審理商品房預售合同糾紛案件存在的問題之我見

來源： 作者： 日期：2011-01-08

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    審理商品房預售合同糾紛案件存在的問題之我見

    近年來，由于我國房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫，商品房預售合同糾紛案件起訴到縣級法院的不斷增多，該類案件涉及的利益較大，當事人的爭議較大;提起本訴之后，大多數(shù)被告會提起反訴，加上基層法院審理該類案件起步較晚，經(jīng)驗不多，基本處于起步階段，處理難度相對較大。正確處理該類案件，對規(guī)范商品房買賣市場，保護當事人的利益，維護社會穩(wěn)定具有重要意義。本文就我院近幾年審理該類案件中遇到的相關(guān)幾個問題作一些分析，以求拋磚引玉。

    一、目前受理的案件類型

    從我院受理該類案件的情況來，案件逐年增加，類型增多。2006受理該類案件2件，07年為7件，08年1-5月份已達到10件。案件中訴訟請求的類型由單一的要求交房而增加到多種，購房人訴訟請求的主要類型有：

    1、業(yè)主在簽訂認購協(xié)議并交付定金后，要求解除認購協(xié)議，雙倍返還定金。

    2、因開發(fā)商一房二賣，先簽訂認購協(xié)議的當事人要求繼續(xù)履行合同交付房屋。

    3、業(yè)主要求開發(fā)商辦理土地使用權(quán)證及房屋產(chǎn)權(quán)證。

    4、因開發(fā)商未按廣告宣傳內(nèi)容完善配套設(shè)施，業(yè)主起訴要求賠償損失或完善設(shè)施。

    5、要求開發(fā)商支付逾期交房違約金或交房時質(zhì)量不符合要求而交付合格房或支付違約金。

    6、因開發(fā)商改變設(shè)計而減少面積或在建設(shè)過程中縮水而減少面積，業(yè)主要求據(jù)實結(jié)算房款。

    7、因出賣人無合法手續(xù)而導致買受人不能辦理相關(guān)權(quán)證，買受人起訴要求確認合同無效或予以撤銷并雙倍返還購房款。

    相應的開發(fā)商起訴購房人的案件也有所增加，其主要有1、要求支付拖欠房款并支付違約金;2、支付墊付的銀行按揭貸款及利息。

    二、糾紛形成的原因分析

    1、合同內(nèi)容不完善，約定不明確及不規(guī)范。開發(fā)商不使用合同示范文本，個別合同就房屋面積既作出明確約定如“長多少寬多少”，但同時又作出不確定的約定如 “如設(shè)計圖紙發(fā)生變更則按設(shè)計圖紙”;有的合同就逾期交房違約金的約定只約定違約金的比例但未約定參照基數(shù)導致發(fā)生爭議時產(chǎn)生歧義;有的開發(fā)商對銀行按揭貸款承擔擔保責任，當開發(fā)商墊付銀行按揭貸款本息后，業(yè)主以開發(fā)商未按合同約定辦理房產(chǎn)證為由拒付利息，而雙方在合同中約定“貸款的起止之日為開發(fā)商為業(yè)主辦理房產(chǎn)證之日”;有的對交房的交接手續(xù)無明確約定交付鑰匙時未辦理相關(guān)手續(xù)，導致交房時間難以認定;有的開發(fā)商為規(guī)避延遲交房的責任在合同中不約定交房的條件等。

    2、開發(fā)商缺乏責任心，遇情勢變遷不與業(yè)主商量導致矛盾產(chǎn)生。有的開發(fā)商變更合同內(nèi)容或改變設(shè)計圖紙，不通知業(yè)主，更不與業(yè)主協(xié)商處理。如有一開發(fā)商因拆遷受阻被迫調(diào)整規(guī)劃而減少合同約定的房屋占地面積和建筑面積，不及時通知業(yè)主變更合同內(nèi)容;有的合同房價的50%由銀行按揭而最終按揭未辦成，開發(fā)商不通知業(yè)主就未辦按揭部分房款變更支付方式和支付時間，從而導致部分權(quán)利義務(wù)處于不確定狀態(tài)。

    3、開發(fā)商怠于履行辦證義務(wù)由此導致業(yè)主拒付房款。有的合同約定開發(fā)商在房屋交付時即應辦理產(chǎn)權(quán)證，而開發(fā)商未辦理，業(yè)主以此為由拒付剩余房款。

    4、開發(fā)商未按廣告宣傳內(nèi)容完善配套設(shè)施從而導致業(yè)主拒付房款。有的開發(fā)商在房屋交付3年后相應的配套設(shè)施未完善，致使40%的業(yè)主拒付拖欠的房款。

    5、開發(fā)商憑借其企業(yè)強勢，出現(xiàn)問題后無解決問題的誠意，導致本可協(xié)商解決的矛盾惡化而引發(fā)糾紛。由于房價的不斷颶升及開發(fā)商逾期交房的違約行為同時存在，有的開發(fā)商在業(yè)主要求處理此類糾紛時則提出收回房屋，不愿承擔自己應負的責任。

    三、對審理商品房買賣合同糾紛中存在的幾個問題的思考及建議

    在審理該類案件中遇到的問題已列舉了多種情形，在此不可能一一列舉，筆者現(xiàn)僅就兩方面比較常見的問題提出建議：

    1、關(guān)于“一房二賣”的問題。一房二賣是指房屋開發(fā)商以同一房屋為合同標的，先后與不同房屋買受人簽訂房屋預售合同。它一般分為已辦理登記和未辦理登記兩種情形。對于已辦理登記的情形好處理，根據(jù)物權(quán)法中關(guān)于物權(quán)權(quán)屬問題的相關(guān)規(guī)定處理即可。難就難在二個買受人均未辦理登記的情形。對于此種情形的處理存在不同的觀點。一種觀點認為誰交款多或誰先入住使用房屋的，該房歸誰;另一種觀點認為依據(jù)訂立合同的先后順序，先訂立合同者取得房屋所有權(quán)。筆者同意后一觀點，理由在于：

    (1)對不動產(chǎn)的占有不產(chǎn)生物權(quán)的效力

    《中華人民共和國物權(quán)法》第六條規(guī)定“不動產(chǎn)特權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)讓和消滅，應當依照法律規(guī)定登記”，同時第九條規(guī)定“不動產(chǎn)特權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力，未經(jīng)登記不發(fā)生效力”，因此，物權(quán)的設(shè)立、變更，動產(chǎn)一般為交付或占有，而不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和變更只能在登記時生效，對不動產(chǎn)的占有不能產(chǎn)生物權(quán)的效力。物權(quán)的交易程序只能是法定的，不允許隨意設(shè)立標準。

    (2)根據(jù)特權(quán)法的規(guī)定，雙方均未辦理相對性登記，因而均不產(chǎn)生物權(quán)效力，權(quán)利的所有人尚未確定，而根據(jù)民法通則中的帝王原則即誠信原則，則應維護先合同，這樣有利于懲治開發(fā)商的任意毀約行為，維護交易的安全。

    誠實信用原則是當人們簽訂訂合同應當遵守的基本原則，該原則要求當合同雙方以善良的意愿和善意的方式簽約和履行義務(wù)，不濫用權(quán)利，在獲得利益的同時充分尊重他人的利益和公共利益。商品房中的一房二賣是開發(fā)商為了追求利益的最大化，不惜撕毀先合同而違背誠實信用原則，是開發(fā)商對誠實信用原則的肆意踐踏。法律雖然賦予了不能得到房屋的一方買受人有提出懲罰性賠償請求的權(quán)利，但該權(quán)利不能對任意毀約的開發(fā)商以相應的懲罰。如2007年我院受理的一起一房二賣案件。開發(fā)商于2004年先與甲簽訂預售合同，商定房屋價款58萬元，開發(fā)商收受甲定金10萬元。雙方未辦理預售登記。2007年元月，開發(fā)商又將房屋賣給乙，價格為105萬元，乙一次性交清了房款，但未辦理產(chǎn)權(quán)登記。后甲起訴要求開發(fā)商交付房屋。在審理中追加乙為第三人參加訴訟。一審支持了甲的訴訟請求。試分析，該案如不支持甲的訴訟請求，則開發(fā)商的任意毀約行為只需雙倍返還定金即20萬元，而其所得到的房屋差價為47萬元，這樣毀約將會讓其獲得了更大的利益，從而縱容開發(fā)商的惡意違約。只有支持甲的訴訟請求，讓開發(fā)商對第三人承擔違約責任，才能使開發(fā)商承擔因其任意毀約而應承擔相應的責任。 

    (3)后合同方為第三人，在實踐中雖存在善意第三人，但仍不乏大量惡意第三人的存在，維護先合同能有效懲治惡意第三人。

    最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定：買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同為無效的，應予支持。該條文從理論上支持了先買受人，懲罰了惡意第三人，但先買受人如不能舉證證明后買受人與出賣人惡意串通，則仍不能取得該房屋。實際上，一般來講，后買受人如知道先買受人的存在為避免糾紛不會再去購買該房屋，但在房價“日新月異”的今天，或在該房屋具有不替代的商業(yè)價值和漲價空間等特殊利益時，第三人仍會鋌而走險購買房屋。當出賣人和后買受人雙方均有利可圖時，很容易串通起來損害先買受人的利益，而先買受人是很難舉證證明第三人是否系惡意。

    (4)以合同簽訂的先后順序確定買受人符合人們的道德理念，有利于維護社會的穩(wěn)定。

    買賣有先后，這是人們的一般評判標準。先合同的訂立時，合同雙方往往在當時環(huán)境下簽訂合是自愿的，是雙方當事人的真實意思的表示，合同的內(nèi)容也是充分協(xié)商的，主觀上是無瑕疵的，而后合同的訂立，至少出賣一方是存在惡意的，因而致使合同是存在嚴重瑕疵的。我們不能因為保護善意第三人的利益而縱容出賣人任意毀約的行為，我們應該讓開發(fā)商明白，一房二賣的風險大于誠信守約，從而倡導誠信，維護交易安全，維護社會的穩(wěn)定。

    2、開發(fā)商未按宣傳材料、廣告內(nèi)容完善配套設(shè)施，如何認定違約的問題。

    開發(fā)商在銷售房屋時往往印制大量的宣傳材料，其廣告常有對公共設(shè)施、公共綠化的承諾。交房時則難以按宣傳材料兌現(xiàn)承諾，此時如何認定違約。如我院受理的多名住戶起訴某房地產(chǎn)開發(fā)商要求按宣傳材料完善配套設(shè)施的案件。在這樣的案件中，如何認定違約同樣存在不同的觀點，有的觀點認為開發(fā)商未按要求完善配套設(shè)施，應認定為違約，而有的觀點則認為可視情況來認定。筆者認為認定出賣方在此種情形下是否違約應注意以下兩種情形：一種是現(xiàn)房交易。因現(xiàn)房在銷售時已建成，買受人對房屋的結(jié)構(gòu)、周邊環(huán)境、公共設(shè)施均有直觀了解，在購房時就應知道是否與宣傳材料內(nèi)容一致，買受人對于不一致的應提出異議，如未提出則可視為買受人已按受了現(xiàn)有的公共設(shè)施，此時不認為是出賣人違約，若買受人提出異議，而出賣人作出了承諾，爾后又未按承諾兌現(xiàn)認定出賣人違約。另一種是期房交易。因期房房屋尚未建成，買受人只能通過宣傳材料認識了解今后所住居的房屋的周邊環(huán)境及公共綠化、配套設(shè)施等，只要宣傳材料有具體的確定的內(nèi)容，并且這些內(nèi)容對買受人作出選擇有重大的影響，一旦出賣人不能按宣傳材料內(nèi)容將會則應認定為出賣人違約。

    總之，從商品房買賣合同糾紛來看，存在的問題還有房屋未按合同面積交付、產(chǎn)權(quán)證的辦理、定金的問題等等，大多的問題是因開發(fā)商的不當履約所引起，也有一些是因買受人的不按期交付房款所致，希望人人均能誠實、信用，購房時能多了解學習有關(guān)法律知識，共同營造繁榮、有序、文明的商品房買賣市場。