1.購(gòu)房人訂立認(rèn)購(gòu)書(shū)后,因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方事由導(dǎo)致合同未訂立的,出賣(mài)人應(yīng)返還定金

【基本案情】 2011年11月,崔某與立都公司簽訂《房屋訂購(gòu)單》一份,內(nèi)容為:崔某向立都公司訂購(gòu)房屋一套,預(yù)測(cè)建筑面積為24.26平方米,簽約單價(jià)每平方米6480元,定金10000元;簽約日期為2011年11月27日至12月17日;買(mǎi)方應(yīng)于簽約日攜帶本訂購(gòu)單及身份證、印章至售樓處簽署定購(gòu)房屋的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。當(dāng)日,立都公司向崔某收取定金10000元。2011年12月17日,崔某到立都公司處磋商簽訂合同事宜,因雙方就合同的部分條款未達(dá)成一致,未能簽訂合同。后崔某要求立都公司返還定金,遭到拒絕,遂訴至法院,要求立都公司返還購(gòu)房定金10000元。法院審理后認(rèn)為,崔某與立都公司簽訂的房屋訂購(gòu)單未對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)作出詳細(xì)約定,尚不具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容,屬預(yù)約合同。正式合同的簽訂需要雙方當(dāng)事人在平等、自愿的基礎(chǔ)上,采取要約、承諾的方式就合同的具體內(nèi)容進(jìn)行磋商,并最終就所有條款達(dá)成一致意見(jiàn)。在《房屋定購(gòu)單》限定的期間內(nèi),崔某與立都公司進(jìn)行了磋商,但雙方對(duì)合同部分條款存在分歧,因而未能簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。鑒于合同的訂立是以當(dāng)事人意思表示一致為前提,該情形下雙方未能簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同不可歸責(zé)于任何一方當(dāng)事人,原告有權(quán)要求被告返還定金10000元。

2 .夫妻一方與他人訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同,雖未經(jīng)另一方追認(rèn),不影響買(mǎi)賣(mài)合同的效力

【基本案情】 劉某與沈某系夫妻關(guān)系,二人名下共有房屋一套。2010年3月,劉某與張某簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同,約定將上述房屋出售給張某。后因沈某不同意劉某擅自出售該房屋,致使張某無(wú)法取得該房屋的產(chǎn)權(quán)。后張某將劉某、沈某一并訴至法院,要求二人共同賠償其損失。劉某和沈某則抗辯,劉某不是涉案房屋的完全所有權(quán)人,其無(wú)權(quán)出售該房屋,故房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。法院審理后認(rèn)為,劉某與張某間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是二人的真實(shí)意思表示,應(yīng)為合法有效,但由于劉某無(wú)法將涉案房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移至張某名下,應(yīng)向張某承擔(dān)違約責(zé)任。

【法官點(diǎn)評(píng)】 根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定,出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)的,其與買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同在不違反法律或行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定下,應(yīng)為合法有效;但由此標(biāo)的物所有權(quán)無(wú)法轉(zhuǎn)移至買(mǎi)受人名下的,買(mǎi)受人有權(quán)要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償。

3 . “一房數(shù)賣(mài)”合同均為有效,無(wú)法實(shí)際獲得房屋產(chǎn)權(quán)的買(mǎi)受人可要求出賣(mài)人承擔(dān)賠償責(zé)任

【基本案情】 2008年9月30日,樊某與開(kāi)發(fā)商A公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同一份,約定向A公司購(gòu)買(mǎi)其開(kāi)發(fā)的房屋一套,并于當(dāng)日向A公司交付全部購(gòu)房款50萬(wàn)元。2008年10月,A公司又將上述房屋出賣(mài)給李某,在收到李某交付的60萬(wàn)元購(gòu)房款后A公司將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移至李某名下。樊某得知后,訴至法院,請(qǐng)求判令解除與A公司間的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系,并要求A公司返還購(gòu)房款50萬(wàn)元并賠償一倍損失50萬(wàn)元。法院審理后認(rèn)為,A公司將房屋所有權(quán)登記至李某名下,致樊某無(wú)法實(shí)現(xiàn)購(gòu)房目的,樊某有權(quán)要求解除與A公司的合同關(guān)系,并要求A公司退還購(gòu)房款。同時(shí),由于A公司在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后又將該房屋出賣(mài)給第三人,樊某有權(quán)請(qǐng)求A公司承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任,據(jù)此法院又判令A(yù)公司賠償樊某損失50萬(wàn)元。

4 .買(mǎi)房人因自身原因無(wú)法辦理按揭貸款,無(wú)權(quán)解除買(mǎi)賣(mài)合同

【基本案情】 2012年5月,陳某與億城公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同一份,約定陳某購(gòu)買(mǎi)億城公司開(kāi)發(fā)的房屋一套,陳某于合同簽訂日支付首付款104528元,余款10萬(wàn)元由陳某于2012年6月13日前辦理銀行按揭貸款10萬(wàn)元。合同簽訂當(dāng)日,陳某支付首付款104528元。余款10萬(wàn)元,陳某因其個(gè)人存在不良征信記錄而未能辦理貸款,其也未以其他方式支付。后陳某以無(wú)力付清購(gòu)房余款,已喪失履約能力,客觀上無(wú)法履行合同為由訴至法院,請(qǐng)求判令解除與億城公司簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。法院經(jīng)審理認(rèn)為,陳某未能辦理按揭貸款是由于其存在不良征信記錄所致,而征信問(wèn)題系合同簽訂前陳某自身的失信行為所致,并非合同成立后所發(fā)生的無(wú)法預(yù)見(jiàn)的變化,因此陳某要求解除合同并不符合法律規(guī)定。

【法官點(diǎn)評(píng)】 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十三條規(guī)定,商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定買(mǎi)受人以擔(dān)保方式付款,因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的,對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失,因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房合同不能繼續(xù)履行的,當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同,出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者本金返還買(mǎi)受人。根據(jù)該規(guī)定,在因開(kāi)發(fā)商原因或不可歸責(zé)于購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商原因的情況下,購(gòu)房者有權(quán)解除合同。該案件提醒廣大購(gòu)房者欲通過(guò)按揭貸款方式支付房款前,一定要了解自身是否符合辦理按揭貸款的條件,以防止因無(wú)法貸款問(wèn)題引發(fā)糾紛。

5 .房屋不符合法律規(guī)定或者合同約定的交付條件,買(mǎi)房人有權(quán)拒收房屋并主張違約金

【基本案情】 2012年3月27日,陳某與中林公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同一份,約定陳某向中林公司購(gòu)買(mǎi)A小區(qū)的房屋一套。中林公司承諾于2012年12月31日前將取得商品房交付使用備案文件的商品房交付買(mǎi)受人使用。2012年12月26日,中林公司通知陳某于2012年12月31日辦理房屋交付手續(xù)。陳某認(rèn)為該房屋不符合交付條件,拒絕收房。2012年12月28日,A小區(qū)工程經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位、建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位驗(yàn)收合格。2013年6月6日,住建部門(mén)向中林公司發(fā)出A小區(qū)房屋的《商品房現(xiàn)售前與交付使用備案通知書(shū)》。后陳某以中林公司逾期交房違約訴至法院,要求中林公司支付違約金。中林公司辯稱(chēng)在合同約定的交房時(shí)間前已向陳某發(fā)出交房通知,陳某拒收房屋,責(zé)任在陳某。法院經(jīng)審理認(rèn)為,中林公司向陳某發(fā)出交房通知時(shí),房屋尚不符合交付條件,陳某有權(quán)拒絕收房,并要求中林公司支付逾期交房違約金。

【法官點(diǎn)評(píng)】 購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商就房屋交付的標(biāo)準(zhǔn)有明確約定,開(kāi)發(fā)商應(yīng)按約定的條件將房屋交付給購(gòu)房者。在房屋不符合合同約定的交付條件時(shí),購(gòu)房者有權(quán)拒絕接收房屋,由此產(chǎn)生的逾期交房的違約責(zé)任由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

6 .因房屋嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題影響房屋使用,買(mǎi)受人有權(quán)解除合同

【基本案情】 2011年呂某與興業(yè)公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同,約定向興業(yè)公司購(gòu)買(mǎi)商品房一套,由興業(yè)公司于2012年9月1日前將取得商品房交付使用備案文件的房屋交付給呂某。2012年8月,在取得商品房交付使用備案文件后,興業(yè)公司即通知呂某收房。但在驗(yàn)房時(shí),呂某發(fā)現(xiàn)房屋存在部分墻面空鼓現(xiàn)象,便據(jù)此拒收房屋,要求解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同。法院經(jīng)審理后認(rèn)為,雙方合同中約定的交房條件已成就,且該房屋的質(zhì)量問(wèn)題并非房屋主體結(jié)構(gòu)不合格,對(duì)房屋使用不構(gòu)成實(shí)質(zhì)性影響,開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)質(zhì)量瑕疵的修復(fù)責(zé)任,但呂某無(wú)權(quán)據(jù)此要求解除合同。

【法官點(diǎn)評(píng)】 司法實(shí)踐中,存在大量因房屋質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致的購(gòu)房者要求解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同或要求賠償損失的案件。如果房屋存在質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用,包括房屋主體結(jié)構(gòu)、地基問(wèn)題等,購(gòu)房者可以拒絕收房,并要求解除合同。但房屋存在的僅是一般質(zhì)量瑕疵問(wèn)題,買(mǎi)受人不得拒收房屋,但有權(quán)請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任,賠償房屋修復(fù)費(fèi)用,以及由此產(chǎn)生的搬家費(fèi)等合理?yè)p失。

7 .因開(kāi)發(fā)商原因?qū)е卵悠谵k證的,開(kāi)發(fā)商應(yīng)支付買(mǎi)受人違約金

【基本案情】 2008年10月,蔡某與A房產(chǎn)公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同一份,雙方約定商品房交付使用后60日內(nèi)應(yīng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證,如因A公司責(zé)任導(dǎo)致蔡某不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)證,A公司按照逾期天數(shù)支付違約金。合同簽訂后,A公司于2008年11月1日交房,蔡某也將辦理房地產(chǎn)證所需的材料全部提交給A公司。但直至2009年6月,房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)才向陳某頒發(fā)了房地產(chǎn)權(quán)證。后蔡某訴至法院,要求A公司支付延遲辦證的違約金。法院審理后認(rèn)為,由于A公司未及時(shí)向房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)提供規(guī)定的資料,導(dǎo)致蔡某未能按期取得房地產(chǎn)權(quán)證,A公司應(yīng)當(dāng)按照合同約定的計(jì)算方式支付蔡某延期辦證的違約金。

【法官點(diǎn)評(píng)】 房屋所有權(quán)證是由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書(shū)面憑證。對(duì)廣大消費(fèi)者而言,取得房屋產(chǎn)權(quán)證件,才擁有了法律意義上的房屋所有權(quán)。在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定了由開(kāi)發(fā)商協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的情形下,買(mǎi)受人應(yīng)按期付款,及時(shí)遞交辦證所需的資料,開(kāi)發(fā)商應(yīng)積極按合同約定條件及時(shí)間履行相關(guān)辦證義務(wù),如因開(kāi)發(fā)商的原因?qū)е挛茨馨雌谵k理房屋產(chǎn)權(quán)證,開(kāi)發(fā)商需支付買(mǎi)受人逾期辦證的違約金。

【基本案情】 2010年10月,范某與申綠公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同一份,約定向申綠公司購(gòu)買(mǎi)別墅一幢,總價(jià)款為344萬(wàn)元,別墅層高為1層3米、2層3.3米、3層3.7米。合同簽訂后,原告履行了付款義務(wù)。后原告發(fā)現(xiàn)房屋層高不足,訴至法院,要求被告返還因房屋層高不符合合同約定而產(chǎn)生的差價(jià)195556.29元。審理中,經(jīng)測(cè)繪公司測(cè)繪,別墅一層客廳層高3.29米、餐廳層高3米,二層層高3.04米,三層層高3.33米。法院經(jīng)審理認(rèn)為,雖然涉案別墅實(shí)際層高符合相關(guān)建筑規(guī)范要求,但與合同約定不符。層高降低對(duì)房屋的使用功能及舒適度均存在一定影響,并進(jìn)而影響到房屋的實(shí)際價(jià)值,被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。鑒于雙方對(duì)層高差的處理方式未作約定,法律、法規(guī)也無(wú)相應(yīng)具體規(guī)定,法院結(jié)合層高差值及其對(duì)房屋使用功能的影響程度,本著公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則,酌定按房屋實(shí)際價(jià)值的2%計(jì)算層高差價(jià),確定由申綠公司向范某返還68504.6元。

9 .商品房銷(xiāo)售廣告宣傳不實(shí)構(gòu)成違約,開(kāi)發(fā)商需承擔(dān)違約責(zé)任

【基本案情】 2009年6月,賈某在購(gòu)買(mǎi)拓達(dá)公司開(kāi)發(fā)的某小區(qū)房屋時(shí),拓達(dá)公司向其發(fā)放的宣傳冊(cè)中稱(chēng)該小區(qū)環(huán)境良好,其中綠化率55%,容積率1.3。后賈某與拓達(dá)公司簽訂商品房預(yù)售合同,約定拓達(dá)公司將該小區(qū)301室房屋出售給賈某。2011年房屋建成交房后,賈某發(fā)現(xiàn)該小區(qū)的容積率僅有1.6,遂訴至法院,要求拓達(dá)公司承擔(dān)違約責(zé)任。拓達(dá)公司認(rèn)為宣傳資料中的內(nèi)容僅供購(gòu)房者參考,雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中并未對(duì)此內(nèi)容進(jìn)行約定,其不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。法院審理后認(rèn)為,拓達(dá)公司制作的宣傳冊(cè)對(duì)該小區(qū)綠化率、容積率等環(huán)境指標(biāo)的描述具體且確定,足以讓買(mǎi)受人產(chǎn)生信賴而簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同并對(duì)房屋價(jià)格的確定有一定影響,故拓達(dá)公司在宣傳冊(cè)中的允諾雖然沒(méi)有載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同,也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同的內(nèi)容。本案中,拓達(dá)公司擅自提高容積率的行為,構(gòu)成違約。據(jù)此,法院結(jié)合拓達(dá)公司提高容積率的幅度、賈某居住環(huán)境品質(zhì)降低的程度、拓達(dá)公司違約超建可能獲得的利益包括減少土地成本之支出等因素,根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則,酌情確定拓達(dá)公司賠償賈某6000元。

【法官點(diǎn)評(píng)】 關(guān)于開(kāi)發(fā)商制作的廣告和宣傳資料中所載內(nèi)容的性質(zhì)的認(rèn)定,《最高人民法院〈關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋〉》中第三條明確規(guī)定“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng),但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定,并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的,應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同,亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容,當(dāng)事人違反的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！币虼?購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)有必要仔細(xì)查閱相關(guān)資料中宣傳內(nèi)容,尤其是一些足以影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同訂立及價(jià)格確定的重要宣傳信息,審慎對(duì)待開(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)外部環(huán)境的宣傳資料,對(duì)于涉及小區(qū)配套設(shè)施的重大問(wèn)題應(yīng)在合同條款內(nèi)進(jìn)行具體明確約定,以免日后發(fā)生糾紛。同時(shí)開(kāi)發(fā)商廣告宣傳應(yīng)當(dāng)客觀謹(jǐn)慎,防止因不實(shí)、虛假宣傳承擔(dān)賠償責(zé)任。

10 .格式合同中約定的違約金過(guò)低,買(mǎi)受人可請(qǐng)求予以調(diào)整

【基本案情】 陳某和開(kāi)發(fā)商甲公司于2012年8月簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同,約定由陳某向甲公司購(gòu)買(mǎi)商品房一套,甲公司于2013年3月1日向陳某交付房屋,如甲公司未按合同規(guī)定的期限交房,逾期超過(guò)30日后買(mǎi)受人有權(quán)解除合同,買(mǎi)受人解除合同的,出賣(mài)人應(yīng)自買(mǎi)受人解除合同通知到達(dá)之日起30日內(nèi)退還全部已付款,并按買(mǎi)受人已付款的0.5%向買(mǎi)受人支付違約金。因甲公司未按期交房,陳某向甲公司發(fā)出解除合同的通知,并要求退還全部購(gòu)房款以及支付違約金。后陳某因與甲公司關(guān)于違約金數(shù)額問(wèn)題訴諸法院。審理中,陳某認(rèn)為合同約定的違約金過(guò)低,要求法院對(duì)違約金予以調(diào)高;甲公司認(rèn)為合同是雙方自愿簽訂的,應(yīng)按約定確定違約金。法院認(rèn)為,雖然陳某與甲公司的合同已明確約定違約金的給付標(biāo)準(zhǔn),但因合同未能繼續(xù)履行是由甲公司原因造成,在陳某交納全部購(gòu)房款的情況下,未能如期取得房屋,給其造成一定損失,而雙方約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)明顯過(guò)低,故判令甲公司按照中國(guó)人民銀行貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金。