你是否有想考慮買房但又什么都不知道？沒關(guān)系今天來給大家普及二手房交易過程中的專業(yè)術(shù)語。

從房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)到房地產(chǎn)二手房的整個(gè)交易過程、銀行貸款、稅費(fèi)等將按交易流程的順序?yàn)榇蠹乙灰恢v解。

有關(guān)房地產(chǎn)交易流程、按揭、稅費(fèi)、風(fēng)險(xiǎn)把控等均可隨時(shí)問我，我將知無不言。歡迎大家一起討論。

三價(jià)合一后較多房子都被豪宅化了，那先說下這兩者的區(qū)別。

·普通住宅與非普通住宅的區(qū)別

根據(jù)《關(guān)于深圳市2015年享受優(yōu)惠政策普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的通告》，新標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為按照單套商品住房總價(jià)進(jìn)行核算，從2015年10月1日?qǐng)?zhí)行。

·二手房交易流程

①查檔--簽署合同簽查清該物業(yè)的產(chǎn)權(quán)

查檔是該物業(yè)向國土部門查詢相關(guān)產(chǎn)權(quán)狀況。是否又被抵押或查封一查便知。一般大地產(chǎn)公司都會(huì)有國土局的查檔秘鑰可免費(fèi)查檔。到國土部門查檔可以窗口查或者拿身份證在自動(dòng)查檔機(jī)器上查，0費(fèi)用。簽合同前一定要落實(shí)清楚。

②定金--簽署房地產(chǎn)買賣合同時(shí)支付定金

定金、訂金和誠意金的區(qū)別。在商品房交易中，所說的訂金與定金在法律上是有明顯區(qū)別的。

訂金

在法律上沒有嚴(yán)格的界定，從字眼中理解“訂”的含義是訂立，預(yù)定之意。

并非一個(gè)規(guī)范的法律概念，實(shí)際上它具有預(yù)付款的性質(zhì)，是當(dāng)事人的一種支付手段，并不具備擔(dān)保性質(zhì)。

商品房交易中，如買家不履行合同義務(wù)，并不表示他喪失了請(qǐng)求返還訂金的權(quán)利；反之，若賣方不履行義務(wù)也不須雙倍返還訂金，但這并不意味著合同違約方無須承擔(dān)違約責(zé)任。

誠意金

選擇在房產(chǎn)中介居間介紹成交的購房者，由房產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)員幫其選擇看中的房子，然后簽訂買賣居間協(xié)議并支付誠意金。

收取誠意金后，居間房與房屋所有人進(jìn)行房?jī)r(jià)及各項(xiàng)問題確認(rèn)。房屋所有人同意并在買賣居間協(xié)議上簽字確認(rèn)，居間方將誠意金轉(zhuǎn)交給房屋所有人，這時(shí)是誠意金就自動(dòng)轉(zhuǎn)化為定金了。

定金

定金數(shù)額在成交總價(jià)的20%以內(nèi)均為合法。簽合同時(shí)一般支付5%左右就可以了，遇到違約時(shí)法院有權(quán)降低違約金，卻無權(quán)調(diào)整定金賠償。

所以遇到好的房子怕業(yè)主違約不賣的情況下，為保證合同的履行，增加違約方的成本，保障守約方合法權(quán)益，建議可減少首期款，多支付定金，而不要指望高額的違約金約定。

支付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

由此可見，定金與訂金無論是從內(nèi)容上還是法律后果上都有明顯不同，在簽訂購房合同時(shí)，購房者應(yīng)對(duì)此有充分的理解，并根據(jù)自己的實(shí)際情況慎重行事。

定金罰則與違約金與違約金的關(guān)系二選一，不同時(shí)適用。

交房保證金

合同中有一條交房保證金主要是為保障買房權(quán)益的一個(gè)約定。

一般都是從交付給賣方定金中預(yù)留一部分金額作為交房保證金，此款托管于中介公司。

待賣方結(jié)清房產(chǎn)交付買方前應(yīng)付的水電、煤氣、物管費(fèi)等費(fèi)用，并辦理完所有手續(xù)如期交房給買方則由中介方退還此保證金給賣方。

賣方拒不結(jié)清或未按約定如期交付房產(chǎn)的，買方有權(quán)要求將此款用于抵扣所欠費(fèi)用或用于補(bǔ)償損失不足部分仍由賣方承擔(dān)（如附有家私家電的約定則包括家私家電的交付，家私電器最好是簽署一份家私電器清單，不要相信口頭約定。）

③首期款

樓款中銀行承諾向買方發(fā)放按揭貸款金額以外的部分（買方選擇按揭付款）。目前政策首套總價(jià)的3成或5成（含定金），二套總價(jià)的7成（含定金），實(shí)際以銀行承諾貸款為準(zhǔn)。

因?yàn)殂y行監(jiān)管協(xié)議上會(huì)寫有：看到你本人新房產(chǎn)證復(fù)印件，才放首期款給原業(yè)主。所以首期款在銀行監(jiān)管是安全的。

④贖樓--簽署合同時(shí)支付定金

首期款打入銀行做資金監(jiān)管銀行承諾貸款后才開始贖樓。

贖樓：付清賣方該物業(yè)的抵押貸款本息并注銷抵押登記，將賣方房產(chǎn)證贖出。贖出房產(chǎn)證注銷抵押登記，贖樓完成。

·有哪幾種贖樓方式？

①現(xiàn)金贖樓。即賣方自己現(xiàn)金贖樓。也有買方直接拿現(xiàn)金替賣方贖樓的，這種方式買方風(fēng)險(xiǎn)較大，不建議采用。

②通過擔(dān)保公司贖樓。則要賣方要到公證處做委托公證，目前需要做兩份公證，一份是贖樓，一份是過戶等權(quán)利，委托公證費(fèi)約1000元左右。

擔(dān)保公司贖樓有兩種方式：

第一種，業(yè)主通過擔(dān)保公司，向銀行借款贖樓，并向擔(dān)保公司支付約1%的擔(dān)保費(fèi)用，以及向銀行支付短期贖樓利息，等辦出買方房產(chǎn)證之后，再到銀行做按揭，業(yè)界常稱為“兩筆款贖樓”。

第二種，買方通過擔(dān)保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣方用于提前還清貸款，其中只需支付擔(dān)保費(fèi)，但買方需要提前供樓，業(yè)界常稱為“一筆款贖樓”。

99%的情況下都是選擇兩筆款贖樓。業(yè)主除支付擔(dān)保費(fèi)用，還要支付銀行短期貸款利息。贖樓費(fèi)是擔(dān)保公司收取的，贖樓利息（銀行短期貸款）是銀行收取的，分開計(jì)算。

贖樓利息是按照銀行3個(gè)月貸款利率按實(shí)際天數(shù)計(jì)算，一般是欠款額的1%左右。簽約時(shí)要說好各由哪方承擔(dān)。如果是賣方“實(shí)收”即要全由買方承擔(dān)。

一筆款相對(duì)簡(jiǎn)單，但對(duì)買家有風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槭怯觅I方的貸款去還業(yè)主的欠款，如果擔(dān)保后交易無法正常繼續(xù)（業(yè)主的房產(chǎn)不賣或者是中途查封等，則房屋無法過戶）。

現(xiàn)金贖樓就是快捷，因?yàn)槭〉翥y行放款和審批的時(shí)間。

·貸款所需資料

買方：身份證、戶口簿、婚姻證明(結(jié)婚證/未婚證明/離婚證及協(xié)議)、購房首期款、銀行卡、收入證明、收入流水等。

賣方：身份證明、定金收據(jù)或轉(zhuǎn)賬憑條、存折或銀行卡復(fù)印件、房產(chǎn)證復(fù)印件、房產(chǎn)證抵押中則提供原按揭合同及還款清單、買賣合同。

買方按揭付款會(huì)產(chǎn)生一個(gè)評(píng)估費(fèi)，約萬分之4左右。

國土局遞件也叫過戶---紅本不在手的贖出樓抵押登記注銷后去國土局辦理，紅本在手則做完首期款監(jiān)管銀行承諾貸款后到國土局辦理

遞件是指買賣雙方簽署《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（現(xiàn)售）》也可稱為網(wǎng)簽合同后，向產(chǎn)權(quán)登記中心申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，并取得收文回執(zhí)。

這里的《現(xiàn)售》中的總價(jià)可以是國土局評(píng)估計(jì)稅價(jià)格或者是真實(shí)成交價(jià)或者銀行評(píng)估價(jià)，這是三價(jià)合一之后的政策，最終寫的價(jià)格不得低于國土局計(jì)稅價(jià)。后續(xù)稅費(fèi)和貸款成數(shù)也是按這個(gè)價(jià)格計(jì)算。

深圳規(guī)劃和國土局官方網(wǎng)站有一個(gè)評(píng)估系統(tǒng)（http://pgj.:8880/cx.jsp），里面有深圳所有商品房的官方評(píng)估價(jià)格。

·過戶需要提供的資料

買方：身份證、戶口本、婚姻證明，非深戶的提供近5年的社保清單。

賣方：身份證、房產(chǎn)證原件（需免個(gè)稅的提供身份證、戶口本、婚姻證明）

領(lǐng)取新房產(chǎn)證--遞件后國土部門發(fā)放的買方新房產(chǎn)證紅本

一般情況遞件后5個(gè)工作日可取新證。領(lǐng)新證時(shí)要先繳納稅費(fèi)。

如果買方是按揭付款則要在國土局做抵押登記會(huì)有銀行的駐點(diǎn)在國土局的人辦理，也有收文回執(zhí)一般5個(gè)工作日取抵押件，銀行的人會(huì)拿走買方可以留新房產(chǎn)證復(fù)印件。

銀行收到新房產(chǎn)證復(fù)印件會(huì)放首期款給賣方。新房產(chǎn)證抵押登記完成銀行工作人員取出抵押件后一般情況下5個(gè)工作日左右銀行就可以放尾款給賣方，但是現(xiàn)在大部分銀行額度度比較緊張放款比較慢。

此時(shí)交易以大致完成。剩下就是過水電煤氣之類的。按照合同約定賣方交付房產(chǎn)給買方，將水電、煤氣各營業(yè)廳及管理處過戶更名，賣方結(jié)清交付前該物業(yè)所有費(fèi)用。買方（新業(yè)主）收到房產(chǎn)無誤。中介公司退還交房保證金給賣方（原業(yè)主）。此時(shí)整個(gè)交易都已經(jīng)完成了。

住宅契稅：（過戶價(jià)的1%，1.5%，3%）

增值稅：5%，普通住宅未滿2年全額征收，滿2年免收營業(yè)稅。非普宅未滿2年全額征收，滿2年差額征收（過戶價(jià)-原價(jià)）*5%.2015年3月30號(hào)出的新政策。

城建及教育附加費(fèi)：增值稅*12%

首套90㎡以下征收（過戶價(jià)-增值稅）*1%。

90㎡以上（含90㎡）（過戶價(jià)-增值稅）*1.5%。

二套征收（過戶價(jià)-增值稅）*3%。

個(gè)人所得稅：普宅征收（過戶價(jià)-增值稅）*1%，非普宅征收（過戶價(jià)-增值稅）*1.5%（若房產(chǎn)滿5年且為業(yè)主家庭唯一住宅，則可免個(gè)稅）

印花稅：住宅暫免，商業(yè)類0.1%。

登記稅：80元。

交易費(fèi)：4元/㎡。

貼花：5元。

以上費(fèi)用在取新證的時(shí)候繳納，收費(fèi)單位為國土部門。

買賣合同公證費(fèi)：過戶價(jià)的0.3%，限境外人士買賣雙方有一方非大陸人士則要做此公證。

大家能碰到是問題都會(huì)在上面，有什么不明白的可以留言咨詢，我將一一回答。