國(guó)家為了發(fā)展，在這幾年大量征收老百姓的房屋及土地，由于征收范圍較大，涉及到的人群較多，往往會(huì)在征收中出現(xiàn)各種沖突，而引起沖突的導(dǎo)火索就是補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題。

福建某公司由臺(tái)胞所投資，在2010年初，有關(guān)部門便開(kāi)始對(duì)當(dāng)?shù)夭糠滞恋丶胺课葸M(jìn)行征收，此后，有關(guān)部門就相關(guān)補(bǔ)償?shù)氖虑榕c某公司的負(fù)責(zé)人進(jìn)行協(xié)調(diào)，并初步確定了1.2億元的總體補(bǔ)償價(jià)值，可是在事后，有關(guān)部門又以各種理由不斷的壓低補(bǔ)償價(jià)格，最終，雙方協(xié)商沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的結(jié)果。于是，有關(guān)部門也就該公司的整體不動(dòng)產(chǎn)依據(jù)收益法做估價(jià)方式進(jìn)行過(guò)評(píng)估，最終估值為8千多萬(wàn)元，但該公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為這樣的結(jié)果并不合理，為了維護(hù)自己的合法權(quán)益，委托了凱諾所賈啟華主任全權(quán)代理。

隨后，賈主任展開(kāi)了一系列調(diào)查，針對(duì)其中所涉及的政府部門欲收回某公司劃撥土地使用權(quán)的行為，對(duì)此，賈啟華主任表示不贊同，該公司是通過(guò)合法的方式取得了土地使用權(quán)，而且正處于營(yíng)業(yè)期間，距離合作經(jīng)營(yíng)期限尚有15年，根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，該公司不存在撤銷，遷移等收回國(guó)有土地使用權(quán)的情形，因此，有關(guān)部門不能單方面作出收回劃撥土地使用權(quán)的決定，其次，對(duì)于該公司的評(píng)估報(bào)告，所采用的評(píng)估方式也不合理，土地的性質(zhì)不應(yīng)該影響其他地上附著物的正常使用與價(jià)值，對(duì)于區(qū)位因素的考慮，應(yīng)當(dāng)采取比較法進(jìn)行評(píng)估，來(lái)保障投資人的合法權(quán)益。于是為了能夠和平的解決目前的情況，賈主任向福建省政府郵寄了法律意見(jiàn)函。在賈啟華主任的幫助下，成功保住了億元資產(chǎn)。

本案中涉及到土地劃撥及評(píng)估方式問(wèn)題

土地劃撥問(wèn)題

目前經(jīng)營(yíng)性劃撥土地使用權(quán)實(shí)際上由五部分構(gòu)成：一是歷史形成的劃撥用地，即國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)出讓制度之前形成的劃撥用地，主要由國(guó)有及城鎮(zhèn)集體企業(yè)持有，而國(guó)有企業(yè)又在占地總量中占有明顯的優(yōu)勢(shì)，這其中既有符合《土地管理法》第54條和《城市房地產(chǎn)管理法》第23條規(guī)定要求的，也有已經(jīng)不符合立法要求的(該部分經(jīng)營(yíng)性劃撥土地我們簡(jiǎn)稱為遺留劃撥土地);二是新增的合法劃撥用地(以下簡(jiǎn)稱增量劃撥土地)，主要為大型國(guó)有企業(yè)及公用企業(yè)持有;三是不合法的新增劃撥用地，主要由與各級(jí)地方政府有各種特殊關(guān)系或因各種特殊事由而獲得的國(guó)有及非國(guó)有企業(yè)持有;四是合法持有劃撥土地的機(jī)關(guān)及事業(yè)法人公開(kāi)或隱蔽地投入到市場(chǎng)運(yùn)行的劃撥土地。五、特殊歷史時(shí)期形成的外商投資企業(yè)“場(chǎng)地使用權(quán)”。而本案所涉土地屬于第五種情況。

企業(yè)拆遷評(píng)估依據(jù)

國(guó)有土地企業(yè)評(píng)估依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)?！薄⒌谌臈l“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假或者有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款，并記入信用檔案;情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書(shū)、注冊(cè)證書(shū);造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。”

評(píng)估方式

市場(chǎng)比較法。市場(chǎng)比較法是最具說(shuō)服力并易于當(dāng)事人接受的方法，因?yàn)檫@種評(píng)估方法最能直接反映評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實(shí)例可供比照。

成本法。成本法是通過(guò)求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

收益法。收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后進(jìn)行累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

清算價(jià)格法。是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

基準(zhǔn)地價(jià)修正法?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法是在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，由估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象客觀價(jià)格。