導讀：重要的問題說三遍，重視評估，重視評估，重視評估。評估報告是決定被征收人獲得補償高低的最核心的依據。對于被征收人來說，經常獲得的是一張?zhí)貏e簡單的評估報告，甚者只有一頁紙，并且估價的結果往往不盡如人意。遇到這種情況一定要及時啟動法律程序，對評估報告進行復查復核。被征收人雖然不能像專業(yè)人士那樣指正評估報告中的問題，但以下律師提供一些基本的方法能夠幫助判斷一份評估報告是否合法。

一、只有幾頁紙的評估報告基本上是不規(guī)范的，評估報告不完整

這種簡簡單單的幾頁評估報告壓根就不是評估規(guī)范中要求的，頂多算是一個評估結果的告知，被征收人如果想通過這張簡單的單子找違法點，是很不容易，因為上邊的數(shù)據只顯示結果并沒有一些基礎信息，不可能去查證其是否合理。

根據《國有土地上房屋征收評估辦法》規(guī)定，分戶初步評估結果公示期滿后，房地產價格評估機構應當向房屋征收部門提供委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當向被征收人轉交分戶評估報告。

由此，被拆遷人必須拿到的應該是一份完整的評估報告，而不是刻意簡單化的結果，遇到這種文件律師建議被拆遷人及時啟動法律程序，獲取完整評估報告，判斷評估行為是否合法。

完整的評估報告應包括下列部分：封面；目錄；致委托方函；估價師聲明；估價的假設和限制條件；估價結果報告；估價技術報告；附件等。

二、評估機構的確定違法

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》，房地產價格評估機構首先要由被征收人在規(guī)定時間內協(xié)商選定；協(xié)商不成的，由房屋征收部門組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。

據很多被拆遷人反應，自己家的房屋拆遷時，根本就沒有收到任何關于選擇評估機構的通知，甚至評估機構上門進行房屋評估時才知道有評估這一回事。很多時候，拆遷方為了壓低補償甚至不給補償，干預或內定評估機構的選定。

三、房屋性質、用途和建筑面積認定不準確

按照 《國有土地上房屋征收與補償條例》第九條的規(guī)定：對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。

在實際評估過程中，對于房屋的用途和面積，經常出現(xiàn)錯誤認定。例如：將商住兩用房單純認定為住宅房或商鋪，將住改非認定為住宅，也會出現(xiàn)未進行實際測量就直接估算面積的情況。這些都是不符合法律規(guī)定的。

四、評估方法錯誤

法律明確規(guī)定，估價師應當根據評估對象和當?shù)胤康禺a市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。

也就是說，如果被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發(fā)法評估。

但在實際拆遷中，評估公司為了迎合征收部門或者為了自身操作方便，往往沒有對上述幾類評估方法進行分析，而是隨意選擇某一評估方法，進而導致評估價格嚴重偏低。

例如，某地區(qū)的土地在征收后，開發(fā)成了商業(yè)區(qū)，獲得了很大的利益。但是在拆遷時，評估人員僅按市場法去評估，這就致使被拆遷戶拿不到后期收益的補償。

五、宅基地區(qū)位補償價嚴重偏低

按照 《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。

其中，“被征收房屋的類似房地產”是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結構等相同或者相似的房地產；“被征收房屋類似房地產的市場價格”是指在評估時點的平均交易價格。

由于房屋的價格除了受市場眾多因素影響，在很大程度上還受房屋本身固有有形因素的影響，所以在評估中應當考慮被征收房屋的區(qū)位、用途以及建筑結構、新舊程度以及評估時當?shù)胤课莸钠骄灰變r格等因素，根據房屋的具體實況給出合理的補償。

但在實際評估過程中，評估機構往往會直接采用當?shù)匮a償政策中實際的規(guī)定，把不同區(qū)位、用途、結構的房屋定為同一個價格。在這種情況下，評估機構完全淪為拆遷方手中的一個工具，只是填寫個數(shù)字而已，形同虛設，毫無價值可言。

被征收房屋的區(qū)位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結構都是不同的，怎么能評估出一樣的補償價格？

六、未經實地查勘程序

根據法律，房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，調查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。

所以評估人員必須到拆遷現(xiàn)場，實際了解房屋的位置、周遭環(huán)境等，實際勘查房屋的外觀、建筑結構、裝修、內部設施等狀況。

但在實際的評估過程中，評估機構入戶丈量僅僅是“走過場”而已，甚至有些根本沒見到評估人員就收到了評估報告，這種情況下得出的評估報告還能是合法合理的嗎？

七、未依法經注冊估價師簽字

整體評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產估價師簽字，并加蓋房地產價格評估機構公章。不得以印章代替簽字。

在房屋評估之后，很多被拆遷人拿到的只是一張某某評估公司的評估單，上面既沒有評估師的簽字，也沒有評估公司蓋章。這樣的不正規(guī)、不合法的評估報告是不具有法律效力的，如果被拆遷人對該評估結果有異議時很難提起相關法律程序。

八、沒有依法出具分戶評估報告

房地產價格評估機構應當按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示。

也就是說，評估結束后，被拆遷戶應當?shù)玫秸w評估報告和分戶評估報告兩項。但實踐中，被拆遷戶只收到整體評估報告，卻沒有收到分戶評估報告；部分被拆遷戶得到了分戶評估報告，其內容也極不完整，通常只有表格一張，極其簡單。這兩種情況都是嚴重違法的。

九、沒有依法對被拆遷房屋的裝修進行評估

法律明確規(guī)定，對于被拆遷房屋的裝修價值賠償應當協(xié)商解決，協(xié)商不成應另行評估。實踐中，拆遷人往往不會對房屋的裝修另外進行評估，這就會導致被拆遷人的裝修費用得不到合理補償。

十、拆遷評估報告未依法送達

法律規(guī)定評估報告應依法送達，一般是直接送達，被拆遷人拒收的話應留置送達，并有證明人員在場，且記錄在案；特殊情況才可以郵寄送達或公告送達。除了上述兩種情況之外，其他方式都是違法的。例如，拆遷人將報告張貼于門的方式。

最重要的是：

在房屋征收過程中，上述幾種違法的拆遷評估報告大量存在。而承載一家人身家性命的評估報告對補償金額的多少有著重要的影響，務必高度重視。

對評估結果不滿意，應當自被征收房屋分戶評估報告送達之日起10日內，申請復核評估。對復核結果仍有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內向被征收房屋所在地的評估專家委員會申請鑒定。

鑒定意見出具后，被征收人對補償仍有異議的，依法復議或訴訟。