小區(qū)業(yè)主大會決議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并授權(quán)業(yè)委會聘請招標(biāo)機構(gòu)、確定中標(biāo)單位、簽訂物業(yè)服務(wù)合同。小區(qū)業(yè)主認為該授權(quán)侵犯了業(yè)主決定權(quán)，程序違法，訴至法院。海淀法院經(jīng)審理，判決撤銷了相關(guān)決議。

業(yè)主鄧先生、何先生所在的甲小區(qū)業(yè)委會召開業(yè)主大會決議授權(quán)業(yè)委會選聘物業(yè)公司，鄧先生、何先生認為業(yè)委會謀求業(yè)主大會會議授權(quán)，侵犯了業(yè)主的共同決定權(quán)且程序違法，故訴至法院要求法院判令撤銷業(yè)主大會相關(guān)決議。近日，海淀法院審結(jié)了此案，判決撤銷業(yè)主大會相關(guān)決議。

鄧先生、何先生訴稱，其是海淀甲小區(qū)業(yè)主。2010年5月21日，第二屆業(yè)主委員會在街道完成備案。2012年9月28日至10月15日，甲小區(qū)業(yè)委會召開業(yè)主大會會議，要求業(yè)主大會“授權(quán)業(yè)主委員會聘請專業(yè)招標(biāo)代理機構(gòu)組織公開招標(biāo)”，“授權(quán)業(yè)主委員會確定中標(biāo)單位，并與中標(biāo)單位簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同”。鑒于該業(yè)主大會會議議題違反物業(yè)權(quán)法規(guī)定，侵犯業(yè)主利益，部分業(yè)主提出異議。但業(yè)主委員會部分委員一意孤行，組織業(yè)主投票，但并沒有組織業(yè)主唱票、計票并公告業(yè)主大會會議決定。2013年2月3日，通過甲小區(qū)業(yè)委會在小區(qū)內(nèi)張貼公告，其才得知業(yè)委會制造業(yè)主大會決定，授權(quán)業(yè)主委員會招投標(biāo)并直接確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)。根據(jù)物權(quán)法、物業(yè)管理條例規(guī)定，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主共同決定，甲小區(qū)業(yè)委會謀求業(yè)主大會會議授權(quán)，侵犯了業(yè)主的共同決定權(quán)且程序違法。故現(xiàn)其要求撤銷甲小區(qū)業(yè)主大會關(guān)于“授權(quán)業(yè)主委員會聘請專業(yè)招標(biāo)代理機構(gòu)組織公開招標(biāo)”及“授權(quán)業(yè)主委員會確定中標(biāo)單位，并與中標(biāo)單位簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同”的決定。

甲小區(qū)業(yè)委會辯稱,其已解除了與乙物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同,故其于2013年年初通過公開招標(biāo)形式確定的中標(biāo)單位及其簽訂的物業(yè)服務(wù)合同并沒有實際實施。業(yè)委會的行為對小區(qū)業(yè)主的權(quán)益沒有造成任何侵害及損失，對方的起訴已經(jīng)沒有意義。

法院經(jīng)審理查明，鄧先生與何先生系本市海淀區(qū)甲小區(qū)業(yè)主。甲小區(qū)業(yè)委會系由該小區(qū)業(yè)主大會產(chǎn)生，并經(jīng)街道辦事處（以下簡稱街道）備案。其中，第二屆業(yè)主委員會有效期自2010年5月21日至2013年5月21日。2014年3月17日，新一屆小區(qū)業(yè)主委員會經(jīng)選舉產(chǎn)生并經(jīng)街道備案。2014年10月10日，該小區(qū)業(yè)主委員會變更李某為主任、柯某為正式委員亦經(jīng)街道備案。由于該小區(qū)長期未簽訂物業(yè)服務(wù)合同，2012年9月13日，甲小區(qū)業(yè)委會發(fā)布《公告》，擬啟動選聘小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)招投標(biāo)程序。2013年2月18日，甲小區(qū)業(yè)委會公布《甲業(yè)主大會決議》（以下簡稱決議），內(nèi)容為：甲業(yè)主大會于2012年9月28日至2012年11月30日期間以書面形式召開并表決，表決議題為：重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。甲小區(qū)共胡業(yè)主652戶，有效投票面積120 000平方米。本次回收表決票業(yè)主335戶，有效投票面積55 437.39平方米，總投票全數(shù)均超過全體業(yè)主所持投票權(quán)的1/2。經(jīng)全體業(yè)主所持投票的1/2以上通過，授權(quán)業(yè)主委員會：1、甲業(yè)主大會授權(quán)甲業(yè)主委員會聘請專業(yè)招標(biāo)代理機構(gòu)組織公開招標(biāo)；2、甲業(yè)主大會授權(quán)甲業(yè)主委員會確定中標(biāo)單位，并與中標(biāo)單位簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同。依據(jù)法律規(guī)定，經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)的1/2以上通過決議有效，決議如下：選聘“乙物業(yè)公司”為甲小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司。2013年2月20日，甲小區(qū)業(yè)委會與乙物業(yè)公司簽訂《北京市物業(yè)服務(wù)合同》，約定委托該公司為甲小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，期限自2013年3月20日至2016年3月19日。

后因部分小區(qū)業(yè)主對上述決議提出異議并向街道反映，街道對相關(guān)事項進行了指導(dǎo)。2013年4月19日，街道分別向甲小區(qū)業(yè)委會及甲廣大業(yè)主發(fā)出《關(guān)于對甲業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、確定中標(biāo)單位相關(guān)事項的指導(dǎo)意見》（以下簡稱指導(dǎo)意見）及《通告》。其中《指導(dǎo)意見》內(nèi)容為：鑒于2012年9月28日至2012年11月30日甲小區(qū)以書面形成召開業(yè)主大會，就選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、確定中標(biāo)單位進行表決，其過程缺乏嚴謹和規(guī)范2013年2月18日決議的第二條“甲業(yè)主大會授權(quán)甲業(yè)主委員會確定中標(biāo)單位，并與中標(biāo)單位簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同”，其表決事項違反了《北京市物業(yè)管理辦法》、《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》的相關(guān)規(guī)定；且我街道對2013年3月25日業(yè)主委員會提交的投票單進行核實，在335張投票單中，發(fā)現(xiàn)與決議投票日期不符的票有61張（投票日期為2012年9月28日至2012年11月30日，簽字日期為2012年12月1日至30日），只有房號無簽名和居住面積的廢票有2張，總票數(shù)減去63張無效票，有效票為272張，除以總戶數(shù)652戶，百分比為41.72%，335張投票單的總住宅面積為65 437.39平方米，減去63張無效票的住宅面積12 101.53平方米，剩余53 335.86平方米，除以總面積12萬平方米（建筑面積135 208.1平方米），其百分比為44.5%，未達至雙過半。依據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》、《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》的相關(guān)規(guī)定，請甲業(yè)主委員會重新召開業(yè)主大會，就選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、確定中標(biāo)單位等相關(guān)事項進行表決，并接受社區(qū)居委會、屬地街道辦事處及待業(yè)主管部門的監(jiān)督和指導(dǎo)?！锻ǜ妗穬?nèi)容則將上述指導(dǎo)意見通知甲廣大業(yè)主。但于此后，甲小區(qū)業(yè)委會未能重新召開業(yè)主大會就選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、確定中標(biāo)單位等相關(guān)事項進行表決。而乙物業(yè)公司亦未能實際進駐甲小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，其與甲小區(qū)業(yè)委會簽訂的物業(yè)服務(wù)合同已解除。甲小區(qū)業(yè)委會與乙物業(yè)公司就“甲物業(yè)服務(wù)合同（2013.3.20一2016.3.20）及補充協(xié)議”簽訂了解除協(xié)議。

該案庭審中，鄧先生、何先生以上述業(yè)主大會表決事項及程序違反法律規(guī)定主張撤銷決議，其主張向法院提供上述決議、指導(dǎo)意見、《通告》及于2010年4月17日經(jīng)甲小區(qū)物業(yè)區(qū)域業(yè)主大會表決通過的《甲小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》（以下簡稱議事規(guī)則）為據(jù)，其中議事規(guī)則第六條規(guī)定：“業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)對以下事項進行表決：（四）選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)機構(gòu)；（七）有關(guān)業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。其中第（五）項和第（六）項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！?/p>

法院經(jīng)審理認為，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定，該事項應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益。該案中，就選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，甲小區(qū)業(yè)委會發(fā)布小區(qū)業(yè)主大會決議，授權(quán)甲小區(qū)業(yè)委會聘請專業(yè)招標(biāo)代理機構(gòu)組織公開招標(biāo)，并授權(quán)甲小區(qū)業(yè)委會確定中標(biāo)單位及與中標(biāo)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但未得到小區(qū)部分業(yè)主的認可，街道也對此事進行了監(jiān)督指導(dǎo)，但雙方的矛盾未得到根本解決。庭審中，小區(qū)業(yè)主鄧先生、何先生以決議事項及程序違法為由主張撤銷該決議，其向法院提供了相應(yīng)依據(jù)。其中，根據(jù)法律及議事規(guī)則規(guī)定，決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)及有關(guān)業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會會議進行表決，該案爭議的事項符合上述法律及議事規(guī)則所規(guī)定的應(yīng)共同表決事項，將該相關(guān)事項授權(quán)甲小區(qū)業(yè)委會決定與法律及議事規(guī)則規(guī)定不符。同樣根據(jù)上述規(guī)定的程序，上述事項應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，但經(jīng)街道核實，甲業(yè)主大會的表決并未達到雙過半。雖然甲小區(qū)業(yè)委會依據(jù)該決議與乙物業(yè)公司所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同已解除，上述決議尚未實際損害業(yè)主權(quán)益，但甲小區(qū)業(yè)委會已發(fā)布的業(yè)主大會決議事項及程序均不合法，仍在客觀上侵犯了部分業(yè)主的合法權(quán)益，該決議應(yīng)當(dāng)撤銷。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十六條、第七十八條第二款之規(guī)定，判決如下：撤銷北京市海淀區(qū)甲小區(qū)物業(yè)區(qū)域業(yè)主大會于二○一三年二月十八日作出的“授權(quán)業(yè)主委員會聘請專業(yè)招標(biāo)代理機構(gòu)組織公開招標(biāo)”及“授權(quán)業(yè)主委員會確定中標(biāo)單位，并與中標(biāo)單位簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同”的決議。

宣判后，雙方均未上訴。