居者有其屋”、“安居樂業(yè)”是我們中華民族亙古不變的追求。然而在商品房買賣中，由于購房者缺乏法律知識，時(shí)常在產(chǎn)生糾紛時(shí)處于被動地位。在此，我們梳理了商品房買賣（預(yù)售）合同糾紛案件中的爭議焦點(diǎn)，為購房者提供買房必備的18點(diǎn)法律常識。

1 、開發(fā)商的宣傳資料、廣告中常有一行小字，內(nèi)容大致為：“本宣傳手冊（廣告）僅作參考，最終以雙方簽訂的合同為準(zhǔn)”。 如開發(fā)商不愿將宣傳資料中所承諾的樓盤設(shè)施或優(yōu)惠等寫入合同，則該宣傳資料僅能作購房參考，不可盡信。-

2 、購房前要查看開發(fā)商是否在售房部顯著位置公示《商品房預(yù)售許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《營業(yè)執(zhí)照》等相關(guān)手續(xù)。

3 、購房時(shí)仔細(xì)閱讀《商品房買賣合同》全文，檢查門牌號、樓層、面積、單價(jià)、總價(jià)以及房屋交付條件、辦證條件、相關(guān)違約條款等與購房切身相關(guān)的信息是否有誤。

4 、一般開發(fā)商會要求購房者在簽訂《商品房買賣合同》后再簽一份《補(bǔ)充協(xié)議》。此時(shí)要仔細(xì)閱讀《補(bǔ)充協(xié)議》中每一個(gè)字，查看其對《商品房買賣合同》中哪些條款進(jìn)行了何種修改。

5、《補(bǔ)充協(xié)議》中常見的修改是對房屋的交付、房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理這兩項(xiàng)與購房者切身利益相關(guān)的內(nèi)容修改。

6、 房屋的交付一般會修改為購房者必須繳清所有款項(xiàng)（包括銀行按揭放款、大修基金、稅費(fèi)等），否則開發(fā)商有權(quán)拒絕交房并不承擔(dān)違約責(zé)任。同時(shí)會增加特殊情況下不按時(shí)交房的免責(zé)事由：如戰(zhàn)爭、政府原因、天氣原因等，購房者需要仔細(xì)閱讀。

7、 房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理一般會對辦證期限進(jìn)行修改，修改為自實(shí)際交付之日起180日或更長的時(shí)間為購房者辦理房產(chǎn)證。還可能對逾期辦證違約金上限作限制，比如逾期辦證違約金不得超過購房款的1%。如有此條請謹(jǐn)慎購房。（本文所說的辦證是指開發(fā)商向房屋土地管理部門提出辦證申請并取得受理單）

8、《補(bǔ)充協(xié)議》還會對交房和辦證的違約金只能選擇適用其一進(jìn)行約定。即購房者只能選擇主張逾期交房違約金或逾期辦證違約金，而不能同時(shí)主張。《補(bǔ)充協(xié)議》還可能會對其他細(xì)節(jié)內(nèi)容進(jìn)行修改，也需仔細(xì)留意。

9 、在《商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》落款處簽字時(shí)一定要填寫真實(shí)日期，如不寫日期或填寫不實(shí)日期，之后產(chǎn)生糾紛時(shí)會存在取證困難的情況。當(dāng)然，給開發(fā)商的所有書面文件均應(yīng)如實(shí)填寫日期。

10、《商品房買賣合同》約定的交房期限或辦證期限一旦屆滿，應(yīng)在期限屆滿后立即向開發(fā)商主張交房或辦證，同時(shí)應(yīng)當(dāng)書面發(fā)函并保留EMS回執(zhí)以便主張權(quán)利時(shí)證據(jù)充分。

11、 在主張開發(fā)商違約責(zé)任的同時(shí)，一定要注意自身是否違約，因?yàn)樽陨淼倪`約常常會導(dǎo)致開發(fā)商對違約事項(xiàng)的免責(zé)，其中最常見的是購房者逾期交費(fèi)。

12 、與開發(fā)商的任何交流請盡量使用書面交流，不便于書面的盡量使用錄音、錄像。

13、 注意訴訟時(shí)效的問題，逾期交房違約金的訴訟時(shí)效起算點(diǎn)尚存爭議，通常建議購房者在合同約定的交房期限屆滿后二年內(nèi)主張權(quán)利。逾期辦證違約金的訴訟時(shí)效在《商品房買賣合同》中一般會約定“由開發(fā)商在實(shí)際辦證之日起30日內(nèi)支付給購房者”。故從實(shí)際辦證之日起第31日起算二年的訴訟時(shí)效。

14 、簽訂了《商品房買賣合同》后要及時(shí)催告開發(fā)商辦理網(wǎng)簽，防止一房二賣。

15 、簽訂《商品房買賣合同》應(yīng)當(dāng)在開發(fā)商合法經(jīng)營的營業(yè)場所，切勿跟所謂的銷售人員私下簽訂合同和向私人交款。

16、 購房者付款最好選擇銀行轉(zhuǎn)賬形式，并注意保留轉(zhuǎn)賬憑證，要求開發(fā)商出具收據(jù)，也要注意在收據(jù)上寫明用途、金額（大寫）、收款人，特別注意要檢查收款人是否與《商品房買賣合同》甲方一致。

17、 接房時(shí)要審查開發(fā)商是否具有《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證》，此證常常在合同中約定為開發(fā)商交付房屋的必備條件。

18、 常見的房屋瑕疵如房屋漏水、墻面不平整、陽臺欄桿損壞等情況，不是購房者拒絕接房的合法理由，根據(jù)相關(guān)司法解釋，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響房屋正常居住使用的情況下，購房者可以請求解除合同和賠償損失。換言之，房屋瑕疵如還不足以影響房屋正常使用居住，房屋都是具有合法交付條件的。購房者對房屋瑕疵可以待接房后另行提起訴訟解決。

小心駛得萬年船，再次提醒廣大購房者，在簽訂商品房買賣合同時(shí)，一定要慎重審查仔細(xì)閱讀，有不理解的條款要咨詢法律專業(yè)人士，規(guī)避可能存在的陷阱和風(fēng)險(xiǎn)。

來源：網(wǎng)絡(luò)