中 遼 專業(yè) 務實 良知 致誠 ![]() 答疑解惑 隨著中國城市化進程的不斷推進, 房屋拆遷評估是房屋拆遷過程中的必經(jīng)程序。價格評估涉及到被征收人的切身利益,肯定想盡可能多的得到補償,但評估程序具有較強的專業(yè)性,普通老百姓要想搞懂很困難,征收方又想節(jié)約拆遷成本,這就有可能出現(xiàn)“貓膩”。因此,了解房屋拆遷評估的相關(guān)內(nèi)容,對于維護自己的合法權(quán)益很重要。 評估方法都有哪些 根據(jù)國有土地上房屋征收評估辦法第十三條,注冊房地產(chǎn)估價師應當根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況,對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后,選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。 一、市場比較法 市場比較法一般是對被征收人最為有利的一種評估方式,因為可以很直接的反映出被征收房屋具體的價值。一般需要考慮到被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。大家一定要弄清楚自己家是以什么方式進行評估的,注意評估機構(gòu)有沒有入戶評估、實際考慮相關(guān)因素,問清楚原由,避免拿到不合理的補償。 二、成本法 成本法一般是根據(jù)評估對象的重新購建價格來求取估價對象價值的方法。簡單來說就是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊,然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象的方法。相對于市場比較法,以成本法對被征收房屋價值進行評估是不利于被征收人的。 三、收益法 一般來說,收益法針對的是經(jīng)營性用房,比如小商店、加工廠,大小型企業(yè)等。從實踐過程中來看,收益法是預計估價對象未來的正常凈收益,選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后進行累加,以此估算估價對象的客觀合理價格或是價值 評估程序怎么進行 一、被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu); 二、由房屋征收部門作為委托人,與評估機構(gòu)簽訂評估委托合同; 三、估價師對被征收房屋進行實地查勘; 四、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果,房屋征收部門將評估結(jié)果向被征收人公示; 五、公示期滿后,評估機構(gòu)向征收部門提供整體和分戶評估報告,房屋征收部門向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告; 六、雙方對評估結(jié)果有異議的,自收到評估報告之日起10日內(nèi),向價格評估機構(gòu)申請復核評估; 七、對復核結(jié)果有異議的,自收到復核結(jié)果之日起10日內(nèi),向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。 |
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