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關(guān)于加油站征收價格評估的探討

由于我國工業(yè)化和城市化的快速發(fā)展，土地資源尤其是城鎮(zhèn)建設(shè)用地的供求矛盾日趨凸顯，往往采取舊城、老路改造緩解城鎮(zhèn)建設(shè)用地矛盾。在舊城改造、特別是道路改造項(xiàng)目中經(jīng)常涉及到加油站征收 本文對加油站征收中的價格評估問題進(jìn)行了研究。

一、關(guān)于技術(shù)路線

加油站是一種特殊的商業(yè)物業(yè)，對其進(jìn)行征收牽涉到特許經(jīng)營權(quán)、加油設(shè)備拆移等諸多事項(xiàng)，而對這些事項(xiàng)的相關(guān)領(lǐng)域，一般情況下估價師往往缺乏專業(yè)的了解，這就增加了加油站征收評估的難度，進(jìn)而影響估價結(jié)果的準(zhǔn)確性。要解決這一問題。

估價師必須選擇合理的技術(shù)路線，將估價工作轉(zhuǎn)移到估價師熟悉的領(lǐng)域中來。對于加油站征收的價格評估工作，具體的技術(shù)路線應(yīng)根據(jù)不同的加油站征

收補(bǔ)償形式予以確定。通常情況下，加油站征收補(bǔ)償有貨幣補(bǔ)償和異地安置兩種形式 所謂貨幣補(bǔ)償是指政府通過支付合理的貨幣金額獲取被征收加油站。在這種情況下，加油站很可能因?yàn)楸徽魇斩ズ线m經(jīng)營場所并終止經(jīng)營：異地安置是指政府為被征收加油站重新提供一處土地。幫助經(jīng)營者建造新的經(jīng)營場所繼續(xù)保持運(yùn)營。此時，加油站征收中價格評估出現(xiàn)了兩種假設(shè)前提，即終止經(jīng)營假設(shè)和易地經(jīng)營假設(shè)，不同的假設(shè)必須選擇不同的評估技術(shù)路線

(一)終止經(jīng)營假設(shè)

在終止經(jīng)營的假設(shè)前提下，加油站一旦被征收，原經(jīng)營者將放棄經(jīng)營。在這種情況下，對加油站征收補(bǔ)償?shù)脑u估應(yīng)采取以下技術(shù)路線：一是求取整個加油站房地產(chǎn)價值A(chǔ)。該價值應(yīng)包括特許經(jīng)營權(quán)價值。原國家經(jīng)貿(mào)委2002年發(fā)布《關(guān)于規(guī)范加油站特許經(jīng)營的若干意見》規(guī)定，特許經(jīng)營權(quán)不得擅自轉(zhuǎn)讓，這也決定了在終止經(jīng)營假設(shè)前提下，特許經(jīng)營權(quán)無法成為可變現(xiàn)價值。特許經(jīng)營權(quán)失去價值的原因是加油站被征收，所以在求取加油站房地產(chǎn)價值時應(yīng)將其納入評估范圍：二是求取可變現(xiàn)部分在變現(xiàn)過程中拆卸、運(yùn)輸以及相關(guān)稅費(fèi)等費(fèi)用B。由于加油站被征收且經(jīng)營者無法選擇易地經(jīng)營，很多原有加油站設(shè)備因不能移動或者移動會造成價值巨大貶損而失去可變現(xiàn)價值。因此。對加油站征收補(bǔ)償?shù)脑u估必須充分考慮這一情況。加油站可變現(xiàn)部分動產(chǎn)主要是指加油機(jī)、油罐、管道等本身價值大于拆移費(fèi)用的財(cái)產(chǎn)：三是求取加油站被征收后仍然能夠使用但已經(jīng)失去可變現(xiàn)價值的部分財(cái)產(chǎn)價值C。根據(jù)以上分析，在終止經(jīng)營假設(shè)前提下，加油站征收補(bǔ)償?shù)脑u估技術(shù)路線可以用以下公式表示：

加油站征收補(bǔ)償價格=A+B+C (1)

(二)易地經(jīng)營假設(shè)

在易地經(jīng)營的假設(shè)前提下，加油站被征收的先決條件是政府必須為經(jīng)營者再提供一處條件相當(dāng)?shù)纳虡I(yè)用地，幫助經(jīng)營者建設(shè)新的加油站繼續(xù)開展經(jīng)營活動。在這種情況下。對加油站征收補(bǔ)償?shù)脑u估應(yīng)采取以下技術(shù)路線：一是求取整個加油站房地產(chǎn)價值A(chǔ)。與終止經(jīng)營的假設(shè)分析同理，該價值應(yīng)當(dāng)包括特許經(jīng)營權(quán)價值：二是求取可變現(xiàn)部分在變現(xiàn)過程中拆卸、運(yùn)輸以及相關(guān)稅費(fèi)等費(fèi)用B：三是求取加油站被征收后仍然能夠使用但一經(jīng)拆移便失去可變現(xiàn)價值的部分財(cái)產(chǎn)價值c：四是求取因搬遷而產(chǎn)生的誤工費(fèi)(即停業(yè)損失)D；五是求取成品油零售經(jīng)營特許證書、危險(xiǎn)化學(xué)品經(jīng)營許可證、消防易燃易爆合格證書、防雷防靜電檢測合格證書等證件的遷辦費(fèi)用E：六是求取為易地安置而提供的商業(yè)用地價值F，該價值應(yīng)包含特許經(jīng)營權(quán)價值。根據(jù)以上分析。在易地經(jīng)營假設(shè)前提下，加油站征收補(bǔ)償?shù)脑u估技術(shù)路線可以用以下公式表示：

加油站征收補(bǔ)償價格=A+B+C+D+E-F

二、關(guān)于評估范圍

評估范圍應(yīng)當(dāng)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)及政策要求和技術(shù)路線的需要來確定。2011年6月3日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《國有土地上房屋征收評估辦法》(以下簡稱《辦法》)，《辦法》第十一條規(guī)定：“被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響?！薄掇k法》第十四條第二款規(guī)定：“被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償。由征收當(dāng)事人協(xié)商確定：協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)通過評估確定?！庇纱丝梢姟４魇諏ο蟮脑u估范圍可以分為必評估部分(土地、房屋)和可評估部分(裝

修價值、搬遷費(fèi)等)。對于必評估部分列入評估范圍已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)基本的共識。而對于可評估部分是否列入評估范圍業(yè)內(nèi)卻存在一些爭議。裝修、搬遷、誤工等費(fèi)用的確定，在實(shí)踐中往往因?yàn)槿狈陀^的依據(jù)，會造成評估結(jié)果誤差較大。進(jìn)而影響補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的公平性，不利于征收活動的順利進(jìn)行。因此。筆者建議，將可評估部分正式列入評估范圍。

三、關(guān)于評估價值標(biāo)準(zhǔn)

《條例》關(guān)于補(bǔ)償?shù)幕揪袷恰笆狗课荼徽魇杖罕姷木幼l件有改善、原有生活水平不降低”。因此，征收商業(yè)不動產(chǎn)的基本思想應(yīng)該是：經(jīng)營環(huán)境有改善、經(jīng)營收益不降低。《條例》第二條規(guī)定：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人(以下稱被征收人)給予公平補(bǔ)償?！钡谑艞l規(guī)定：“對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定”。根據(jù)《條例》關(guān)于補(bǔ)償?shù)幕揪窈拖嚓P(guān)規(guī)定，加油站征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)首先是要體現(xiàn)公平，同時。征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要等于或高于待征加油站公開市場價值。換言之。加油站征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)“不低于公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)”。

四、關(guān)于評估方法

根據(jù)前述技術(shù)路線，用公式(1)和(2)來計(jì)算加油站征收補(bǔ)償最終價格，需要對公式中各個組成部分分別進(jìn)行評估。由于每個部分自身特點(diǎn)及相關(guān)資料的可得性不一致，相應(yīng)的評估方法也不盡相同。

《辦法》第十三條規(guī)定：“注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中_種或者多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估”。對于加油站這種特殊的商業(yè)物業(yè)，限于交易量少、相關(guān)評估參數(shù)缺乏等原因，很難選用多種方法進(jìn)行評估。如果生搬硬套。選擇不合適的評估方法湊數(shù)，可能會因?yàn)樵u估方法的適用性差而對評估結(jié)果的準(zhǔn)確性產(chǎn)生不利影響。因此，對加油站征收補(bǔ)償?shù)脑u估只能采用一種方法。這里的“一種方法”是指，在根據(jù)技術(shù)路線評估加油站征收補(bǔ)償價格的過程中，各個部分應(yīng)當(dāng)分別采用相應(yīng)的評估方法，最終求取一個價格。而不是采用不同的方法求取多個價格，并對多個價格進(jìn)行算術(shù)平均或者加權(quán)平均來求取最終補(bǔ)償價格。

(一)求取房地產(chǎn)價值A(chǔ)

加油站是典型的收益性商業(yè)物業(yè)，根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定：“收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法”。同時。加油站性質(zhì)