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山東省煙臺(tái)市中級(jí)人民法院
民 事 判 決 書
（2013）煙民一終字第520號(hào)
上訴人（原審原告）：李仕珍，男，1935年3月15日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。
委托代理人：胡斌云，北京匯鵬律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：煙臺(tái)海基置業(yè)有限公司。住所地：山東省龍口市。
法定代表人：孟祥照，該公司董事長
委托代理人：姜興壯，男，1981年12月9日出生，漢族，該公司職工。
委托代理人：曲永海，山東崇真律師事務(wù)所律師。
上訴人李仕珍因與被上訴人煙臺(tái)?；脴I(yè)有限公司（以下簡稱?；荆┥唐贩款A(yù)售合同糾紛一案，不服山東省龍口市人民法院（2012）龍新民初字第267號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院認(rèn)定，2011年6月23日，李仕珍與海基公司的委托代理機(jī)構(gòu)龍口市汽車站有限公司簽訂了《購房訂單》。
2011年6月29日，李仕珍與?；炯捌湮写頇C(jī)構(gòu)龍口市汽車站有限公司三方依據(jù)《購房訂單》簽訂了《商品房預(yù)（銷）售合同》一份。合同約定該商品房建筑面積51.13平米，每平米單價(jià)為4587.99元人民幣，房屋總價(jià)款為234584元，房屋位于龍口市東海黃金海岸高爾夫?yàn)I海華庭小區(qū)29號(hào)樓2單元202室。合同第九條約定了出賣人逾期交房的違約責(zé)任—除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第1、2種方式處理：1、按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）（1）逾期不超90日……。（2）逾期超過90日……。2、根據(jù)本條規(guī)定，買受人在行使解除合同權(quán)利時(shí)，從有權(quán)解除之日起十五日內(nèi)向出賣人發(fā)出書面通知，如買受人未在該期間發(fā)出書面通知，則視為買受人認(rèn)可逾期交房的現(xiàn)狀，并同意繼續(xù)履行本合同，雙方再行協(xié)商交付房屋時(shí)間。
合同簽訂時(shí)李仕珍所購房屋為現(xiàn)房，但尚未取得《山東省建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格證》。合同簽訂后，因該合同需到龍口市房管局辦理備案手續(xù)，李仕珍并未立即取得所簽訂合同文本原件。
2011年7月2日，李仕珍向?；窘桓斗靠?40000元，海基公司向李仕珍出具了收款收據(jù)。
2011年7月16日，李仕珍向?；窘桓斗靠?4584元，?；鞠蚶钍苏涑鼍吡耸湛钍論?jù)。
?；居?011年初開始陸續(xù)向購房者交付房屋。
2012年1月13日，訴爭房屋所屬的開發(fā)建設(shè)樓盤取得《山東省建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格證》。
2012年李仕珍曾乘坐海基公司在北京市銷售部門的看房大巴車來接收過房屋。
原審法院依據(jù)當(dāng)事人陳述、《購房訂單》、《商品房預(yù)（銷）售合同》、收款收據(jù)及證人證言等認(rèn)定以上事實(shí)。
原審法院認(rèn)為，本案爭議焦點(diǎn)一、雙方簽訂的《商品房預(yù)（銷）售合同》是否真實(shí)意思表示。李仕珍訴稱《商品房預(yù)（銷）售合同》簽訂后海基公司并未將合同交付，?；驹诶钍苏鋱?bào)警后才交給合同文本，李仕珍不清楚合同內(nèi)容，合同文本加蓋藍(lán)色字體內(nèi)容為?；締畏教砑印?duì)李仕珍訴稱，?；静挥枵J(rèn)可。依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律保護(hù)依法成立合同，維護(hù)和保障市場交易穩(wěn)定性。即便?；疚茨芗皶r(shí)將該合同文本給付李仕珍，該《商品房預(yù)（銷）售合同》亦自雙方簽字后即成立并生效，延期給付合同文本并不影響合同的法律效力。購買房屋是每個(gè)家庭生活中的大事，李仕珍作為完全民事行為能力人，在簽訂合同時(shí)應(yīng)審慎閱讀理解合同內(nèi)容，應(yīng)在明確雙方權(quán)利義務(wù)基礎(chǔ)上訂立合同。?；咎峁┑暮贤谋臼驱埧谑蟹康禺a(chǎn)管理局監(jiān)制的通用格式合同文本，合同中加蓋藍(lán)色字體內(nèi)容亦是雙方協(xié)商取舍的結(jié)果。因此，對(duì)李仕珍訴稱不清楚合同內(nèi)容，合同文本加蓋藍(lán)色字體內(nèi)容為海基公司單方添加的主張，不予采信。簽訂《商品房預(yù)（銷）售合同》的行為應(yīng)視為雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。
二、?；疚窗雌诮环?，應(yīng)否解除雙方簽訂的《商品房預(yù)（銷）售合同》。李仕珍購買商品房簽訂合同的時(shí)間是2011年6月29日，合同約定房屋交付時(shí)間是2011年6月30日。按合同約定合同簽訂后即應(yīng)交付房屋，如逾期交付房屋，該《商品房預(yù)（銷）售合同》第九條第一項(xiàng)第二款約定 “根據(jù)本條規(guī)定，買受人在行使解除合同權(quán)利時(shí)，從有權(quán)解除之日起十五日內(nèi)向出賣人發(fā)出書面通知，如買受人未在該期間發(fā)出書面通知，則視為買受人認(rèn)可逾期交房的現(xiàn)狀，并同意繼續(xù)履行本合同，雙方再行協(xié)商交付房屋時(shí)間?！痹摋l款權(quán)利義務(wù)約定明確，賦予了買受人的合同解除權(quán)，但李仕珍并未行使該權(quán)利。2011年7月李仕珍又分兩次將購房款付清，應(yīng)視為對(duì)該合同現(xiàn)實(shí)履行情況的認(rèn)知。同時(shí)，結(jié)合李仕珍2012年曾乘坐?；驹诒本┦袖N售部門的看房大巴車來接收過房屋的事實(shí)，認(rèn)定李仕珍認(rèn)可逾期交房的現(xiàn)狀。另李仕珍起訴時(shí)，訴爭房屋早于半年前已經(jīng)符合合同約定交付條件。李仕珍依此訴請(qǐng)解除雙方簽訂的《商品房預(yù)（銷）售合同》，不予支持。
三、?；臼欠窬邆溟_發(fā)銷售資質(zhì)。李仕珍訴稱?；緹o營業(yè)執(zhí)照，沒有土地使用權(quán)證，沒有建設(shè)用地規(guī)劃許可證等建設(shè)部關(guān)于城市商品房預(yù)售管理辦法中的五證二書，?；臼欠欠ㄩ_發(fā)，非法售房，請(qǐng)求法院判令李仕珍與?；竞炗喌纳唐贩款A(yù)售合同無效。庭審中核對(duì)當(dāng)事人身份時(shí)，?；敬砣顺鼍吡撕；镜臓I業(yè)執(zhí)照及機(jī)構(gòu)代碼，李仕珍主張?；緵]有“五證”，?；痉Q其“五證”在售樓處公開張貼。庭審后?；疽婪ㄍヒ髮ⅰ拔遄C”原件及復(fù)印件提交法庭確認(rèn)，經(jīng)法庭核對(duì)無誤，李仕珍主張?；痉欠ㄩ_發(fā)、售房，不予采信。李仕珍關(guān)于其與?；竞炗喌纳唐贩款A(yù)售合同無效的主張，不予支持。
關(guān)于?；居馄诮环康倪`約賠償責(zé)任，李仕珍在本案中未予主張，可以另案訴訟。
原審法院于2012年1月20日判決：駁回李仕珍的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)5120元，由李仕珍承擔(dān)。
宣判后，李仕珍不服，提起上訴稱：被上訴人的銷售人員稱被上訴人開發(fā)銷售的樓房各證齊全，還稱簽完合同就給樓房鑰匙。上訴人被花言巧語所蒙蔽，與被上訴人簽訂了合同，交齊了購房款。合同簽訂后，被上訴人沒有將合同交給上訴人，而是在2012年4月方才郵寄給上訴人。上訴人多次要求被上訴人交付房屋，被上訴人總是推拖，其推拖交房實(shí)際是房屋沒有通過驗(yàn)收合格，無法交付。被上訴人將沒有通過驗(yàn)收合格的房屋賣給上訴人，存在欺詐行為，合同應(yīng)視為無效合同。原審法院開庭審理時(shí)，被上訴人沒有提交有關(guān)資質(zhì)證書（五書二證），原審法院也沒有進(jìn)行質(zhì)證。上訴人認(rèn)為原審法院在審理本案時(shí)程序違法，判決錯(cuò)誤。請(qǐng)求二審法院撤銷原審判決，依法改判支持上訴人的原審訴訟請(qǐng)求。
被上訴人海基公司答辯稱：合同是雙方的真實(shí)意思表示，根據(jù)合同第九條約定，上訴人已經(jīng)放棄了合同解除權(quán)利。上訴人分兩次將購房款付清，說明其愿意繼續(xù)履行合同。在上訴人提起訴訟時(shí)，被上訴人已經(jīng)取得《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》，我方也曾向上訴人交房但上訴人拒絕接收。上訴人的上訴理由不夠充分，請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原審判決。
二審審理查明，被上訴人為銷售其開發(fā)的房屋，在北京發(fā)放宣傳資料，上訴人通過宣傳資料了解到被上訴人房屋銷售信息。2011年6月23日，上訴人乘坐被上訴人提供的看房大巴到山東省龍口市實(shí)地查看樓盤情況，上訴人簽訂了《購房定單》認(rèn)購了涉案房屋，約定于2011年6月30日前交付房款234584元，由于上訴人持有的儲(chǔ)蓄卡不支持異地取款等原因，上訴人未能如期交付房款。2011年7月2日，上訴人連同購房定金20000元，支付給被上訴人購房款140000元。同年7月16日，上訴人又將剩余款項(xiàng)94584元付清。關(guān)于涉案《商品房預(yù)（銷）售合同》的簽訂時(shí)間，雙方各持主張，但能夠確定在上訴人付清全部款項(xiàng)時(shí)，合同已經(jīng)訂立，并且被上訴人沒有在簽訂合同的同時(shí)將合同文本交予上訴人收?qǐng)?zhí)。原審審理中，被上訴人提交崔梅的證人證言證明上訴人來龍口接過房而未實(shí)際接收，上訴人對(duì)該證人證言沒有異議。上訴人主張被上訴人在原審審理中未提交有關(guān)資質(zhì)證書（五書二證）并經(jīng)質(zhì)證，被上訴人在二審審理中提交了該方面的證據(jù)原件，上訴人以不屬于新證據(jù)為由拒絕進(jìn)行質(zhì)證。上訴人在上訴中主張涉案合同存在欺詐而無效，其后又提出《商品房預(yù)（銷）售合同》第二十四條合同生效問題，該合同第二十四條內(nèi)容為：本合同自雙方簽訂之日起30日內(nèi)，由出賣人和買受人持合同到房產(chǎn)管理部門辦理合同登記備案，合同自登記備案之日起生效。
本院經(jīng)審理查明的其他案件事實(shí)與原審法院認(rèn)定事實(shí)一致。
本院認(rèn)為，上訴人與被上訴人簽訂《商品房預(yù)（銷）售合同》，上訴人支付了全部購房款，上訴人曾從北京乘車來接房而未實(shí)際接收，以上事實(shí)清楚。上訴人主張被上訴人未按合同交付房屋，沒有取得相關(guān)資質(zhì)及開發(fā)、銷售房屋的行政許可手續(xù)，屬于非法銷售，說明被上訴人在簽訂合同時(shí)存在欺詐行為，同時(shí)又主張因?yàn)殡p方未按照合同約定辦理登記備案，合同未產(chǎn)生效力。被上訴人在原審審理中即提交了涉案房屋開發(fā)、銷售的行政許可手續(xù)及相關(guān)資質(zhì)方面的證據(jù)材料，證實(shí)其在上訴人訴訟之前已經(jīng)辦理了包括涉案房屋在內(nèi)的樓盤開發(fā)、建設(shè)、驗(yàn)收、出售等相關(guān)資質(zhì)、許可，原審法院進(jìn)行過審核，不能由此確定被上訴人舉證不能。二審審理中，被上訴人按要求提交相關(guān)證據(jù)，上訴人以不屬于新證據(jù)為由拒絕質(zhì)認(rèn)，因該部分證據(jù)涉及到案件關(guān)鍵事實(shí)，如不進(jìn)行審核將導(dǎo)致案件事實(shí)嚴(yán)重背離客觀真實(shí)，故上訴人不同意質(zhì)證不影響本院根據(jù)案件具體情況對(duì)上述證據(jù)予以審查和采信。由被上訴人所提交的該組證據(jù)可以認(rèn)定，被上訴人具備齊全的開發(fā)、銷售等資質(zhì)。雖然上訴人與被上訴人在合同第二十四條作了登記備案生效約定，但合同實(shí)際履行情況表明，上訴人全部交付了購房款，其已經(jīng)履行了主要義務(wù)，符合買賣合同的成就特征，依照《最高人民法院〈關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉》第六條第二款“當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外”的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定涉案合同有效成立。上訴人主張解除合同的理由不成立，原審法院未支持其相關(guān)訴訟請(qǐng)求并無不當(dāng)，其上訴主張，缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，依法不予支持。原審判決正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十九條，第一百七十第一款（一）項(xiàng)及第一百七十五條的規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)5120元，由上訴人李仕珍負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審 判 長 王 守 遠(yuǎn)
審 判 員 王 家 國
代理審判員 姜松 誠
二○一三年七月二十九日
書 記 員 車麗翠
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