第二十七條物業(yè)管理區(qū)域由所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據(jù)物業(yè)的共用設施設備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設等因素進行劃分：

　　(一)新建物業(yè)項目，包括分期開發(fā)或者有兩個以上建設單位開發(fā)建設的區(qū)域，擁有共用主要配套設施設備的，核定為一個物業(yè)管理區(qū)域;

　　(二)舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開發(fā)建設的項目，與周邊原有項目房屋相毗連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意，可以歸并一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　建設單位應當在取得建設工程規(guī)劃許可證之日起三十日內(nèi)，向項目所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門提供建設項目規(guī)劃設計方案、總平面圖和建設工程規(guī)劃許可證及附件附圖。區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應當在收到相關材料之日起十個工作日內(nèi)核定物業(yè)管理區(qū)域并書面告知開發(fā)建設單位。

　　跨區(qū)、跨街道或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))的建設項目，由所在區(qū)或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府共同的上一級房產(chǎn)主管部門會同同級民政部門負責劃分物業(yè)管理區(qū)域。

　　建設單位在房屋銷售時，應當將有關主管部門核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍，通過合同約定方式向物業(yè)買受人明示。

　　第二十八條具備下列條件之一的，業(yè)主委員會可以向所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門提出調整物業(yè)管理區(qū)域的要求：

　　(一)經(jīng)自然分割或者習慣形成的兩個以上相對獨立區(qū)域，能明確分清共用配套設施設備管理維護責任，并經(jīng)各區(qū)域中專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意劃分為多個物業(yè)管理區(qū)域的;

　　(二)兩個以上獨立物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自業(yè)主大會同意，合并為一個物業(yè)管理區(qū)域的。

　　要求調整物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會應當提交物業(yè)管理區(qū)域劃分方案、物業(yè)管理用房劃分方案、設施設備維護管理責任劃分方案、調整后物業(yè)管理區(qū)域管理方案和業(yè)主大會決議等材料。所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應當在收到相關材料之日起二十個工作日內(nèi)，會同當?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會作出是否調整物業(yè)管理區(qū)域的決定。

　　第二十九條建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記前，按照不少于物業(yè)實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業(yè)管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經(jīng)營用房。但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，按照不少于物業(yè)實測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業(yè)管理辦公用房。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批建為商業(yè)或者辦公用途的地下部分建筑面積計入地上總建筑面積。

　　物業(yè)管理用房的具體位置和面積應當在建設工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業(yè)銷售(預售)證之前予以確定。物業(yè)管理用房的所有權屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其所有權不得分割、轉讓和抵押，其用途不得擅自改變。

　　業(yè)主委員會成立之前，物業(yè)管理用房由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門代為接收后移交前期物業(yè)服務企業(yè)使用和經(jīng)營。前期物業(yè)服務企業(yè)出租物業(yè)經(jīng)營用房的，租賃期限最長不超過業(yè)主委員會成立后十二個月。業(yè)主委員會成立后，物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營方案應當經(jīng)業(yè)主委員會同意并公告。

　　第三十條一個物業(yè)管理區(qū)域應當由一個具備相應資質的物業(yè)服務企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務。已成立業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以根據(jù)物業(yè)特點自行決定選聘物業(yè)服務企業(yè)的資質等級及服務內(nèi)容。

　　第三十一條住宅物業(yè)的建設單位應當通過招標投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)服務，并簽訂前期物業(yè)服務合同。其中，物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積超過十萬平方米的，應當采用公開招標方式選聘物業(yè)服務企業(yè);投標人少于三個、物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于五萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務合同。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅面積計入物業(yè)管理區(qū)域總面積。

　　前期物業(yè)服務合同約定期限的，其期限不短于物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會條件之日起一年。前期物業(yè)服務期間，物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑總面積過半數(shù)且人數(shù)占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，提前終止有約定期限的前期物業(yè)服務合同的，自書面通知到達建設單位之日起滿三個月時合同終止。建設單位應當按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標投標相關規(guī)定及時另行選聘物業(yè)服務企業(yè)。但業(yè)主大會已經(jīng)按照規(guī)定選聘物業(yè)服務企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效之日起，該前期物業(yè)服務合同終止。

　　第三十二條物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)管理期間履行以下職責：

　　(一)參與工程的檢查，對發(fā)現(xiàn)的工程質量問題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問題，及時向建設單位或者相關專業(yè)管理部門提出整改建議，并協(xié)助專業(yè)管理部門督促落實;

　　(二)就共用設施設備的安裝位置、管線走向等事項向建設單位提出建議，并參與共用設施設備的安裝、調試等工作;

　　(三)建立物業(yè)共用部位、共用設施設備等工程信息資料，建立日常管理檔案;

　　(四)根據(jù)臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務并引導業(yè)主遵守約定，維護物業(yè)公共利益和管理秩序。

　　第三十三條物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)的共用部位、共用設施設備及相關場地等進行查驗時，應當和建設單位或者業(yè)主委員會簽訂承接查驗協(xié)議，對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。

　　第三十四條業(yè)主委員會應當依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定提供相應的服務，并遵守下列規(guī)定：

　　(一)符合國家、省和本市規(guī)定的技術標準、規(guī)范;

　　(二)及時向業(yè)主、非業(yè)主使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項;

　　(三)定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善服務;

　　(四)協(xié)助公安機關做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作;

　　(五)接受社區(qū)居民委員會監(jiān)督指導，配合做好社區(qū)管理相關工作。

　　物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同簽訂之日起十五日內(nèi)應當將合同副本報物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門備案。

　　第三十五條物業(yè)服務合同的一方提前終止有約定期限的物業(yè)服務合同的，自書面通知到達對方之日起滿三個月合同終止。合同終止的不影響當事人承擔相應的違約責任。

　　物業(yè)服務合同期限屆滿前三個月，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會議開展物業(yè)服務企業(yè)選聘工作。物業(yè)服務合同期滿仍未完成選聘工作，經(jīng)雙方協(xié)商，原物業(yè)服務企業(yè)同意延續(xù)的，原物業(yè)服務合同自動延續(xù)至選聘工作完成。在原合同延續(xù)期間，任何一方提前終止合同的，自書面通知到達對方之日起三十日內(nèi)合同終止。

　　物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費等理由拒絕退出物業(yè)項目。

　　第三十六條物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理項目時，應當向業(yè)主委員會移交全部物業(yè)管理檔案、資料和相關財物。

　　物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)項目時業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)所在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當進行應急管理。社區(qū)居民委員會可以在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府委托下根據(jù)應急管理的需要負責組織不超過六個月的基本保潔、保安等服務，相關費用由業(yè)主承擔。各相關職能部門及供水、供電、供氣等專業(yè)單位應當予以配合。

　　第三十七條物業(yè)服務收費根據(jù)不同物業(yè)的性質和特點、物業(yè)服務不同的階段，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。政府指導價適用范圍和收費標準由價格主管部門制定。實行市場調節(jié)價的物業(yè)項目，收費標準由物業(yè)服務合同(包括前期物業(yè)服務合同)確定。物業(yè)服務收費項目和標準應當向全體業(yè)主公布。

　　物業(yè)服務收費標準根據(jù)收費與服務水平相適應的原則，并根據(jù)物業(yè)服務成本變化情況等因素進行調整。

　　第三十八條物業(yè)交付使用前，建設單位應當依照前期物業(yè)服務合同的約定向物業(yè)服務企業(yè)支付物業(yè)服務費;物業(yè)交付使用后，物業(yè)服務費由業(yè)主承擔。

　　業(yè)主應當依照物業(yè)服務合同(包括前期物業(yè)服務合同)的約定及時交納物業(yè)服務費。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定，經(jīng)書面催交，逾期不交納物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會可以采用在本物業(yè)管理區(qū)域公示等方式協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)催交。

　　物業(yè)服務合同雙方約定預收物業(yè)服務費的，預收期限最高不得超過十二個月。物業(yè)服務合同存續(xù)的剩余期限不足十二個月的，則預收期限不得超過合同的剩余期限。

　　第三十九條物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同約定和有關法律、法規(guī)規(guī)定，可以對物業(yè)管理用房中的經(jīng)營用房和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營，收益歸全體業(yè)主所有，可用于共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造或者補充物業(yè)專項維修資金，也可以根據(jù)業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理的其他需要。

　　物業(yè)經(jīng)營性收益由物業(yè)服務企業(yè)代管的，應當單獨列賬;由業(yè)主委員會自行管理的，應當以業(yè)主委員會名義開設賬戶，不得以任何個人或者其他組織名義進行管理。

　　實行物業(yè)服務包干制收費方式的物業(yè)服務項目，每半年公布一次物業(yè)共用部位、共用設施設備以及相關場地經(jīng)營所得的收支情況;實行物業(yè)服務酬金制收費方式的物業(yè)服務項目，每年公布一次各項資金收支情況。

　　前期物業(yè)服務期間，建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同中詳細約定物業(yè)經(jīng)營性收益使用管理事項，并向業(yè)主公示告知。前期物業(yè)服務結束時，物業(yè)服務企業(yè)應當審計前期物業(yè)服務期間物業(yè)經(jīng)營性收益收支情況，并將審計結果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

　　第四十條經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，物業(yè)管理區(qū)域可以在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會的監(jiān)督指導下由業(yè)主自行管理。實行自行管理的應當將執(zhí)行機構、管理方案、收費標準和管理期限等內(nèi)容提交業(yè)主大會會議表決。

　　業(yè)主采用民事雇傭方式聘請自然人進行服務的，應當為其支付依法屬于業(yè)主責任的意外傷害等保障費用。電梯、消防、技防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設施設備管理，應當委托專業(yè)機構進行維護和養(yǎng)護。

　　業(yè)主自行管理中需要開具發(fā)票的，業(yè)主委員會可以持街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者社區(qū)居民委員會的證明材料，向稅務部門申請辦理臨時稅務登記證，憑臨時稅務登記證可以向物業(yè)所在地的稅務部門申請領用發(fā)票并自行開具。

　　業(yè)主大會可以委托具有資質的專業(yè)機構對管理費用、物業(yè)專項維修資金、物業(yè)經(jīng)營性收益等進行財務管理和財務審計。管理賬目每年向業(yè)主公布一次。

　　第四章物業(yè)使用和維修

　　第四十一條業(yè)主、非業(yè)主使用人在使用物業(yè)時應當依照有利于使用安全、團結互助和公平合理的原則，正確處理用水、排水、通行、通風、采光、日照、管線鋪設和建筑維修、有害物質排放等方面的相鄰關系。

　　建設單位應當在銷售物業(yè)之前制定臨時管理規(guī)約，作為物業(yè)買賣合同的附件。業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會應當制定管理規(guī)約。臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約的示范文本由市房產(chǎn)主管部門制定。

　　第四十二條物業(yè)使用中禁止下列行為：

　　(一)違法拆改、變動房屋承重結構;

　　(二)將無防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方;

　　(三)違法搭建、改建建筑物、構筑物;違法挖掘房屋地下空間;

　　(四)擅自改變房屋用途或者將配套設施挪作他用;

　　(五)擅自改變房屋外立面;

　　(六)擅自將雨污水混接或者在排水管上接管;損害管道燃氣設施，占用、堵塞、封閉管道設施影響公共安全;

　　(七)擅自占用綠地，損毀樹木、綠化設施;

　　(八)損壞消防設施，占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面等消防場地;

　　(九)違反國家和地方規(guī)定，向環(huán)境超標排放污染物;

　　(十)占用共用部位、共用設施設備;

　　(十一)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

　　對違反有關法律、法規(guī)規(guī)定使用物業(yè)的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時進行勸阻、制止，并向相關部門和業(yè)主委員會報告，相關部門和業(yè)主委員會應當根據(jù)相應規(guī)定及時處理。

　　第四十三條業(yè)主或者非業(yè)主使用人進行物業(yè)裝修，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)，并按照物業(yè)裝修有關規(guī)定辦理手續(xù)。物業(yè)服務企業(yè)應當對業(yè)主或者非業(yè)主使用人的物業(yè)裝修活動進行監(jiān)督，業(yè)主應當予以配合。

　　第四十四條業(yè)主大會成立前，車輛停放在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位的，其收費標準應當按照價格主管部門的規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主大會成立后，車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放、收費等管理制度由業(yè)主大會制定。業(yè)主大會決定對車輛停放收費的，應當確定收費標準。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂保管合同。

　　第四十五條物業(yè)交付使用前，建設單位應當依照有關規(guī)定將驗收合格的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等設施設備移交給相關專業(yè)單位負責管理，并移交有關技術資料。相關專業(yè)單位應當及時接收。物業(yè)交付使用時，建設單位應當將有關設施設備移交專業(yè)單位管理的情況予以公示。

　　專業(yè)單位接收后，應當及時做好有關設施設備的維修、更新和養(yǎng)護，確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關設施設備的安全運轉和正常使用。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)單位應當向最終用戶收取有關費用。專業(yè)單位委托物業(yè)服務企業(yè)代收代交有關費用和進行有關設施設備日常維修養(yǎng)護的，雙方應當簽訂委托協(xié)議，明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式。未簽訂委托協(xié)議的由專業(yè)單位自行負責相關工作。

　　第四十六條物業(yè)保修期滿后的維修、更新、改造費用，按照下列規(guī)定承擔：

　　(一)專用部位和專用設施設備包括在構造上及利用上具有獨立性，由單個業(yè)主獨立使用、處分的物業(yè)部位、設施設備及場地等，其維修、更新、改造費用，由業(yè)主或者非業(yè)主使用人承擔;

　　(二)共用部位和共用設施設備(供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等設施設備除外)包括由全體業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設施設備及場地等，其維修、更新、改造費用，由相關業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例共同承擔。屬人為損壞的，其維修費用由責任人承擔。

　　物業(yè)維修、更新時，相關業(yè)主、非業(yè)主使用人應當予以配合。供水、供電、供氣、環(huán)衛(wèi)、人防等專業(yè)單位進行相關作業(yè)需要進入物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)服務企業(yè)和相關業(yè)主、非業(yè)主使用人應當配合。

　　第四十七條業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時，應當將臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)服務費標準等事項告知受讓人或者承租人，并對物業(yè)服務費的結算作明確約定。受讓人應當在辦理產(chǎn)權交易手續(xù)之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)產(chǎn)權轉移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會。

　　業(yè)主可以在臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)單套住房出租的人數(shù)限制及人均面積標準。