商品房買賣合同糾紛爭點剖析

隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展和各地限購政策的相繼出臺，商品房買賣糾紛越來越復(fù)雜、花樣也越來越多?，F(xiàn)根據(jù)近幾年來辦案實際，將商品房買賣中經(jīng)常出現(xiàn)的糾紛及司法實務(wù)歸納如下，以作分享。

1、因限購令致合同無法履行——定金要退，不算違約

案情簡介：2011年3月5日，長住廣西的龍先生擬在廣東佛山購房，于是與某開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，約定由龍先生以按揭方式支付購房款。合同簽訂后，龍先生按約支付了首付款20萬元、定金5萬元，并及時向開發(fā)商提供按揭所需資料，準備辦理銀行按揭。2011年3月19日，佛山市出臺限購令，規(guī)定“無法提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民暫停在本市購房”。因龍先生恰屬限購對象，無奈，龍先生要求開發(fā)商退回定金額及首付款共25萬元，但開發(fā)商以龍先生違約為由，只同意退回首期款，不同意退回定金，雙方成訟。

律師說法：自2010年初起，國務(wù)院先后出臺了“國十條”、“新國八條”，全國各地也紛紛出臺了限貸、限購的房產(chǎn)新政。于是，一些已經(jīng)下了訂單或簽了購房合同的買房人，突然因為首付提高、貸不了款，或根本不能再購房的情況，而想毀約。對此，買房人單方解約時，已交定金應(yīng)否退回？浙江、上海、北京等地法院各有各的判法。浙江高院明確“限購新政不是國家法律，是政策性調(diào)控，不屬于不可抗力”；但北京市海淀區(qū)法院有判決卻認定“限購新政策明顯屬于個人無法預(yù)見、不可抗力因素”。

姑且不論“限購新政”算不算不可抗力，實務(wù)中較多的法院傾向認為：若合同約定以按揭付款，且購房人“純粹因受限貸、限購、禁購等調(diào)控政策的直接影響，合同確實無法繼續(xù)履行的”，可認定為“不能歸責于雙方當事人的事由”，雙方所簽訂的購房合同有效，但因合同無法履行可以要求解除，退回定金，無需承擔違約責任。

2、約定按揭付款，因本人信用無法按揭——構(gòu)成違約

案情簡介：2011年5月，王小姐與某開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，約定由王小姐用按揭貸款的方式支付購房款，合同并約定：“因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”。此后，王小姐將按揭有關(guān)資料全部交給了開發(fā)商，并付清了首付款。后來銀行對于王小姐按揭資料的審查時，發(fā)現(xiàn)王小姐此前因信用卡消費，有幾次未能按期還款，個人信用存在問題，于是銀行不予貸款。王小姐因無法支付全部購房款，于是向開發(fā)商提出后續(xù)房款無力支付，要求退房并退還首付款。開發(fā)商不同意，雙方成訟。

律師說法：目前，因為限貸或購房者銀行征信問題等，在購房過程中辦不了按揭的事情時有發(fā)生，由此引發(fā)不少購房者要求解除合同、退還定金或問問及首期款。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋〔2003〕7號）第23條有關(guān)：“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”之規(guī)定，若確屬法律規(guī)定的“不可歸責于當事人雙方的事由”的情形，購房者依法可以行使合同解除權(quán)，當然，購房者王小姐在行使合同解除權(quán)時要向開發(fā)商發(fā)出書面通知，明確表示解除合同，并且將書面通知交開發(fā)商簽收。

但是，本案中，王小姐無法辦理銀行按揭的原因，是因為王小姐個人銀行征信有問題，而非因“因不可歸責于當事人雙方的事由”所致，因此，王小姐無權(quán)要求退回定金。建議購房者在購房之前，到當?shù)厝嗣胥y行的征信管理部門，查詢本人銀行征信，看是否符合貸款條件，再作出是否按揭購房的決定。

3、因協(xié)商不成未能簽訂正式合同——不違約，退定金

案情簡介：2013年5月，吳先生與某房地產(chǎn)公司簽訂《認購書》，約定由吳先生出資280萬元在廣東某市購買一別墅，付款方式為銀行按揭，并對房屋房號、面積作了約定，但對具體交付標準等未作具體約定；雙方還約定吳先生須于簽訂《認購書》時交納定金10萬元，雙方定于2013年7月1日簽訂正式的《商品房買賣合同》，若吳先生超過約定期限未與開發(fā)商簽訂《商品房購銷合同》的，則定金不予退還。2013年7月1日，吳先生前往與開發(fā)商簽訂合同，但開發(fā)商要求吳先生另簽一份《補充協(xié)議》，吳先生以該《補充協(xié)議》不公平為由拒簽，并要求開發(fā)商退回定金10萬元，開發(fā)商拒退，吳先生遂起訴到法院。

律師說法：最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋〔2003〕7號）第4條規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。”

根據(jù)“定金罰則”及前述規(guī)定，若購房者交付定金后，由于購房者的原因致雙方未能簽訂正式的《商品房買賣合同》的，則購房者無權(quán)要求開發(fā)商退回所交定金；若由于開發(fā)商的原因致雙方未能簽訂正式的《商品房買賣合同》的，則開發(fā)商須雙倍商退回購房者所交定金；若因不可歸責于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，則開發(fā)商應(yīng)當將定金返還購房者。

本案中，吳先生與開發(fā)商簽訂的《認購書》未就具體的交付標準作具體約定，缺乏商品房買賣的必要條款，該《認購書》算不上真正意義上的購房合同，且2013年7月1日，吳先生與開發(fā)商就正式文本進行了溝通，但由于雙方對補充協(xié)議條款無法達成一致，造成雙方最終未約簽訂正式的《商品房買賣合同》。這種情況，應(yīng)該說雙方對未能訂立《商品房購銷合同》都不存在過錯。根據(jù)前述法律規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當退回吳先生10萬元定金。

本案中，如果孫先生拒不如期與開發(fā)商進行溝通，而是出于其他原因而故意不去簽訂正式的《商品房買賣合同》的，則開發(fā)商可以沒收吳先生所交的10萬元定金。

4、逾期付款違約金過高——“超過4倍”不支持

案情簡介：2011年9月，張先生與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》，約定由張先生出資人民幣170萬元購買該公司的一套建筑面積為190平方的商品房。合同約定：如果張先生未能按期以交付購房款的，屆時張先生需按購房總款的0.5%（千分之五）、按日向該公司支付逾期付款違約金，且合同繼續(xù)履行。后張先生因資金周轉(zhuǎn)不順，逾期2個月才向該公司付清房款，房地產(chǎn)公司要求張先生按約定支付違約金，張先生認為約定的逾期付款違約金過高，拒絕支付，雙方成訟。

律師說法：因遲延付款、遲延辦證、遲延交樓而引發(fā)的違約金糾紛，是商品房買賣中較為常見的糾紛之一。通常，若買賣雙方對違約金的計算方式或數(shù)額有約定的，則應(yīng)當從其約定。在商品房買賣中，房地產(chǎn)公司往往使用的是格式合同，其為了促使購房人如期履約、按約付款，常常會在商品房買賣合同中，約定較高的“逾期付款違約金”，一些公司往往約定按購房總款的0.5%（千分之五）按日計付違約金的做法比較普遍，甚至有的更高。

面對高額的違約金，購房者可以依法要求適當減少。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋〔2003〕7號）第十六條規(guī)定：“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當以違約金超過造成的損失３０％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額”。一般而言，若逾期付款違約金比率高出銀行同期貸款利率的4倍，可認為是“違約金過高”。訴訟實務(wù)中，法院對超過該“中國人民銀行同期貸款利率4倍”的違約金，一般不予支持。

5、開發(fā)商未按期交房——構(gòu)成違約，應(yīng)負責任

案情簡介：2008年8月，李某與某開發(fā)商簽訂了《商品房房屋買賣合同》，合同約定開發(fā)商須于2009年3月1日前交房?！渡唐贩糠课葙I賣合同》對李某逾期交款違約金作了明確約定，但對開發(fā)商逾期交樓違約金未作具體約定，僅注明“依法承擔違約責任”。后開發(fā)商因工期延誤，直到2009年8月15日才通知交房。李某要求開發(fā)商承擔逾期交樓違約責任，開發(fā)商拒不支付，雙方成訟。

律師說法：本案中，開發(fā)商遲延近半年交樓，已構(gòu)面違約。根據(jù)法律規(guī)定，開發(fā)商嚴重違反合同約定的，購房者可以要求解除合同（即“退房”）并支付逾期交樓違約金；當然，購房者若確定中意所選定的房屋，也可以要求繼續(xù)履行合同，同時要求開發(fā)商支付逾期交樓違約金；若違約金不足以彌補實際損失，還可以要求開發(fā)商補足差額部分。

根據(jù)《合同法》第94條的規(guī)定，若開發(fā)商遲延交樓的，購房者可在遲延行為發(fā)生后催告開發(fā)商限期交樓；若開發(fā)商經(jīng)催告后在3個月的合理期限內(nèi)仍未履行，購房者請求解除合同，但《商品房購銷合同》另有約定的除外。與此同時，購房者還可要求開發(fā)商支付逾期交樓違約金，合同對逾期交樓違約金有約定的，從其約定；沒有約定的，可根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋〔2003〕7號）第十七條有關(guān)：“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定”之規(guī)定，要求開發(fā)商支付違約金。

6、開發(fā)商在售樓廣告中的承諾嚴重縮水——屬違約

 案情簡介：某開發(fā)商在銷售樓盤時，在售樓廣告中明確表示其開發(fā)的小區(qū)“綠化率達85％、規(guī)劃區(qū)內(nèi)有健身房、戶外公共游泳池、且每單元有兩部日立電梯”等內(nèi)容，來粵打拼創(chuàng)業(yè)多年的小馮為此怦然心動，想買套房日后將年老的父母一同接過來享享清福。2012年7月，小馮與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，約定購買其中一套面積110平方的商品房，但開發(fā)商未將其在銷樓廣告中的承諾作為合同條款寫入《商品房購銷合同》。交樓時，小馮發(fā)現(xiàn)小區(qū)的實際綠化率遠遠不足85%，因此要求退房并要求開發(fā)商承擔違約責任。

律師說法：最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋〔2003〕7號）第3條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任”。

本案中，開發(fā)商在售樓廣告中承諾的“小區(qū)綠化率達85％、規(guī)劃區(qū)內(nèi)有健身房、戶外公共游泳池、且每單元有兩部日立電梯等”，是開發(fā)商就其商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的允諾，不僅具體確定，而且對購房者是否購房、房屋價格確定、商品房買賣合同是否訂立均有重大影響，符合前述法律規(guī)定，應(yīng)視為合同內(nèi)容，現(xiàn)開發(fā)商未能兌現(xiàn)廣告中的承諾，小馮依法可以要求開發(fā)商承擔相應(yīng)責任，但小馮要求解除合同的訴求能否得到支持，還有待具體討論。

7、面積誤差引糾紛——建筑面積誤差、套內(nèi)面積誤差

案情簡介：2009年11月，賴先生與某開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，約定由賴先生預(yù)購一套價值120萬元的商品房，合同約定：該商品房按建筑面積計價銷售，其建筑面積109平方米，其中套內(nèi)建筑面積93平方米；如產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積與合同約定的建筑面積發(fā)生誤差比例絕對值低于3%時，據(jù)實結(jié)算；超過3%時，購房者有權(quán)退房；但雙方未對套內(nèi)面積發(fā)生變化時如何承擔違約責任作出明確約定。2010年6月，開發(fā)商通知收樓，賴先生請了專門的驗房人同去實測驗收，發(fā)現(xiàn)實測建筑面積與合同約定的建筑面積基本一致，但是套內(nèi)建筑面積只有88平方米，比合同約定的套內(nèi)面積少了5.4%，于是賴先生要求退房，但開發(fā)商認為，合同約定的按建筑面積計價銷售，而非按套計價銷售，現(xiàn)該房實測建筑面積與合同約定建筑面積誤差并未超過3%，開發(fā)商不存在違約，不同意退房。

律師說法：《商品房銷售管理辦法》第18條規(guī)定：“商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價”；第21條規(guī)定：“按建筑面積計價的，當事人應(yīng)當在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式”。

本案中，賴先生在與開發(fā)商簽訂合同時，僅對建筑面積發(fā)生誤差的處理作了約定，但并未對套內(nèi)面積發(fā)生誤差作出約定，因此，才有了雙方的爭議。建議購房者在購房時，除了需要對建筑面積發(fā)生誤差的處理方式進行約定外，還應(yīng)詳細對建筑面積不變而套內(nèi)面積發(fā)生誤差、建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差的處理方式，并約定相關(guān)違約責任。只有這樣，才能更好地保護自已的合法權(quán)益。

8、遲延辦證——不全都是開發(fā)商的責任

案情簡介：2008年10月，鄭女士與某開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，購買了商品房地套，合同約定于2009年5月交樓，并于2009年12月取得房地產(chǎn)權(quán)證。開發(fā)商按期交樓后，但鄭女士一直到2010年6月份才拿到房產(chǎn)證。鄭女士要求開發(fā)商依據(jù)依法承擔違約責任。開發(fā)商說，辦證遲延不是開發(fā)商的責任，而是政府原因造成。雙方為此鬧上法庭。庭審中開發(fā)商提供了相關(guān)交件清單，證明其不存在遲延辦證的過錯，最終鄭女士的訴求未能得到支持。

那么，購房者與開發(fā)商簽仃《商品房購銷合同》，如果雙方對于產(chǎn)權(quán)登記沒有特別約定，那么房產(chǎn)證是不是應(yīng)該由開發(fā)商辦理？

律師說法：商品房買賣中，因遲延辦證引發(fā)的訴訟不在少數(shù)。誰是房地產(chǎn)權(quán)證的辦證義務(wù)人？遲延取得房地產(chǎn)權(quán)證的責任是否一律應(yīng)由開發(fā)商承擔？國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件?！笨梢?，商品房的辦證義務(wù)人是購房者，而非房地產(chǎn)開發(fā)商，作出賣房人的開發(fā)商，其僅是協(xié)助辦證。

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋〔2003〕7號）第18條規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當承擔違約責任：……”。本條規(guī)定非常清楚，即開發(fā)商承擔遲延辦證的違約責任的前提，是“由于出賣人的原因”所致。現(xiàn)實中，開發(fā)商依法提供辦證所需資料后，由于政府原因致辦證遲延的事情常有發(fā)生，因此，不分青紅皂白地要求開發(fā)商承擔辦證遲延的責任，是不合理的。

9、哪些情況下，購房者可以要求退房？

案情簡介：方先生2009年6月與某開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，花了600多萬購買了一套而種300余方的別墅，但入住不到一年就發(fā)現(xiàn)幾個房間的墻面都有不同程度的裂開。方先生找到開發(fā)商，開發(fā)商維修后不久，又是老問題重現(xiàn)。方先生很心煩，要求開發(fā)商退房。開發(fā)商不同意，雙方打起了官司。

律師說法：在商品房買賣糾紛中，作為購房者的一方，其訴求一般為以下幾個方面：（1）退房+違約金+賠償損失；（2）繼續(xù)履行+違約金+賠償損失；（3）修理改進+違約金+賠償損失。其中，要求退房的，近幾年來時有發(fā)生。

簽訂購房合同后，在什么情況下購房者可以要求退房呢？根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋〔2003〕7號）等相關(guān)規(guī)定，歸納起來，主要有以下幾種情形：（1）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（2）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；（3）出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（4）其他原因致開發(fā)商與購房者簽訂的購房合同無效，購房者可以要求退房；（5）開發(fā)商擅自變更設(shè)計規(guī)劃，影響房屋結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸和朝向，影響購房者居住的，購房者可以要求退房；（6）約定以銀行貸款為付款方式，非因購房者的原因無法得到銀行或公積金管理中心的貸款；（7）出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；（8）出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實；（9）房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格；（10）房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用；（11）出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，面積誤差比絕對值超出3%；（12）出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在3個月的合理期限內(nèi)仍未履行；（13）商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過1年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致購房人無法辦理房屋所有權(quán)登記。

10、購房者應(yīng)如何審查《商品房買賣合同》及其《補充協(xié)議》？

案情簡介：鄧先生想去在某樓盤購買一幢別墅，但平時對法律知之不多，想請教律師，如何審查《商品房買賣合同》及其《補充協(xié)議》？

律師說法：一般情況下，購房者與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》及其《補充協(xié)議》，通常是由開發(fā)商單方面擬定并提供的格式文本。不少開發(fā)商為了保護自已，常常在合同文本中特別是在《補充協(xié)議》中，以格式條款的形式，免除或者減少自己責任、排除購房者權(quán)利、加重購房人責任。因此，購房者在簽約之前，一定要認真審查，發(fā)現(xiàn)不合理的地方，要據(jù)理力爭，不能輕易放棄，否則后患無窮。

在審查《商品房買賣合同》及其《補充協(xié)議》時，應(yīng)重點從以下幾個方面下手：（1）出賣人條款——誰是賣房人；（2）買受人條款——誰是買房人：（3）房屋具體位置、朝向、面積；（4）計價方式——盡量采用套內(nèi)面積計價；（5）建筑面積誤差處理方式與違約責任；（6）套內(nèi)建筑面積誤差處理方式與違約責任；（7）付款方式及無法辦理按揭貸款時的處理方式；（8）逾期付款違約條款是否合理；（9）逾期交樓違約條款是否合理；（10）逾期辦理產(chǎn)權(quán)證違約條款是否合理；（11）裝修標準是否明確具體、所用材料品牌型號產(chǎn)地是否寫清，裝修不合格違約條款是否合理；（12）公用設(shè)施及房屋的附屬設(shè)施是否列明、不配套違約條款是否則合理；（13）交樓標準——最好選用“綜合驗收報合格”或者“分期綜合驗收合格”；（14）戶口辦理無法入遷如何處理；（15）約定購房者可以解約退房的條件；（16）開發(fā)商在售樓廣告中的承諾是否列入合同條款。