依照二手房交易的慣例，買房人的貸款（如有）申請應當在過戶前獲得銀行的批準，否則就構(gòu)成違約。超過合同約定的寬限期或者賣房人催告后的寬限期后，如果買房人的貸款申請還不能獲得銀行的批準或者不能現(xiàn)金補足，就構(gòu)成根本違約，賣房人可以通知買房人解除合同并主張違約金（一般是20%）。但是，有些賣房人出于善意，誠信，為了使交易順利進行，會配合買房人換一家銀行再次申請貸款（也可能會再買房人已經(jīng)構(gòu)成根本違約后收取買房人部分現(xiàn)金房款），但是賣房人的配合貸款的行為（或收取部分現(xiàn)金房款的行為）并不能被視作賣房人同意變更了合同或者放棄了合同解除權。買房人在其他銀行的貸款在獲得批準之前或者現(xiàn)金補足未獲批準的貸款之前，賣房人依舊有權解除合同并主張違約金。當然，在買房人在其他銀行的貸款在獲得批準之后或者現(xiàn)金補足未獲批準的貸款之后，依照誠信原則，賣房人就失去了解除合同并主張違約金（一般是20%）的權利，但是仍有主張逾期違約金的權利。

附：李某與于某某房屋買賣合同糾紛案

案情簡介：2014年4月18日，于某某、于某（甲方）與李某、梁某某（乙方）簽訂上海市房地產(chǎn)買賣合同一份。合同第一條約定乙方受讓上海市***區(qū)***路***弄***號102室房屋（以下簡稱系爭房屋）；第二條約定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款為人民幣（以下幣種同）1,590,000元；第四條約定甲方于2014年7月10日前騰出該房屋并通知乙方進行驗收交接；第六條約定在2014年6月20日之前甲乙雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)；第九條約定，乙方未按本合同約定期限付款的，乙方逾期未付款，每逾期一日，乙方應向甲方支付逾期未付的0.05%作為逾期違約金，合同繼續(xù)履行。乙方逾期未付款達到15日，甲方有權單方解除合同，并書面通知乙方，乙方自收到甲方書面解除合同通知書之日起5日內(nèi)向甲方支付房產(chǎn)總價的10%作為其違約導致合同解除的違約金。甲方可從乙方已付款中扣除乙方應向甲方承擔的因其違約導致的房產(chǎn)總價10%的合同解除違約金，余款返還給乙方，若乙方已付款不足支付違約部分，乙方應在接到甲方解除合同的書面通知書之日起5日內(nèi)以現(xiàn)金形式補足；第十條約定，甲方未按本合同第四條約定期限交接房地產(chǎn)的，甲方逾期未交付房地產(chǎn)，每逾期一日，甲方應向乙方支付已收款的0.05%作為逾期違約金，合同繼續(xù)履行。乙方應書面催告甲方，自收到乙方書面催告之日起15日內(nèi)，甲方仍未交付房地產(chǎn)的，乙方有權單方面解除合同，合同自甲方收到乙方解除合同通知書之日解除。甲方除應在收到乙方合同解除通知書之日起5日內(nèi)向乙方返還已收款和利息（自乙方支付房款之日起至合同解除之日止）外，還應按房產(chǎn)總價的10%向乙方支付違約金。若甲方違約金不足以彌補乙方相關損失的，則乙方的損失與甲方違約金之間的差額，由甲方以現(xiàn)金形式補足。補充條款（一）第4條約定，乙方應于簽訂買賣合同后向貸款銀行申請貸款，簽署借款抵押合同等一切相關協(xié)議，辦理一切相關手續(xù)，并支付一切相關費用。若乙方之貸款申請未經(jīng)貸款銀行審核通過或者審核通過的額度不足申請額度，則乙方應于過戶當天以現(xiàn)金的方式支付甲方。合同附件（三）付款協(xié)議約定：1、乙方于2014年4月18日向甲方支付房款510,000元，含定金30,000元；2、乙方于銀行收到該房屋抵押他項權利證明以銀行貸款的形式向甲方支付房款1,080,000元。同日，于某某、于某（甲方）與李某、梁某某（乙方）簽訂房屋買賣合同的補充協(xié)議一份，約定系爭房屋的實際成交總價為1,980,000元，雙方同意以1,590,000元為房屋合同總價，乙方需于2014年4月18日向甲方支付390,000元，為該房屋的相關裝修補償款。上述合同及協(xié)議簽訂后，李某、梁某某分別于2014年3月28日、2014年4月18日、2014年8月30日向于某某、于某支付30,000元、870,000元、400,000元。嗣后，因李某、梁某某未能按約于2014年6月20日前獲得銀行貸款審批且未能以現(xiàn)金補足余款，致使雙方在2014年6月20日未辦理系爭房屋過戶手續(xù)。在李某、梁某某向于某某、于某支付400,000元后，因雙方仍未能就款項支付、過戶時間達成一致協(xié)議，故雙方分別以其訴稱事由向原審法院提起訴訟。原審另查明，于某某、于某是系爭房屋的權利人，其于2014年5月20日結(jié)清系爭房屋的個人住房抵押貸款。2014年6月5日，系爭房屋的抵押被登記注銷。原審審理中，于某某、于某向法院提交：1、2014年7月2日律師函及郵寄憑證，證明于某某、于某向李某、梁某某催告并要求李某、梁某某支付違約金；2、2014年11月6日發(fā)送的律師函、郵寄憑證及投遞情況，要求李某、梁某某在收函三日內(nèi)，提供已獲得銀行審批68萬元的證明或以其他方式籌足68萬元剩余房款，若未能按照上述期限辦妥購房款68萬元，于某某、于某將依法解除合同，并追究李某、梁某某的違約責任。該份函件向李某、梁某某位于“***路***弄***號903室”進行送達，投遞情況載明“派件已簽收，簽收人是拍照簽收”，簽收日期為2014年11月7日；3、收款收據(jù)，證明于某某、于某為此支付律師費5,000元。李某、梁某某對兩份律師函的真實性有異議，稱其未收到過該兩份律師函，對律師函的內(nèi)容亦不予認可；對收款收據(jù)的真實性、關聯(lián)性均不予認可。同時，李某、梁某某向法院提交：1、2014年11月5日發(fā)給中介的催告函，證明李某、梁某某要求于某某、于某配合其辦理房屋過戶手續(xù)，若于某某、于某繼續(xù)怠于履行該義務，李某、梁某某將解除合同；2、協(xié)議，證明推遲過戶的事實；3、錄音光盤，證明于某某、于某將過戶時間拖延至2015年3月的事實；4、申請回單及銀行卡，證明李某、梁某某為申請貸款辦理相關手續(xù)；5、貸款申請審批資料，證明因于某某、于某不配合在審批資料上簽字，導致貸款無法繼續(xù)進行，過錯在于某某、于某。于某某、于某對催告函的真實性不予認可，稱其未收到該份律師函；對協(xié)議的真實性不予認可；對錄音的真實性沒有異議，但認為無法證明雙方達成新的協(xié)議，恰恰證明李某、梁某某擅自變更貸款方式；對回單及銀行卡的真實性沒有異議，但認為無法證明待證內(nèi)容；對審批資料的真實性沒有異議，但認為無法證明李某、梁某某已申請貸款。

裁判原文節(jié)選：

一審【案號：上海市松江區(qū)人民法院（2014）松民三（民）初字第4043號、上海市松江區(qū)人民法院（2014）松民三（民）初字第4027號】雙方之間簽訂的上海市房地產(chǎn)買賣合同及補償協(xié)議系當事人的真實意思表示，約定的內(nèi)容并未違反法律、行政法規(guī)效力性的強制性規(guī)定，應屬有效合同，該合同對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定全面履行自己的義務，不得擅自變更或解除。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。當事人一方依照約定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。本案中，根據(jù)查明的事實，李某、梁某某的貸款在過戶當天即2014年6月20日前未獲銀行審批，其亦表示無能力于過戶當天以現(xiàn)金形式支付于某某、于某，致使雙方在2014年6月20日未辦理系爭房屋過戶手續(xù)，此違約責任在于李某、梁某某。雖其后又向于某某、于某支付400,000元房款，但根據(jù)李某、梁某某提交的錄音內(nèi)容看，于某某、于某提出的過戶時間李某、梁某某并未予以同意，雙方確未能就過戶時間達成一致意見，且李某、梁某某陳述的貸款方式為先過戶再持證抵押，此與合同的約定明顯不符。因此對李某、梁某某認為系于某某、于某拖延履行合同、待系爭房屋滿5年后過戶以達到避稅的目的的抗辯意見，法院不予采信。至于李某、梁某某認為因于某某、于某不配合辦理貸款手續(xù)的抗辯意見，法院認為：一方面，沒有證據(jù)證明李某、梁某某已向于某某、于某履行通知的義務；另一方面，根據(jù)銀行工作人員的陳述，李某、梁某某未向銀行提供齊全辦理貸款所需的全部材料，故法院對李某、梁某某的該抗辯意見不予采信。現(xiàn)于某某、于某關于解除合同的訴訟請求，符合合同關于李某、梁某某逾期未付款達到15日，于某某、于某有權單方解除合同的約定，法院予以支持。李某、梁某某訴稱的解約事由不成立，法院不予支持。鑒于此，對于李某、梁某某據(jù)此提出的其余訴訟請求，法院亦不予支持。至于合同的解除日，盡管李某、梁某某否認收到于某某、于某于2014年11月6日向李某、梁某某發(fā)送的律師函，但李某、梁某某亦確認其確居住于“***路***弄***號903室”，且李某、梁某某向法院提交的訴狀載明的現(xiàn)住地亦為上述地址，故根據(jù)郵寄憑證及投遞情況等證據(jù)，應當認定于某某、于某已盡通知李某、梁某某的義務。根據(jù)該份律師函，若李某、梁某某未能在收函三日內(nèi)辦妥購房款68萬元，于某某、于某依法解除合同，故法院確認于某某、于某與李某、梁某某之間的買賣合同及補充協(xié)議自2014年11月11日解除。鑒于雙方當事人均同意辦理合同的網(wǎng)上備案登記撤銷手續(xù)，故法院予以準許。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失?；诖?，在合同解除后，于某某、于某應當將李某、梁某某已付房款返還給李某、梁某某，同時李某、梁某某還應按約支付房屋總價10%的合同解除違約金。至于房屋總價的確定，首先，雙方均確認房屋實際成交價為1,980,000元；其次，根據(jù)查明的事實，當事人通過補充協(xié)議，將在網(wǎng)上備案的上海市房地產(chǎn)買賣合同中約定的轉(zhuǎn)讓價款做低，其目的是為了少繳稅款，故應認定上海市房地產(chǎn)買賣合同中關于轉(zhuǎn)讓價款為1,590,000元的約定無效，但上述條款的無效，并不影響其他條款的效力。最后，李某、梁某某向于某某、于某主張違約金的計算標準亦以1,980,000元為基數(shù)，故于某某、于某以1,980,000元為房屋總價計算合同解除的違約金，并無不當，法院予以支持。關于合同解除的違約金的數(shù)額。當事人在合同中可以約定一方違約時向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院予以適當減少。現(xiàn)李某、梁某某明確違約金的數(shù)額符合合同約定，不請求法院予以調(diào)整，同時李某、梁某某亦按照同樣的標準向于某某、于某主張違約金，故對違約金不予調(diào)整。此外，于某某、于某自愿撤回逾期付款違約金的訴訟請求，系其對自身權利的處分，于法不悖，法院予以準許。至于于某某、于某要求李某、梁某某承擔發(fā)送律師函費用的訴訟請求，無合同約定及法律依據(jù)，法院不予支持。

二審【案號：上海市第一中級人民法院 （2015）滬一中民二（民）終字第939號】本院認為，上訴人與被上訴人就系爭房屋簽訂的房屋買賣合同以及補充協(xié)議是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合同合法有效，雙方均應按約履行。合同約定，上訴人以貸款方式支付第二筆房款，如貸款未經(jīng)審核通過或者審核通過的額度不足申請額度，上訴人應于過戶當天以現(xiàn)金方式支付給被上訴人。合同還約定，雙方于2014年6月20日之前辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)。在實際履行過程中，上訴人未能按約于2014年6月20日前獲得銀行貸款，也未能以現(xiàn)金方式支付剩余房款，已構(gòu)成違約。被上訴人在約定的過戶期限之后再收取上訴人部分購房款，并陪同上訴人去另一家銀行辦理貸款手續(xù)，是本著繼續(xù)履行合同的誠意，對上訴人延期付款的諒解，在被上訴人未明確放棄向上訴人主張違約責任的前提下，不能以此認定雙方合意變更了付款期限以及過戶日期。而且，上訴人第二次貸款審批下來的金額為47萬元，加上上訴人于2014年8月支付的40萬元房款，總計87萬元，尚有21萬元的房款差額，經(jīng)被上訴人催告，上訴人仍未在合理的期限內(nèi)向被上訴人以現(xiàn)金方式補足上述差額，確已構(gòu)成違約。被上訴人據(jù)此發(fā)函行使合同解除權并追究上訴人的違約責任，并無不當。原審法院據(jù)此判令買賣合同及補充協(xié)議于2014年11月11日解除，雙方辦理買賣合同網(wǎng)上備案登記撤銷手續(xù)，被上訴人返還房款并由上訴人支付相應的違約金，并無不當，本院予以維持。上訴人要求被上訴人支付違約金，缺乏依據(jù)，本院不予支持。綜上所述，原審法院根據(jù)查明的事實所作的判決并無不當，本院予以維持。上訴人的上訴請求，缺乏事實與法律依據(jù)，本院不予支持。