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這個(gè)9月，孟哥很忙。 找他賣(mài)房的人突然多了起來(lái)，房東也都客氣了許多。安排最滿的一周，他連軸去了11個(gè)小區(qū)量房、拍照。不過(guò)，現(xiàn)在買(mǎi)房的客戶更難找了。 他在上海做了10余年豪宅經(jīng)紀(jì)人，賣(mài)的不是普通房子，大部分價(jià)值3000萬(wàn)以上。 目前，業(yè)內(nèi)對(duì)“豪宅”沒(méi)有明確定義。在他看來(lái)，3000萬(wàn)是基本門(mén)檻，5000萬(wàn)往上算奢華。動(dòng)輒上億的房源，也不稀奇，經(jīng)常出現(xiàn)在他的朋友圈。 孟哥每天不是開(kāi)車(chē)帶客戶看房，就是拍視頻。他最標(biāo)志性的動(dòng)作，莫過(guò)于穿梭在形形色色的豪宅里，夸張地講述這套房子到底有多“壕”。 最近，他站在一幢報(bào)價(jià)上億的別墅里，俯瞰整個(gè)高爾夫球場(chǎng)。這幢房子面積1663平，據(jù)說(shuō)光是裝修，就花了5000萬(wàn)。 他發(fā)現(xiàn)，目前市場(chǎng)二手豪宅不太好賣(mài)了，哪怕9月初“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地，對(duì)這個(gè)市場(chǎng)的影響微乎其微，因?yàn)檫@些客戶大多是全款支付。 01
降溫的上海豪宅市場(chǎng) 孟哥畢業(yè)后進(jìn)入豪宅這行，純屬歪打誤撞。 從小在小城長(zhǎng)大的他，人生前20年對(duì)富豪生活一無(wú)所知，只在書(shū)里或電視里看過(guò)。畢業(yè)后看到做經(jīng)紀(jì)人賺錢(qián)多，剛好帶他的師傅是做豪宅的，便開(kāi)始跟著做。 入行這么多年，他感覺(jué)今年是業(yè)績(jī)壓力最大的一年。上海豪宅不像前些年那么好賣(mài)了。 一方面，是掛牌量變多了，競(jìng)爭(zhēng)激烈了。 以前在房產(chǎn)交易平臺(tái)上，豪宅都很惜售，房源信息非常少。真正稀缺的好房，只在富豪小圈子內(nèi)默默流轉(zhuǎn)，今年情況明顯不一樣了。 比如華府天地，前幾年掛牌量一直徘徊在個(gè)位數(shù)，一房難求，典型的賣(mài)方市場(chǎng)。但現(xiàn)在打開(kāi)賣(mài)房網(wǎng)站，就能看到20多套在售。 還有世茂濱江花園，掛牌量超過(guò)了200套，數(shù)量是近3年來(lái)新高。 孟哥之前帶看時(shí)，經(jīng)常是缺戶型，有錢(qián)買(mǎi)不到心儀的房子，現(xiàn)在想看什么類型的房子，同小區(qū)基本都能滿足。反而是買(mǎi)方在付款時(shí)，會(huì)理性挑剔得多。“客戶除了看地段和配套，還會(huì)看鄰居圈層，以及有沒(méi)有稀缺景觀。一些細(xì)節(jié)也很重要，比如房齡要新，同小區(qū)小戶型要少。”另一方面，豪宅的價(jià)格，也不如以往那么堅(jiān)挺。比起前年同期，降幅平均在10%左右。 華洲君庭有幢豪宅，8月底拍賣(mài)評(píng)估價(jià)達(dá)到了3.16億，實(shí)際降到2.85億才成交。這是一幢獨(dú)棟花園別墅，13室2廳6衛(wèi)。當(dāng)時(shí)中介圈都在傳，這個(gè)買(mǎi)家算是撿漏了。現(xiàn)在找孟哥賣(mài)房的人中，企業(yè)老板占了很大一部分。他們大多是生意周轉(zhuǎn)出問(wèn)題，或者創(chuàng)業(yè)失敗，賣(mài)房來(lái)救急。還有的是去其他城市生活，賣(mài)掉空置房，這部分人比3年前增加了些。然而，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的情況，在豪宅市場(chǎng)也存在。今年受整體樓市影響，豪宅市場(chǎng)交易沒(méi)那么活躍。 何況，豪宅的成交周期本來(lái)就非常長(zhǎng)，一年是常態(tài)，兩三年也正常，耐心和運(yùn)氣非常重要。要想快速成交，就不得不降價(jià)，降幅在100萬(wàn)到500萬(wàn)元不等。從去年以來(lái)，孟哥就留意到，買(mǎi)豪宅的人群，越來(lái)越年輕。家境殷實(shí)的富二代，是當(dāng)下豪宅市場(chǎng)的新貴。他們大多是80、90后，要么靠家庭支持，要么幸運(yùn)地趕上風(fēng)口，從事人工智能、跨境電商、直播帶貨等行業(yè)。和父輩不同的是，年輕人更推崇“及時(shí)行樂(lè)”，傾向于在市中心買(mǎi)房，最好能隨時(shí)跟朋友“嗨”起來(lái)。新天地、濱江板塊，是他們的心頭好。 不過(guò)，來(lái)自不同地域的人，買(mǎi)房的偏好也不同。如果是江浙的創(chuàng)業(yè)老板，更青睞古北一號(hào)、湯臣一品，以及佘山清凈的別墅，上海本地人則更喜歡華府天地和翠湖天地。這也是不同圈層的聚集。不過(guò)，他們都有個(gè)共性，那就是比較低調(diào)，甚至有些神秘。普遍注重個(gè)人隱私，很少拋頭露面，也不讓中介亂發(fā)照片。 有時(shí)買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)時(shí)，自己都不出面，全程委托助理或秘書(shū)打理。尤其是當(dāng)紅明星或博主，更是如此。就算到現(xiàn)場(chǎng)看房，也會(huì)戴著墨鏡、口罩、帽子，全程保持距離。還有些商界大佬，合作的前提就是嘴嚴(yán)，有的甚至要求簽保密協(xié)議。因?yàn)樽鲎悦襟w，孟哥需要拍豪宅視頻作為素材。每次拍之前，都要反復(fù)跟業(yè)主確認(rèn)。遇到較真的，還得提前把內(nèi)容發(fā)給對(duì)方看看。 平時(shí)跟客戶溝通時(shí)，他很少像普通中介那樣，直接撥電話過(guò)去，而是習(xí)慣文字溝通。他每次發(fā)消息前，都要檢查兩三遍，避免出現(xiàn)錯(cuò)誤。之所以這么做，也是給客戶留下專業(yè)靠譜的印象，好讓他們有需要時(shí)，第一時(shí)間想起自己。跟富豪打交道久了，孟哥發(fā)現(xiàn)他們買(mǎi)房前都會(huì)看風(fēng)水，且都有御用風(fēng)水先生，“可能宇宙的盡頭就是玄學(xué)吧，寧可信其有，不可信其無(wú)。”最夸張的一次，客戶看了兩次房，很滿意，可當(dāng)一位風(fēng)水師從中國(guó)香港飛過(guò)來(lái)，繞著房子轉(zhuǎn)了1個(gè)多小時(shí)后，交易不了了之。上海永遠(yuǎn)不缺購(gòu)買(mǎi)力。想看二手豪宅，必須提前驗(yàn)資。比如最近佘山高爾夫郡有套房源，賣(mài)家要求驗(yàn)資2億。因?yàn)楹勒灰琢鞒虖?fù)雜，很多業(yè)主愿意為了服務(wù)買(mǎi)單?？蛇€是有人會(huì)在中介費(fèi)上斤斤計(jì)較，有的甚至跳單私下成交，鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。 去年，孟哥認(rèn)識(shí)的一位中介朋友，前后忙了近一年，成交了一套3000多萬(wàn)的房源。朋友跟賣(mài)方約定按成交額的1%算中介費(fèi)，約30萬(wàn)元。沒(méi)想到對(duì)方付了一半后，就不肯再付了。對(duì)方咬定房子價(jià)格賣(mài)得不理想，中介對(duì)成交的貢獻(xiàn)不大。最終雙方打官司后，對(duì)方才付了小部分尾款。其實(shí)，孟哥也能理解這種行為。上海的豪宅中介費(fèi)在3%左右，一般是買(mǎi)賣(mài)雙方各付一部分。 一套3000萬(wàn)的房子，中介費(fèi)近百萬(wàn)，都抵得上普通房子的首付了。基于此，這行往往是“一年不開(kāi)張，開(kāi)張吃一年”，收入兩級(jí)分化非常嚴(yán)重。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海的豪宅市場(chǎng)，2500萬(wàn)以上及單價(jià)10萬(wàn)平以上的豪宅，成交量占比不到1%?？删褪沁@1%，養(yǎng)活了孟哥和同行。前段時(shí)間，孟哥去巴黎、倫敦游玩，順便考察當(dāng)?shù)睾勒Ｋl(fā)現(xiàn)一線城市核心地段的房產(chǎn)，依舊是資產(chǎn)配置的不二法門(mén)。面對(duì)豪宅市場(chǎng)的暫時(shí)降溫，孟哥并不焦慮，覺(jué)得這只是回歸市場(chǎng)線，“主要是前兩年漲得太猛了，起起伏伏都正常?！?/span> 翠湖天地二期有套戶型，讓他印象最為深刻。2020年同類型房子成交價(jià)14萬(wàn)每平，去年漲到了26萬(wàn)每平，幾乎翻了一番，現(xiàn)在又回落到23萬(wàn)上下，簡(jiǎn)直就像坐過(guò)山車(chē)一樣。未來(lái)，他希望繼續(xù)在豪宅這行深耕。畢竟，做得越久，積累的資源越多，以后越吃香。
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