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依照我國物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定，業(yè)主大會享有選聘物業(yè)服務企業(yè)的權利，同時也是更換物業(yè)服務企業(yè)的主體。他們可以通過業(yè)主大會選聘新的物業(yè)公司接管原物業(yè)公司，向小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)管理服務。 法律依據(jù)： 1、《民法典》第九百四十六條：業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務人的，可以解除物業(yè)服務合同。 2、《物業(yè)管理條例》第十一條：下列事項由業(yè)主共同決定：(四)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)。 3、《東莞市物業(yè)管理條例》第十一條：業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。業(yè)主大會履行下列職責：(五)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)，確定物業(yè)服務合同的內容。 需要注意的是，小區(qū)業(yè)委會只是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，其自身無權決定選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)。1、法定解除。即物業(yè)服務企業(yè)喪失一定的經營資格時，所簽訂的《物業(yè)服務合同》自動解除。2、約定解除。當《物業(yè)服務合同》所約定的事由出現(xiàn)造成需要更換物業(yè)服務企業(yè)，可以由業(yè)主委員會根據(jù)《物業(yè)服務合同》的約定直接進行，也可以由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主或者物業(yè)使用人的投訴，進行具體運作之后，解除與物業(yè)服務企業(yè)的合同。3、業(yè)主行使任意解除權?！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖鶙l【業(yè)主合同任意解除權】規(guī)定：業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務人的，可以解除物業(yè)服務合同。業(yè)主擁有物業(yè)的專有部分建筑面積按所持房地產權證記載的建筑面積計算；對已出售但未辦理房地產權屬登記的物業(yè)，按商品房買賣合同確定的建筑面積計算。業(yè)主人數(shù)按房地產權證數(shù)計算，一個權證計為一個業(yè)主人數(shù)。對已出售但未辦理房地產權屬登記的物業(yè)，業(yè)主人數(shù)按商品房買賣合同數(shù)計算，一個合同計為一個業(yè)主人數(shù)；對未出售的物業(yè)，建設單位計為一個業(yè)主人數(shù)。業(yè)主大會應當在更換物業(yè)公司前決定以下事項：(1)業(yè)主大會的決議；業(yè)主大會決定另行選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當在做出決議后及時書面告知原物業(yè)服務企業(yè)。(2)授權業(yè)主委員會或委托招標代理機構組織招標；(4)授權業(yè)主委員會直接確定中標人或由評標委員會推薦中標候選人名單后，由業(yè)主大會最終確定中標人；物業(yè)管理公司更換是一項極為困難并具有一定風險的工作，為使更換物業(yè)公司的行為具備充分的群眾基礎和法律依據(jù)。此過程中，業(yè)主大會的召開、決議尤為重要。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。同一物業(yè)管理區(qū)域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應當提前就業(yè)主大會會議擬討論的事項征求其所代表的業(yè)主的意見。凡需投票表決的，業(yè)主贊同、反對或者棄權的意見應當經本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議投票時如實反映。業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。1、業(yè)主大會會議通過書面征求意見的形式召開的，業(yè)主委員會應當在招標前將業(yè)主大會決議在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置向全體業(yè)主公示；2、評標過程中，現(xiàn)場答辯可采用公開的方式，業(yè)主可參加旁聽；3、評標結束后，業(yè)主委員會可以將招標的過程情況以及評標委員會提交的評標報告向全體業(yè)主公示；4、中標企業(yè)確定后，業(yè)主委員會應將其基本情況和與其鑒定的物業(yè)服務合同的服務內容、范圍、標準以及價格等主要內容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置向全體業(yè)主公示。在招標前，作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構，業(yè)委會應當?shù)剿趨^(qū)、縣國土資源和房屋管理局備案。備案時，應提交以下資料：4、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。業(yè)主委員會委托招標代理機構進行招標的，還應提交雙方簽訂的委托書。根據(jù)相關規(guī)定，新的物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。移交的資料包括：1、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工，配套設施、地下管網工程圖等竣工驗收資料；3、物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；4、物業(yè)管理所需的其他資料，譬如與供水、供電、供氣、保衛(wèi)、有線電視等單位訂立的協(xié)議書、合同，各種物業(yè)服務債權債務賬冊等。關于業(yè)主委員會以上資料的獲取，是由前期物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給的。如果沒有移交，可向他們索取；如果是由于開發(fā)商的原因，則可以向開發(fā)商主張，必要時可通過法律途徑予以解決。依據(jù)《東莞市物業(yè)管理條例》第七十七條：違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的，由物業(yè)所在地區(qū)縣(自治縣)房地產行政主管部門予以處罰：(三)業(yè)主大會依法選聘新的物業(yè)服務企業(yè)后，原物業(yè)服務企業(yè)不按規(guī)定退出物業(yè)管理區(qū)域的，責令限期退出；逾期不退出的，處五萬元以上十五萬元以下罰款，并由頒發(fā)其資質證書的行政主管部門降低其資質等級或者取消其資質；(四)退出服務時不履行相關義務的，責令限期改正，并在一年內不得參加物業(yè)管理招標投標活動。物業(yè)管理作為一種商業(yè)化公共事務管理，傳統(tǒng)行政對其制約和影響力大大降低，對很多糾紛和爭議越來越無能為力，這些矛盾和糾紛逐漸走入訴訟程序。業(yè)主與物業(yè)公司是一場實力懸殊的法律“角力”。業(yè)主對于自己的居室享有專有所有權，而對那些綠地、電梯等建筑物附屬設施只享有共有所有權。所以，對于社區(qū)中的綠地侵占、電梯不通風等涉及社區(qū)共有財產的問題，單個業(yè)主無法獲得有效的原告身份，就無法以個人名義出來主張權益，在與物業(yè)公司的抗衡中，這成了業(yè)主先天的“軟肋”。因此業(yè)主維權必須通過業(yè)主大會以及由業(yè)主大會所選出的執(zhí)行機構業(yè)主委員會，依法更換物業(yè)服務公司，維護自身權益。
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