房屋有質(zhì)量瑕疵但未達(dá)到嚴(yán)重影響正常居住使用的，符合房屋交付條件，購房人無權(quán)拒絕收房，但可要求開發(fā)商履行相應(yīng)的瑕疵擔(dān)保義務(wù)。

2016年12月22日，劉某購買了開發(fā)商建設(shè)的精裝修住宅，但開發(fā)商并未按照合同約定的時間交付商品房，構(gòu)成逾期交房。待開發(fā)商能夠向劉某交付房屋時，劉某在開發(fā)商的陪同下驗收了精裝修的房屋，但是劉某提出了房屋存在的諸如墻面有裂縫、瓷磚空鼓、踢腳線松動等瑕疵問題，劉某認(rèn)為對此瑕疵難以忍受，故持續(xù)兩年多時間均拒絕收房。

在此期間，開發(fā)商與劉某多次溝通，開發(fā)商表示愿意上門維修并提出了相應(yīng)的維修方案，但劉某認(rèn)為該維修方案不能完全修復(fù)現(xiàn)有瑕疵，雙方始終未能達(dá)成一致。故劉某向法院提起訴訟，要求開發(fā)商賠償其在此期間的逾期交房違約金、無法入住而另行租房的損失，并要求開發(fā)商對于房屋進(jìn)行維修。

2021年實施的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

第十條 因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

本案中，開發(fā)商交付的房屋符合《北京市商品房預(yù)售合同》的約定及法定的強(qiáng)制性交付條件和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，墻面有裂縫、瓷磚空鼓、踢腳線松動等問題并不影響房屋交付，不構(gòu)成功能性瑕疵，劉某不能據(jù)此主張拒收房屋，亦不能以此為由要求開發(fā)商承擔(dān)符合交房條件并通知收房之后的逾期交房違約責(zé)任，因此對于因劉某拒絕收房所產(chǎn)生的額外損失，應(yīng)當(dāng)由劉某自行負(fù)擔(dān)。但同時開發(fā)商對交付質(zhì)量瑕疵的房屋,應(yīng)承擔(dān)維修、更換、重做等違約責(zé)任,對此造成購房人損失的,還需賠償損失。

由于法院判令的逾期交房違約金已經(jīng)足以彌補(bǔ)劉某在開發(fā)商逾期交房期間的損失，故不再支持另行租房居住的損失。因此對于劉某所稱壁踢腳線松動等問題，其可要求開發(fā)商承擔(dān)對房屋質(zhì)量瑕疵的保修義務(wù)，具體標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)以合同約定的裝飾和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。法院最終判決支持了開發(fā)商在通知劉某收房之前的逾期交房違約金并判令開發(fā)商履行維修義務(wù)，駁回了劉某的其他訴求。

房屋從形式上具備交付條件，但房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的，若合同約定房屋質(zhì)量問題不影響交房且購房人已實際收房，則購房人可請求解約退款，開發(fā)商不承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任。

2010年10月11日，某房產(chǎn)公司與陳某簽訂《商品房買賣合同》及其《補(bǔ)充合同》，約定：“房產(chǎn)公司于2010年11月25日之前交房。房屋及設(shè)施不符合約定的，陳某應(yīng)提出修復(fù)意見，修復(fù)意見不影響房屋的交付，該公司負(fù)責(zé)在合理期間進(jìn)行修復(fù)。陳某以房屋需要修復(fù)為由拒絕接收房屋的，視為房屋已按本合同約定交付?！?nbsp;該房屋于2006年11月30日辦理了竣工驗收備案手續(xù)。后陳某支付了全部購房款。2010年11月15日，陳某取得房屋所有權(quán)證。

2010年11月16日，陳保簽署了《收房確認(rèn)表》，并經(jīng)驗房發(fā)現(xiàn)房屋存在漏水等一系列問題，該公司認(rèn)可并組織維修，但一直未維修完畢。陳某提起訴訟，訴請解除合同并主張逾期交房違約金。法院審理過程中，陳某申請委托檢測中心予以鑒定，鑒定結(jié)論為房屋結(jié)構(gòu)安全顯著影響整體承載及使用性整體評級顯著影響整體使用功能。

雖然購房人陳某確有證據(jù)證明房屋在交付時存在功能性質(zhì)量瑕疵以致嚴(yán)重影響正常居住使用，但由于其與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》中約定房屋質(zhì)量問題不影響交付，并且陳某已經(jīng)實際完成收房手續(xù)，應(yīng)本著尊重意思自治原則。因此案涉合同系因房屋存在質(zhì)量問題而解除，而并非因房產(chǎn)公司未交付房屋而導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)而解除，故陳某認(rèn)為案涉房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題應(yīng)等同于房屋未交付的，缺乏依據(jù)。

最終法院判決：陳某與某房產(chǎn)公司解除《商品房買賣合同》，并退還陳某已支付購房款及利息；判決駁回了陳某請求房產(chǎn)公司支付逾期交房違約金的訴求。

1、 房屋質(zhì)量問題并非房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，也不屬于嚴(yán)重影響正常居住使用以致無法實現(xiàn)合同目的的，房屋具備交付條件，購房人不能拒絕收房且有損失的可另行主張，開發(fā)商不承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任。

2、 房屋符合交付條件，開發(fā)商按約交房后，買受人認(rèn)為交付時房屋存在質(zhì)量問題的，可向開發(fā)商主張房屋質(zhì)量責(zé)任，但開發(fā)商并不承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任。

3、 房屋質(zhì)量瑕疵問題可整改且該整改行為并未影響房屋居住功能的有效使用的，房屋符合交房條件，開發(fā)商不承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任。

4、 房屋經(jīng)竣工驗收合格并符合約定的交房條件，建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站就項目發(fā)出《建設(shè)工程質(zhì)量整改通知書》，因要求整改的房屋質(zhì)量問題并非建筑主體質(zhì)量問題，也未達(dá)到嚴(yán)重影響其使用的程度，開發(fā)商不承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任。

5、 除房屋地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)之外的其他質(zhì)量問題，并非法定交房條件；雙方約定將其他質(zhì)量問題排除于交付條件之外并由開發(fā)商承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任的，該格式條款合法有效，開發(fā)商并不承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任。

6、 房屋從形式上具備交付條件,但房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題影響正常居住使用的，購房人有權(quán)拒絕收房；開發(fā)商將房屋質(zhì)量問題維修完畢后，還應(yīng)承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任。

能夠拒絕收房的理由：構(gòu)成功能性瑕疵。對于一般質(zhì)量問題房地產(chǎn)開發(fā)商的責(zé)任承擔(dān),雙方當(dāng)事人在合同中有約定的,應(yīng)當(dāng)依照合同的約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,對出現(xiàn)的質(zhì)量問題,買受人可以選擇要求房地產(chǎn)開發(fā)商對房屋進(jìn)行修理,更換,減少價款等,但買受人在選擇相應(yīng)的違約方式時,應(yīng)當(dāng)遵循公平原則和誠實信用原則。

當(dāng)然,如果合同沒有對質(zhì)量瑕疵問題進(jìn)行約定，應(yīng)根據(jù)不同情況進(jìn)行處理。

綜上, 商品房的功能主要在于居住使用，當(dāng)商品房的房屋質(zhì)量問題達(dá)到足以嚴(yán)重影響正常居住使用的情形時，則商品房存在功能性瑕疵，購房人有權(quán)拒絕收房并要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交付違約責(zé)任；當(dāng)不足以構(gòu)成功能性瑕疵時，購房人無權(quán)拒絕收房但可要求開發(fā)商承擔(dān)維修更換等瑕疵擔(dān)保責(zé)任；當(dāng)購房人收房后發(fā)現(xiàn)商品房存在功能性瑕疵時，除非雙方已經(jīng)在合同中約定質(zhì)量瑕疵不影響房屋交付以外，購房人有權(quán)解除合同退還已支付房款并要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交付違約責(zé)任。