【原】開發(fā)商逾期交房，業(yè)主獲賠20萬；如何索賠？丨河西老楊頭

河西老楊頭 2020-05-29

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社會現(xiàn)狀

近年來房地產(chǎn)一直是茶余飯后的談資，這也跟大眾的投資觀念和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展密不可分。不管是投資還是剛需，年長或是青年，在商品房這個話題上都能有所交流。但是，也有很多購房者在償還了2-3年月供后，卻面臨開發(fā)商延期交房的境況。業(yè)主在這種情況下，能否獲賠？有何注意事項？

經(jīng)典案例

2017年初，宋某在瀏覽B房地產(chǎn)公司投放的崇明區(qū)某樓盤廣告后，前往售樓部咨詢；在工作人員的引領下瀏覽了廣告、宣傳資料、沙盤、樣板房等宣傳信息后，宋某覺得該樓盤符合自己的心理預期。同年2月5日，宋某與B公司簽訂了《商品房預售合同》，合同中對房屋價款、房屋質量等均有約定，約定宋某所購房屋于2018年6月30日前交付，2018年12月31日前辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，并約定了違約條款。

此后，合同約定交房日期到期后，B公司未能如期交房。直到2018年12月14日才取得該房屋的住宅交付使用許可證，此后向宋某通知交房。此后，宋某得知，2019年1月18日，B公司方繳納維修基金，直到2019年3月19日才成功辦理初始登記手續(xù)。

結合交房與產(chǎn)證均逾期，加上其他與合同不符的情況，宋某于2019年8月向法院提起訴訟，要求B公司支付違約金和侵權賠償。

法院經(jīng)審理后認為，該房屋交付條件應當為：取得住宅交付使用許可證、抵押已注銷、已按規(guī)定繳納物業(yè)維修基金。B公司逾期交房時間應當自2018年7月1日至2019年1月18日；結合其他案件情況，最終判決，B公司向宋某支付賠償金39076元，違約金157867元。

應對建議

業(yè)主在面臨逾期交房時，如何保障自身的合法權益？我們建議您注意以下幾點：

1、合同簽訂條款

購房者在簽訂購房合同時，應當注意合同中對房屋交付時間、產(chǎn)證辦理時間、房產(chǎn)質量等方面的約定，并關注其中的違約責任。實務中，合同中存在“如因施工延期等造成交房延期，開放商不承擔違約責任”等描述，則可向開發(fā)商交涉。若開發(fā)商未向購房者詳細闡明此類免責條款，則屬于格式合同，并不具備使業(yè)主放棄索賠權利的效力。

2、不能如期交房應先行催告

房屋交付應當有一定的標準，通常包含主體結構封頂、外部裝修完畢、電梯開通、水開通、電開通，《商品房質量保證書》和《商品房使用說明書》的交付等能使房屋實際達到入住條件、能夠交付完成的內容。

如開發(fā)商不能如期交付商品房，購房者可先行催告，催促開發(fā)商如期交房。需要注意的是，若僅僅是延期初期，并不符合《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中第八、九條中合同解除的法定條件。

在購房者催告后，若開發(fā)商可以在寬限時間內交付商品房，購房者不能以此為由解除購房合同，但可以保留要求開發(fā)商支付違約金的權利。即使在順利交付后，仍可要求開發(fā)商支付合同約定的違約金。

此處違約金的計算，可以根據(jù)合同約定如“每延期交房一日，按照總房款的一定比例支付違約金“；此外，根據(jù)相關法律規(guī)定，若合同中未約定，也可按照預期交付期間有關部門公布或評估機構評定的同地段、同類的房屋租金標準進行支付違約金。

3、解除合同并要求賠償損失

若開發(fā)商存在推諉扯皮、數(shù)次延期、無法交付等情況，業(yè)主可以向法院提起訴訟，請求法院判決解除房屋買賣合同，并要求開發(fā)商退還購房本金，并賠償給業(yè)主帶來的利息等經(jīng)濟損失。

4、開發(fā)商能否免責

第一，不可抗力的情形。指購房合同訂立時不可預見的自然災害、政府征收征收、社會異常時間等情形時，開發(fā)商可以免責。第二，情勢變更的情形。若遇到政府重大規(guī)劃變更的情形，不屬于不可抗力，應當屬于情勢變更，可以免責。第三，不可免責的理由。若開發(fā)商以拖欠工程工資、工程施工延期等作為延期交房的理由，則不可免除其法律責任。

此外，應當注意：在不可抗力和情勢變更的情形下，開發(fā)商應當及時通知購房者，且交房時間應當為順延，但不能無限延期，延期的時長不能超過上述因素造成的實質性影響的時間。

5、特別注意事項

第一，開發(fā)商逾期交房不僅包括開發(fā)商主動逾期的情形，還包括因房屋質量問題、證件不全等原因造成的購房者拒收的情形；

第二，違約金、賠償?shù)葯嘁嬖诜缮鲜怯性V訟時效的，若開發(fā)商存在相應的侵權行為，購房者應當在訴訟時效內維護自身合法權益。