【裁判要旨】 被征收房屋價(jià)值由兩部分組成：一是被征收房屋本身的價(jià)值，二是房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)價(jià)值。因此，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估中均包含了土地使用權(quán)價(jià)值，被征收土地是劃撥土地，如何進(jìn)行計(jì)價(jià)補(bǔ)償？ 土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者的行為。出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)，依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，都屬于財(cái)產(chǎn)權(quán)，屬于用益物權(quán)的一種。 兩者的主要區(qū)別在于，劃撥土地使用權(quán)取得時(shí)沒有向政府繳納土地使用權(quán)出讓金。 因此，劃撥土地使用權(quán)相較出讓土地使用權(quán)，其權(quán)利并不完整并受到一定限制。 這點(diǎn)在對(duì)劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估中也有體現(xiàn)。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定，該規(guī)程所指土地價(jià)格，其權(quán)利特征是出讓土地使用權(quán)。 劃撥土地使用權(quán)價(jià)格是其特殊形式。劃撥土地使用權(quán)價(jià)格與土地使用權(quán)出讓金之和為出讓土地使用權(quán)價(jià)格。 也就是“出讓土地價(jià)格?出讓金=劃撥土地價(jià)格”。 對(duì)于扣減的出讓金，《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第二十六條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓金，區(qū)別土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等不同方式，按標(biāo)定地價(jià)的一定比例收取，最低不得低于標(biāo)定地價(jià)的40%。 標(biāo)定地價(jià)由所在地市、縣人民政府土地管理部門根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)，按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押期限和地塊條件核定。 國(guó)有土地上的房屋征收，征收的實(shí)質(zhì)就是國(guó)家為了公共利益的需要在法定情形下運(yùn)用一定的行政強(qiáng)制性權(quán)力對(duì)私人財(cái)產(chǎn)的購(gòu)買。 因征收，被征收人的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的權(quán)屬主體將發(fā)生變更，被征收人失去相應(yīng)的權(quán)利并因此而獲得補(bǔ)償。 |
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