作者：良翰律師事務(wù)所 張璨律師

物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目退出（退管）是指物業(yè)公司因物業(yè)服務(wù)合同期滿終止，或者依據(jù)法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定提前解除合同，按照程序辦理交接手續(xù)后退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的行為。

實(shí)踐中，不管是建設(shè)單位、小區(qū)業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司都將面臨物業(yè)服務(wù)合同到期或者一方提前解除物業(yè)服務(wù)合同后，原物業(yè)公司如何退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、如何辦理交接手續(xù)、如何維護(hù)相關(guān)權(quán)益等問題。

鑒于目前建設(shè)單位、業(yè)委會(huì)及物業(yè)公司之間因退管行為引發(fā)的糾紛和訴訟日益增多，為降低物業(yè)公司的訴訟風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范物業(yè)公司的退管行為，本文主要就物業(yè)公司退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的方式、程序及相關(guān)的注意事項(xiàng)三大方面予以分析，為物業(yè)公司的順利退出提供指引。

退出方式

本文所討論的物業(yè)公司退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的方式，主要是針對(duì)物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人之間的意思表示而發(fā)生退出行為。當(dāng)然，因地震、洪水等不可抗力及因政府規(guī)劃、拆遷等原因致使物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目滅失等亦會(huì)導(dǎo)致物業(yè)公司退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。

（一）物業(yè)服務(wù)合同期滿，雙方不再續(xù)簽

合同期滿，雙方權(quán)利義務(wù)終止。業(yè)主大會(huì)與原物業(yè)公司是否續(xù)訂合同，取決于雙方的意思表示。任何一方不同意繼續(xù)履行合同的，另一方不得要求強(qiáng)制履行。此時(shí)，原物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)辦理好移交手續(xù)退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。

（二）物業(yè)服務(wù)期間，雙方協(xié)商一致，提前終止合同

根據(jù)合同法規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同?！斑x聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”系全體業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，在物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，業(yè)主大會(huì)和物業(yè)公司可以就物業(yè)合同的終止問題達(dá)成一致意見，提前終止雙方的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。

（三）物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人一方提前終止合同

在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，未經(jīng)雙方協(xié)商，一方當(dāng)事人提前解除合同，如物業(yè)公司提前撤場、業(yè)委會(huì)提前解聘等情況。

退出程序

根據(jù)《蘇州市物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目承接和退管指導(dǎo)意見》的相關(guān)規(guī)定，針對(duì)不同的退出方式，所對(duì)應(yīng)的退出程序亦不同。一般而言，具體的退出程序，當(dāng)事人會(huì)在物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約或業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等作出約定，若無明確約定，可參考如下程序進(jìn)行：

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同期滿終止不續(xù)約

這里主要是指前期物業(yè)服務(wù)合同期滿終止，建設(shè)單位與物業(yè)公司不續(xù)約的前提下，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的成立情況，物業(yè)公司退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的，按下列程序進(jìn)行：

1、業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)尚未成立的：

①  合同一方（建設(shè)單位或物業(yè)公司）應(yīng)于合同屆滿前90日，向另一方發(fā)送不續(xù)約的書面通知；

②  建設(shè)單位應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定和程序，征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，另行選聘新物業(yè)，并在完成選聘后10日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)內(nèi)內(nèi)公告并向主管部門報(bào)備；

③  原物業(yè)公司應(yīng)將不續(xù)約原因、退出時(shí)間等事項(xiàng)向所在地物業(yè)主管部門、街道和社區(qū)報(bào)備；

④  建設(shè)單位未及時(shí)選聘新物業(yè)的，原物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)向所在地物業(yè)主管部門、街道書面報(bào)告，并督促其開展選聘工作；

2、業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)已成立的：

①  合同一方（業(yè)委會(huì)或物業(yè)公司）應(yīng)于合同屆滿前90日，向另一方發(fā)送不續(xù)約的書面通知；

②  業(yè)委會(huì)按照相關(guān)規(guī)定，另行選聘新物業(yè)，并在完成選聘后10日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)內(nèi)內(nèi)公告并向主管部門報(bào)備；

③  原物業(yè)公司應(yīng)將不續(xù)約原因、退出時(shí)間等事項(xiàng)向所在地物業(yè)主管部門、街道和社區(qū)報(bào)備；

④  業(yè)委會(huì)未及時(shí)選聘新物業(yè)的，原物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)向所在地物業(yè)主管部門、街道書面報(bào)告，并督促其開展選聘工作；

（二）物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人提前解除合同

1、前期物業(yè)服務(wù)階段：

合同一方（建設(shè)單位或物業(yè)公司）應(yīng)于擬解除合同前90日書面通知另一方，并征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，除物業(yè)公司發(fā)生注銷、資質(zhì)降級(jí)、吊銷及合并、分設(shè)等情況，需要告知全體業(yè)主外。

2、物業(yè)服務(wù)期間：

（1）業(yè)主大會(huì)要求提前解除合同的：①須經(jīng)業(yè)委會(huì)或者20%以上業(yè)主提出，于擬解除合同前90日組織召開業(yè)主大會(huì)；②在召開業(yè)主大會(huì)15日前，將會(huì)議通知、解聘物業(yè)公司事項(xiàng)等書面材料送交與會(huì)人員，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告；③經(jīng)征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主大會(huì)做出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定的，業(yè)委會(huì)應(yīng)在業(yè)主大會(huì)作出決定后３日內(nèi)書面通知物業(yè)公司，并及時(shí)與物業(yè)公司協(xié)商退出事宜。

（2）物業(yè)公司要求提前解除合同的：物業(yè)公司應(yīng)在擬解除合同90日前，將解除原因、退出時(shí)間以書面形式告知業(yè)委會(huì)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告15日，并向當(dāng)?shù)匚飿I(yè)主管部門、街道報(bào)備。

退出注意事項(xiàng)

（一）物業(yè)服務(wù)期屆滿，當(dāng)事人未就合同續(xù)約或解除事宜作出意思表示的，如何處理？

若物業(yè)服務(wù)合同期滿，業(yè)委會(huì)（或者建設(shè)單位）尚未決定是否續(xù)聘或解聘原物業(yè)公司，亦未選聘新物業(yè)的，而原物業(yè)公司繼續(xù)提供物業(yè)管理服務(wù)的，視為物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續(xù)，原合同權(quán)利義務(wù)對(duì)雙方具有約束力。若合同自動(dòng)延續(xù)期間，任何一方當(dāng)事人提出終止合同的，應(yīng)提前三個(gè)月書面通知另一方。

（二）物業(yè)公司退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，需要辦理哪些交接手續(xù)？

1、固定資產(chǎn)的移交。物業(yè)公司應(yīng)將物業(yè)管理用房、物業(yè)公共部分、由前期物業(yè)管理開辦費(fèi)購買的物業(yè)辦公設(shè)備等屬于全體業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)移交給業(yè)委會(huì)或新的物業(yè)公司。

2、物業(yè)管理相關(guān)資料的移交。主要包括物業(yè)承接查驗(yàn)檔案和在物業(yè)管理期間內(nèi)形成的管理資料。具體如下：

（1）  竣工驗(yàn)收資料：竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等；

（2）  技術(shù)資料：設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等；

（3）  物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（4）  物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)、保養(yǎng)、定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)記錄；

（5）  物業(yè)管理所必須的其他資料.

3、結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付的相關(guān)費(fèi)用。物業(yè)公司應(yīng)將預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、專項(xiàng)維修基金等相關(guān)費(fèi)用及其結(jié)余款項(xiàng)退還業(yè)主或移交給新物業(yè)公司。

需要特別提示的是，物業(yè)公司在針對(duì)不同的移交項(xiàng)目，應(yīng)專門制作相應(yīng)的交接清單，在清單中逐項(xiàng)列明具體交接項(xiàng)目，如固定資產(chǎn)移交清單、物業(yè)管理資料移交清單、預(yù)收物業(yè)費(fèi)賬目、公共收支、裝修押金等財(cái)務(wù)賬目。實(shí)踐中，部分物業(yè)公司往往憑借一份移交確認(rèn)單就認(rèn)為已完成物業(yè)項(xiàng)目的移交工作，殊不知即便有相關(guān)人員簽字，也只能證明物業(yè)整體移交，而不能證明已按約定履行移交義務(wù)，仍面臨被訴訟的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）物業(yè)公司退出后，如何主張拖欠的物業(yè)費(fèi)？

根據(jù)《最高院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題解釋》第九條的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后，物業(yè)公司尚有物業(yè)費(fèi)被拖欠的，應(yīng)向拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主另行主張，而非請求業(yè)委會(huì)支付。

（四）物業(yè)服務(wù)合同解除后，物業(yè)公司拒絕退出或移交，能否以存在事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由要求支付物業(yè)費(fèi)？

根據(jù)《最高院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題解釋》第十條的相關(guān)規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)已明確要求物業(yè)公司退出并移交物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的，而物業(yè)公司拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。