【20161121    每日一稅】

納稅人免費(fèi)取得土地使用權(quán)，契稅你也繳了？

       這是《每日一稅》為您服務(wù)的939天，愿今天又是美好的一天。

       編者按：近日我國(guó)西部某市在杭州舉辦招商引資推介會(huì)，為了鼓勵(lì)高新技術(shù)企業(yè)落后該市，凡在該市投資新設(shè)的新能源、新材料類(lèi)企業(yè)，政府提供60畝土地免費(fèi)使用3年，3年期滿后如果被認(rèn)定為高新技術(shù)企業(yè)，并承諾生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)15年以上，政府以零地價(jià)方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)40年給該公司。契稅如何繳納呢？

案例概況

      西北吉祥有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“吉祥公司”）于2012年11月13日成立，2015年12月18日取得高新技術(shù)企業(yè)資質(zhì)，公司所在地政府以零地價(jià)方式出讓60畝國(guó)有土地使用權(quán)40年給吉祥公司。請(qǐng)問(wèn)吉祥公司是否繳納契稅？

稅務(wù)分析

       一、政策依據(jù)

       《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第224號(hào) ）；

       《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1997〕52號(hào)）；

       《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于免征土地出讓金出讓國(guó)有土地使用權(quán)征收契稅的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2005〕436號(hào)）。

        二、實(shí)務(wù)分析

     《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第224號(hào) ）第一條規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅。

       《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1997〕52號(hào)）第六條規(guī)定，條例所稱(chēng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?span style="font-size: 14px; color: rgb(255, 192, 0);">是指土地使用者以出售、贈(zèng)與、交換或者其他方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他單位和個(gè)人的行為。

　　條例所稱(chēng)土地使用權(quán)出售，是指土地使用者以土地使用權(quán)作為交易條件，取得貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的行為。

　　條例所稱(chēng)土地使用權(quán)贈(zèng)與，是指土地使用者將其土地使用權(quán)無(wú)償轉(zhuǎn)讓給受贈(zèng)者的行為。

　　條例所稱(chēng)土地使用權(quán)交換，是指土地使用者之間相互交換土地使用權(quán)的行為。

小結(jié)：  在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬（注意：包括接受捐贈(zèng)的土地、房屋權(quán)屬），受讓方需要按規(guī)定繳納契稅。

        三、案例解析

      《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于免征土地出讓金出讓國(guó)有土地使用權(quán)征收契稅的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2005〕436號(hào)）規(guī)定：

      北京市地方稅務(wù)局：

　　你局《關(guān)于對(duì)政府以零地價(jià)方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)征收契稅問(wèn)題的請(qǐng)示》（京地稅地［2005］166號(hào)）收悉，批復(fù)如下：

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》及其細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，對(duì)承受?chē)?guó)有土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地出讓金，要計(jì)征契稅。不得因減免土地出讓金，而減免契稅。

      《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第224號(hào) ）第四條規(guī)定，契稅的計(jì)稅依據(jù)：

　  　(一)國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)，為成交價(jià)格；

　  　(二)土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格核定；

　  　(三)土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。

　　前款成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無(wú)正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額明顯不合理并且無(wú)正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。

      根據(jù)以上規(guī)定，政府以零地價(jià)方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)，受讓方也應(yīng)按規(guī)定申報(bào)繳納契稅，不得自行減免契稅，契稅的計(jì)稅依據(jù)由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格核定。

      因此，吉祥公司以零地價(jià)方式出讓60畝國(guó)有土地40年的使用權(quán)，必須按規(guī)定申報(bào)繳納契稅。