不動產(chǎn)查封登記若干問題及對策

原作發(fā)表于《中國不動產(chǎn)》  第2022.1期，總第86期

同一案件重復(fù)查封問題通過系統(tǒng)檢索核實(shí)查封情況后分情況處理，查封到期自動失效問題需操作登記系統(tǒng)自動解封失效的查封信息，輪候查封的續(xù)查封問題通過對輪候查封進(jìn)行續(xù)封時將該查封順位等信息告知法院方式解決，法院處置抵押權(quán)不動產(chǎn)案件的法律文書缺陷在修改或提交移送函后可以直接協(xié)助辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。

劉麗潔/文

【編者按】在不動產(chǎn)查封登記的實(shí)務(wù)操作中，由于各地法院和不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對相關(guān)規(guī)定的理解運(yùn)用以及信息共享的應(yīng)用程度不同，各地的做法不一。本文作者結(jié)合當(dāng)?shù)刈龇ê投嗄昊鶎訉?shí)踐，對其中一些問題提出了對策建議，有一定的參考意義。不過，其對輪候查封的續(xù)封等問題的分析仍不夠細(xì)致，觀點(diǎn)也值得商榷。在此期待各位專家、同行能夠就此展開進(jìn)一步研討，以提出更合理有效的對策。

近年來，各地不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)人民法院的生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書辦理查封登記業(yè)務(wù)，是不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依囑托業(yè)務(wù)中占比最多的一種類型。作為不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，雖然不對法院送達(dá)的囑托文件進(jìn)行實(shí)體審查，那么，應(yīng)該如何做好司法協(xié)助，識別文書缺陷或者其他問題，避免承擔(dān)不必要的責(zé)任，筆者根據(jù)多年工作實(shí)踐，試作一些分析，并提出相應(yīng)對策，僅供參考。

同一案件重復(fù)查封問題及對策

重復(fù)查封問題出現(xiàn)的情形。一個案件在民事訴訟階段，申請人提出財產(chǎn)保全，負(fù)責(zé)民事訴訟的法院工作人員會根據(jù)查詢的不動產(chǎn)登記結(jié)果，作出查封被執(zhí)行人名下不動產(chǎn)的民事裁定書。等該案件進(jìn)入執(zhí)行階段后，部分申請人會在立案后繼續(xù)提出查封被執(zhí)行人名下不動產(chǎn)（民事訴訟階段已查封）的申請，如果法院直接依申請并新編執(zhí)行法律文書文號作出查封決定。由于兩次作出查封決定的法律文書的案號不同，且執(zhí)行階段的法律文書沒有注明原民事案號，登記機(jī)構(gòu)人員無法識別兩次查封屬于同一個案件而直接作查封登記，往往就會造成同一個案件重復(fù)查封的情形。這種問題的暴露一般都是民事階段的財產(chǎn)保全臨近到期，申請人申請繼續(xù)查封時，登記機(jī)構(gòu)人員才能依據(jù)法院工作人員再次提交續(xù)封的法律文書的案號，發(fā)現(xiàn)該案件存在重復(fù)查封的情況。

對策：通過登記系統(tǒng)檢索核實(shí)查封情況后分情況處理。為避免出現(xiàn)上述問題，建議登記人員收到法律文書作出查封登記前，要根據(jù)法律文書案號進(jìn)行系統(tǒng)檢索，核實(shí)該案件的民事階段案號和執(zhí)行階段案號是否分別存在查封情況，并根據(jù)檢索結(jié)果分情況處理：一是兩種案號分別存在法院查封、申請續(xù)封的情形，即已經(jīng)存在的重復(fù)查封的情況。登記人員需如實(shí)告知法院工作人員，要求法院只能續(xù)其中一個案號的查封，并出具文書解除另一個案號的重復(fù)查封。如果無法實(shí)現(xiàn)有效溝通，應(yīng)當(dāng)辦理此次查封登記，簽收送達(dá)回證時在備注欄注明該重復(fù)查封情況，并向該囑托機(jī)關(guān)提出書面審查建議。二是民事案號存在查封、法院卻以執(zhí)行案號申請輪候查封的情形，即將產(chǎn)生重復(fù)查封的情況。登記人員需告知法院工作人員，該案件已在民訴階段用民事案號法律文書做出查封，只需按期續(xù)封即可，不需重復(fù)查封，同時書面告知該案件民訴階段的查封案號、順位和查封期限等相關(guān)信息。

查封到期自動失效問題及對策

查封到期后各地處理情況。關(guān)于查封到期后如何處理，各地有不同見解。有的地方認(rèn)為，到期直接自動解封即可；有地方認(rèn)為，非法院解封則不動；還有地方認(rèn)為，登記人員手動解除前需告知相關(guān)法院獲得書面認(rèn)可。實(shí)務(wù)中，如登記系統(tǒng)保留大量過期查封信息不處理，不但需要查詢?nèi)撕偷怯浫藛T花費(fèi)時間和精力識別確定有效查封信息，還會影響后續(xù)相關(guān)登記，造成不必要的工作勞動和窗口矛盾。

對策：操作登記系統(tǒng)自動解封失效的查封信息?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第 92條規(guī)定：“查封期間，人民法院解除查封的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時根據(jù)人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書注銷查封登記。不動產(chǎn)查封期限屆滿，人民法院未續(xù)封的，查封登記失效”。超期的查封登記即使不處理還保留在登記系統(tǒng)中，也會因上述的規(guī)定導(dǎo)致查封失效而無法再進(jìn)行繼續(xù)查封登記。因此，該超期查封信息的存在已無意義，反而會對登記工作造成不必要影響。對此，登記人員可操作系統(tǒng)對超期查封信息進(jìn)行查封“截止日期”的篩選，使用系統(tǒng)的“自動解除限制”等功能，操作自動解封令其失效。特別提醒的是，登記人員操作時應(yīng)該注意查封截止日期，如果截止日期是法定節(jié)假日的，可依據(jù)《民法典》第203條第1款的規(guī)定，期間的最后一日是法定休假日的，以法定休假日結(jié)束的次日為期間的最后一日。

輪候查封的續(xù)查封問題及對策

輪候查封是否需要續(xù)查封的爭議和現(xiàn)狀。關(guān)于輪候查封是否需要續(xù)查封，各地登記機(jī)構(gòu)和法院對此認(rèn)識不一。雖然多地登記機(jī)構(gòu)和法院會對輪候查封進(jìn)行續(xù)封登記，但因《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）第28條第1款規(guī)定，對已被人民法院查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)，其他人民法院可以進(jìn)行輪候查封、扣押、凍結(jié)。查封、扣押、凍結(jié)解除的，登記在先的輪候查封、扣押、凍結(jié)即自動生效。據(jù)此很多人認(rèn)為，輪候查封因在輪候階段尚未生效，故不存在到期，也就不需進(jìn)行續(xù)查封登記，認(rèn)為只有在首次查封狀態(tài)下的查封才存在續(xù)封登記。

輪候查封應(yīng)進(jìn)行續(xù)封的原因分析。從登記實(shí)務(wù)出發(fā)，筆者建議，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)對輪候查封做出續(xù)查封。原因有三：其一，《規(guī)定》第28條第1款規(guī)定的實(shí)際是輪候查封何時生效的問題，而不是該輪候查封需不需要續(xù)封的問題。無論首封還是輪候查封，協(xié)助執(zhí)行通知書等法律文書都注明了查封期限，該查封或輪候查封只能在查封期限內(nèi)有效，查封期限屆滿不續(xù)封的，查封登記失效。其二，法院查封文書要求如果當(dāng)事人延長查封期限必須提前15日向法院提起續(xù)封書面申請，而沒有設(shè)置首封為申請人提起續(xù)封申請之前提。法院會據(jù)申請對輪候查封出具法律文書，要求登記機(jī)構(gòu)續(xù)封。查封登記屬于以囑托登記，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)依據(jù)法律文書對其續(xù)封。其三，不動產(chǎn)登記系統(tǒng)無法實(shí)現(xiàn)即將輪為首封的第一輪候查封“一鍵轉(zhuǎn)換”轉(zhuǎn)成首封。首封解除或失效的不動產(chǎn)，其第一輪候查封輪為首封的確定，需要逐個排查并通知相關(guān)法院工作人員，這些工作在未實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)自動的情況下，輪候查封續(xù)封對實(shí)務(wù)工作更有意義。

對策：對輪候查封進(jìn)行續(xù)封時登記人員將該查封順位等信息告知法院。以山東省東營市為例，實(shí)務(wù)中把輪候查封登記作為查封登記中的一種分類進(jìn)行登記。首封解封或失效后，第一輪候查封默認(rèn)為首封。該查封臨期法院要求續(xù)封時，登記人員可在給法院簽收送達(dá)回證時在備注欄注明此查封已輪為首封等情況，以此方式書面告知法院，而不需在首封解封或失效時主動告知輪為首封的法院。這樣登記人員可以在定期處理到期而未續(xù)封的查封數(shù)據(jù)時，只需要批量操作此類數(shù)據(jù)自動到期失效即可。以此解決因系統(tǒng)存在大量超期查封數(shù)據(jù)導(dǎo)致確定查封順位費(fèi)時費(fèi)力，以及篩選后如何告知首封法院等難題。待不動產(chǎn)登記系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)查封和輪候查封單獨(dú)路徑登記，輪為首封的輪候查封實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)為首封的“一鍵轉(zhuǎn)換”等技術(shù)支持時，輪候查封可不再續(xù)封。屆時在查封登記作出時與法院工作人員及時溝通，并在簽收送達(dá)回證的備注欄注明即可。

抵押權(quán)案件法律文書問題及對策

法院處置抵押權(quán)案件法律文書的問題。實(shí)務(wù)中存在很多抵押權(quán)案件處置不動產(chǎn)的情況，法院工作人員送達(dá)的部分法院的法律文書中不會注明該情況，登記人員在收到法院的解封和拍賣、以物抵債等處置不動產(chǎn)的法律文書中，看到該處置案件非首封案件時，對于是否可以直接辦理解封并協(xié)助過戶感到困惑。

法律文書缺陷處理依據(jù)。2016年，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于首先查封法院與優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院處分查封財產(chǎn)有關(guān)問題的批復(fù)》規(guī)定，執(zhí)行過程中，應(yīng)當(dāng)由首先查封、扣押、凍結(jié)（以下簡稱查封）法院負(fù)責(zé)處分查封財產(chǎn)。但已進(jìn)入其他法院執(zhí)行程序的債權(quán)對查封財產(chǎn)有順位在先的擔(dān)保物權(quán)、優(yōu)先權(quán)（該債權(quán)以下簡稱優(yōu)先債權(quán)），自首先查封之日起已超過60日，且首先查封法院就該查封財產(chǎn)尚未發(fā)布拍賣公告或者進(jìn)入變賣程序的，優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院可以要求將該查封財產(chǎn)移送執(zhí)行。優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院要求首先查封法院將查封財產(chǎn)移送執(zhí)行的，應(yīng)當(dāng)出具商請移送執(zhí)行函。

對策：增加法律文書說明或提交移送函后可以直接辦理解封并協(xié)助過戶。據(jù)此，登記人員可以直接依據(jù)優(yōu)先債權(quán)法院的處置不動產(chǎn)法律文書辦理相關(guān)解封和協(xié)助過戶業(yè)務(wù)。但是，如果法律文書未說明上述情況時，可以讓法院工作人員增加提交該案件的移送執(zhí)行函復(fù)印件，作為該解封登記或過戶文書的附件?？紤]到部分案件首封和優(yōu)先債權(quán)法院為同一法院，同一法院直接并未推送移交函手續(xù)，針對這種情況，可以要求法院工作人員在協(xié)助執(zhí)行的法律文書中增加“該案件為抵押權(quán)優(yōu)先處置，已與首封案件法院移送執(zhí)行”等書面情況說明。

預(yù)售商品房預(yù)查封問題及對策

預(yù)售商品房預(yù)查封問題產(chǎn)生原因。很多地區(qū)負(fù)責(zé)預(yù)售商品房合同備案的機(jī)構(gòu)（房管部門）和不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)分屬不同職能部門，尚未實(shí)現(xiàn)合并管理。預(yù)售商品房備案信息數(shù)據(jù)是否實(shí)現(xiàn)共享或者系統(tǒng)自動推送各地情況不一。此時預(yù)售房屋的預(yù)查封登記如何操作，確保被查封不動產(chǎn)不被轉(zhuǎn)移、抵押，是不動產(chǎn)登記人員必須重視的問題。

對策：根據(jù)有無預(yù)告登記和信息是否共享分類處理。備案（預(yù)購）人已經(jīng)在不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理了預(yù)告登記，即登記系統(tǒng)存在預(yù)查封商品房備案（預(yù)購）人信息的，登記人員可直接辦理預(yù)查封登記。備案（預(yù)購）人沒有辦理預(yù)告登記的，登記機(jī)構(gòu)人員要根據(jù)各地預(yù)售商品房備案信息共享推進(jìn)情況分類處理：一是信息已實(shí)現(xiàn)信息共享或者系統(tǒng)自動推送接收預(yù)售備案數(shù)據(jù)信息的，登記機(jī)構(gòu)人員可以根據(jù)共享信息或推送接收備案數(shù)據(jù)信息做出預(yù)查封登記。二是未實(shí)現(xiàn)信息共享或推送接收備案數(shù)據(jù)信息的，登記人員應(yīng)依據(jù)法院已在預(yù)售備案管理機(jī)構(gòu)（房管部門）查詢到的信息進(jìn)行預(yù)查封登記。為方便法院工作人員查詢和預(yù)查封登記，登記機(jī)構(gòu)和預(yù)售備案機(jī)構(gòu)（房管部門）可合署辦公，或?qū)崟r數(shù)據(jù)推送，確保預(yù)售商品房的預(yù)查封登記有效，保障申請人利益。需要注意的是，對登記系統(tǒng)沒有不動產(chǎn)單元信息的查封，建議登記人員先接收查封法律文書等材料，待條件成熟登記系統(tǒng)建立不動產(chǎn)單元信息后，再及時根據(jù)關(guān)聯(lián)字段對應(yīng)導(dǎo)入登記系統(tǒng)該不動產(chǎn)單元的相關(guān)查封信息。

登記實(shí)踐中，存在不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和預(yù)售備案機(jī)構(gòu)（房管部門）的預(yù)查封信息不一致等問題，原因包括預(yù)售備案機(jī)構(gòu)（房管部門）預(yù)查封數(shù)據(jù)推送遺漏，或兩機(jī)構(gòu)需要分別查封的地區(qū)，部分法院只將查封文書送達(dá)預(yù)售備案機(jī)構(gòu)（房管部門），而未送達(dá)登記機(jī)構(gòu)等。一旦不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將此類不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移或抵押，必然要承擔(dān)相關(guān)登記失誤的責(zé)任。對此，筆者建議，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對新建商品房進(jìn)行首次登記和轉(zhuǎn)移登記時，可以根據(jù)共享的預(yù)售商品房備案合同信息，確定相關(guān)查封信息，或根據(jù)預(yù)售備案機(jī)構(gòu)出具的查封信息材料（針對預(yù)售商品房備案合同信息不共享的地區(qū)），在登記系統(tǒng)不動產(chǎn)單元信息中導(dǎo)入查封信息或備注限制信息，以避免登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)相關(guān)登記責(zé)任。

（作者：劉麗潔 作者單位：山東省廣饒縣不動產(chǎn)登記中心）

責(zé)任編輯  黃俊飛

原作刊登于《中國不動產(chǎn)》  第2022.1期，總第86期