寫字樓評估報告

寫字樓轉(zhuǎn)讓價值評估報告 浙廣評報字[2005]第001號

浙江廣廈資產(chǎn)評估公司

二〇〇五年五月十九日

出租的寫字樓轉(zhuǎn)讓價值評估報告書

目錄

一、委托方及被評估單位基本情況概況......................................................................3

二、評估目的 ...................................................................................................................................

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三、評估對象和評估范圍 ............................................................................................................... 3

四、價值類型及其定義 ................................................................................................................... 3

五、評估基準日 ...............................................................................................................................

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六、評估原則 ...................................................................................................................................

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七、評估依據(jù) ...................................................................................................................................

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八、評估假設(shè) ...................................................................................................................................

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九、評估方法 ...................................................................................................................................

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十、評估程序?qū)嵤┻^程、情況及評估過程 ................................................................................... 5

十一、評估結(jié)果 ...............................................................................................................................

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十二、評估報告使用的有效期 ....................................................................................................... 6

十三、其他需要提供的信息 ........................................................................................................... 6

十四、特別注意事項 ....................................................................................................................... 6

十五、評估報告使用限制說明 ....................................................................................................... 7

十六、評估報告日 ........................................................................................................................... 7

十七、附件信息 ............................................................................................................................... 8

寫字樓轉(zhuǎn)讓價值評估報告

浙廣評報字[2005]第001號

正文

浙江廣廈資產(chǎn)評估公司(以下簡稱“本公司”)接受某公司的委托，依據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的法律、法規(guī)和政策，本著獨立、客觀、公正、科學(xué)的原則，運用公允的方式的方法及程序，對某寫字樓出租進行評估。本公司評估人員對委估資產(chǎn)進行了實地查看，同時進行了必要的市場調(diào)研，對被評估寫字樓截止2005年5月15日所表現(xiàn)的市場價值做出公允反映。先將X寫字樓價值評估情況及評估結(jié)果報告如下:

一、委托方及被評估單位基本情況概況

(一)委托方

1.委托方概況:某公司(詳情略)

(二)被評估單位

1、被評估單位名稱:寫字樓

2、被評估單位概況:是一幢出租的寫字樓，土地總面積為12000平方米，總建筑面積52000平方米;建筑層數(shù)地上22層、地下2層，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu);土地使用年限為50年。

二、評估目的

為某公司為資金需要出售轉(zhuǎn)讓的寫字樓價格提供價值參考意見。請委托方和相關(guān)當(dāng)事方注意，該資產(chǎn)評估結(jié)果不應(yīng)當(dāng)被認為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證，也不承擔(dān)有關(guān)當(dāng)事人決策的責(zé)任。建議委托方在參考資產(chǎn)評估結(jié)論的基礎(chǔ)上，結(jié)合資產(chǎn)處置方案及資產(chǎn)處置時資產(chǎn)狀況和市場狀況等因素，進行合理決策。

三、評估對象和評估范圍

(一)1、評估對象為涉及某公司所屬寫字樓使用及出租所有樓層的相關(guān)經(jīng)濟事項。

2、評估范圍包括寫字樓在評估基準日的全部經(jīng)濟事項，評估資產(chǎn)具體類型主要包括以下部分:每層樓的租金、樓層所需費用、土地使用權(quán)的剩余年限。

四、價值類型及其定義

價值類型是按照某種標準對資產(chǎn)評估結(jié)果及其表現(xiàn)形式的價值屬性的抽象和歸類。 本次評估所采用的價值類型為市場價值。

市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。

五、評估基準日

本項目評估基準日為2005年05月15日。

六、評估原則

本次估價遵守獨立、客觀、科學(xué)、謹慎、合法、公正的原則及最高最佳使用原則、評估基準日原則等技術(shù)性原則。

1.獨立性原則。押品評估人員必須堅持獨立于客戶經(jīng)理和客戶的第三方立場，保證整個評估過程不受外界干擾。

2.客觀性原則。 評估結(jié)果應(yīng)以充分的事實為依據(jù)。評估人員要從實際出發(fā)，評估的指標應(yīng)具有客觀性，評估過程中的預(yù)測、推理和邏輯判斷等只能建立在市場和現(xiàn)實的基礎(chǔ)資料上，不以主觀好惡或個人偏見行事，不得因個

人成見或偏見影響評估結(jié)果。

3.科學(xué)性原則。必須根據(jù)評估的特定目的，選擇適用的價值類型和方法，制定科學(xué)的評估實施方案，使資產(chǎn)評估結(jié)果科學(xué)合理。

4.審慎評估原則。押品是銀行授信業(yè)務(wù)安全的重要保障，在評估中應(yīng)實事求是，應(yīng)維護中國銀行的合法權(quán)益。如果評估對象在評估基準日未以最高最可能原則進行使用，則以現(xiàn)行的使用方式進行價值評估，而不作最高最佳假設(shè)。

5合法原則。應(yīng)以估價對象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分為前提估價。所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，其權(quán)益才能受法律保護，并體現(xiàn)其權(quán)益價值。

6.評估基準日原則。要求估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在評估基準日的客觀合理的價值。同一宗房地產(chǎn)在不同時點往往會有不同的價格，所以在評估一宗房地產(chǎn)價格時，必須假定市場情況停止在評估基準日上，同時估價對象房地產(chǎn)的狀況也是以其在該時點的狀況為準。

七、評估依據(jù)

本公司在本次評估工作中所遵循的國家、地方和部門的法律、法規(guī)以及評估中參考的文件資料主要有:

(一)評估工作行為依據(jù)

《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書》

(二)評估法規(guī)依據(jù)

1、《公司法》、《合同法》;

2、《土地管理法》、《土地管理實施條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等法律法規(guī);

(三)準則依據(jù)

1、財政部以財企[2004]20號發(fā)布的《資產(chǎn)評估準則—基本準則》和《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則—基本準則》;

2、中國注冊會計師協(xié)會以會協(xié)[2003]18號文發(fā)布的《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》;

3、中國資產(chǎn)評估協(xié)會以中評協(xié)[2007]189號文發(fā)布《資產(chǎn)評估準則—評估報告》等7項資產(chǎn)評估準則。

(四)產(chǎn)權(quán)依據(jù)

1、土地使用權(quán)證;

2、評估人員收集的其他產(chǎn)權(quán)資料。

3、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證;建筑工程施工許可證;

(五)取價依據(jù)

1、資產(chǎn)明細表

2、某寫字樓所在地類似建筑物或?qū)懽謽鞘袌鰞r格信息。

3、《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額浙江省單位估價表》及相應(yīng)配套取費。

4、資產(chǎn)所在地的房產(chǎn)市場價格的調(diào)查資料。

5、評估專業(yè)人員市場調(diào)查、詢價及對資產(chǎn)核實、勘察、檢測、分析更收集的佐證資料。

6、被評估單位的歷史生產(chǎn)經(jīng)營出租資料、經(jīng)營規(guī)劃和收益預(yù)測資料。

7、寫字樓提供的其他有關(guān)資料。

八、評估假設(shè)

1、交易假設(shè):假設(shè)評估對象已經(jīng)處在交易過程中。

2、持續(xù)經(jīng)營假設(shè):假設(shè)被評估單位按照原來的使用目的、使用方式持續(xù)地經(jīng)營下去。

3、公開市場假設(shè):假設(shè)評估對象擬進入的市場為一個充分發(fā)達與完善的市場，即公開市場，評估對象在公開市場上實現(xiàn)的交換價值隱含著市場對該評估對象在當(dāng)時條件下有效使用的社會認同。

4、國家稅收政策、貨幣政策不變假設(shè)。

九、評估方法

該宗房地產(chǎn)是出租的寫字樓，為收益性房地產(chǎn)，適用收益法估價，故選收益法。

收益法是通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并按適宜的折現(xiàn)率這算成現(xiàn)值來確定被評估資產(chǎn)價值的資產(chǎn)評估方法。

十、評估程序?qū)嵤┻^程、情況及評估過程

本次評估工作是自2005年5月15日起至2005年5月19日，整個評估工作分五個階段。

(一)接受委托階段

本公司接受委托，根據(jù)本項目的實際情況，確定評估目的，并且明確了評估對象和范圍，商定評估基準日為2013年11月25日，擬定了評估方案，與委托方簽訂了業(yè)務(wù)約定書。制定資產(chǎn)評估工作計劃;組成項目小組，并對項目組成員進行培訓(xùn)。

(二)前期準備工作階段

本階段主要工作是:項目組根據(jù)行業(yè)的特定制定資產(chǎn)評估前期公告計劃，并根據(jù)資產(chǎn)評估的要求和本公司資產(chǎn)評估工作的需要，向被評估單位布置填報資產(chǎn)評估申請表，協(xié)助委托方進行資產(chǎn)評估的申報工作;同時了解公司及委估資產(chǎn)的情況，收集資產(chǎn)評估所需文件、資料;制定資產(chǎn)評估工作計劃。

(三)現(xiàn)場評估階段

根據(jù)評估有關(guān)原則和規(guī)定，評估人員對評估人員對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進行了價值評估并關(guān)注產(chǎn)權(quán)狀況，具體步驟如下:

1、 聽取公司有關(guān)人員對公司所屬商場情況以及委托資產(chǎn)歷史、現(xiàn)狀的介紹;

2、 進入現(xiàn)場，對資產(chǎn)評估申請表的內(nèi)容進行核實，并對資產(chǎn)狀況進行查看、記錄。與資產(chǎn)管理人員進行交談;

3、 根據(jù)委估資產(chǎn)的實際狀況和夜店，確定相應(yīng)的評估方法;

4、查閱委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件，建筑工程合同

5、調(diào)閱商場的出租記錄、設(shè)備維修及事故記錄等有關(guān)資料

6、對商場資產(chǎn)進行評估，計算評估價值。

(四)評估匯總階段

根據(jù)資產(chǎn)的初步評估結(jié)果，進行匯總分析工作，確認評估工作中沒有發(fā)生重評和漏評的情況，根據(jù)匯總分析情況，對資產(chǎn)評估結(jié)果進行調(diào)整、修改和完善。

(五)提交報告階段

起草資產(chǎn)評估報告書，向委托方提交初步資產(chǎn)評估結(jié)果:對初步評估結(jié)果進行充分的解釋，在得到初步意見時進行必要的調(diào)整和修改;經(jīng)過三級審核，向委托方提交正式資產(chǎn)評估報告書。

(六)評估過程

1、租金按使用面積計?？晒┏鲎獾膬羰褂妹娣e總計為31200 m

，占建筑總面積的60%，其余部分為大廳、公共過道、樓梯、公共衛(wèi)生間、大樓管理人員用房、設(shè)備用房等占用面積。

2、租金為35元/ m?月。

3、空房率年平均為10%，即出租率年平均為90%。

4、經(jīng)常費用平均每月10萬元，包括人員工資、水、電空調(diào)、維修、清潔、保安費等。 22

5、房產(chǎn)祝以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)，稅率為12%。

6、其他稅費(包括城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅等)為租金收入的6%。

本次評估采用收益法評估

Ai 評估公式

經(jīng)計算得出

年有效毛收入:35*31200*12*90%=1179.36(萬元)

年經(jīng)常費用:10*12=120萬元

年房產(chǎn)稅:1179.36*12%=141.52(萬元)

年其他稅費:1179.36*6%=70.76(萬元)

年運營費:120+141.52+70.76=332.28(萬元)

年凈收益:1179.36-332.28=847.08(萬元)

評估價值:847.08*(A 10% 45)=8354.59(萬元)

十一、評估結(jié)果

估價人員根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照評估程序，采用科學(xué)的評估方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密、細致的測算，并結(jié)合估價經(jīng)驗，評定委估寫字樓于評估基準日2005年5月15日在未考慮其他因素情況下的評估價值為捌仟叁佰伍拾肆萬伍仟玖佰元整。

十二、評估報告使用的有效期

本報告有效期一年，自報告提交日2005年5月15日起至2006年5月14日。 十三、其他需要提供的信息

1. 估價對象狀況和寫字樓市場狀況因時間變化對寫字樓抵押價值可能產(chǎn)生影響，在估價對象實物及區(qū)域因素不受意外損害，能正常維護使用，且未設(shè)有法定優(yōu)先受償款，寫字樓市場沒有大的波動的情況下，預(yù)計估價報告使用有效期內(nèi)，寫字樓抵押價值基本保持穩(wěn)定。

2. 對抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，估價報告使用者應(yīng)給予關(guān)注: 估價對象房屋是否存在現(xiàn)狀變更及環(huán)境變化引起的寫字樓抵押價值減損。

3. 估價報告使用者應(yīng)合理使用評估價值，關(guān)注處置房地產(chǎn)時快速變現(xiàn)及費用的影響，當(dāng)押品內(nèi)部評估報告出具后要跟蹤關(guān)注是否會出現(xiàn)法定優(yōu)先受償權(quán)利。

4. 定期或者在寫字樓市場價格變化比較快時對房地產(chǎn)抵押價值進行再評估。

十四、特別注意事項

(一)本報告是在委托方及被評估單位提供基礎(chǔ)文件數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上做出的。提供必要的資料并保證所提供的資料的真實性、合法性、完整性是委托方及被評估單位的責(zé)任;對評估對象在評估基準日特定目的下的價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見，是注冊資產(chǎn)評估師的責(zé)任。本評估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。恰當(dāng)使用評估報告時委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。

(二)本報告所稱“評估值”系指我們在所評估資產(chǎn)在現(xiàn)有用途不變并持續(xù)經(jīng)營，以及在評估基準日之狀況和外部經(jīng)濟環(huán)境前提下，為本報告書所列明的目的而提出的公允值意見，僅為本評估目的服務(wù)，不可作為其他用途的依據(jù)。

(三)評估人員對本次評估對象的法律權(quán)屬狀況給予了必要的關(guān)注，但不對其作任何形式的保證。委托方及相關(guān)當(dāng)事方對所提供的評估對象法律權(quán)屬等資料的真實性、合法性和完整性承擔(dān)責(zé)任，評估師只對該資料及其來源進行了必要的查驗和披露，無權(quán)對評估對象法律權(quán)