話說，幾年前隔壁老王買了開發(fā)區(qū)的房子，當(dāng)時別提有多開心，逢人就說不過兩年他就可以帶著孫子住在新小區(qū)里頤養(yǎng)天年了?？勺罱鼌s聽說他總是唉聲嘆氣的，讓老李頭和劉大爺他們納悶不已，隔壁老王這到底是怎么啦？為了一探究竟，老李頭決定親自去隔壁老王家看看，究竟發(fā)生了什么。

在房屋買賣過程中，開發(fā)商往往會出現(xiàn)逾期交房和逾期辦證的行為，而房屋買賣合同中一般也會同時約定逾期交房違約金和逾期辦證違約金，那么當(dāng)開發(fā)商真的出現(xiàn)既逾期交房又逾期辦證時，這兩種違約金可否同時適用？

 隔壁老王早在2014年5月購買了一套房屋，房屋買賣合同中約定開發(fā)商在2015年6月30日前交房，并約定了相應(yīng)的違約責(zé)任：若開發(fā)商交房逾期不超過90日的，則開發(fā)商自應(yīng)交房最后期限至實(shí)際交房之日，按日向老王支付已付房款萬分之一的違約金；若開發(fā)商交房逾期超過90日的，老王有權(quán)解除合同或要求繼續(xù)履行合同。老王解除合同的，開發(fā)商應(yīng)退還已付房款，并承擔(dān)已付房款5%的違約金；老王要求繼續(xù)履行合同的，則開發(fā)商應(yīng)自交房最后期限至實(shí)際交房之日，按日向老王支付已付房款萬分之二的違約金：

另外，房屋買賣合同中還約定開發(fā)商應(yīng)在2015年9月30日前辦證并交付給老王。逾期未交付的，逾期不超過90日的，則開發(fā)商應(yīng)按老王已付房款萬分之一支付違約金；逾期超過90日的，老王可以選擇退房或不退房。若老王退房，則開發(fā)商應(yīng)退還已付房款，并應(yīng)自應(yīng)交證之日至實(shí)際退款之日，向老王支付已付房款萬分之一的違約金；若老王不退房，則開發(fā)商應(yīng)自應(yīng)交證之日至實(shí)際交證之日，按日向老王支付已付房款萬分之一的違約金：

但是問題來了，直至現(xiàn)在，開發(fā)商仍未交房，更別提交證了。那么，擺在老王面前有兩條路：

 根據(jù)我們的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)結(jié)合對相關(guān)司法判例的梳理，我們認(rèn)為，開發(fā)商是否同時承擔(dān)逾期交房違約金和逾期辦證違約金應(yīng)分情況對待。

具體分析如下：

 在何惠琴與德嘉公司商品房買賣合同糾紛【案號：（2013浙杭民終字第113號、（2013）浙民提字第57號】中，何惠琴向德嘉公司購買房屋，約定2011年11月28日交房、2012年3月30日交證，并分別約定了違約金。德嘉公司實(shí)際于2012年3月23日通知何惠琴收房，6月15日通知辦理房產(chǎn)證。何惠琴起訴要求德嘉公司承擔(dān)逾期交房和逾期辦證違約金。

經(jīng)審理，法院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第一款，在房屋買賣合同已經(jīng)約定了辦理房屋所有權(quán)登記期限的情況下，出賣人應(yīng)當(dāng)按約履行辦證義務(wù)，否則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。本案中，合同明確約定德嘉公司應(yīng)于2012年3月30日辦證。在合同約定的辦證期間屆滿后至房屋實(shí)際交付前，德嘉公司既存在逾期交房，也存在逾期辦證的違約行為，應(yīng)分別承擔(dān)違約責(zé)任。

總結(jié)：由于房屋買賣合同一般是由開發(fā)商提供的格式合同，開發(fā)商在合同簽訂過程中處于主導(dǎo)地位，另外從雙方權(quán)利義務(wù)對等、督促開發(fā)商規(guī)范管理、盡早交房并辦證等角度考慮，開發(fā)商同時承擔(dān)逾期交房和逾期辦證違約金符合公平原則（如違約金過高可申請法院適當(dāng)減少）。下述浙江省高院《民事審判法律適用疑難問題解答》也對該問題做了明確回應(yīng)。但須注意，開發(fā)商同時承擔(dān)逾期交房和逾期辦證違約金往往是在實(shí)際交付房屋后主張的，也就是說，房屋買賣雙方仍繼續(xù)履行合同。

不過，根據(jù)徐州市城市建設(shè)投資總公司與邱麗竹商品房銷售合同糾紛【案號：（2016）蘇13民再8號】，雙方約定的交房日為2007年5月31日，出賣人實(shí)際交房日為2011年11月26日，而房屋買賣合同約定出賣人應(yīng)于房屋交付使用后180日辦證，因此逾期辦證的起算點(diǎn)日期應(yīng)為實(shí)際交房后180日，即2012年5月25日。也就是說，法院認(rèn)可合同約定的辦證時間是房屋交付使用后某一天的條款，逾期辦證的起算點(diǎn)可根據(jù)約定從實(shí)際交房后某一天來確定。

值得注意的是，購房者在主張違約金時應(yīng)特別注意訴訟時效的審查。有法院認(rèn)為【案號：（2016）粵01民終99號】：因雙方約定的逾期交房違約金為按日累計(jì)的違約金，屬于繼續(xù)性債權(quán)。因此，訴訟時效的起算應(yīng)按照繼續(xù)性債權(quán)處理，則應(yīng)把每日的違約金作為獨(dú)立債權(quán)，對于起訴前兩年內(nèi)的違約金給付請求予以保護(hù)，對于起訴前兩年之前的違約金給付請求不予支持。

 在黃連生與清遠(yuǎn)市旺晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛【案號：（2013）清中法民一終字第134號】中，黃連生向旺晟房產(chǎn)公司購買房屋，并約定逾期交房的違約責(zé)任，同時簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定逾期辦證的違約責(zé)任。旺晟房產(chǎn)公司未能如期交房，并同時存在逾期辦證的行為。黃連生主張解除合同并要求旺晟房產(chǎn)公司承擔(dān)違約責(zé)任。

清遠(yuǎn)市中級人民法院認(rèn)為：對于違約金的計(jì)算，原告主張根據(jù)雙方簽訂的合同補(bǔ)充協(xié)議中……的約定，要求被告向其支付購房總款的10%違約金56,544.69元，綜合合同補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容及各條款的邏輯關(guān)系，該條款是對逾期辦證行為違約責(zé)任所作的約定。本案中原告是基于被告逾期交房而要求被告支付違約金，故對原告要求被告向其支付違約金56,544.69元的請求，本院不予支持。也就是說，解除合同的情況下，購房者不能同時主張逾期交房違約金和逾期辦證違約金。

總結(jié)：因逾期交房導(dǎo)致購房者解除合同的，購房者只能主張逾期交房違約金，不能再主張逾期辦證違約金。根據(jù)《合同法》第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”購房者在以逾期交房為由主張解除合同時，逾期辦證等合同約定事項(xiàng)應(yīng)終止履行，因此購房者也不會因?yàn)橛馄谵k證而實(shí)際遭受損失。另外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條，出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。因此，如房屋買賣無特別約定，開發(fā)商延遲交房的，購房者可以主張解除合同，但解除權(quán)最長不超過1年。

1、購房者角度：老王的解決之道

在開發(fā)商同時存在逾期交房和逾期辦證的行為時，購房者應(yīng)首先考慮開發(fā)商最終能否交付房屋、能否退回已付購房款等實(shí)際情況。接下來，若購房者選擇繼續(xù)履行合同，可待開發(fā)商交房后，再行主張其逾期交房違約金和逾期辦證違約金，但須特別注意違約金的訴訟時效問題；若購房者欲解除合同，應(yīng)先行確認(rèn)其是否有合同約定的解除權(quán)，若無此約定，則應(yīng)根據(jù)法律規(guī)定，最長可在開發(fā)商逾期交房一年內(nèi)行使解除權(quán)并主張逾期交房違約金。

對老王而言，若他繼續(xù)等待交房，最終可以主張逾期交房違約金和逾期辦證違約金；但如果老王依合同約定以開發(fā)商逾期交房超過90日而主張解除合同的，其可主張逾期交房違約金，但就逾期辦證違約金，或?qū)⒌貌坏椒ㄔ旱闹С帧?/span>

2、開發(fā)商角度：逾期辦證違約條款設(shè)置

房地產(chǎn)從黃金時代換擋到白銀時代后，中小房企面臨越來越大的競爭壓力，開發(fā)商除了盡快出貨回款，還應(yīng)提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識。就需同時承擔(dān)逾期交房違約金與逾期辦證違約金的風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商在房屋買賣合同條款設(shè)置中，可將逾期辦證違約金的成就條件設(shè)置為實(shí)際交房后X（如300）日未辦證的，而非僅僅確定一個日期。據(jù)此，即便存在逾期交房的事實(shí)，但因逾期辦證違約金的前提是實(shí)際交房后X（如300）日，則可避免需同時承擔(dān)兩份違約金的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，實(shí)踐中也有開發(fā)商已在合同中明確約定了上述條款，但在交房后依然逾期辦證。此種此種情況下，開發(fā)商當(dāng)然就只能老老實(shí)實(shí)承擔(dān)逾期辦證違約金嘍。