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第二十一條在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的 , 應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。

[釋義] 本條是關于簽訂前期物業(yè)服務合同的規(guī)定。

通常狀況下,業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)開展工作,物業(yè)服務合同在業(yè)主大會和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂。但一般情況下,在物業(yè)建成之后、業(yè)主大會成立之前,就需要進行物業(yè)管理活動。由于業(yè)主大會尚未成立,不可能由業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。這種情況下,只能由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)實施管理服務,物業(yè)服務合同在建設單位和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂。這時的物業(yè)服務合同稱為前期物業(yè)服務合同。所以,前期物業(yè)服務合同發(fā)揮著重要的作用,是物業(yè)從建設到管理順利銜接的關鍵環(huán)節(jié)。前期物業(yè)服務合同有以下特征 :

1. 前期物業(yè)服務合同具有過渡性。前期物業(yè)服務合同的期限,存在于在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的過渡時間內。實踐中,物業(yè)的銷售、業(yè)主的人住是陸續(xù)的過程,業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議時間的不確定性決定了業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)時間的不確定性,因此,前期物業(yè)服務的期限也是不 確定的。但是,一旦業(yè)主大會成立或者全體業(yè)主選聘了物業(yè)管理企業(yè),業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的合同發(fā)生效力,就意味著前期物業(yè)管理階段結束,進入了通常情況下的物業(yè)管理階段。

2. 前期物業(yè)服務合同由建設單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂。常情況下物業(yè)服務合同的簽訂主體是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè),而前期物業(yè)服務合同簽訂的主體是建設單位和物業(yè)管理企業(yè)。這是因為首次業(yè)主大會尚未召開,業(yè)主還不能形成統(tǒng)一意志來決定選聘物業(yè)管理企業(yè)，而此時已有實施物業(yè)管理的現(xiàn)實必要,為了維護正常的物業(yè)秩序,保護業(yè)主現(xiàn)實的合法權益,《條例》規(guī)定,建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的,應當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同。而且,建設單位一開始就擁有物業(yè),是第一業(yè)主,這是建設單位享有第一次選聘物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)先權,能夠簽訂前期物業(yè)服務合同的合理依據。 !

3. 前期物業(yè)服務合同是要式合同。要式合同,是指法律要求必須具備一定形式的合同。由于前期物業(yè)管理涉及廣大業(yè)主的公共利益,《條例》要求前期物業(yè)服務合同以書面的形式簽訂。對合同形式作書面要求,便于明確合同主體的責權利, 防止建設單位和物業(yè)管理企業(yè)侵害業(yè)主權益的情況發(fā)生,發(fā)生糾紛時也有 據可查。