文/王勇 孫勵(lì)

 摘要：國(guó)有土地上非住宅房屋征收的價(jià)值類(lèi)型同其它估價(jià)目的的價(jià)值類(lèi)型確定有著很大的不同。本文強(qiáng)調(diào)了征收項(xiàng)目中市場(chǎng)價(jià)值的應(yīng)用，詳細(xì)展開(kāi)了對(duì)新方法的探索，筆者結(jié)合實(shí)際估價(jià)業(yè)務(wù)中積累的一些經(jīng)驗(yàn)，與讀者探討。

 一、原方法的應(yīng)用

 十幾年來(lái)，北京市國(guó)有土地上非住宅房屋拆遷評(píng)估的政策依據(jù)是《北京市非住宅房屋拆遷評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》的通知【京房地評(píng)字[1999]656號(hào)】（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“656號(hào)文”），具體拆遷補(bǔ)償價(jià)格包含兩部分內(nèi)容，即房屋區(qū)位補(bǔ)償價(jià)和地上物補(bǔ)償價(jià)。補(bǔ)償測(cè)算公式為：非住宅房屋拆遷價(jià)格=區(qū)位價(jià)格×容積率調(diào)整系數(shù)×房屋原用途調(diào)整系數(shù)×規(guī)劃用途調(diào)整系數(shù)×建筑面積+地上物補(bǔ)償價(jià)
 該技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)為北京市房屋拆遷補(bǔ)償提供了重要政策支撐，但近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度較大，通過(guò)上述政策得出的補(bǔ)償已不能滿(mǎn)足市場(chǎng)的實(shí)際需要，被拆遷人拒絕簽訂補(bǔ)償協(xié)議的情況時(shí)有發(fā)生，為項(xiàng)目的順利開(kāi)展帶來(lái)諸多問(wèn)題。

 二、存在的問(wèn)題

“656號(hào)文”由北京市國(guó)土資源和房屋管理局、北京市物價(jià)局于1999年6月28日聯(lián)合發(fā)布，距今已經(jīng)15年，目前該政策仍在沿用，評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)并未更新，但在實(shí)際應(yīng)用中已突顯政策的滯后性，具體如下：

    1、區(qū)位價(jià)格偏低

    “656號(hào)文”于1999年發(fā)布執(zhí)行，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)情況下制定的區(qū)位價(jià)格距今已15年之久， 隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)地價(jià)水平的不斷上漲，當(dāng)時(shí)制定的區(qū)位價(jià)格已與現(xiàn)時(shí)的土地價(jià)格產(chǎn)生較大差異，不能體現(xiàn)客觀的土地價(jià)值，與市場(chǎng)脫節(jié)。

    2、地上物補(bǔ)償價(jià)格偏低

     地上物的補(bǔ)償依據(jù)《北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》【京國(guó)土房管拆[2003]808號(hào)】，該文件于2003年發(fā)布，距今已11年，隨著建筑材料、人工費(fèi)、機(jī)械費(fèi)等各項(xiàng)成本的上漲，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)已不符合目前市場(chǎng)情況，重新建造成本已遠(yuǎn)高于2003年時(shí)的價(jià)格水平。

三、新方法的嘗試

     基于目前征收補(bǔ)償現(xiàn)狀，根據(jù)筆者對(duì)政策的理解，并結(jié)合實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，將對(duì)評(píng)估補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行探索，具體思路如下：

  1、借鑒656號(hào)文的思路，對(duì)區(qū)位價(jià)格行調(diào)整。理論依據(jù)是該文件第一條：“為貫徹實(shí)施《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（北京市人民政府第十六號(hào)令）合理確定本市非住宅房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格，特制定本標(biāo)準(zhǔn)?！眳^(qū)位價(jià)格實(shí)際就是市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格，因此區(qū)位價(jià)格應(yīng)修正為當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)格?？梢圆捎靡韵聝煞N評(píng)估方法實(shí)現(xiàn)區(qū)位價(jià)格的求?。孩侔褏^(qū)位價(jià)格修正到現(xiàn)在的市場(chǎng)區(qū)位價(jià)格,例如可以采用價(jià)格指數(shù)法，依據(jù)中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)網(wǎng)上的地價(jià)指數(shù)增長(zhǎng)情況等；② 土地市場(chǎng)法，可以利用市場(chǎng)法求取市場(chǎng)區(qū)位價(jià)格，例如依據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心公布的區(qū)域內(nèi)土地招拍掛案例價(jià)格，確定現(xiàn)在的市場(chǎng)區(qū)位價(jià)格。

 2、房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估法思路，理論依據(jù)是《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》的通知【建房[2011]77號(hào)】第十三條“注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。被征收房屋的類(lèi)似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估；被征收房屋或者其類(lèi)似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估。可以同時(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估，并對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果?！币虼?，在實(shí)際操作中將根據(jù)估價(jià)對(duì)象的法定用途進(jìn)行評(píng)估，共同的優(yōu)點(diǎn)就是能夠反映市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格水平，有一定的說(shuō)服力。但是，也有不足之處，就是考慮了法定不同用途下的現(xiàn)狀房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，未考慮新規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，市場(chǎng)價(jià)格差異較大，對(duì)于同一區(qū)域而言，不利于整體項(xiàng)目的搬遷動(dòng)員工作。

 通過(guò)對(duì)上述兩種評(píng)估思路的分析，筆者認(rèn)為，第一種思路應(yīng)用會(huì)更廣泛，第二種思路將受到同一地塊涉及多種用途房地產(chǎn)的限制。

 四、實(shí)例解析

 本部分以筆者曾經(jīng)負(fù)責(zé)的**區(qū)建委委托位于該區(qū)商業(yè)核心區(qū)某地塊的征收（拆遷）實(shí)施方案咨詢(xún)項(xiàng)目為例。

 該地塊涉及商業(yè)、辦公、工業(yè)3種用途8家企業(yè)，建筑面積7000余平方米，大部分房地產(chǎn)由各家企業(yè)獨(dú)自經(jīng)營(yíng)或?qū)ν獬鲎?，商業(yè)氛圍濃厚，據(jù)調(diào)查了解，即便工業(yè)用途地塊，其地上房屋均對(duì)外出租，通過(guò)對(duì)各地塊的評(píng)估價(jià)值分析，如果采用“656號(hào)文”進(jìn)行評(píng)估，那么勢(shì)必導(dǎo)致評(píng)估價(jià)值偏離市場(chǎng)客觀價(jià)值，但又無(wú)新法規(guī)、新的技術(shù)規(guī)范，在這種情況下，我們參照了相關(guān)法規(guī)及行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的指導(dǎo)意見(jiàn)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了技術(shù)分析，通過(guò)分析我們采用以下兩種技術(shù)路線:第一，對(duì)“656號(hào)文”中區(qū)位價(jià)格進(jìn)行評(píng)估測(cè)算，然后套用其公式；第二，采用市場(chǎng)法、收益法、成本法等評(píng)估基本方法求取房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。第一種技術(shù)路線采用了求取地價(jià)的幾種基本方法，與“656號(hào)文”進(jìn)行結(jié)合測(cè)算，這樣既解決了區(qū)位價(jià)格偏離市場(chǎng)的問(wèn)題，更利于平衡該地塊不同用途房地產(chǎn)之間的價(jià)值差異。而第二種技術(shù)路線在法定用途下評(píng)估，評(píng)估價(jià)值由于用途不同而產(chǎn)生巨大差異。通過(guò)以上兩種技術(shù)路線的分析以及征收（拆遷）中遇到的不同情況，我們認(rèn)為第一種技術(shù)路線可操作性更強(qiáng)，其主要原因是規(guī)避了采用傳統(tǒng)方法導(dǎo)致的價(jià)格不客觀，另外從基本層面上解決了同地不同價(jià)的問(wèn)題，減少了用途差異導(dǎo)致的較高價(jià)格差。

 五、結(jié)論

 縱觀北京市多年以來(lái)的征收（拆遷）評(píng)估市場(chǎng)，政策性配套文件規(guī)范了征收（拆遷）評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，在技術(shù)指導(dǎo)上起到了關(guān)鍵作用，在政策執(zhí)行上更行之有效。以政策、標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，在實(shí)際應(yīng)用中更應(yīng)該科學(xué)、靈活的把握政策，使政策制度更加高效的服務(wù)于客觀事實(shí)，故此，北京市國(guó)有土地上非住宅房屋征收工作才能做實(shí)，才會(huì)更好的服務(wù)于首都各項(xiàng)建設(shè)工作。

作者介紹：

王勇，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，現(xiàn)任北京華信房地產(chǎn)評(píng)估有限公司征收評(píng)估咨詢(xún)二部總經(jīng)理

孫勵(lì)，北京華信房地產(chǎn)評(píng)估有限公司征收評(píng)估咨詢(xún)二部技術(shù)負(fù)責(zé)人