商品房交付作為商品房買賣的核心環(huán)節(jié)，是開發(fā)商向購房人履行合同義務(wù)的關(guān)鍵。實(shí)踐中，逾期交房可能因各種原因發(fā)生，開發(fā)商是否需要承擔(dān)逾期交房的責(zé)任，購房人是否有權(quán)主張相應(yīng)權(quán)利在不同的情形下結(jié)果迥異。我們?cè)诒疚闹袑?duì)逾期交房的原因做簡要總結(jié)。
《商品房銷售管理辦法》第三十條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、工商總局印發(fā)的《商品房買賣合同》示范文本或各地住建部門頒發(fā)的示范范本（以下簡均稱“《示范文本》”）中除明確開發(fā)商交付房屋的具體期限外，還約定了開發(fā)商應(yīng)當(dāng)履行交付通知的手續(xù)，即應(yīng)當(dāng)在交付期限屆滿前（不少于10日）將查驗(yàn)房屋的時(shí)間、辦理交付手續(xù)的時(shí)間地點(diǎn)以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件資料書面送達(dá)買受人。買受人未收到交付通知書，以合同約定的交付期限屆滿之日為辦理交付手續(xù)的時(shí)間，已商品房所在地為辦理交付手續(xù)的地點(diǎn)。開發(fā)商在約定期限屆滿前未通知購房人交房或未能按期交房屬于主動(dòng)違約情形，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任自不待言。但在此種情形下，開發(fā)商如存在合同約定的如不可抗力、政策調(diào)整等免責(zé)事由則不屬于逾期交房。開發(fā)商按照約定期限交付商品房，購房人出于各種理由會(huì)出現(xiàn)拒收的情形。此種情況下開發(fā)商是否構(gòu)成逾期，重點(diǎn)在于購房人是否具備正當(dāng)理由。商品房畢竟不同于一般物品，《城市房地產(chǎn)管理法》《商品房銷售管理辦法》及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律法規(guī)，均對(duì)商品房的交付作出規(guī)定，購房人可根據(jù)相關(guān)規(guī)定及合同約定拒絕收房。根據(jù)以上法律法規(guī)結(jié)合《示范文本》，商品房交付一般應(yīng)取得規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表、房屋面積實(shí)際測(cè)繪報(bào)告書、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》等法律規(guī)定或合同約定的其他文件。對(duì)于不能按要求提供上述文件的，買受人可以拒絕接收房屋。購房人拒絕接收的，視為開發(fā)商逾期交房。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條與十三條之規(guī)定，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，購房人能夠請(qǐng)求解除合同并賠償損失，因此購房人基于房屋以上質(zhì)量問題拒絕收房也是應(yīng)有之義。因一般房屋質(zhì)量問題，購房人能否拒絕接收房屋實(shí)踐中容易出現(xiàn)爭議。判斷購房人能否因質(zhì)量問題拒絕接受房屋首先應(yīng)看合同具體約定。例如《示范文本》中約定，商品房存在屋面、墻面、地面滲漏或者開裂等、管道堵塞、門窗翹裂、五金件損壞以及燈具、電器等電氣設(shè)備不能正常使用的，應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)修復(fù)后再行交付。因此我們認(rèn)為，出現(xiàn)上述情況購房人能夠依據(jù)合同約定拒絕接收房屋。若出現(xiàn)合同中沒有約定的情形，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況判斷是否滿足“嚴(yán)重影響正常居住使用”的標(biāo)準(zhǔn)。如果是精裝修房，還應(yīng)當(dāng)側(cè)重裝修工程的質(zhì)量要求是否能夠滿足交房后即可正常居住的標(biāo)準(zhǔn)。如在（2015）滬二中民二（民）終字第1654號(hào)上海金疊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與劉碧穎商品房預(yù)約合同糾紛案中，法院認(rèn)為房屋交付不僅應(yīng)具備各項(xiàng)法律規(guī)定的證書文件，還應(yīng)滿足雙方關(guān)于房屋質(zhì)量驗(yàn)收等相關(guān)約定的條件。出賣人交付時(shí)因全裝房不符合合同約定，買受人無法正常居住使用從而致使逾期交房的，出賣人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。三、購房人收房后發(fā)現(xiàn)商品房瑕疵能否主張逾期交付違約責(zé)任實(shí)踐中常出現(xiàn)開發(fā)商按照合同約定期向購房人交付商品房，購房人履行了交接手續(xù)后，繼而主張開發(fā)商交付房屋不符合合同約定并主張逾期交房違約金的情形。此種情況下開發(fā)商是否構(gòu)成逾期交房，需要根據(jù)開發(fā)商交付房屋的具體情況以及購房人接收商品房時(shí)的主觀狀態(tài)來確定。開發(fā)商為避免逾期交房所帶來的損失，通常會(huì)在商品房買賣合同或補(bǔ)充協(xié)議中約定單方制定的收房條件、標(biāo)準(zhǔn)和流程。例如，房地產(chǎn)開發(fā)商在合同中約定簽收鑰匙、和物業(yè)公司辦理入伙、預(yù)繳物業(yè)費(fèi)等形式均視為交房。在此種情況下，購房人因按照開發(fā)商要求作出了部分“收房”行為而被認(rèn)定為已視為房屋符合約定而接收房屋，對(duì)購房人而言非常不公平。對(duì)于這種情形，如果房屋未經(jīng)驗(yàn)收合格、存在質(zhì)量問題等，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。若購房人明知房屋未驗(yàn)收合格或存在部分質(zhì)量問題仍接收房屋的，則屬于對(duì)自己權(quán)利的處分，變更與開發(fā)商之間的約定交房條件。例如，《廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第三十二條規(guī)定：“買受人知道商品房不具備約定或法定交付條件同意接收商品房，又以商品房不具備交付條件為由主張逾期交房違約責(zé)任的，不予支持?！?/span>在（2020）魯02民終1051號(hào)青島萬華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與李培亮商品房預(yù)售合同糾紛一案中，法院認(rèn)為，盡管雙方合同約定的房屋交付條件為“項(xiàng)目通過綜合驗(yàn)收并取得備案證明”，但李春燕、李培亮于2016年8月6日與開發(fā)商簽訂了《江山帝景房屋交接流程單》并接收了涉案房屋，且李培亮于2016年8月6日在《提前收房承諾書》上簽字并明確“知悉所購房屋的工程進(jìn)度及交付條件的，自愿按照現(xiàn)有條件收房”。李培亮簽署《提前收房承諾書》及李春燕、李培亮于2016年8月6日接收涉案房屋的行為應(yīng)當(dāng)視為李春燕、李培亮同意以房屋現(xiàn)狀交付，雙方以實(shí)際行為變更了原合同的約定并實(shí)際履行。商品房的交付、驗(yàn)收過程容易產(chǎn)生爭議，因此無論是開發(fā)商還是購房人均應(yīng)留意收集、固定相應(yīng)證據(jù)，如開發(fā)商通知購房人收房的通知、購房人實(shí)際收房的記錄、根據(jù)合同約定開發(fā)商可順延交房的證據(jù)材料、非因開發(fā)商原因造成交房遲延的證據(jù)材料、購房人在驗(yàn)收過程中就商品房質(zhì)量問題所留存的證據(jù)等。購房人若認(rèn)為房屋存在質(zhì)量問題或配套設(shè)施不符合合同約定而拒絕收房的，應(yīng)根據(jù)具體情況判斷能否拒絕收房，進(jìn)而確定是否可以追究開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任。文/張遠(yuǎn)洪律師
|
