(duì)其進(jìn)行查處，但是，并沒(méi)有法律、行政法規(guī)規(guī)定，此種情況下評(píng)估機(jī)構(gòu)的設(shè)立以及其作出的評(píng)估結(jié)論應(yīng)屬無(wú)效。誠(chéng)信評(píng)估公司系獨(dú)立核算企業(yè)，崔德榮主張?jiān)摴镜脑u(píng)估人員與梅河口市政府以及項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)存在利害關(guān)系，評(píng)估結(jié)論不具有合法性，但其對(duì)此未能舉證證明。

《征收評(píng)估辦法》第四條規(guī)定：“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過(guò)組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?！泵泛涌谑姓鶕?jù)多數(shù)被征收人的意見(jiàn)，選定誠(chéng)信評(píng)估公司作為本案征收補(bǔ)償行為的評(píng)估單位，選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的主要程序合法。《征收評(píng)估辦法》第二十條規(guī)定：“被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。”《征收條例》第十九條規(guī)定：“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定?！闭\(chéng)信評(píng)估公司依照法定程序作出評(píng)估結(jié)論，崔德榮主張?jiān)撛u(píng)估報(bào)告對(duì)其被征收財(cái)產(chǎn)的價(jià)值認(rèn)定不合理，雖申請(qǐng)復(fù)估但在收到符合答復(fù)后并未向房地產(chǎn)評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定，應(yīng)視為對(duì)該報(bào)告的認(rèn)可。在一、二審及本院審查期間，崔德榮亦未舉證證明，誠(chéng)信評(píng)估公司對(duì)其被征收財(cái)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，明顯低于當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。綜上，盡管誠(chéng)信評(píng)估公司自身存在不符合行業(yè)行政管理相關(guān)規(guī)定的問(wèn)題，但不足以否認(rèn)評(píng)估結(jié)論的合法性。崔德榮主張?jiān)u估不合法申請(qǐng)?jiān)賹彛驹翰挥柚С帧?nbsp;                                                            

二、關(guān)于住宅兼營(yíng)業(yè)用房的補(bǔ)償問(wèn)題。

《征收評(píng)估辦法》第九條第三款規(guī)定，對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般應(yīng)當(dāng)以房屋權(quán)屬證書和房屋登記薄的記載為準(zhǔn)。國(guó)務(wù)院辦公廳國(guó)辦發(fā)[2003]42號(hào)《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》第四條規(guī)定：“對(duì)拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)性用房的補(bǔ)償，各地可根據(jù)其經(jīng)營(yíng)情況、經(jīng)營(yíng)年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。”依照以上規(guī)定，產(chǎn)權(quán)證記載為住宅用房，盡管被征收人實(shí)際用于經(jīng)營(yíng)，但從房屋的性質(zhì)上講仍應(yīng)認(rèn)定為住宅。42號(hào)通知同時(shí)授權(quán)地方人民政府對(duì)此類房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作出具體規(guī)定。梅河口市政府制定的本案征收補(bǔ)償方案規(guī)定，不臨主要街路自行改變用途的住宅房屋，工商稅務(wù)手續(xù)齊全，實(shí)際用于經(jīng)營(yíng)的，按照住宅標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償安置；選擇貨幣補(bǔ)償，營(yíng)業(yè)損失按照被征收房屋價(jià)值的10%予以一次性補(bǔ)償。征收補(bǔ)償方案的上述規(guī)定，與法律、行政法規(guī)不相沖突，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法有效。崔德榮的30平方米有照房屋登記為住宅，實(shí)際用于經(jīng)營(yíng)，129號(hào)《征收補(bǔ)償決定》按照住宅予以評(píng)估補(bǔ)償，并給予住宅總價(jià)值10%的營(yíng)業(yè)損失補(bǔ)償，符合征收補(bǔ)償方案的規(guī)定。崔德榮主張應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)營(yíng)性用房的標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。

綜上，梅河口市政府作出的被訴征收補(bǔ)償行為，認(rèn)定事實(shí)基本清楚，主要程序合法，崔德榮的再審申請(qǐng)不符合《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第九十一條（三）、（四）項(xiàng)規(guī)定的情形。依照《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)行政訴訟法〉若干問(wèn)題的解釋》第七十四條的規(guī)定，裁定駁回崔德榮的再審申請(qǐng)。