一、 客戶(hù)在下訂之前，稱(chēng)過(guò)戶(hù)當(dāng)天一次性付款，不愿交訂，怎么辦？

答：向客戶(hù)出示國(guó)土局產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移流程表，并解釋流程表中每一步客戶(hù)可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，如業(yè)主沒(méi)有收定，他/她不可能交房產(chǎn)證押在中介公司，他/她就有可能賣(mài)給任何一個(gè)客戶(hù)，我們也就有可能失去購(gòu)買(mǎi)的良好時(shí)機(jī)；如當(dāng)天付款過(guò)戶(hù)沒(méi)有足夠的時(shí)間查清業(yè)主產(chǎn)權(quán)是否清晰。如果不交訂金，交易條件、違約責(zé)任等不明確，草率聯(lián)系過(guò)戶(hù)，是對(duì)雙方很不負(fù)責(zé)的態(tài)度，更容易發(fā)生問(wèn)題。

二、 客戶(hù)在看過(guò)房之后，要求說(shuō)明此房的業(yè)主為什么出售此房，而業(yè)主真正售房的理由又不能說(shuō)出來(lái)，怎么辦？

答：商品社會(huì)里客戶(hù)買(mǎi)賣(mài)物業(yè)是一件很平常而又很正常的一種行業(yè)（或事情），正如我們不能問(wèn)買(mǎi)方："您為何要買(mǎi)房"一樣，客戶(hù)會(huì)產(chǎn)生一種反感，而這樣對(duì)我的銷(xiāo)售工作是非常不利的。但如果碰上一個(gè)客戶(hù)非打破沙鍋問(wèn)到底時(shí)，你不妨告訴他/她，業(yè)主發(fā)財(cái)了，要移民、換大房、別墅了，相信你買(mǎi)了這房今后也會(huì)飛黃騰達(dá)。

三、 客戶(hù)在看房之后并商討好價(jià)格，要求見(jiàn)業(yè)主面再談，落實(shí)一下業(yè)主是否真的此價(jià)出售，怎么辦？

答：在您未完全確定下來(lái)（下?lián)＝穑r(shí)，業(yè)主不會(huì)也沒(méi)時(shí)間過(guò)來(lái)跟您面談，業(yè)主委托我們公司找客戶(hù)，如果沒(méi)有收定前每個(gè)客戶(hù)都要見(jiàn)業(yè)主，那業(yè)主委托我們公司不就沒(méi)有意義了嗎？公證、過(guò)戶(hù)時(shí)業(yè)主必須親臨現(xiàn)場(chǎng)簽字，如證實(shí)此價(jià)不實(shí)，您可以投訴并退還不實(shí)差價(jià)也不遲。

四、 客戶(hù)在一家公司反復(fù)訂過(guò)多次房產(chǎn)都未購(gòu)買(mǎi)成房子，已經(jīng)對(duì)中介公司失去信心，但是這時(shí)我公司又有一套房非常適合他，該怎么樣使他重樹(shù)信心，向他推銷(xiāo)此房，如果他看中此房，遲遲不到公司下訂，怎么辦？

答：首先讓客戶(hù)了解我公司的經(jīng)營(yíng)理念，誠(chéng)信服務(wù)和辦事程序，找到該客戶(hù)在其它公司退訂的原因，用自己專(zhuān)業(yè)理論說(shuō)服客戶(hù)，給客戶(hù)推薦樓盤(pán)時(shí)一定要信息準(zhǔn)確，重信譽(yù)、守承諾，讓客戶(hù)感覺(jué)到你跟其它公司的業(yè)務(wù)員不同，以你的真誠(chéng)打動(dòng)客戶(hù)，讓客戶(hù)感覺(jué)到我們公司就是與其它中介公司不同，為其著想，把他當(dāng)朋友而非客戶(hù)，消除客戶(hù)的防范意識(shí)，讓其重樹(shù)信心跟您買(mǎi)房，當(dāng)他看中了您手中的房時(shí)，就可以編一些故事。諸如：業(yè)主就要到其他中介去收定，或者是同事的客戶(hù)正在查閱有關(guān)資料，并到檔案大廈查檔去了等等，讓他產(chǎn)生一種"危機(jī)"感。

五、 在價(jià)格、房子、產(chǎn)權(quán)都落實(shí)滿(mǎn)意了，后因某種原因訂不下來(lái)，或者說(shuō)下不了決心，該如何跟進(jìn)？

答：多與客戶(hù)溝通，了解客戶(hù)真正的需要，了解真正存在的問(wèn)題并解決問(wèn)題。

六、 客戶(hù)在沒(méi)有交定金之前要求出具房地產(chǎn)證原件，怎么辦？

答：客戶(hù)沒(méi)有交定之前要求見(jiàn)房產(chǎn)證原件本身有些不合情理，因?yàn)闃I(yè)主只有在收定時(shí)才可能將房產(chǎn)證押在公司，但我們可采取雙管齊下的方法，讓客戶(hù)來(lái)交定的同時(shí)業(yè)主來(lái)收定，分開(kāi)安排在兩個(gè)不同的會(huì)客室，然后借口房產(chǎn)證需要復(fù)印一份留底而拿到客戶(hù)的面前，看后收定。

七、客戶(hù)買(mǎi)房的同時(shí)，要求把小孩遷到附近學(xué)校讀書(shū)，而條件不夠，該怎么樣解決？

答：這本身不是我們房地產(chǎn)中介能夠解決的問(wèn)題，但是，深圳市政府有這樣規(guī)定，九年義務(wù)教育中，小孩按所轄片區(qū)就近上學(xué)，如果你看中了某所學(xué)校，想讓小孩在那讀書(shū)，就必須先解決戶(hù)口的轄區(qū)問(wèn)題，然后再按"就近上學(xué)"的規(guī)定提出申請(qǐng)，否則，根本就無(wú)法解決。

八、客戶(hù)要求房款交到交易中心資金監(jiān)管，怎么辦？

答：1、交易中心和我們一樣都是合法的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，公司每天都有大量的業(yè)務(wù)在受理，并且公司客服部比交易中心從業(yè)人員更專(zhuān)業(yè)更全面更系統(tǒng)，房產(chǎn)交易除了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)還有大量的事要做，通過(guò)我公司的售后服務(wù)，能讓你省心、放心、舒心的買(mǎi)好房子。如果你一定要監(jiān)管，我公司要求由建行進(jìn)行監(jiān)管。

2、訂金和稅費(fèi)絕對(duì)不能監(jiān)管，業(yè)主沒(méi)收訂金談什么監(jiān)管，即使監(jiān)管也可去建行監(jiān)管。

3、告之客戶(hù)在本公司購(gòu)房必須按本公司付款程序，否則不予辦理。

4、對(duì)這樣的要求，第一時(shí)間就應(yīng)該拒絕，因?yàn)椋?strong>①這違反公司原則；②這是對(duì)我們的一種污辱，是對(duì)我們公司極大的不信任；③交易中心也是中介公司，"同行是冤家"，我們沒(méi)有理由幫他拉生意，長(zhǎng)別人的威風(fēng)，滅自己的志氣。定金部分就更不用說(shuō)，業(yè)主不收定，更沒(méi)有人跟客戶(hù)去資金監(jiān)管。如果還不行，則要求客戶(hù)到銀行實(shí)行監(jiān)管。

5、定金、傭金、稅費(fèi)、水電押金不能押管。房款盡量做工作，不在交易中心監(jiān)管。

九、客戶(hù)質(zhì)問(wèn)為什么要下10%的定金，我們應(yīng)該怎樣回答？

答：當(dāng)你交10%訂金后，公司會(huì)轉(zhuǎn)給業(yè)主，公司就會(huì)收業(yè)主房產(chǎn)證，辦理一些手續(xù)，如你下太少訂金，業(yè)主會(huì)不收，也不放心把房產(chǎn)證給公司，就無(wú)法保證客戶(hù)買(mǎi)到此房，并且該訂金會(huì)計(jì)入房款。

十、客戶(hù)交訂時(shí)稱(chēng)你公司仍可能繼續(xù)高價(jià)出售此房，想對(duì)公司進(jìn)行約束時(shí)怎么辦？

答：肯定地告訴對(duì)方，我們公司不會(huì)這樣做。第一，沒(méi)理由這樣做，也沒(méi)有必要這么做，高賣(mài)也只能收1.5%的傭金。第二，如果這樣做了就失去您對(duì)本公司的信任，公司不會(huì)只看眼前的利益，公司希望客戶(hù)是公司的永久客戶(hù)。

十一、為什么要在公證過(guò)戶(hù)前付全款？

答：公司為了保障雙方利益，需將房地產(chǎn)證原件交到國(guó)土局，不能隨意撤消，業(yè)主要求必須將房款付中介公司才會(huì)到國(guó)土局簽字。

十二、客戶(hù)交訂時(shí)稱(chēng)付10%定金沒(méi)問(wèn)題，但要求同時(shí)交鑰匙，怎么辦？

答：不可以交鑰匙，只有在付清全款，房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移確認(rèn)后才能交鑰匙，這是對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方的負(fù)責(zé)，也避免了不必要的問(wèn)題發(fā)生。

十三、客戶(hù)要把自己的房賣(mài)出去后，才能訂看中的那套房，但又不肯賤賣(mài)原房產(chǎn)，市場(chǎng)價(jià)暫無(wú)法成交，無(wú)法兩套房的賣(mài)與買(mǎi)同步進(jìn)行，如何說(shuō)服客戶(hù)下訂？

答：建議客戶(hù)將原有的房產(chǎn)做個(gè)貸，以貸款作樓盤(pán)首期，以租供樓。

十四、客戶(hù)相中某物業(yè)，但又對(duì)該物業(yè)離奇的低價(jià)產(chǎn)生懷疑，而不能下定時(shí)，怎么辦？

答：1、低價(jià)因?yàn)闃I(yè)主急售，懷疑只會(huì)錯(cuò)失良機(jī)

2、至于產(chǎn)權(quán)的清晰與否，可以通過(guò)過(guò)戶(hù)前的產(chǎn)權(quán)查檔了解清楚。

十五、為什么中介公司不能賠定，而只可以吃定？

答：出于交易過(guò)程中的時(shí)間順序而導(dǎo)致不能賠定與客戶(hù)。

1、首先我公司受理業(yè)主委托；

2、我司通過(guò)一定渠道（廣告、推介）找到客戶(hù)，與客戶(hù)簽了《購(gòu)房委托書(shū)》，并收取定金；

3、業(yè)主確信我司已收訂，才會(huì)來(lái)我司簽署《售房委托書(shū)》，并收取訂金，留房產(chǎn)證原件在我司（以舉止防業(yè)主有條件將該房售予他人）。如果我司與買(mǎi)方簽了賠訂，可能由于時(shí)間差的問(wèn)題，業(yè)主會(huì)改變售出價(jià)格或意愿，而致我司未收益告賠訂。

十六、客戶(hù)要求將（房產(chǎn)內(nèi)）滲水的部分修補(bǔ)好再交訂，怎么辦？

答：1、與原業(yè)主協(xié)商，把滲水部分修繕好；

2、說(shuō)服客戶(hù)，正因?yàn)橛捎谠摲慨a(chǎn)有滲水現(xiàn)象，才導(dǎo)致該物業(yè)賣(mài)目前這樣的價(jià)格，業(yè)主認(rèn)為如果要將滲水部分修好，就不會(huì)賣(mài)這樣的價(jià)了。

十七、客戶(hù)問(wèn)：這房我較滿(mǎn)意，現(xiàn)交定金可以，但我老公（老婆）看后不滿(mǎn)意，我要退定，行不行？

答：1、首先告訴他/她，這樣是不可以的。定金的含義就是交定這一刻起所賣(mài)物業(yè)被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了"定"字的意義。

2、房屋買(mǎi)賣(mài)而簽署的合同是慎重的文書(shū)，收到定金后我公司會(huì)轉(zhuǎn)給業(yè)主，不是我公司不退而是業(yè)主不可能退。如果你對(duì)房屋本身還有疑問(wèn)，請(qǐng)帶上家人抓緊時(shí)間現(xiàn)場(chǎng)察看，一旦落訂，我公司需要盡快落實(shí)，并及時(shí)轉(zhuǎn)訂業(yè)主。如果在其間先有其他客戶(hù)要落訂，公司不能承諾一定你能買(mǎi)到，請(qǐng)您仔細(xì)考慮。

十八、客戶(hù)看房并且交訂金之后，業(yè)主突然改變價(jià)格，要求更高的價(jià)格出售此房，怎么辦？

答：1、出現(xiàn)這種情況，我們只有曉之以情，動(dòng)之以理。從我們所付出的費(fèi)用和勞動(dòng)說(shuō)起，以期達(dá)到感動(dòng)業(yè)主的目的；

2、尋找報(bào)紙廣告找出相同樓盤(pán)的最低價(jià)，與業(yè)主談價(jià)，找人看房，把價(jià)格往最低處砍，打擊業(yè)主心理期望值；

3、可以從法律的角度上要求業(yè)主履行合約，否則，由此產(chǎn)生的法律后果將由業(yè)主全部承擔(dān)。

十九、收訂后，有其它客戶(hù)出高價(jià)，怎么辦？

答：1、公司原則上不支持這種做法。因?yàn)檫@樣做的結(jié)果必定失去第一個(gè)客戶(hù)，對(duì)公司的信譽(yù)和品牌都是百害而無(wú)一利的。也會(huì)讓客戶(hù)對(duì)公司的服務(wù)宗旨"誠(chéng)信"產(chǎn)生懷疑，久而久之，將得不償失。但是努力做好第一客戶(hù)，極力說(shuō)服第二個(gè)客戶(hù) ，給他介紹其他物業(yè)這是很容易做到的。這樣兩個(gè)客戶(hù)都做成，由一個(gè)客戶(hù)變兩個(gè)客戶(hù)，何樂(lè)而不為呢？

2、如果第二個(gè)客戶(hù)出價(jià)遠(yuǎn)高于第一個(gè)客戶(hù)，我們也可以考慮第二個(gè)客戶(hù)，但必具備一個(gè)先決條件：盤(pán)、客戶(hù)必須有一方可以做全權(quán)委托，從而保證這部分高出的利潤(rùn)我們一定能賺到為原則。這時(shí)我們對(duì)第一個(gè)客戶(hù)需要找一個(gè)很好的理由，比如業(yè)主已經(jīng)在其他公司收了定金，我們的動(dòng)作慢了一步等等，盡可能把責(zé)任往業(yè)主身上推，以期達(dá)到既不得罪客戶(hù)，又可達(dá)到讓他高高興興地在我們手中買(mǎi)其他房產(chǎn)的目的。

二十、客戶(hù)首其款準(zhǔn)備不足，要求按揭貸款成數(shù)提高，而銀行又無(wú)法滿(mǎn)足客戶(hù)，怎么辦？

答：1、說(shuō)服客戶(hù)想辦法，比如，向親戚朋友預(yù)支、借錢(qián)等；

2、看客戶(hù)是否有物業(yè)在手，如果有可以向銀行申請(qǐng)個(gè)貸。

3、如果是企業(yè)法人、國(guó)家公務(wù)員則可以向銀行申請(qǐng)高額按揭款。

4、特別關(guān)系的還可以找銀行特批高額按揭款。

二十一、和客戶(hù)簽買(mǎi)房合同時(shí)，交房時(shí)間、煤氣、水電、管理費(fèi)的交接時(shí)間，怎么確定？

答：請(qǐng)?jiān)敿?xì)翻閱客服部桌面的合同范本，特殊情況由客戶(hù)與業(yè)主自行商議、確認(rèn)。

二十二、客戶(hù)要求自己買(mǎi)保險(xiǎn)，怎么辦？

答：不行，原則上各大銀行規(guī)定在指定的保險(xiǎn)公司購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，客戶(hù)只能按規(guī)定需要向保險(xiǎn)公司購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)。

二十三、如成交價(jià)高于房產(chǎn)證原價(jià)，而利潤(rùn)只有雙俑時(shí)，客戶(hù)要求買(mǎi)賣(mài)合同填成交價(jià)，而業(yè)主只承擔(dān)填合同價(jià)稅費(fèi)時(shí)，怎么辦？

答：向客戶(hù)說(shuō)明，業(yè)主當(dāng)前的售價(jià)是不包含高出房產(chǎn)證原價(jià)的那部分稅金的價(jià)格，如果客戶(hù)堅(jiān)持要按成交價(jià)填寫(xiě)。

1、高出的部分稅費(fèi)業(yè)主要加到成交價(jià)中；

2、或是由客戶(hù)承擔(dān)高出的這部分稅費(fèi)，這個(gè)問(wèn)題普遍存在，特別提醒業(yè)務(wù)人員注意，在收取客戶(hù)訂金時(shí)一定要與盤(pán)方業(yè)務(wù)員充分溝通，如果確定原房產(chǎn)證價(jià)低于成交價(jià)時(shí)，必須在收定委托書(shū)中注明：現(xiàn)售成交價(jià)必須按房產(chǎn)證原價(jià)填寫(xiě)。

二十四、業(yè)主往往在過(guò)戶(hù)的同時(shí)一定要收到全款，條件打不到業(yè)主就不賣(mài)了，這時(shí)候該怎么處理？

答：1、業(yè)主的這種條件是絕對(duì)不可能做到的。現(xiàn)實(shí)中的"過(guò)戶(hù)"，只不過(guò)是將《現(xiàn)售買(mǎi)賣(mài)合同》，三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移申請(qǐng)表、房產(chǎn)證原件以及買(mǎi)賣(mài)雙方的身份證明等資料遞進(jìn)了國(guó)土局的辦文窗口而已。遞件并不代表過(guò)戶(hù)，出稅單五個(gè)工作日后產(chǎn)權(quán)才可做變更登記，如果有查封等限制轉(zhuǎn)讓的因素，將給公司造成巨大風(fēng)險(xiǎn)；

2、要充分展示公司的實(shí)力，讓客戶(hù)相信我們，其他的問(wèn)題自然就解決了；

3、萬(wàn)不得已建議到銀行實(shí)行資金監(jiān)管，這樣可以充分保障雙方的利益，相信客戶(hù)、業(yè)主均能接受。