(一)納稅義務人

《契稅暫行條例》第一條規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規(guī)定繳納契稅。

所稱轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬是指下列行為：（1)國有土地使用權出讓；（2)土地用權轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換；（3)房屋買賣；（4)房屋贈與；（5)房屋交換。前款第二項土地使用權轉(zhuǎn)讓，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權的轉(zhuǎn)移。

(二）稅率

契稅稅率為3%～5%。契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定，并報財政部和國家稅務總局備案。

(三）計稅依據(jù)

《契稅暫行條例》中第四條契稅的計稅依據(jù)為：（1)國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，為成交價格；（2)土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定；（3)土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額。前款述成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的，或者所交換土地使用權、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定。

(四）征收管理

契稅的納稅義務發(fā)生時間：納稅人簽訂土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天。

契稅的納稅期限：納稅人應當自納稅義務發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機關辦理納稅申報，并在契稅征收機關核定的期限內(nèi)繳納稅款。

納稅人辦理納稅事宜后，契稅征收機關應當向納稅人開具契稅完稅憑證。納稅人應當持契稅完稅憑證和其他規(guī)定的文件材料，依法向土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理有關土地、房屋的權屬變更登記手續(xù)。納稅人未出具契稅完稅憑證的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不予辦理有關土地、房屋的權屬變更登記手續(xù)。

(五）契稅計稅依據(jù)

《財政部國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）規(guī)定，出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經(jīng)濟利益。

以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。

沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關可依次按下列兩種方式確定：

1.評估價格：由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定，并經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認的價格。

2.土地基準地價：由縣以上人民政府公示的土地基準地價。

以競價方式出讓的，其契稅計稅價格一般應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內(nèi)。

先以劃撥方式取得土地使用權，后經(jīng)批準改為出讓方式取得該土地使用權的，應依法繳納契稅，其計稅依據(jù)為應補繳的土地出讓金和其他出讓費用。

已購公有住房經(jīng)補繳土地出讓金和其他出讓費用成為完全產(chǎn)權住房的，免征土地權屬轉(zhuǎn)移的契稅。

【例】某房地產(chǎn)開發(fā)公司以公開競價方式取得了一塊4000平方米的國有土地使用權。成交的競拍價格為10000萬元，出讓合同關于土地狀態(tài)條款規(guī)定為凈地出讓，但實際拆遷補償工作并未完成，返還拆遷補償費2000萬元，安置補助費400萬元，市政配套建設費300萬元另行支付。契稅稅率為4%。

應繳納契稅額=(10000 300 400)×4%=428(萬元）

如果土地出讓狀態(tài)為毛地，取得土地使用權后發(fā)生的拆遷補償費應補繳契稅。

【例】某房地產(chǎn)開發(fā)公司以公開競價方式取得了一塊4000平方米的國有土地使用權。成交的競拍價格為10000萬元，出讓合同關于土地狀態(tài)條款規(guī)定為現(xiàn)狀出讓，拆遷補償工作并未完成，取得土地使用權后發(fā)生拆遷補償費2000萬元，安置補助費400萬元，市政配套建設費300萬元另行支付。契稅稅率為4%。

應繳納契稅額=(10000 400 2000 300)×4%=508(萬元）

《國家稅務總局關于明確國有土地使用權出讓契稅計稅依據(jù)的批復》（國稅函〔2009〕603號）規(guī)定：出讓國有土地使用權，契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經(jīng)濟利益。對通過招、拍、掛程序承受國有土地使用權的，應按照土地成交總價款計征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。

【例】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對一塊4000平方米的舊城區(qū)進行拆遷，實際支付拆遷補償費2000萬元，安置補助費400萬元。以公開競價方式取得該地塊的國有土地使用權。成交的競拍價格為12400萬元，實際支付10000萬元。契稅稅率為4%。

應繳納契稅額=12400×4%=496(萬元）

《國家稅務總局關于免征土地出讓金出讓國有土地使用權征收契稅的批復》（國稅函〔2005〕436號）規(guī)定，根據(jù)《契稅暫行條例》及其實施細則的有關規(guī)定，對承受國有土地使用權所應支付的土地出讓金要計征契稅。不得因減免土地出讓金而減免契稅。

【例】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以公開競價方式取得該市開發(fā)區(qū)一塊10000平方米的國有土地使用權。成交的競拍價格為7000萬元，由于該地塊基礎設施建設薄弱，開發(fā)區(qū)政府同意減免土地出讓金4000萬元。契稅稅率為4%。

應繳納契稅額=7000×4%=280(萬元）

(六）契稅的會計處理

《財政部關于對契稅會計處理辦法請示的復函》（財會字〔1998〕36號）規(guī)定，企業(yè)和事業(yè)單位取得土地使用權、房屋按規(guī)定繳納的契稅，應計入所取得土地使用權和房屋的成本。企業(yè)取得土地使用權、房屋按規(guī)定繳納的契稅，借記“固定資產(chǎn)”“無形資產(chǎn)”等科目，貸記“銀行存款”科目。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于契稅是在辦理土地使用權證之前一次性繳納的，并且作為取得土地使用權所支付全部經(jīng)濟利益的組成部分，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定繳納的契稅，可以不通過“應交稅費”科目核算。因此，實際繳納時其會計處理如下：

借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償費^—契稅4280000

貸：銀行存款4280000

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第一款規(guī)定，取得土地使用權所支付的金額是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅計入“取得土地使用權所支付的金額”，準予扣除。