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浙江省紹興市中級人民法院 民 事 判 決 書 （2013）浙紹民終字第1231號 上訴人（原審原告）金甲。 委托代理人（特別授權(quán)代理）丁某某。 上訴人（原審被告）李某某。 委托代理人（特別授權(quán)代理）沈某某、潛某。 上訴人金甲、李某某因農(nóng)村房屋買賣合同糾紛一案，均不服浙江省上虞市人民法院（2013）紹虞民初字第748號民事判決，向本院提起上訴。本院于2013年10月9日立案受理后，依法組成由審判員金湘華擔任審判長，代理審判員徐燕飛、王紅良參加評議的合議庭，于2013年10月24日公開開庭進行了審理。上訴人金甲及其委托代理人丁某某，上訴人李某某及其委托代理人沈某某、潛某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。 原審法院審理認定，1996年8月，原上虞市百官鎮(zhèn)前三村村民李某某、金乙、杜某某經(jīng)審批同意建造樓房二間，1998年12月李某某、金乙經(jīng)審批，在原建造的樓房西面再建造樓房一間，至此，被告李某某等，經(jīng)審批同意共建造二層樓房三間，其四址為：東至金丙宅，南至道路，西至河流，北至道路。2002年7月16日，原告金甲與被告李某某就該涉案房屋達成了買賣協(xié)議，協(xié)議載明：有座落于上虞市百官街道前三村底田新村座北朝南二層樓房叁間，今因工作在外，居住不便，免于掛心，只因正項所需，顧將此房出賣，現(xiàn)有馬建成、陳洪昌兩介紹賣給本村缺房戶金甲，其四址東至金丙南至百紅公路、西至池塘，北至水泥路。四址分明，上連磚瓦橫條椽子下連門窗戶牃，前后街沿石砌，寸木拳石，屋內(nèi)水電設(shè)施及提供一切辦理房產(chǎn)證齊全手續(xù)一并在內(nèi)，三方議定是值估價計人民幣壹拾肆萬陸仟元整，款于立契日當面付清，款收戶絕，永不回贖。該文契由王甲代筆，有出賣人李某某、買受人金甲蓋章。介紹人馬建成簽名、介紹人陳洪昌蓋章并由原上虞市百官街道前三村村民委員會蓋章鑒證。當日，原告金甲付清購房款146000元，被告李某某則將該房屋及相關(guān)的審批手續(xù)交付原告，原告金甲于2002年7月入住該房至今。2012年7月，因涉案房屋所在地塊列入征遷改造范圍，在辦理相關(guān)拆遷手續(xù)過程中雙方發(fā)生糾紛。 原審法院審理認為，原、被告于2002年訂立的出賣房屋協(xié)議是雙方真實意思表示，原告按約支付房屋價款，被告已實際將房屋交付原告居住使用，原、被告又系同一集體經(jīng)濟組織的成員，相互間轉(zhuǎn)讓農(nóng)村集體所有的土地上房屋的行為并未為法律禁止，原、被告之間買賣房屋的協(xié)議有效。涉案房屋系農(nóng)村集體土地上建造的房屋，其審批建造過程中均以戶為單位審批，被告李某某作為戶主與原告簽訂房屋買賣協(xié)議并無不當。原告金甲支付購房款并實際占有居住已十余年，其他共有人就此均未主張過權(quán)利，表明對原告占有、使用此房并無異議。原告金甲系有償善意取得涉案房產(chǎn)，被告辯稱其出售的房屋系共有財產(chǎn)，且未經(jīng)其他共有人的同意，其單方出售共有房產(chǎn)的行為無效的辯稱意見，不予支持。因涉案房屋所在地塊已列入征遷改造的范圍，相關(guān)的房屋過戶手續(xù)現(xiàn)已無法辦理，對原告要求被告協(xié)助辦理該房屋的過戶手續(xù)的請求不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民法通則》第四條、《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條、《中華人民共和國合同法》第六十條之規(guī)定，判決：1、原告金甲與被告李某某之間買賣位于上虞市百官街道前三居委會（原前三村）底田新村座北朝南二層樓房叁間的協(xié)議有效。2、駁回原告金甲的其他訴訟請求。案件受理費80元，依法減半收取40元，由被告承擔。 上訴人金甲不服原審判決，提起上訴稱：雖然涉案房屋現(xiàn)已列入政府拆遷范圍，由于政府部門的原因?qū)Υ朔课莸倪^戶手續(xù)已不需要辦理，但判決書中仍應(yīng)依法規(guī)要求判令李某某協(xié)助金甲辦理過戶手續(xù)，至于最后實際是否需要和能夠辦理過戶手續(xù)，可通過法院執(zhí)行局跟有關(guān)部門協(xié)助執(zhí)行和溝通的方式解決。原審判決駁回給不講道理和法律的李某某找到了無理的借口，給了不精通法律的有關(guān)部門有了搪塞金甲的借口，損害了金甲的利益。請求二審法院在查清事實的基礎(chǔ)上對原審判決書中的第二項內(nèi)容依法改判。 上訴人李某某答辯稱：因拆遷，涉案房屋已不能辦理過戶、買賣、抵押等手續(xù)，而不是金甲說的不需要辦理。既然不能過戶，原審法院駁回金甲該項訴訟請求正確。 上訴人李某某亦不服原審判決，提起上訴稱：一、一審判決部分事實認定錯誤，上訴人與被上訴人間的房屋買賣行為應(yīng)屬無效。1、一審中，上訴人已提交被上訴人已有一處農(nóng)村房屋的相關(guān)證據(jù)，即證據(jù)五，對此一審法院也予以認定，但在本院認定事實如下部分未予提及。2、被上訴人對上述證據(jù)的辯稱不能成立。在未分戶前，農(nóng)村建房均以家庭為單位進行審批。1988年12月的被上訴人家庭建房用地審批表中載明建房理由系“因兩個兒子長大到婚令原住房緊張”，即被上訴人一家得以新建房屋已包括被上訴人的住房要求在內(nèi)。即被上訴人經(jīng)審批已有一處農(nóng)村住房。一審?fù)徶?，被上訴人也承認，其本人獲得拆遷賠償?shù)霓r(nóng)村住房面積已達210平方。但被上訴人卻謊稱自己是“本村缺房戶”以欺騙法院。3、2000年7月5日實施的《浙江省實施中華人民共和國土地管理法辦法》第三十五條第二款規(guī)定“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地的面積標準（包括附屬用房、庭院用地），使用耕地的，最高不得超過一百二十五平方米，使用其他土地的，最高不得超過一百四十平方米”。被上訴人原先占有的宅基地加上經(jīng)買賣房屋所取得的宅基地面積已遠超《土地管理法》及地方法規(guī)所規(guī)定的面積。二、一審判決適用法律不當。一審判決引用了與本案無直接關(guān)系的《民法通則》、《物權(quán)法》和《合同法》的有關(guān)規(guī)定，但本案應(yīng)適用《土地管理法》相關(guān)規(guī)定。《土地管理法》第六十二條系強制性的禁止性規(guī)定，明確“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準”，無變通之余地。依法用地是我國的國策，故法律以禁止性規(guī)定來最大限度地保護土地的合法使用。在上述禁止性規(guī)定下，即使不涉及拆遷，當事人之間的轉(zhuǎn)讓房屋（宅基地）之行為，也必然為行政審批所拒絕，其轉(zhuǎn)讓效力必定不會被行政審批所認可。司法審查與行政審批所用依據(jù)應(yīng)屬于同源，即采用同一法律標準。請求二審法院在查清事實的基礎(chǔ)上撤銷原判，發(fā)回重審或依法改判上訴人與被上訴人之間的房屋買賣合同無效，駁回被上訴人的訴訟請求。 上訴人金甲在二審中向本院提供由上虞市百官街道前三居民委員會出具的證明一份，證明其未審批過私人建房之事實。上訴人李某某質(zhì)證認為，對證明的真實性有異議，且不能達到金甲的證明目的。本院認證認為，該證明與本案無關(guān)聯(lián)性，故本院不予認定。 上訴人李某某在二審中未提供新的證據(jù)。 本院對原審法院查明的事實予以確認。 本院認為，兩上訴人于2002年訂立的涉案房屋買賣協(xié)議系雙方真實意思的表示，因兩上訴人均系同一集體經(jīng)濟組織成員，相互間轉(zhuǎn)讓農(nóng)村集體所有的土地上房屋的行為也未違反法律的禁止性規(guī)定，雖李某某轉(zhuǎn)讓房屋之時系與他人共有，但農(nóng)村集體土地上審批建房過程中均以戶為單位，李某某作為戶主有權(quán)與金甲簽訂房屋買賣協(xié)議，且其他共有人在金甲足額支付購房款并實際占有居住十余年間，從未對金甲以房屋所有人身份支配使用涉案房屋的行為提出過任何異議，原審法院據(jù)此認定兩上訴人間的房屋買賣協(xié)議有效符合法律規(guī)定，本院予以確認。上訴人李某某提出金甲有超過一處以上的宅基地，根據(jù)《土地管理法》第六十二條以及《浙江省實施中華人民共和國土地管理法辦法》第三十五條第二款之規(guī)定，雙方間的房屋買賣行為無效之上訴理由，本院認為，以金甲父親為戶主審批建房與以金甲為戶主審批建房系兩個不同的概念，李某某混淆了上述兩個概念，且根據(jù)雙方已提供的證據(jù)及陳述，不足以證明金甲擁有超過一處以上的宅基地或宅基地超面積，故本院對李某某的上訴理由不予采信。上訴人金甲提出法院應(yīng)在判決中明確判令由李某某協(xié)助其辦理過戶手續(xù)之上訴理由，經(jīng)審查，因涉案房屋所在地塊已列入征遷改造范圍，相關(guān)房屋過戶手續(xù)已無法辦理，即金甲的該項訴訟請求已無法實現(xiàn)，原審法院據(jù)此予以駁回并無不當，故本院對金甲的上訴理由亦不予采信。綜上，兩上訴人的上訴請求理由不足，本院均不予支持。原審判決認定事實清楚、適用法律正確，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下： 駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費80元，由上訴人金甲、李某某各負擔40元。 本判決為終審判決。 審 判 長 金 丁 代理審判員 徐某某 代理審判員 王 乙
二〇一三年十一月七日 書 記 員 陳 乙
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