緣起

多數(shù)人對二手房買賣是陌生的，以前我也不懂。今年我家賣了2套房，買了1套房，有通過房產(chǎn)中介成交的，也有未經(jīng)中介交易的。買房賣房都是大事，門道也不少，沒準(zhǔn)以后身邊親朋也會(huì)走上賣房買房之路，所以決定寫寫我的房事。都是干貨，就不標(biāo)題黨了，免得你們鄙視我出賣色相和人格，嗯哼~~

中介賣房篇

我賣的第一套房子，是我的婚前財(cái)產(chǎn)。2010年3月購置，位于汽車南站以東，天際嶺隧道以南，紅星花卉市場正對面。當(dāng)年我懷著孤獨(dú)終老的恐懼，匆匆一瞥就買了這里的一套小戶型，一室一廳一廚一衛(wèi)帶陽臺(tái)，朝南，52㎡。除了戶型周正，這房子一無是處：遠(yuǎn)離城區(qū)，交通不便；開發(fā)商是邵東老板，建筑質(zhì)量和物業(yè)一塌糊涂。2011年簡單裝修后一直出租，在2015年3.31新政（免除營業(yè)稅的年限從5年變成2年）之前，我就一直盤算著賣掉這套房子來換房。

正好我鄰居也在賣房，便找她要了中介的電話。長沙的二手房市場基本由新環(huán)境和新門戶（法人分別是老板和老板娘）壟斷，中環(huán)夾縫中求生，二環(huán)外我沒見過有其他房產(chǎn)中介。稍大的樓盤外，必有新環(huán)境（或新門戶）。聯(lián)系中介后，我報(bào)價(jià)25萬。這個(gè)價(jià)格很低，算上通脹和銀行利息的話，我可能還略虧。不過我沒打算從這套小房子上賺錢，也賺不到錢。長沙的二手房房價(jià)從2013年以后急轉(zhuǎn)直下，目前的房價(jià)和5年前持平。地段偏遠(yuǎn)的樓盤，虧本賣也很難賣出。

中介聽了我的報(bào)價(jià)后，聯(lián)系我的租戶去看了房，說要拍照神馬的，然后就沒有然后了。后來我催促了幾次，才在58同城上看到疑似我房子的房子在出售，報(bào)價(jià)26.8萬，圖片顯然不是我的出租屋，移花接木弄了幾張照片。想想我那簡陋的出租屋也沒啥可拍的，1桶工程漆刷了全房，二手市場和淘寶買回來的簡單家具差強(qiáng)人意，我也就沒管了。

等到5月份，看著深圳二手房價(jià)格暴漲，我賣房的心情急切起來。我可是等著賣了小房子換大房子的，小房子賣便宜點(diǎn)虧不了多少，大房子要買貴了就虧大了。先前聯(lián)系的中介是指望不上了，路途遙遠(yuǎn)我也懶得去門店一探究竟。我登錄安居客和58同城，發(fā)布了售房信息。58同城很惡心，發(fā)布的信息閱讀數(shù)超過500就要收費(fèi)，我果斷不理睬；安居客很重要，房產(chǎn)中介都在上面找房源，我發(fā)布信息后，很多中介給我打電話，要代理我的房子，我都答應(yīng)了。賣房，尤其是總價(jià)低的小房子，一定要廣撒網(wǎng)，因?yàn)橹薪闉榱霜?dú)吞提成，他可能會(huì)把房源捂在自己手里，既沒有在門店櫥窗展示，也沒有在網(wǎng)上發(fā)布消息，延誤了你賣房。

房源發(fā)安居客后，中介給我打電話，說已經(jīng)有客戶看中了我的房子，交了誠意金，要見面談價(jià)。簡單交代下中介操作的交易流程（交易具體流程買房篇寫），先是“帶看”，看中了，必須交誠意金才能和房東見面談價(jià)。一般來說，到了交誠意金這個(gè)點(diǎn)，買賣雙方誠意足夠，離成交也不遠(yuǎn)了。中介說，他跟買家報(bào)價(jià)26.8萬，他會(huì)盡全力幫我談到這個(gè)價(jià)格，如果以26.8萬成交，中介費(fèi)1個(gè)點(diǎn)不說，還希望我給他一點(diǎn)好處費(fèi)。我一口答應(yīng)他，給2000小費(fèi)。我又不傻，多賣1萬8，給點(diǎn)小費(fèi)還是賺了。由此可見，中介為了多賺錢，絕對是無所不用其極。買房的時(shí)候永遠(yuǎn)不要相信中介說的，這已經(jīng)是最低價(jià)了。

2015年6月1日，我和買家見面談價(jià)。買家是一對年近六十的老夫婦，最終以25.8萬成交。中介填好新環(huán)境的格式合同，一式三份，讓我們簽字畫押。我仔細(xì)讀了一遍，把不利于自己的條款都挑出來，讓經(jīng)紀(jì)人寫了附加條款。譬如，合同簽訂即交中介費(fèi)，必須在附加條款里注明過戶當(dāng)天再交；過戶的相關(guān)事宜，由甲乙雙方自行辦理，我要求改為由買方自行辦理。我的房子委托給中介時(shí)，是連家具家電一起賣的（家電是我住單位宿舍時(shí)買的，家具由二手市場拉回，值不了幾個(gè)錢）。合同上有一個(gè)選擇項(xiàng)，總房款包括“裝修及配套設(shè)施”、“家具家電”、“雜物間”等等。我看中介勾了“裝修及配套設(shè)施”，沒勾“家具家電”，我但笑不語，收了定金就打車回家了。提示一下，定金一般是總房款的5%，不超過20%，這是房產(chǎn)局規(guī)定的，定金超過20%，合同無效。

買家和中介另外簽了委托合同，由中介代為辦理按揭。因?yàn)槲业姆孔邮鞘≈惫e金貸款，房產(chǎn)證還在銀行抵押。我就在5日-20日之間，請了半天假，去識字嶺省公積金中心提前還貸，把房產(chǎn)證取出來，再去德政園東的長沙市房地局把抵押撤銷了。

這里要分享一點(diǎn)干貨：1、房產(chǎn)證在銀行抵押，贖樓的錢誰出？我覺得誰有錢誰出，要是貸款額比較多，就買賣雙方各出一部分，都沒錢，中介公司可以贖樓，不過利息高得離譜，不建議。2、公積金提前還貸只能在每月5-20日之間進(jìn)行，我去過兩次，第一次是9點(diǎn)多到大廳，人多得跟春運(yùn)似的，我直接放棄。第二次8點(diǎn)半就到了，取了號，很快辦完?？梢运⒖?，不建議帶現(xiàn)金。辦完后拿憑條，過馬路，到對面機(jī)關(guān)事務(wù)局領(lǐng)房產(chǎn)證。

過了20多天，中介通知我去渤海銀行面簽。買家的貸款審批下來了，讓我去銀行簽字，并辦理儲(chǔ)蓄卡，用來接收放款。中介拿了銀行同意貸款的文件，帶著我和買家一同前往蔡鍔路二手房交易中心2樓辦理過戶。

說到過戶，必須啰嗦幾句。中介公司代辦過戶都是3000元一筆。一般人覺得過戶好歹也是個(gè)技術(shù)活，我也曾以為很復(fù)雜。到了二手房交易中心，我才知道，我朋友12說的那句話是真理——你會(huì)吃飯就會(huì)辦過戶！大不了請一天假（早上去得早，半天足矣），安安心心地排隊(duì)，認(rèn)認(rèn)真真地填表，只要不是文盲都能辦，傻子才讓中介賺那3000大洋（土豪除外）。

因?yàn)橘I家已經(jīng)委托了中介辦理，所以中介小妹把取號（必須憑身份證件和買賣合同）、填表這種“技術(shù)活”也包攬了，我需要做的就是簽名。我們到的時(shí)候已經(jīng)11點(diǎn)了，大廳烏泱泱都是人。中介小妹問我們要不要花200大洋買個(gè)號插隊(duì)，我和買家都同意了，各出一百。我把房產(chǎn)證遞進(jìn)窗口時(shí)，中介就讓買家給我打首付款。首付款到賬，這時(shí)，我掏出了6月1日簽的房屋買賣合同——

我對買家說，我們簽合同的時(shí)候，房價(jià)不包括家具家電，你看是出錢買我的家具家電呢，還是我拆走？

買家當(dāng)時(shí)就傻眼了，立刻找中介撕逼。找我沒用啊，合同白紙黑字，一式三份，我只按合同辦事。中介找我談，我說好啊，那你別收我一個(gè)點(diǎn)中介費(fèi)，家具家電我免費(fèi)送買家。

中介怎么會(huì)吐出到嘴的肥肉呢，我當(dāng)然也不會(huì)讓步，最后是中介少收買家中介費(fèi)，買家再出了一點(diǎn)錢，一共2000元，買了我出租屋那堆破銅爛鐵。

我要學(xué)劉墉老先生來一句——不是我教你詐！看合同一定要細(xì)心細(xì)心再細(xì)心！作為一個(gè)責(zé)任編輯證持證人員，我第一次體會(huì)到一字千金，知識就是力量就是金錢?。?/p>

過完戶后，7個(gè)工作日，二手房交易中心就會(huì)出一本新的房產(chǎn)證。買家持身份證和過戶回執(zhí)取回新證，并交到銀行去辦理抵押，一般在15個(gè)工作日以內(nèi)，銀行就會(huì)放款了。渤海銀行的網(wǎng)銀真的是差到家了，我氣急敗壞把U盾摔了還不解氣，最后跺了幾腳，丟進(jìn)了垃圾桶。任性的結(jié)果是，普通卡轉(zhuǎn)賬有上限，我一個(gè)人去渤海銀行柜臺(tái)取了20萬現(xiàn)金，然后把賬戶銷了。我的第一次賣房之旅，到此完結(jié)。

通過中介賣房，我總結(jié)了以下經(jīng)(jiao)驗(yàn)（xun）:

一、要不要一口價(jià)？想省事，不想和買家討價(jià)還價(jià)？可以！直接跟中介說，我凈得房款XX萬，隨你賣！這樣做的好處很明顯，你不用和買家討價(jià)還價(jià)，不用為中介費(fèi)和稅費(fèi)操心。不過，羊毛出在你身上，除非你對自己的房子有客觀科學(xué)的估價(jià)，否則不建議你實(shí)行包干法。原因有二，其一，如果你對房子估價(jià)不客觀，市場價(jià)50萬，你非要凈得房款55萬，那你房子會(huì)一直賣不出去；其二，如果你對房子估價(jià)不科學(xué)準(zhǔn)確，很可能被中介鉆空子，他把你的房子賣貴點(diǎn)，獲利的是他而不是你（至于操作方式，中介的方法五花八門，只有你想不到，沒有他們做不到的）。

二、要不要簽限時(shí)合同？中介會(huì)極力慫恿你簽獨(dú)家限時(shí)合同，我最初也受到了中介的百般勸說，說簽了限時(shí)，所有門店都會(huì)推你的房子，會(huì)在門店重點(diǎn)推介你的房子，這樣很快就能賣出去了。聽起來很美，千萬別簽，除非你要錢要得非常急！因?yàn)橐坏┖灹讼迺r(shí)合同，你只能在這家房產(chǎn)中介公司出售你的房子，你通過其他中介公司或個(gè)人渠道出售，都要賠付違約金。而中介公司呢，雖說是限時(shí)合同，在這個(gè)期限內(nèi)沒賣出去，它可是不需要承擔(dān)賠付的。為了限時(shí)賣掉，中介只會(huì)一個(gè)勁勸說你把房價(jià)調(diào)低調(diào)低再調(diào)低。房價(jià)低于同樣品質(zhì)的房源，賣不出去才怪，你還要?jiǎng)隈{什么中介??！經(jīng)過中介公司門店，小黑板上一般都會(huì)寫著限時(shí)房源，如果要買房的話，可以重點(diǎn)看下限時(shí)房源。賣房賣得急，不是要抵債就是急用錢，這對買房來說是重大利好啊，你就大刀闊斧地砍價(jià)吧！

三、一定要給買家留下還價(jià)空間！這是至關(guān)重要的一點(diǎn)，不管是通過中介賣房還是自己賣房，切記留還價(jià)空間。討價(jià)還價(jià)人之常情，留點(diǎn)還價(jià)空間，和買家談價(jià)的時(shí)候，才能把握主動(dòng)權(quán)。

我的第二次賣房，48小時(shí)通過朋友圈賣出，堪稱長沙二手房銷售史上的奇跡；上個(gè)月買房的過程，更是曲折驚險(xiǎn)，步步驚心，容我有空再寫。