連云港市城市房屋拆遷評(píng)估技術(shù)規(guī)范

第一章  總  則
第一條  為規(guī)范城市房屋拆遷評(píng)估技術(shù)行為,維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障房屋拆遷的順利進(jìn)行,根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院第305號(hào)令），《江蘇省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，《連云港市城市房屋拆遷管理規(guī)定》，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50291-1999）》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本規(guī)范。

第二條  在本市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上，從事房屋拆遷估價(jià)（以下簡(jiǎn)稱拆遷評(píng)估）的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)）和評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)范的要求。

第三條  拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)具有省級(jí)以上建設(shè)行政管理部門核發(fā)的三級(jí)以上房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)，并已列入向社會(huì)公布的連云港市城市房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)名錄。

第四條  承擔(dān)拆遷評(píng)估的機(jī)構(gòu)應(yīng)由拆遷人和被拆遷人共同選定；不能共同選定的，由市房屋拆遷管理部門組織，以抽簽方式確定。

第五條  承擔(dān)拆遷評(píng)估的房地產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員，應(yīng)當(dāng)是符合本規(guī)范第三條規(guī)定的在拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)中注冊(cè)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。

第六條  拆遷評(píng)估的估價(jià)對(duì)象為：拆遷范圍內(nèi)經(jīng)確認(rèn)持有合法產(chǎn)權(quán)證的被拆遷房屋及其附屬物（含其占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)）。

第七條  拆遷評(píng)估的估價(jià)目的統(tǒng)一為：城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)。

第八條  拆遷評(píng)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為：房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。

第九條  拆遷評(píng)估采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為：估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)最可能達(dá)成的（不考慮所受抵押、租賃等權(quán)利限制的情形）公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值（含政府根據(jù)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值所確定并公布的拆遷最低保護(hù)價(jià)及政府依據(jù)公開(kāi)的市場(chǎng)價(jià)值確定并公布的市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)）。

第十條  本市拆遷評(píng)估采用市場(chǎng)評(píng)估模式進(jìn)行。對(duì)住宅房屋的拆遷補(bǔ)償金額，按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格、政府指導(dǎo)價(jià)結(jié)合最低保護(hù)價(jià)方式確定；對(duì)非住宅房屋的拆遷補(bǔ)償價(jià)格，按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。

第十一條  最低保護(hù)價(jià)是指被拆遷房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格低于政府拆遷保障總價(jià)的，以拆遷保障總價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償。

第十二條  本技術(shù)規(guī)范所指拆遷評(píng)估的補(bǔ)償金額是指估價(jià)對(duì)象拆遷補(bǔ)償?shù)脑u(píng)估結(jié)果，不包含房屋拆遷中的搬遷補(bǔ)助費(fèi)，過(guò)渡補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成的停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)等，以及室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。

第十三條  拆遷評(píng)估結(jié)論應(yīng)說(shuō)明本次拆遷評(píng)估最終的匯總估價(jià)結(jié)果，并標(biāo)明大寫金額。拆遷補(bǔ)償估價(jià)的貨幣單位應(yīng)精確到人民幣元。

第十四條  拆遷評(píng)估報(bào)告中應(yīng)說(shuō)明本估價(jià)結(jié)果應(yīng)用的有效期。有效期自提交正式評(píng)估報(bào)告之日起，至該拆遷項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償結(jié)束時(shí)止。



第二章  拆遷評(píng)估操作程序



第十五條  拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)被確定后，其拆遷評(píng)估的基本程序應(yīng)為：

    1、接受委托，明確評(píng)估基本事項(xiàng)并簽定拆遷評(píng)估委托協(xié)議；

2、接受委托方提供的有關(guān)資料，明確拆遷范圍，擬訂拆遷評(píng)估作業(yè)方案；

3、到拆遷地點(diǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)告示和前期調(diào)查；

4、進(jìn)行實(shí)地查勘，對(duì)照產(chǎn)權(quán)資料，明確估價(jià)對(duì)象的實(shí)體、區(qū)位和權(quán)益狀況，核實(shí)其房屋用途、性質(zhì)；

5、根據(jù)實(shí)地查勘資料，參照有關(guān)技術(shù)規(guī)范，按本規(guī)范中的市場(chǎng)評(píng)估技術(shù)路線進(jìn)行具體測(cè)算；

6、根據(jù)測(cè)算確定分戶估價(jià)結(jié)果，將評(píng)估結(jié)果及相關(guān)明細(xì)資料匯總報(bào)送委托方；

7、根據(jù)拆遷當(dāng)事人的要求，對(duì)其做出書面解釋和說(shuō)明；

8、完成評(píng)估資料的歸檔、驗(yàn)收。



第三章  拆遷評(píng)估方法與技術(shù)路線



拆遷評(píng)估采用市場(chǎng)比較法、收益法、成本法及綜合評(píng)估法進(jìn)行。

一、住宅房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)

（一）住宅房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)技術(shù)路線

1、確定住宅房屋類別：住宅房屋分為成套住宅和非成套住宅。

2、選擇評(píng)估方法：成套住宅應(yīng)采用市場(chǎng)比較法；非成套住宅應(yīng)首選市場(chǎng)比較法、成本法，不具備市場(chǎng)比較法、成本法條件的，可以采用住宅綜合評(píng)估法。

二、                  計(jì)算評(píng)估價(jià)格。

（一）房屋市場(chǎng)比較法評(píng)估

采用的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn): 公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。

基本公式為：

被拆遷房屋評(píng)估價(jià)格V=可比實(shí)例Vs×100 P1×P2 100×100 P3×100 P4

1、Vs：住宅房屋可比實(shí)例的選取要求見(jiàn)附件一。

2、P1——交易情況修正系數(shù)，由于采用買賣正常交易實(shí)例為可比實(shí)例，因此該系數(shù)取100。

3、P2——交易日期修正系數(shù)，該系數(shù)由拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)情形和評(píng)估中的具體情況自行確定。

4、P3——可比實(shí)例實(shí)體狀況修正為待估房屋的實(shí)體狀況修正系數(shù)，參見(jiàn)附件三。

5、P4——可比實(shí)例區(qū)位狀況修正為待估房屋的區(qū)位狀況修正系數(shù)，參見(jiàn)附件二。

6、確定評(píng)估價(jià)格，選取多個(gè)可比實(shí)例的價(jià)格經(jīng)過(guò)上述各種修正之后，應(yīng)根據(jù)具體情況采用《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定的方法，求出一個(gè)綜合結(jié)果作為比準(zhǔn)價(jià)格。

（二）住宅房屋綜合評(píng)估法評(píng)估

采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)：政府根據(jù)公開(kāi)市場(chǎng)的市場(chǎng)價(jià)值確定并公布的市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)。

基本公式為：

被拆遷房屋評(píng)估價(jià)格=[（房屋重置價(jià)×成新率）+（住宅房屋區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)×區(qū)位系數(shù)）]×建筑面積×時(shí)點(diǎn)系數(shù)+合法院落補(bǔ)償價(jià)。

1、重置價(jià)：僅指重置建安成本價(jià)，包括土建、水、電等。根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)在《房屋拆遷重置價(jià)格表》即在附件四中查取。

2、成新率：指被拆遷房屋的新舊程度，參照《房屋成新評(píng)定說(shuō)明表》（附件五）和《房屋直線折舊參數(shù)說(shuō)明表》（附件六）中的內(nèi)容，采用以直接觀察法為主和直線折舊法相結(jié)合的方式確定。

3、住宅房屋區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)：是指被拆遷房屋所在區(qū)位相應(yīng)的補(bǔ)償調(diào)整價(jià)，根據(jù)《住宅房屋拆遷區(qū)位分類》在《住宅房屋區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)格表》即在附件七、附件八中查取。

4、區(qū)位系數(shù)：是指因環(huán)境、交通、物業(yè)管理等不同造成的個(gè)別價(jià)格差異的調(diào)節(jié)系數(shù)（參見(jiàn)附件二），該項(xiàng)調(diào)整累計(jì)不超過(guò)20%。

5、時(shí)點(diǎn)系數(shù)為1.0，以后由市房屋拆遷管理部門根據(jù)建筑工程造價(jià)變動(dòng)和市場(chǎng)行情適時(shí)調(diào)整。

6、合法院落補(bǔ)償價(jià)，僅對(duì)能提供土地使用權(quán)證（或同類有效證件）的被拆遷房屋的院落補(bǔ)償價(jià)格。

其計(jì)算公式為：

合法院落補(bǔ)償價(jià)=（土地面積-建筑面積）×住宅房屋區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)×區(qū)位系數(shù)×時(shí)點(diǎn)系數(shù)×個(gè)別因素調(diào)整系數(shù)（若為負(fù)值，則取零）

土地面積：土地使用權(quán)證（或同類有效證件）上載明的面積。

建筑面積：房屋所有權(quán)證（或同類的有效證件）上載明的面積。

住宅房屋區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)、時(shí)點(diǎn)系數(shù)、區(qū)位系數(shù)同前。

個(gè)別因素調(diào)整系數(shù)：（1）國(guó)有劃撥土地調(diào)整系數(shù)按60%計(jì)??；

（2）國(guó)有出讓土地調(diào)整系數(shù)=（批準(zhǔn)出讓年限-已使用年限）/批準(zhǔn)出讓年限。

二、非住宅房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)

(一) 非住宅房屋拆遷評(píng)估測(cè)算的技術(shù)路線為：

1、確定房屋類別。根據(jù)非住宅房屋的性質(zhì)、用途確定其所屬類別。其中非營(yíng)業(yè)性用房劃分為工業(yè)性建筑（廠房、倉(cāng)庫(kù)等）、辦公性建筑（行政辦公樓）、公共性建筑（圖書館、博物館等）；營(yíng)業(yè)性用房劃分為商場(chǎng)類建筑（大型百貨商場(chǎng)、超市等）、商鋪類建筑（門面房、商鋪等）、商務(wù)類建筑（金融、證券、商業(yè)寫字樓等）、旅館類建筑、餐飲類建筑、娛樂(lè)類建筑。

2、選擇評(píng)估方法。

非住宅房屋首選市場(chǎng)比較法評(píng)估；因交易實(shí)例難以收集而不宜選用市場(chǎng)比較法時(shí)，非營(yíng)業(yè)性用房可選用成本法評(píng)估，營(yíng)業(yè)性用房可選用收益法評(píng)估；

非營(yíng)業(yè)性用房的拆遷補(bǔ)償評(píng)估因無(wú)法適用市場(chǎng)比較法，而采用成本法評(píng)估時(shí)，其客觀成本基礎(chǔ)應(yīng)該是當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)匕聪嗤猛痉康禺a(chǎn)的平均重置價(jià)格成本水平；

營(yíng)業(yè)性用房采用收益法評(píng)估時(shí)，其客觀收益基礎(chǔ)應(yīng)該是當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)叵嗤猛痉康禺a(chǎn)的平均正常收益水平。

3、測(cè)算評(píng)估價(jià)格。按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定的相應(yīng)方法應(yīng)用要求，測(cè)算出非住宅房屋的拆遷評(píng)估價(jià)格。

（二） 應(yīng)用市場(chǎng)比較法評(píng)估時(shí)，可比實(shí)例的選取應(yīng)按照附件一的要求進(jìn)行，系數(shù)的確定與修正按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》并結(jié)合附件一的相關(guān)要求進(jìn)行。

（三） 非營(yíng)業(yè)用房成本法評(píng)估

1、采用的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)：公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)

2、基本公式為：

被拆遷房屋評(píng)估價(jià)格=土地重新取得價(jià)格+建筑物重新購(gòu)建價(jià)格－建筑物折舊

3、土地重新取得的價(jià)格應(yīng)首選市場(chǎng)比較法測(cè)算。在無(wú)法適用市場(chǎng)比較法時(shí)，可采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本積算法等方法求取。土地重新取得價(jià)格內(nèi)涵包括土地取得成本、土地開(kāi)發(fā)成本、土地取得所涉及的稅費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)；

4、建筑物重新購(gòu)建價(jià)格通常采用成本積算法求取。建筑物重新購(gòu)建價(jià)格內(nèi)涵包括建筑物建造成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、建筑物開(kāi)發(fā)利潤(rùn)；

5、建筑物折舊應(yīng)根據(jù)實(shí)地勘察，對(duì)照附件五、附件六確定。建筑物折舊應(yīng)考慮物質(zhì)折舊和功能折舊等因素。

（四）營(yíng)業(yè)用房的收益法評(píng)估

1、采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)：為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。

2、基本公式為：

營(yíng)業(yè)用房采用收益法評(píng)估時(shí)，應(yīng)采用有限年期收益法公式?？紤]到拆遷評(píng)估的補(bǔ)償性質(zhì)，一般采用穩(wěn)定收益情形測(cè)算，通常采用如下公式： V= a r[1-  1  (1+r)n]

其中V為評(píng)估價(jià)格，a為估價(jià)對(duì)象年純收益，r為資本化率，n為收益年期；

3、估價(jià)對(duì)象的年純收益，一般采用年租金收益計(jì)算，客觀年租金收益是指當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)赝活悇e房地產(chǎn)正常出租的平均租金水平。在無(wú)法取得客觀收益數(shù)據(jù)時(shí)，商場(chǎng)類、旅館類、商務(wù)類、餐飲類建筑可以采用客觀經(jīng)營(yíng)年收益計(jì)算，客觀經(jīng)營(yíng)年收益是指當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)赝活悇e房地產(chǎn)正常經(jīng)營(yíng)的平均收益水平。對(duì)于大型綜合性建筑可以采用按不同功能部分分別按客觀收益計(jì)算的方法進(jìn)行。年純收益計(jì)算的成本費(fèi)用扣除項(xiàng)目應(yīng)對(duì)照估價(jià)對(duì)象現(xiàn)實(shí)情況分別按出租型、直接進(jìn)行型和混合型房地產(chǎn)的凈收益求取規(guī)定進(jìn)行。

4、估價(jià)對(duì)象資本化率的求取應(yīng)采用客觀資本化率進(jìn)行，資本化率的求取方法推薦采用時(shí)常抽取法和安全利率法計(jì)算。其中采用市場(chǎng)抽取法計(jì)算時(shí)，必須選取3宗或以上數(shù)量的房地產(chǎn)交易實(shí)例作為測(cè)算的可比實(shí)例；采用安全利率法計(jì)算時(shí)，資本化率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，安全利率選用當(dāng)時(shí)中國(guó)人民銀行一年定期存款年利率或者一年期國(guó)債年利率;風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值則由評(píng)估人員根據(jù)估價(jià)對(duì)象當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè)、估價(jià)對(duì)象用途及新舊程度等確定。

5、估價(jià)對(duì)象收益年期的求取主要根據(jù)估價(jià)對(duì)象房屋經(jīng)濟(jì)壽命剩余年限和土地使用年限考慮。

（五）被拆遷房屋建筑面積小于合法土地使用權(quán)面積的對(duì)大于房屋建筑面積的土地使用權(quán)面積部分應(yīng)采用市場(chǎng)比較法單獨(dú)評(píng)估。因交易實(shí)例難以收集而不適用市場(chǎng)比較法的可采用收益法、成本法，基準(zhǔn)地價(jià)修正法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、路線價(jià)法進(jìn)行評(píng)估。該部分土地使用權(quán)面積的評(píng)估價(jià)格計(jì)入被拆遷房屋補(bǔ)償金額。

三、住宅改為非住宅使用的房屋的拆遷補(bǔ)償估價(jià)：

（一）住宅房屋改為非住宅房屋使用，并且實(shí)際進(jìn)行合法經(jīng)營(yíng)，采用綜合評(píng)估法評(píng)估。

1、符合《連云港市房屋拆遷管理規(guī)定》第三十九條第五款規(guī)定的條件的，沿街鋪面房屋90%參照非住宅房屋綜合評(píng)估法評(píng)估，10%參照住宅房屋綜合評(píng)估法評(píng)估；非沿街鋪面房50%參照住宅房屋綜合評(píng)估法評(píng)估，50%參照非住宅房屋綜合評(píng)估法評(píng)估。

2、不符合《連云港市房屋拆遷管理規(guī)定》第三十九條第五款規(guī)定的條件的，但實(shí)際進(jìn)行合法經(jīng)營(yíng)的，沿街鋪面房屋40%參照非住宅房屋綜合評(píng)估法，60%參照住宅房屋綜合評(píng)估法評(píng)估；非沿街鋪面房屋20%參照非住宅房屋綜合評(píng)估法，80%參照住宅房屋綜合評(píng)估法評(píng)估。

（二）非住宅房屋綜合評(píng)估法：

采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)：政府根據(jù)公開(kāi)市場(chǎng)的市場(chǎng)價(jià)值確定并公布的市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)。

基本公式為：被拆遷房屋評(píng)估價(jià)格=非住宅房屋區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格+非住宅房屋補(bǔ)償價(jià)格=非住宅房屋區(qū)位價(jià)×建筑面積×K1×K2×K3+房屋重置價(jià)格×成新率×建筑面積

1、非住宅房屋區(qū)位價(jià)：指被拆遷的非住宅房屋所在區(qū)位的相應(yīng)補(bǔ)償價(jià)格，是根據(jù)附件九、附件十確定。其中國(guó)有劃撥土地區(qū)位價(jià)=非住宅房屋區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)×60%；國(guó)有出讓土地區(qū)位價(jià)=非住宅房屋區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)×（批準(zhǔn)出讓年限-已使用年限）/批準(zhǔn)出讓年限。

2、K1：為區(qū)位系數(shù)，是指營(yíng)業(yè)用房位置、朝向等不同造成價(jià)格差異的調(diào)節(jié)系數(shù)。區(qū)位調(diào)節(jié)系數(shù)為1.00-1.20。

3、K2：為非住宅營(yíng)業(yè)用房臨街狀態(tài)系數(shù)（只適用于營(yíng)業(yè)用房底層）。

一面臨街狀態(tài)，應(yīng)考慮一面臨街面寬（開(kāi)間）與深度（進(jìn)深）的調(diào)整，調(diào)整系數(shù)參照附件十二。

兩面臨街（兩面以上臨街按兩面臨街計(jì)算），以區(qū)位等級(jí)級(jí)別高的臨街面（主臨街面）區(qū)位補(bǔ)償為準(zhǔn)，次臨街面為輔，具體調(diào)整系數(shù)參照附件十三。

4、K3經(jīng)營(yíng)用房樓層調(diào)節(jié)系數(shù)。參照附件十四。

5、底層營(yíng)業(yè)用房區(qū)位價(jià)等于非住宅房屋區(qū)位價(jià)乘以一面臨街調(diào)整系數(shù)（或乘以兩面臨街調(diào)整系數(shù)）以及K1；兩層以上營(yíng)業(yè)用房區(qū)位價(jià)等于非住宅房屋區(qū)位價(jià)乘以樓層調(diào)整系數(shù)以及K1；建筑物補(bǔ)償價(jià)的計(jì)取，用房屋重置價(jià)結(jié)合成新進(jìn)行計(jì)算。

6、非住宅房屋區(qū)位調(diào)整不低于同類區(qū)住宅房屋區(qū)位補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

7、住宅改為非住宅使用的房屋，被拆遷房屋建筑面積小于合法土地使用權(quán)面積的，對(duì)大于房屋建筑面積的土地使用權(quán)面積部分的補(bǔ)償按同類區(qū)住宅標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，具體方法參照住宅房屋綜合評(píng)估法中合法院落補(bǔ)償價(jià)計(jì)算。

四、違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑不予拆遷補(bǔ)償估價(jià)，未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑應(yīng)按成本法評(píng)估其建筑物的殘值。在建工程應(yīng)采用成本法進(jìn)行評(píng)估，其建設(shè)進(jìn)度以政府管理部門通知停止施工時(shí)的狀態(tài)為準(zhǔn)；其土地使用權(quán)評(píng)估以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等為依據(jù)。



第四章  拆遷評(píng)估工作準(zhǔn)則



一、拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)與委托方簽訂拆遷評(píng)估委托協(xié)議，并將委托協(xié)議原件報(bào)市房屋拆遷管理部門備案。

二、拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)必須確定評(píng)估項(xiàng)目的技術(shù)負(fù)責(zé)人。評(píng)估技術(shù)負(fù)責(zé)人必須為本評(píng)估機(jī)構(gòu)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，最終確定評(píng)估技術(shù)方案并對(duì)評(píng)估方法的選擇和應(yīng)用以及評(píng)估結(jié)果的合理性承擔(dān)技術(shù)責(zé)任。

三、拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)組織專業(yè)人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)告示和前期調(diào)查。

四、拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)組織具有拆遷評(píng)估資質(zhì)的專業(yè)人員，依據(jù)產(chǎn)權(quán)資料和前期調(diào)查資料進(jìn)行實(shí)地查勘。實(shí)地查勘記錄是測(cè)算評(píng)估價(jià)格和撰寫評(píng)估報(bào)告必備的基礎(chǔ)資料。

五、拆遷評(píng)估人員應(yīng)佩帶與市房屋拆遷管理部門統(tǒng)一監(jiān)制的拆遷評(píng)估工作證，逐戶逐項(xiàng)進(jìn)行評(píng)估，做到工作上門到戶、實(shí)地勘測(cè)準(zhǔn)確、權(quán)證查驗(yàn)無(wú)誤，不錯(cuò)計(jì)缺項(xiàng)，不徇私舞弊。

六、評(píng)估結(jié)果需經(jīng)拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部審核評(píng)議，拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)在提交正式評(píng)估報(bào)告前，負(fù)有審查、調(diào)整、復(fù)核評(píng)估報(bào)告的技術(shù)責(zé)任。

七、拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)在拆遷評(píng)估委托協(xié)議約定的時(shí)間內(nèi)，向委托人提交正式的評(píng)估報(bào)告。拆遷評(píng)估報(bào)告需經(jīng)項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人以及參與評(píng)估的本機(jī)構(gòu)的注冊(cè)房產(chǎn)估價(jià)師簽字認(rèn)可。

八、拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)及其專業(yè)人員負(fù)有解釋評(píng)估報(bào)告、接受拆遷當(dāng)事人咨詢和質(zhì)疑的義務(wù)，并負(fù)有向房地產(chǎn)評(píng)估專家委員會(huì)提供報(bào)告及有關(guān)資料和答復(fù)技術(shù)質(zhì)詢的義務(wù)。



第五章  拆遷評(píng)估報(bào)告



一、拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定格式出具評(píng)估報(bào)告。

二、評(píng)估報(bào)告應(yīng)包含下列內(nèi)容：

1、封面；2、目錄；3、致委托方函；4、估價(jià)師聲明；5、估價(jià)的假設(shè)和限制條件；6、估價(jià)結(jié)果報(bào)告；7、估價(jià)技術(shù)報(bào)告；8、附件。

三、估價(jià)結(jié)果報(bào)告中應(yīng)包含下列內(nèi)容：

1、估價(jià)項(xiàng)目名稱；2、委托方名稱和住所；3、估價(jià)方（房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)）名稱和住所；4、估價(jià)對(duì)象；5、估價(jià)目的；6、估價(jià)時(shí)點(diǎn)；7、價(jià)值定義；8、估價(jià)依據(jù)；9、估價(jià)原則；10、估價(jià)方法及其技術(shù)路線；11、標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋基準(zhǔn)價(jià)格的測(cè)算說(shuō)明及其測(cè)算結(jié)果；12、估價(jià)結(jié)果及其確定的理由；13、估價(jià)作業(yè)時(shí)間；14、估價(jià)報(bào)告應(yīng)有的有效期；15、估價(jià)人員；16、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的聲明和簽名、蓋章；17、估價(jià)的假設(shè)和限制條件；18、附件。附件應(yīng)包含估價(jià)對(duì)象位置、周圍環(huán)境、形狀、外觀和內(nèi)部狀況的相應(yīng)資料，估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)聲明，估價(jià)中引用的其他專用文件資料，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資格證明。

四、估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)包含下列內(nèi)容：

1、評(píng)估項(xiàng)目總概況

2、估價(jià)對(duì)象實(shí)體和區(qū)域因素分析

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)背景分析

4、估價(jià)方法選用

5、可比實(shí)例選取及其說(shuō)明

6、估價(jià)測(cè)算過(guò)程

7、估價(jià)結(jié)果確定

五、拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名蓋章，并加蓋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。在評(píng)估報(bào)告上簽名、蓋章的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和加蓋公章的拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容和結(jié)論負(fù)責(zé)任。

六、評(píng)估報(bào)告應(yīng)做到圖文并茂，其用紙、裝幀應(yīng)有較好的質(zhì)量。



第六章 拆遷評(píng)估工作資料存檔



一、拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列資料（原件或復(fù)印件）與評(píng)估報(bào)告（含估價(jià)技術(shù)報(bào)告）一并整理存檔：

1、拆遷評(píng)估委托協(xié)議；

2、房屋拆遷許可證；

3、估價(jià)對(duì)象的權(quán)證材料及有關(guān)基本情況的證明材料；

4、估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘記錄（文字、圖片）等資料；

5、標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋的實(shí)地查勘記錄（文字、圖片）等資料；

6、可比實(shí)例的實(shí)地查勘記錄（文字、圖片）等資料；

7、確定評(píng)估結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明資料；

8、其他涉及評(píng)估項(xiàng)目的必要資料。

二、拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)完成并出具評(píng)估報(bào)告后，應(yīng)對(duì)有關(guān)該項(xiàng)目的資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。評(píng)估報(bào)告及有關(guān)資料至少應(yīng)保留8年。

三、涉及辦理證據(jù)保全手續(xù)的，拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)將評(píng)估報(bào)告（含估價(jià)技術(shù)報(bào)告）及評(píng)估過(guò)程中形成的有關(guān)資料同時(shí)提交委托方。



第七章   附  則



一、拆遷評(píng)估中涉及原始成本測(cè)算、機(jī)電設(shè)備評(píng)估、工程造價(jià)分析等專業(yè)技術(shù)工作的，拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)可以委托有資格從事該類業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)協(xié)助評(píng)估。

二、各附件系本技術(shù)規(guī)范的必要組成部分。

三、本規(guī)范未敘述到的條款按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。