“業(yè)主代表大會(huì)”更換物業(yè)公司為何“翻車”？

         中工網(wǎng)2022-11-07 14:53

     物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量高低、物業(yè)企業(yè)的順利更換，與小區(qū)職工群眾生活休戚相關(guān)?！睹穹ǖ洹泛驮餀?quán)法均規(guī)定，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主共同決定。關(guān)于如何“共同決定”，承德市兩級(jí)人民法院通過(guò)審理一起解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的糾紛案件，厘清了現(xiàn)實(shí)存在的“業(yè)主代表大會(huì)”與法定的“業(yè)主大會(huì)”的權(quán)利邊界，明確了“共同決定”的會(huì)議規(guī)則的要點(diǎn)，對(duì)推進(jìn)基層民主管理及業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作等，均具有重要普法價(jià)值和借鑒意義。

    基本案情：2015年8月，某房地產(chǎn)公司與承德某物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱承德物業(yè)公司），簽訂某小區(qū)《前期物業(yè)服務(wù)合同》及補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議第21條規(guī)定，“小區(qū)業(yè)主如果成立業(yè)主委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱業(yè)委會(huì)），并且業(yè)委會(huì)與其他物業(yè)服務(wù)公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，本合同自業(yè)委會(huì)與第三方物業(yè)公司所簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》生效之日自動(dòng)失效”。 之后，承德物業(yè)公司進(jìn)駐小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。

    2018年10月，該小區(qū)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)公示了選舉結(jié)果，宣布該業(yè)委會(huì)成立。該小區(qū)“業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則”（以下簡(jiǎn)稱議事規(guī)則）規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)以業(yè)主代表的形式召開(kāi)。業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)，應(yīng)當(dāng)在參加業(yè)主大會(huì)前，就業(yè)主擬討論的事項(xiàng)書面征求該單元樓業(yè)主意見(jiàn)，并在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上如實(shí)反映?！睒I(yè)主大會(huì)議事內(nèi)容包括決定選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)事項(xiàng)。

    2019年3月14日，業(yè)委會(huì)召開(kāi)會(huì)議，提出招標(biāo)新的物業(yè)公司的決議事項(xiàng)。次日，業(yè)委會(huì)向業(yè)主代表發(fā)出通知，召開(kāi)全體“業(yè)主代表大會(huì)”，參會(huì)人員：全體業(yè)主代表（樓長(zhǎng)）。2019年3月30日，“業(yè)主代表大會(huì)”會(huì)議召開(kāi)，業(yè)主代表共40人，實(shí)到會(huì)28人，人數(shù)達(dá)到三分之二以上。經(jīng)過(guò)表決，18名代表同意以招標(biāo)方式選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

    2019年4月1日，業(yè)委會(huì)向承德物業(yè)公司發(fā)出通知：依據(jù)2019年3月30日“業(yè)主大會(huì)”會(huì)議決議，業(yè)委會(huì)已著手開(kāi)展物業(yè)公司的選聘工作，歡迎貴公司參加選聘。同日，業(yè)委會(huì)還通知：承德物業(yè)公司參加選聘工作，同時(shí)向業(yè)委會(huì)移交下列資料……，并發(fā)出001號(hào)公告，選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。包括承德物業(yè)公司共有9家公司報(bào)名。三家企業(yè)入圍，承德物業(yè)公司未入圍。2019年5月14日，業(yè)委會(huì)發(fā)出002號(hào)公告，中標(biāo)單位：興隆物業(yè)公司。2019年5月21日，業(yè)委會(huì)與興隆物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》。5月30日和8月22日，興隆物業(yè)公司兩次發(fā)出告知書，要求業(yè)委會(huì)及時(shí)辦理交接手續(xù)，均沒(méi)有結(jié)果。8月30日，小區(qū)業(yè)主代表大會(huì)召開(kāi)臨時(shí)會(huì)議，決議履行《物業(yè)服務(wù)合同》。12月3日，業(yè)委會(huì)向承德物業(yè)公司發(fā)出通知稱，《前期物業(yè)服務(wù)合同》及補(bǔ)充協(xié)議終止，十日內(nèi)與業(yè)委會(huì)進(jìn)行交接。12月4日，承德物業(yè)公司給業(yè)委會(huì)發(fā)出通知：“我公司投入18.75萬(wàn)元，小區(qū)業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)400多萬(wàn)元，望你小區(qū)將上述問(wèn)題予以解決，在未解決上述問(wèn)題的情況下，我公司無(wú)法搬離該小區(qū)?！?/p>

    2020年1月，業(yè)委會(huì)起訴承德物業(yè)公司，請(qǐng)求法院判令：1.判令承德物業(yè)公司立即退出小區(qū)并將小區(qū)物業(yè)用房等移交給業(yè)委會(huì)；2.判令承德物業(yè)公司賠償業(yè)委會(huì)因其之前的物業(yè)服務(wù)不合格給小區(qū)業(yè)主造成的損失1萬(wàn)元；3.案件受理費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)。

   承德物業(yè)公司起訴業(yè)委會(huì)與興隆物業(yè)公司，請(qǐng)求法院判決：1.確認(rèn)業(yè)委會(huì)與興隆物業(yè)公司于2019年5月21日簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》無(wú)效；2.繼續(xù)履行《前期物業(yè)服務(wù)合同》及其補(bǔ)充協(xié)議；3.案件受理費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)。

    一審：會(huì)前未公開(kāi)決議事項(xiàng) 會(huì)議表決未能達(dá)到“雙過(guò)半”

    興隆縣人民法院審理查明，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記資料等，小區(qū)住宅及商業(yè)用戶1288戶，住宅及商業(yè)專業(yè)面積121293.19平方米。2019年3月30日28人簽到，同意業(yè)委會(huì)采取招標(biāo)方式選聘物業(yè)的為18人，有4人不同意采取招標(biāo)方式選聘物業(yè)。2019年3月30日晚，小區(qū)樓長(zhǎng)會(huì)議記錄顯示共40人，實(shí)到28人，人數(shù)達(dá)到2/3以上。會(huì)議總結(jié)，樓長(zhǎng)40人，實(shí)到28人，達(dá)到2/3以上，會(huì)議真實(shí)有效。2019年8月30日，小區(qū)業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議表決，17位代表（包含四位委托其他代表的委托人的意見(jiàn)，實(shí)際應(yīng)是21位業(yè)主代表）同意繼續(xù)履行2019年5月21日《物業(yè)服務(wù)合同》。

    一審法院認(rèn)為，業(yè)委會(huì)在召開(kāi)2019年3月30日的業(yè)主代表大會(huì)之前，就大會(huì)將要討論的事項(xiàng)，并未在該小區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行公開(kāi)公示，以便于該小區(qū)全體業(yè)主知悉，并由業(yè)主代表其所有代表的全體業(yè)主的真實(shí)意思表示參與會(huì)議的表決。在未公開(kāi)公示的情況下召開(kāi)的業(yè)主代表大會(huì)，討論決定以招標(biāo)方式選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議，僅經(jīng)到會(huì)的18人同意，沒(méi)有達(dá)到該小區(qū)業(yè)主總?cè)藬?shù)的一半數(shù)額。業(yè)委會(huì)雖然在2019年8月30日再次召開(kāi)了業(yè)主代表大會(huì)，但其在會(huì)議召開(kāi)之前，仍然沒(méi)有就業(yè)主代表大會(huì)將討論的事項(xiàng)進(jìn)行公開(kāi)公示。依照法律規(guī)定，選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論決定，經(jīng)所在小區(qū)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)委會(huì)在未經(jīng)小區(qū)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主，且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意情況下，于2019年5月21日與興隆物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》為無(wú)效合同。

    經(jīng)興隆縣人民法院審判委會(huì)討論決定，法院作出（2020）冀0822民初645號(hào)民事判決書。一審判決：一、2019年5月21日業(yè)委會(huì)與興隆物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效。二、承德物業(yè)公司與河北某房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司興隆縣分公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》及補(bǔ)充協(xié)議繼續(xù)履行。

    上訴：張貼通知符合“雙過(guò)半”“業(yè)主代表會(huì)”代行職權(quán)合法

    上訴人業(yè)委會(huì)、興隆物業(yè)公司不服一審判決，向承德市中級(jí)人民法院提起上訴。

    業(yè)委會(huì)上訴主要稱：2019年8月30日業(yè)主代表大會(huì)召開(kāi)前，已經(jīng)公示會(huì)議事項(xiàng)，有書面通知的照片，決議事項(xiàng)包括與興隆物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)合同處理問(wèn)題，該通知張貼在小區(qū)公示欄中。根據(jù)住建部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第27條及議事規(guī)則第2條的規(guī)定，小區(qū)以業(yè)主代表大會(huì)的形式行使業(yè)主大會(huì)的職權(quán)，完全符合法律規(guī)定。選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)事項(xiàng)，先后于2019年3月30日及2019年8月30日召開(kāi)兩次業(yè)主代表大會(huì)討論決議。因小區(qū)各個(gè)樓層的住戶(即專有面積人數(shù))以及專有部分面積存在差異，每一樓層的代表所代表的專有面積人數(shù)和面積數(shù)也不完全相同。確定業(yè)主代表大會(huì)決議，是否符合物權(quán)法第76條的規(guī)定，不應(yīng)簡(jiǎn)單按業(yè)主代表人數(shù)占代表總?cè)藬?shù)的比例計(jì)算。

     興隆物業(yè)公司上訴主要稱：業(yè)主代表所代表的業(yè)主人數(shù)根據(jù)樓層大小而有所不同，應(yīng)根據(jù)每一業(yè)主代表所實(shí)際代表的業(yè)主人數(shù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)計(jì)算，不能單純的以業(yè)主代表參會(huì)、表決的人數(shù)進(jìn)行表象的計(jì)算。 按照所代表的業(yè)主人數(shù)及專有部分面積數(shù)進(jìn)行計(jì)算均“雙過(guò)半”。案件是合同糾紛，認(rèn)定合同效力問(wèn)題屬于職權(quán)范圍。但判決第(二)項(xiàng)，認(rèn)定《前期物業(yè)服務(wù)合同》及其補(bǔ)充協(xié)議繼續(xù)履行，該項(xiàng)不屬于本案應(yīng)當(dāng)判定的內(nèi)容。

    承德物業(yè)公司針對(duì)上訴統(tǒng)一答辯稱，業(yè)委會(huì)召開(kāi)的是業(yè)主代表大會(huì)，并非業(yè)主大會(huì)，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)企業(yè)應(yīng)由業(yè)主共同決定，即業(yè)主大會(huì)決定，而非由業(yè)主代表大會(huì)決定。業(yè)主代表大會(huì)表決選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)果無(wú)效。業(yè)委會(huì)就選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)事項(xiàng)，既沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì)集體討論、也未以書面形式征求業(yè)主意見(jiàn)，兩次業(yè)主代表會(huì)議前均未公示會(huì)議討論的事項(xiàng)，表決結(jié)果不能代表業(yè)主的意愿。相反，有552戶業(yè)主認(rèn)可承德物業(yè)公司的服務(wù)并同意由其繼續(xù)提供服務(wù)。業(yè)主代表大會(huì)只能是所參加會(huì)議的部分業(yè)主的意見(jiàn)，并不能取代業(yè)主大會(huì)的職責(zé)和職能。

    二審：征求意見(jiàn)和代表表決均無(wú)證據(jù) 新簽物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效

    二審中，當(dāng)事人沒(méi)有提交新證據(jù)。

    二審法院認(rèn)為，物權(quán)法第七十六條規(guī)定的事項(xiàng)為業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，其中選聘和解聘物業(yè)服務(wù)或者其他管理人，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。本案中，業(yè)委會(huì)選聘興隆物業(yè)公司并簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》，應(yīng)當(dāng)由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，并依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定程序表決通過(guò)，即應(yīng)當(dāng)經(jīng)該小區(qū)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)委會(huì)分別于2019年3月30日、2019年8月30日召開(kāi)的兩次業(yè)主代表大會(huì)，均為部分業(yè)主代表參加會(huì)議，但參會(huì)并簽字表決的業(yè)主代表未提交證據(jù)證明其所預(yù)表決的事項(xiàng)，已經(jīng)在會(huì)議召開(kāi)前在小區(qū)范圍內(nèi)全面公示，會(huì)議決議的事項(xiàng)系經(jīng)過(guò)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)委會(huì)主張其在開(kāi)會(huì)前在小區(qū)業(yè)主微信群里進(jìn)行通知，且經(jīng)部分業(yè)主同意，但其未能提交相關(guān)證據(jù)證明已經(jīng)充分征求全體業(yè)主的意見(jiàn)，亦未能提交同意表決事項(xiàng)的業(yè)主人數(shù)及具體名單。故此，業(yè)委會(huì)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)或者其他管理人的程序不符合物權(quán)法及《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，其與興隆物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同。因承德物業(yè)公司在一審訴訟中提出訴請(qǐng)，要求繼續(xù)履行其公司與河北某房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司興隆縣分公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》，一審法院根據(jù)全案事實(shí)及證據(jù)作出判決并未超出訴訟請(qǐng)求。

    2021年3月26日，承德市中級(jí)人民法院作出（2021）冀08民終412號(hào)民事判決書。二審判決如下：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)160元，分別由業(yè)委會(huì)、興隆物業(yè)公司各負(fù)擔(dān)80元。本判決為終審判決。

    提醒：民法典的“共同決定”需要“雙過(guò)三分之二”

    《民法典》第二百七十八條規(guī)定，“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(二)制定和修改管理規(guī)約；(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；(五)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；(六)籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；(九)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)?！?“業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意?！?原物權(quán)法第七十六條規(guī)定的是“雙過(guò)半”，已經(jīng)被民法典的新規(guī)定取代。

（據(jù)河北工人報(bào)消息 河北工人報(bào)記者賀耀弘）