北京市第三中級人民法院

民 事 判 決 書

（2014）三中民終字第01047號

上訴人（原審被告）姚紅遜，女，1959年4月13日出生。

委托代理人張秀棟，北京市星元律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）北京珠江世紀物業(yè)管理有限公司，住所地北京市朝陽區(qū)西大望路23號1號樓2602室。

法定代表人江輝明，董事長。

委托代理人劉娜，女，1983年3月14日出生，北京珠江世紀物業(yè)管理有限公司職員。

上訴人姚紅遜因與被上訴人北京珠江世紀物業(yè)管理有限公司（以下簡稱珠江世紀公司）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服北京市朝陽區(qū)人民法院（2013）朝民初字第15549號，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

珠江世紀公司于2013年4月向原審法院起訴稱：姚紅遜系北京市朝陽區(qū)廣渠路某房屋（以下稱涉案房屋）業(yè)主，我公司為涉案房屋所在小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。2008年9月18日，雙方簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定我公司對涉案房屋及所在小區(qū)實施物業(yè)管理并提供物業(yè)服務(wù)，姚紅遜需依約交納物業(yè)服務(wù)費。但自2011年初，姚紅遜開始無故拖欠物業(yè)服務(wù)費。現(xiàn)涉案房屋已由他人取得所有權(quán)，我公司已完成物業(yè)交接手續(xù)。但姚紅遜實際居住使用涉案房屋期間的物業(yè)服務(wù)費仍未交納，故我公司訴至法院，要求姚紅遜立即支付2011年度及2012年度的物業(yè)服務(wù)費共計11757.6元，并支付因本案訴訟產(chǎn)生的律師費4000元。

姚紅遜辯稱：我不同意珠江世紀公司的訴訟請求。2010年我因刑事犯罪被羈押至今，期間涉案房屋無人居住，我沒有享受過物業(yè)服務(wù)，不同意交納物業(yè)服務(wù)費用?，F(xiàn)在我不清楚涉案房屋是否已被拍賣及拍賣的時間，在我實際使用期間無論是否存在物業(yè)服務(wù)的瑕疵我都未拖欠物業(yè)費。

原審法院經(jīng)審理查明：2008年9月18日，姚紅遜與珠江世紀公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》一份，約定珠江世紀公司為涉案房屋（住宅性質(zhì)、建筑面積165.52平方米）提供物業(yè)管理服務(wù)，姚紅遜需于每年1月1日至1月15日交納上半年物業(yè)費，每年6月1日至6月15日交納下半年物業(yè)費，每月每平方米2.96元。2013年1月14日，珠江世紀公司采用張貼《繳費通知書》的方式催繳2011年1月至2012年12月期間物業(yè)服務(wù)費，金額共計11757.6元。

經(jīng)詢，珠江世紀公司表示現(xiàn)涉案房屋已通過拍賣方式由案外人購得，涉案房屋物業(yè)交接手續(xù)已辦理完畢；就本案訴訟請求中主張的律師費無書面證據(jù)提交。

經(jīng)查，涉案房屋于刑事案件審理中被認定為姚紅遜實際所有，后依法進行拍賣。

原審法院認為：依法訂立并合法有效的合同應(yīng)當(dāng)被合同當(dāng)事人誠實信用的遵守和履行。本案中，珠江世紀公司、姚紅遜雙方簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，姚紅遜實際入住涉案房屋并作為房屋實際所有人，應(yīng)當(dāng)按照雙方的約定及時、全額支付物業(yè)服務(wù)費用。姚紅遜以其未實際使用房屋為由進行抗辯，依法不能成立，法院不予采信。經(jīng)核算，珠江世紀公司訴訟請求主張的金額低于計算至涉案房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的時間的實際金額，法院對此不持異議。但律師費一項，因無證據(jù)佐證且不屬于合同約定的內(nèi)容，法院不予支持。

據(jù)此，原審法院于2013年9月作出判決：一、姚紅遜于判決生效后七日內(nèi)向珠江世紀公司支付二○一一年一月至二○一二年十二月期間的物業(yè)服務(wù)費一萬一千七百五十七元六角；二、駁回珠江世紀公司的其他訴訟請求。

判決后，姚紅遜不服，以其在2011年至2012年間未享受物業(yè)服務(wù)，該房屋已于2011年9月被法院查封，且2011年的物業(yè)費已交納等為由上訴至本院，請求本院撤銷原審判決，駁回珠江世紀公司的訴訟請求，一、二審訴訟費由珠江世紀公司承擔(dān)。珠江世紀公司同意原判。

本院經(jīng)審理查明的事實與原審法院查明的事實無異。

上述事實，有《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《繳費通知書》、當(dāng)事人陳述意見及庭審筆錄等證據(jù)在案佐證。

本院認為：本案爭議焦點為姚紅遜是否應(yīng)向珠江世紀公司支付2011年和2012年的物業(yè)費。姚紅遜與珠江世紀公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》系雙方真實意思表示，且未違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，故該合同合法有效，姚紅遜應(yīng)按照合同約定如期、足額向珠江世紀公司支付物業(yè)費。現(xiàn)姚紅遜主張其自2011年起至2012年未在涉案房屋內(nèi)居住，沒有享受物業(yè)服務(wù)，且該房屋2011年已被法院查封，故不應(yīng)支付物業(yè)費。本院認為涉案房屋在被法院拍賣前，姚紅遜是該房屋的實際所有人，其是否在該房屋內(nèi)實際居住不影響物業(yè)費的繳納，故對姚紅遜的主張本院不予采納。姚紅遜提出其已經(jīng)繳納了2011年的物業(yè)費，并提供電子賬單等予以證明；珠江世紀公司認為電子賬單中顯示的是姚紅遜所交的2010年的物業(yè)費，并提供姚紅遜的物業(yè)費繳費明細和發(fā)票存根等進行證明，本院認為珠江世紀公司出具的發(fā)票存根上明確顯示姚紅遜提供的電子賬單對應(yīng)的付款金額系姚紅遜2010年的物業(yè)費，且姚紅遜未能提交其他證據(jù)予以反駁，故對姚紅遜的該主張本院不予采納。因此，姚紅遜應(yīng)向珠江世紀公司支付2011年和2012年的物業(yè)費。綜上，姚紅遜的上訴主張不成立，原判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，本院判決如下：

駁回上訴，維持原判。

一審案件受理費47元，由姚紅遜負擔(dān)（于本判決生效后七日內(nèi)交納）；二審案件受理費94元，由姚紅遜負擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審　判　長　　劉建剛

審　判　員　　金　星

代理審判員　　宮　淼

二〇一四年二月十九日

書　記　員　　陳　茜