某小區(qū)業(yè)主委員會為依法成立，并在轄區(qū)街道辦備案登記，共有業(yè)主委員會成員7人。2013年起，其代表該小區(qū)全體業(yè)主與某物業(yè)公司簽訂為期2年的《物業(yè)委托服務(wù)合同》，2015年又續(xù)簽兩年。2016年4月，該業(yè)主委員會以其與物業(yè)公司之間簽訂《物業(yè)委托服務(wù)合同》時未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)為由訴至法院，要求確認雙方所續(xù)簽的《物業(yè)委托服務(wù)合同》無效。經(jīng)查，該業(yè)主委員會提起本次訴訟由業(yè)主委員會7位委員中的4位以會議紀要形式簽字確認，未經(jīng)業(yè)主大會討論，亦未取得業(yè)主大會授權(quán)和雙過半數(shù)業(yè)主同意。

本案的爭議焦點為業(yè)主委員會在未取得業(yè)主大會授權(quán)的情況下是否具有要求確認物業(yè)服務(wù)合同無效的訴訟主體資格？

第一種觀點認為，依據(jù)《物權(quán)法》第七十六條和《物業(yè)管理條例》第十一條的規(guī)定，涉及建筑區(qū)劃內(nèi)的重大事項均應(yīng)由全體業(yè)主共同決定，確認合同無效所產(chǎn)生的法律后果顯然比解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)所產(chǎn)生的法律后果影響更為重大，舉輕以明重，確認合同無效當然屬于應(yīng)由全體業(yè)主共同決定的重大事項。因此，業(yè)主委員會請求確認合同無效，必須取得業(yè)主大會授權(quán)或經(jīng)雙過半數(shù)業(yè)主同意，否則不具有訴訟主體資格。

第二種觀點認為，依據(jù)《物業(yè)管理條例》第十五條第（2）項的規(guī)定，業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同屬于其法定職責，既然有代表業(yè)主簽訂合同的權(quán)利，業(yè)主委員會就應(yīng)當有權(quán)提起訴訟請求確認合同或相關(guān)條款無效的權(quán)利，且最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條也直接規(guī)定了業(yè)主委員會有請求確認合同無效的訴訟主體資格，該規(guī)定并未設(shè)置任何前置條件。是否取得授權(quán)或是否經(jīng)表決通過都屬于業(yè)主內(nèi)部自治行為，并不能否認業(yè)主委員會的訴訟主體資格。

對此，筆者同意第一觀點。首先要說明的是雖關(guān)于業(yè)主委員會的法律地位及性質(zhì)目前尚存爭議，但對業(yè)主委員會的訴訟主體資格問題理論和實務(wù)界均已達成共識，即認可業(yè)主委員會可以作為民事訴訟的主體參與訴訟。筆者同意第一種觀點并非否認業(yè)主委員會有參與民事訴訟的主體資格，但筆者認為業(yè)主委員會該資格的取得應(yīng)以業(yè)主大會授權(quán)或經(jīng)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意為前提，理由如下：

一、從權(quán)力的來源來講，業(yè)主大會與業(yè)主委員會制度構(gòu)建的基礎(chǔ)是建筑物區(qū)分所有權(quán)中業(yè)主的共有權(quán)和管理權(quán)，包括業(yè)主對共有部分管理、使用、收益、處分的權(quán)利和對共有事務(wù)知情、參與和決策的權(quán)利。無論是共有權(quán)還是管理權(quán)的取得都是基于業(yè)主對專有部分的單獨所有權(quán)所產(chǎn)生，如沒有專有部分的所有權(quán)，便不可能產(chǎn)生共有權(quán)及管理權(quán)。業(yè)主委員會本身并不具有專有部分的所有權(quán)，其也不可能直接取得基于專有部分所有權(quán)所產(chǎn)生的共有權(quán)及管理權(quán)，其權(quán)利來源為法律、業(yè)主和業(yè)主大會的授權(quán)。

二、從法律規(guī)定來看，現(xiàn)有法律、法規(guī)未賦予其直接做出該行為的權(quán)力?！段餀?quán)法》第七十六條和《物業(yè)管理條例》第十一條具體列舉了應(yīng)由全體業(yè)主共同決定的事項，包括制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則及建筑物和附屬設(shè)施的管理規(guī)約、選舉或者更換業(yè)務(wù)會成員、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人、籌集和使用維修基金、改建和重建建筑物及其附屬設(shè)施以及有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。從上述規(guī)定可以看出，涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)共同管理和有關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的可能影響到業(yè)主實體權(quán)利的重大事項均應(yīng)由全體全體業(yè)主共同決定。而《物業(yè)管理條例》第十五條對業(yè)主委員會權(quán)利范圍規(guī)定為召集業(yè)主大會會議并報告物業(yè)管理的事實情況、代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同、了解業(yè)主及物業(yè)使用人的意見和建議并監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同、監(jiān)督管理規(guī)約的事實及業(yè)主大會賦予的其他職責。從上述規(guī)定可以看出，業(yè)主委員會定位為業(yè)主大會或全體業(yè)主具體事務(wù)的執(zhí)行機構(gòu)，法律和行政法規(guī)都未賦予其直接做出影響全體業(yè)主實體利益的權(quán)力，其當然無權(quán)直接做出相關(guān)意思表示和行為。請求確認合同無效為消滅業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系的民事法律行為，顯然屬于直接影響全體業(yè)主實體權(quán)利的行為，應(yīng)由全體業(yè)主共同決定，業(yè)主委員會或業(yè)主委員成員無權(quán)直接作出決定。

三、從法律規(guī)則的邏輯結(jié)構(gòu)來談，任何法律規(guī)則都有假定條件、行為模式和法律后果三部分組成，其中假定條件又包含主體的行為條件和法律規(guī)則的適用條件。業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同雖為《物業(yè)管理條例》第十五條第二項賦予的法定職責，但該規(guī)定省略了適用的主體行為條件---業(yè)主委員會已由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生且業(yè)主大會已作出選聘具體物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議。同理，最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條也省略了上述主體行為條件，即業(yè)主委員提起訴訟請求確認合同或相關(guān)條款無效需以業(yè)主大會做出相關(guān)決議或雙過半數(shù)業(yè)主同意為前提。

四、從合同的相對性來說，業(yè)主委員會雖經(jīng)法律授權(quán)可代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主委員會事實上并非物業(yè)服務(wù)合同相對人，也并非具體權(quán)利、義務(wù)的承擔者，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)才是物業(yè)服務(wù)合同的向?qū)Ψ?，合同的有效或無效產(chǎn)生的法律后果都是由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接承擔。既然在業(yè)主與物業(yè)公司之間建立權(quán)利、義務(wù)關(guān)系需要全體業(yè)主或業(yè)主大會的授權(quán)，那請求確認合同無效也理應(yīng)取得雙過半數(shù)業(yè)主同意或業(yè)主大會的授權(quán)。只有保證全體業(yè)主對引起該法律后果產(chǎn)生的原因行為有充分的知情權(quán)和直接的決策權(quán)，才符合權(quán)利、義務(wù)對等原則。

五、從司法實踐來看，2005年，最高人民法院《關(guān)于春雨花園業(yè)主委員會是否具有民事訴訟主體資格》的復(fù)函中明確“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)對外代表業(yè)主進行民事活動，所產(chǎn)生的后果由全體業(yè)主承擔。”該復(fù)函也明確業(yè)主委員會對外代表業(yè)主從事民事活動需依據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)。司法實踐中，全國多數(shù)法院也實際采納該觀點。

六、從立法精神和社會后果來講，要求業(yè)主委員會提起該類訴訟時取得業(yè)主大會授權(quán)實際并不排除和限制業(yè)主委員會及業(yè)主的訴權(quán)，相反，更有利于體現(xiàn)和保護全體業(yè)主的共同利益。取得業(yè)主大會授權(quán)，業(yè)主委員會提起該類訴訟才能在實體上代表全體業(yè)主的共同利益，才符合《物權(quán)法》及《物業(yè)管理條例》的立法精神，才能避免業(yè)主委員會權(quán)利的濫用，才能避免損害全體業(yè)主共同利益發(fā)生的可能性。

綜上，筆者認為業(yè)主委員會只有在取得業(yè)主大會授權(quán)后才具備請求確認物業(yè)服務(wù)合同無效的訴訟主體資格，否則不具備訴訟主體資格。