買房子是一件大事兒，辛苦賺錢攢夠首付再到選房，會(huì)經(jīng)歷一個(gè)漫長(zhǎng)難熬的過(guò)程，好不容易選好了心儀的房子，要記住行百里者半九十，在簽購(gòu)房合同這個(gè)最后關(guān)頭千萬(wàn)不能松懈，購(gòu)房合同通常是厚厚一本，簽約現(xiàn)場(chǎng)根本不會(huì)讓你逐字逐句地看，如果帶個(gè)有買房經(jīng)驗(yàn)的朋友一起，他會(huì)幫你查看重點(diǎn)部分以及一些初次買房不會(huì)注意的小細(xì)節(jié)。

如果沒有的話，那一定要看看小M下面的購(gòu)房合同雷區(qū)盤點(diǎn)了，不然這幾個(gè)雷區(qū)可能會(huì)讓你分分鐘損失幾十萬(wàn)的辛苦錢！

“定金”與“訂金”以及“留置金”、“擔(dān)保金”、“保證金”、“訂約金”和“押金”傻傻分不清

“定金”與“訂金”一字之差，但法律意義與法律后果大相徑庭。

定金就是一種法定的擔(dān)保形式，作為合同履行的金錢上的擔(dān)保普遍存在于買賣合同關(guān)系當(dāng)中，在《合同法》、《擔(dān)保法》及其司法的解釋中都是有明文的規(guī)定的，是有著嚴(yán)格的法定的條件的：

（1）定金是必需以書面的形式進(jìn)行約定的;

（2）定金是必須要實(shí)際完成了交付的;

（3）定金的數(shù)額不得超過(guò)合同標(biāo)的總額的20%。

在買賣合同中，只要約定了定金條款，如果違約都要承擔(dān)與定金數(shù)額相等的損失。在開發(fā)企業(yè)取得房屋合法的銷售證件后，可以收取買房人的定金。如果支付定金的一方違約，即喪失定金的所有權(quán)，定金歸收取定金的一方所有。如果收取定金的一方違約，則應(yīng)雙倍返還定金。

而“訂金”不具有定金的性質(zhì)，它通常是在購(gòu)房者與發(fā)展商就房屋買賣的意向初步達(dá)成協(xié)議后，準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商簽訂的臨時(shí)認(rèn)購(gòu)協(xié)議。訂金沒有直接的法律規(guī)定，司法實(shí)踐中一般被視為預(yù)付款，如果出現(xiàn)違約情形，并不會(huì)發(fā)生直接被沒收或需要雙倍返還的法律后果，而是得根據(jù)實(shí)際情況及各方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)來(lái)讓違約方承擔(dān)違約責(zé)任。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，一般情況下定金是很難退的，訂金是比較容易退回的。

舉個(gè)例子：小M欲購(gòu)買一個(gè)以5萬(wàn)/平米計(jì)價(jià)的100平米的房子，認(rèn)購(gòu)協(xié)議書中規(guī)定收取房款的20%的定金，若事后不想買該房子了，那么這100萬(wàn)元定金交出去很可能就打了水漂。

不過(guò)定金也不是完全沒有可能退。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定：出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。另外，當(dāng)條件滿足：因合同條款達(dá)不成一致意見，且必須是在認(rèn)購(gòu)書約定的期限內(nèi)來(lái)簽合同則可以退。購(gòu)房人須證明這一點(diǎn)，可以通合同條件談判時(shí)雙方修改的記錄來(lái)證明，也可以通過(guò)雙方談話的錄音來(lái)證明。

那么留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金和押金又是什么意思呢？

根據(jù)法律相關(guān)規(guī)定：

《擔(dān)保法司法解釋》第一百一十八條規(guī)定：當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。

從上述法條可知，留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金和押金與訂金一樣，是比較容易被退還的。

綜上所述，只有定金是在購(gòu)房過(guò)程中難以輕易被退還的。要避免定金陷阱，就不要與開發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書，即不要交定金。在商品房的交易過(guò)程中，在簽訂商品房買賣合同前簽訂認(rèn)購(gòu)書、交定金并不是簽訂商品房買賣合同的一個(gè)必經(jīng)程序，雙方經(jīng)協(xié)商一致，可以直接簽訂商品房買賣合同。如果商品房買賣合同簽不成，購(gòu)房者可以全身而退，不留任何后患。

如購(gòu)房者一旦決定簽署認(rèn)購(gòu)書，應(yīng)首先仔細(xì)審查賣方是否具有開發(fā)房地產(chǎn)的資格：各種政府批文即開發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、該銷售項(xiàng)目的“五證”是否真實(shí)、合法、有效，所售房屋是否設(shè)置抵押，土地出讓金是否交付完畢。

按揭付款在合同中的約定

目前，購(gòu)房者多采取銀行按揭付款方式。但是不論是賣方還是銀行都不能保證購(gòu)房者一定會(huì)獲得貸款，不能獲得貸款的原因一方面可能是由于賣方的項(xiàng)目不合法或賣方撤銷擔(dān)保，另一方面可能是由于購(gòu)房者身份及資信不符合銀行的抵押貸款要求。

現(xiàn)實(shí)中，比較常見的情形是因購(gòu)房者的原因造成銀行不能按時(shí)將購(gòu)房貸款撥入賣方在銀行開立的賬戶，賣方未能收到購(gòu)房者在銀行申請(qǐng)的購(gòu)房款而又不能就余款的付款方式與購(gòu)房者達(dá)成一致，從而產(chǎn)生糾紛。所以建議在《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議里應(yīng)明確因賣方或購(gòu)房者的責(zé)任造成購(gòu)房者不能取得購(gòu)房貸款的違約責(zé)任以及余款的付款方式，以便責(zé)任明確，減少不必要的法律糾紛。

違約金的約定

在購(gòu)房合同中，都會(huì)涉及“違約責(zé)任”，在合同上，如果哪一方有違約責(zé)任的話，都是需要賠償一部分的違約金的。違約責(zé)任約定不對(duì)等加重消費(fèi)者責(zé)任的情況是一種在目前商品房買賣合同中最普遍存在的侵權(quán)現(xiàn)象。一般有如下兩種：

違約金數(shù)額約定不對(duì)等。如在某房產(chǎn)公司《商品房買賣合同》中，同樣是對(duì)雙方“逾期”交款和交房約定的違約金，約定差距甚大。合同約定，消費(fèi)者逾期付款超過(guò)60天，需按天支付違約金萬(wàn)分之五，而開發(fā)商逾期交房超過(guò)60天只需按天支付違約金萬(wàn)分之一。該合同還在其補(bǔ)充協(xié)議中約定，買房人如果逾期交房款，須按合同總價(jià)的20%支付違約金，而賣方違約所付違約金，僅為買房人的三分之一。也有的開發(fā)商在確定違約金的時(shí)候，如果是開發(fā)商自己的責(zé)任，寫的是“每月萬(wàn)分之幾”，但到了業(yè)主這邊時(shí)，寫的就是“每日萬(wàn)分之幾”了，每月和每次，這個(gè)是相差30多倍的，如果算下來(lái)可能相差幾十萬(wàn)了！所以在簽合同時(shí)，日和月一定要看清，別讓開發(fā)商鉆了空子！

違約責(zé)任的起始期限不對(duì)等。某房產(chǎn)公司在其售樓合同中與消費(fèi)者這樣約定，買方逾期付款超過(guò)60日開始承擔(dān)違約責(zé)任，但對(duì)賣方則規(guī)定，逾期交房90日后才開始承擔(dān)違約責(zé)任。

房屋實(shí)際情況與被承諾的一致嗎

之前售樓員口頭上用來(lái)吸引你購(gòu)買的優(yōu)勢(shì)和贈(zèng)送項(xiàng)目，你都在合同里找到了嗎？不管之前售樓員說(shuō)得有多天花亂墜，沒有落實(shí)到購(gòu)房合同里事后就無(wú)處說(shuō)理。所以有哪些重點(diǎn)的房屋基本情況需要格外關(guān)注呢？

1、地址

在簽購(gòu)房合同時(shí)，一定要注意合同上的地址，比如房號(hào)，錯(cuò)一個(gè)字都不要簽，因?yàn)榧词挂蛔种?，但從法律上?lái)說(shuō)，就不是同一個(gè)地方了。如果你簽了這樣的合同，那么你收到的可能就不是你以為的那間房子了。

2、總價(jià)與實(shí)際面積

另一個(gè)最重要的問(wèn)題，就是關(guān)于房子的房?jī)r(jià)總額和實(shí)際面積，在簽合同前就要確認(rèn)好。因?yàn)橥ǔＹI到的房子跟合同上是有一些偏差的。小偏差還可以接受，大偏差就不行了。一般來(lái)說(shuō)，偏差不超過(guò)3%就算是合理范圍，但是如果發(fā)現(xiàn)實(shí)際上超過(guò)了這個(gè)偏差，那么很有可能是開發(fā)商存在著欺騙行為，這時(shí)候一定要重看合同，利用法律手段來(lái)保護(hù)自己的合法權(quán)益。

3、交房日期與交房標(biāo)準(zhǔn)的約定

在簽訂合同時(shí)一定要確認(rèn)交房日期，交房日期一定要明確到年月日，不要接受任何摳字眼的不合理?xiàng)l款。有些時(shí)候銷售說(shuō)的是2019年交房，結(jié)果合同上寫的是2020年，交房時(shí)間以合同為準(zhǔn)，就只能白白苦等一年。另外，購(gòu)房合同里一定要明確開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任，注意延期交房是否有賠償。若合同中未約定違約金條款，應(yīng)根據(jù)法律規(guī)定由違約方支付對(duì)方合同總價(jià)的1％至5％的違約金。

交房標(biāo)準(zhǔn)對(duì)精裝房來(lái)說(shuō)尤為重要。交房時(shí)的配置與樣板間的配置差距較大，在簽合同時(shí)，需要將收房時(shí)的配置標(biāo)準(zhǔn)寫清楚，例如家電的品牌、室內(nèi)空氣的達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等。另外，對(duì)于精裝修的房子，合同中對(duì)于裝修材料經(jīng)常會(huì)提到某品牌“同等檔次”的要求，通常購(gòu)房合同上會(huì)標(biāo)注上“后期交房為同檔次標(biāo)準(zhǔn)”，這里一定注意應(yīng)是同檔次品牌，爭(zhēng)取列明裝修材料的具體品牌和規(guī)格，如果不行，也要爭(zhēng)取約定，屆時(shí)根據(jù)實(shí)際使用材料的價(jià)格返還差價(jià)，以減少損失。

4、物業(yè)管理

現(xiàn)實(shí)中，業(yè)主往往與物業(yè)產(chǎn)生很多糾紛，為保證自己入住后的權(quán)益，購(gòu)房者應(yīng)在附件中約定物業(yè)的有關(guān)情況，包括物業(yè)權(quán)利的限制、物業(yè)費(fèi)、環(huán)境衛(wèi)生、保安、綠化等。另外，現(xiàn)在很多開發(fā)商會(huì)直接選聘物業(yè)公司，買房協(xié)議約定“買受人同意該商品房由出賣人選聘的xx物業(yè)公司提供前期物業(yè)管理服務(wù)”，實(shí)際上是開發(fā)商將物業(yè)管理權(quán)永久性地壟斷了，即便是日后成立業(yè)主委員會(huì)，也難以改變。因此需要格外關(guān)注物業(yè)方面在合同中是如何體現(xiàn)的。

5、公攤建筑面積

現(xiàn)在面積爭(zhēng)議最多的就是公用面積的分?jǐn)倖?wèn)題，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。

關(guān)于房產(chǎn)證的辦理期限和代辦費(fèi)

有些開發(fā)商會(huì)以各種理由拖延辦證時(shí)間，所以購(gòu)房者在購(gòu)房合同里面要明確約定房產(chǎn)證辦理時(shí)間，并約定好雙方違約責(zé)任。按照《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，約定辦理產(chǎn)權(quán)證的期限應(yīng)為60日。

另外，要注意約定產(chǎn)證代辦費(fèi)是否遠(yuǎn)高于規(guī)定。某房產(chǎn)公司售樓合同補(bǔ)充條款中規(guī)定，產(chǎn)證代辦費(fèi)每戶為280元。以江蘇省為例，據(jù)江蘇省物價(jià)局和江蘇省建設(shè)廳于2003年印發(fā)的《江蘇省房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第四條第三項(xiàng)規(guī)定：同時(shí)代辦兩證（指房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)變更登記）的，按每戶不超過(guò)80元收取服務(wù)費(fèi)。”

合同中的空白條款

購(gòu)房合同上的“空白條款”也是需要注意的點(diǎn)。一般在簽合同時(shí)，不會(huì)剛剛好就簽完一張紙，很多時(shí)候在合同的末尾，是有空白區(qū)域存在的。這里可以作為一些原合同上沒有列出條例的補(bǔ)充，這是很常見的。但請(qǐng)注意，如果已經(jīng)和開發(fā)商確定合同完善沒問(wèn)題了，一定要把空白區(qū)域用斜線劃去，以免開發(fā)商在你不知情的情況下，在空白區(qū)域加一些對(duì)業(yè)主不利的條款。

開發(fā)商與購(gòu)房人的權(quán)責(zé)認(rèn)定

1、限制排除消費(fèi)者與開發(fā)商共有權(quán)益

一些售樓合同中，開發(fā)商經(jīng)常用明示或者混淆概念等方式，限制和排除消費(fèi)者對(duì)這些共有部分享有的權(quán)益。

《物權(quán)法》第70條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”第73條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有……建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，……建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。”第74條規(guī)定：“……占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”

例如某房產(chǎn)公司合同中約定，“本項(xiàng)目?jī)?nèi)的商務(wù)樓、經(jīng)營(yíng)用房、綜合用房、幼兒園、人防工程、車庫(kù)（含地下、地上車庫(kù)、車位）等所有權(quán)歸屬出賣人”。在該條款中，開發(fā)商把占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，同規(guī)劃車位或規(guī)劃車庫(kù)混為一談，排除了業(yè)主對(duì)這部分車位的共有權(quán)利。此時(shí)就要注意用法律武器保護(hù)自身權(quán)益了。

2、擴(kuò)大法律概念解釋范圍免除自身責(zé)任

利用在合同制定中的主導(dǎo)地位，部分開發(fā)商還通過(guò)在合同中擴(kuò)大對(duì)相關(guān)法律概念解釋范圍，或制定違法違規(guī)條款，混淆相關(guān)概念，規(guī)避自身應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。通常表現(xiàn)為以下情況。

擴(kuò)大對(duì)“不可抗力”概念的解釋。如某房產(chǎn)公司購(gòu)房合同中規(guī)定：“不可抗力是指在出賣方無(wú)過(guò)錯(cuò)的前提下，戰(zhàn)爭(zhēng)、恐怖活動(dòng)、人力不可抗拒的自然災(zāi)害、施工中遇到的異常困難或者重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決、出賣方無(wú)法避免或抗拒的人為因素等情況，包括施工期間，由于政府重大活動(dòng)規(guī)定不得開挖、運(yùn)土，交通管制，不得施工或市政規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、配套建設(shè)要求的變更等?！币源藢⒆约嚎赡苊媾R的一切責(zé)任全推干凈。

免除售樓廣告、樓書中應(yīng)承擔(dān)的真實(shí)性責(zé)任。幾乎在所有的售樓合同中，對(duì)售樓廣告和宣傳資料都存在類似于“售樓廣告、宣傳資料等系對(duì)不特定人的要約邀請(qǐng)，以政府最終批核和商品房預(yù)售合同為準(zhǔn)?！钡募s定。但事實(shí)上，《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第三條規(guī)定：“房地產(chǎn)廣告必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確”。此外，《最高法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛的司法解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”

免除造成消費(fèi)者人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失的責(zé)任。某房產(chǎn)公司售樓合同補(bǔ)充條款中約定：“屋內(nèi)由售樓方提供的所有電器設(shè)備由生產(chǎn)廠商直接提供保修，如果發(fā)生因該電器設(shè)備質(zhì)量事故造成人身?yè)p害或財(cái)產(chǎn)損失，買方或受害方應(yīng)直接向生產(chǎn)廠商索賠，售樓方不承擔(dān)賠償和連帶責(zé)任。”但根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十一條以及《商品房銷售管理辦法》第三十三條的規(guī)定，在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任?！逗贤`法行為監(jiān)督處理辦法》第九條也明確規(guī)定，“經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者采用格式條款訂立合同的，經(jīng)營(yíng)者不得在格式條款中免除自己的下列責(zé)任：（一）造成消費(fèi)者人身傷害的責(zé)任；（二）因故意或重大過(guò)失造成消費(fèi)者財(cái)產(chǎn)損失的責(zé)任”。

如果遇到以上情況，千萬(wàn)不能被開發(fā)商牽著鼻子走，簽署《商品房買賣合同》是買房過(guò)程中最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，也是分歧和糾紛產(chǎn)生最多的階段，千萬(wàn)馬虎不得。

關(guān)于補(bǔ)充協(xié)議

《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容一般包括付款方式、房屋平面圖、公共面積與公用房屋分?jǐn)偯娣e說(shuō)明、裝修標(biāo)準(zhǔn)、遲延交房特殊原因的說(shuō)明、公建配套設(shè)施以及花園綠地的權(quán)屬、物業(yè)管理等。這些內(nèi)容在上文基本都有提到，因此補(bǔ)充協(xié)議是非常需要引起注意的。建議購(gòu)房者在簽約時(shí)一定不要局限于格式條款的內(nèi)容，對(duì)有損于自己利益的條款要與賣方協(xié)商重新擬訂，對(duì)遺漏的事項(xiàng)要加以補(bǔ)充。

此外，補(bǔ)充協(xié)議還可能在以下方面被多做文章。

補(bǔ)充協(xié)議加入不合理?xiàng)l款。例如在合同中把“買方的付款方式和期限”作為補(bǔ)充條款來(lái)約定，加重了消費(fèi)者違約責(zé)任。

補(bǔ)充協(xié)議約定和合同正文相沖突的內(nèi)容。例如房產(chǎn)公司在《商品房買賣合同》正文中已經(jīng)約定了買方逾期60天后付款的違約責(zé)任是按房款總額的1%支付違約金，但在補(bǔ)充協(xié)議中又約定，違約金將按房款總額的20%支付。

約定補(bǔ)充協(xié)議效力高于合同正文。例如合同中這樣規(guī)定，“若附件或補(bǔ)充條款與合同正文約定不一致的，則以附件或補(bǔ)充條款的約定為準(zhǔn)?！?/p>

看過(guò)了上面的盤點(diǎn)，有沒有倒吸一口涼氣？總之，在簽署《商品房買賣合同》前，應(yīng)對(duì)合同條款及專業(yè)詞語(yǔ)仔細(xì)閱讀、理解，并及時(shí)向房地產(chǎn)專業(yè)律師以及房地產(chǎn)開發(fā)主管部門進(jìn)行咨詢。簽購(gòu)房合同時(shí)，就算時(shí)間再緊迫，也不能只關(guān)注加粗的那些話，不要輕信樓書上的宣傳，更不要輕信賣方的許諾，為了踏實(shí)地將房子拿到手，以上這些雷區(qū)可千萬(wàn)不要輕易放過(guò)去哦~