裁判精選

開(kāi)發(fā)商為套取銀行資金，與自然人串通簽訂虛假的預(yù)售商品房買賣合同，以該自然人的名義與銀行簽訂商品房抵押貸款合同而獲得銀行貸款，雙方系以合法形式掩蓋非法目的，商品房買賣合同應(yīng)屬無(wú)效。

案情簡(jiǎn)介

一、2007年8月29日，陳甲與XX房產(chǎn)公司簽訂《商品房預(yù)售合同》。同日，陳甲付首付款16萬(wàn)元。2007年9月16日，光大銀行青浦支行將貸款37萬(wàn)元轉(zhuǎn)入陳甲授權(quán)貸款轉(zhuǎn)入的XX房產(chǎn)公司帳戶。2007年9月，陳甲辦理訴爭(zhēng)房屋的預(yù)告登記手續(xù)。

二、2010年12月28日，陳甲以XX房產(chǎn)公司逾期交房為由訴至上海市青浦區(qū)法院。雙方的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為陳甲與XX房產(chǎn)公司間是否存在真實(shí)的房屋買賣關(guān)系。

三、上海市青浦區(qū)法院認(rèn)為，陳甲、XX房產(chǎn)公司之間并不存在真實(shí)的房屋買賣法律關(guān)系，XX房產(chǎn)公司與陳甲簽訂商品房預(yù)售合同系幫助XX房產(chǎn)公司獲得銀行貸款，因此房屋買賣合同無(wú)效。由于XX房產(chǎn)公司已經(jīng)償還了部分貸款，因此法院判決陳甲對(duì)于剩余貸款及本息承擔(dān)還款責(zé)任。

四、2011年，陳甲不服一審判決向上海第二中院提起上訴。上海第二中院裁定駁回起訴，維持原判。

裁判要點(diǎn)

《合同法》第五十二條第(三)項(xiàng)規(guī)定，以合法形式掩蓋非法目的的合同無(wú)效。本案中，陳甲與XX房產(chǎn)公司通過(guò)簽訂上海市商品房預(yù)售合同、辦理商品房抵押貸款的合法形式，掩蓋XX房產(chǎn)公司非經(jīng)合法程序獲得銀行貸款資金的非法目的，因此陳甲與XX房產(chǎn)公司之間的房屋買賣關(guān)系并非雙方真實(shí)意思的表示，系無(wú)效民事行為。無(wú)效的合同自始沒(méi)有法律約束力，因此該合同產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)應(yīng)恢復(fù)至原來(lái)的狀態(tài)。因XX房產(chǎn)公司已通過(guò)包括直接代為陳甲歸還貸款的方式以及通過(guò)XX房產(chǎn)公司職工將款項(xiàng)轉(zhuǎn)帳給陳甲的方式返還了房款，該兩項(xiàng)數(shù)額也已超過(guò)XX房產(chǎn)公司收到的貸款金額，故XX房產(chǎn)公司已無(wú)須再返還陳甲房款，且光大銀行青浦支行與陳甲簽訂抵押合同時(shí)，并不知曉陳甲與XX房產(chǎn)公司房屋買賣的真實(shí)目的，故光大銀行青浦支行善意取得對(duì)系爭(zhēng)房屋的抵押權(quán)，因此借款人陳甲應(yīng)一次性歸還剩余貸款及利息，光大銀行青浦支行在收到還款后應(yīng)當(dāng)撤銷設(shè)定在系爭(zhēng)房屋上的抵押登記。

實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

前事不忘、后事之師。為避免未來(lái)發(fā)生類似敗訴，提出如下建議：

當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會(huì)公德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益。當(dāng)事人以合法形式掩蓋非法目的的，合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效?！耙院戏ㄐ问窖谏w非法目的”中的“目的”，應(yīng)當(dāng)是合同雙方共同的目的，要么是合同雙方通謀的結(jié)果，要么是雙方共同明知或理應(yīng)知道的。如果合同一方對(duì)于另一方采用非法手段的事實(shí)不知曉，而是在受欺騙情形下簽訂的合同，此種情形下簽訂的合同應(yīng)屬于 “一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同”，系可變更、可撤銷事由。（詳見(jiàn)裁判規(guī)則二）

值得注意的是，《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第十四條第（一）項(xiàng)對(duì)于非法套取銀行貸款并轉(zhuǎn)貸的情形作出了特別性規(guī)定，即借款人事先知道或者應(yīng)當(dāng)知道出借人系套取金融機(jī)構(gòu)信貸資金后又高利轉(zhuǎn)貸情形的，民間借貸合同無(wú)效。該法條包括兩個(gè)要件，一是出借的資金來(lái)源系“金融機(jī)構(gòu)信貸資金”；二是借款人事先知道或者應(yīng)當(dāng)知道資金的上述來(lái)源。

相關(guān)法律法規(guī)

《中華人民共和國(guó)合同法》

第五十二條 有下列情形之一的，合同無(wú)效：

(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;

(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益;

(三)以合法形式掩蓋非法目的;

(四)損害社會(huì)公共利益;

(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》

第十四條 具有下列情形之一，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定民間借貸合同無(wú)效：

（一）套取金融機(jī)構(gòu)信貸資金又高利轉(zhuǎn)貸給借款人，且借款人事先知道或者應(yīng)當(dāng)知道的；

（二）以向其他企業(yè)借貸或者向本單位職工集資取得的資金又轉(zhuǎn)貸給借款人牟利，且借款人事先知道或者應(yīng)當(dāng)知道的；

（三）出借人事先知道或者應(yīng)當(dāng)知道借款人借款用于違法犯罪活動(dòng)仍然提供借款的；

（四）違背社會(huì)公序良俗的；

（五）其他違反法律、行政法規(guī)效力性強(qiáng)制性規(guī)定的。

法院判決

以下為該案在法院審理階段，裁判文書(shū)中“本院認(rèn)為”就該問(wèn)題的論述：

上訴人與被上訴人簽訂了預(yù)售合同，辦理了預(yù)告登記。原審法院在審理中認(rèn)為該買賣合同的履行存在諸多異于一般的房屋買賣情況，主要集中在：銀行貸款中收入證明、首付款的支付、銀行還貸情況、發(fā)票的保管、房屋交付情況、債權(quán)債務(wù)的憑證等方面。原審法院就上述問(wèn)題詳盡地闡述了雙方的意見(jiàn)，并做出了判斷。

上訴人在二審審理中就銀行還貸情況做出說(shuō)明，認(rèn)為因房屋交易價(jià)格本身超過(guò)市場(chǎng)價(jià)格，雙方達(dá)成默契，由被上訴人通過(guò)為上訴人償還部分貸款的方式來(lái)彌補(bǔ)交易價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格之間的差價(jià)。上訴人的該意見(jiàn)與其在原審中就同一事實(shí)所作解釋不盡相同，且無(wú)任何證據(jù)予以證明，也不符合常理，故本院難以采納。

就2009年7月、8月間被上訴人通過(guò)其職工將大額錢款轉(zhuǎn)入上訴人銀行還貸帳戶的情況，上訴人表示被上訴人是因與案外人楊曉春有經(jīng)濟(jì)往來(lái)而借用上訴人賬戶走賬，之后已由被上訴人員工陪同上訴人將該錢款劃入案外人楊曉春的賬戶。因被上訴人對(duì)此予以否認(rèn)，而上訴人未能提供被上訴人的劃款指令，亦無(wú)其他任何證據(jù)證明存在這一事實(shí)，且上訴人在有關(guān)詢問(wèn)筆錄中表示楊曉春是其好友，因此上訴人的該主張本院也難以采納。上訴人在二審審理中所提供的陳甲與陳乙的筆錄，不足以證明其與被上訴人之間存在真實(shí)的房屋買賣關(guān)系并對(duì)房屋買賣合同履行中的諸多異于常理的現(xiàn)象給出合理的解釋，故原審法院采信被上訴人的主張，以雙方就涉案房屋買賣并不存在真實(shí)的意思表示為由所作判決并無(wú)不當(dāng)，可以維持。

案件來(lái)源

陳甲與上海XX房地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案二審民事判決書(shū)，[上海市第二中級(jí)人民法院（2011）滬二中民二（民）終字第1370號(hào)]