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作者：史意 江蘇省南京市不動產(chǎn)登記中心執(zhí)行過程中，對不動產(chǎn)的處分一般由首輪查封機關(guān)進行，非經(jīng)首輪查封機關(guān)的同意，不得對被查封的不動產(chǎn)進行轉(zhuǎn)移、抵押登記。但在特殊情況下，也會由非首輪查封機關(guān)處分不動產(chǎn)，登記機構(gòu)工作人員往往不知能否登記、如何登記。下文中，作者對不動產(chǎn)登記實踐中常見的此類情況進行了梳理、分析，并提出相關(guān)注意事項。 由受托執(zhí)行法院處置不動產(chǎn)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于委托執(zhí)行若干問題的規(guī)定》第1條規(guī)定，執(zhí)行法院經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人在本轄區(qū)內(nèi)已無財產(chǎn)可供執(zhí)行，且在其他省、自治區(qū)、直轄市內(nèi)有可供執(zhí)行財產(chǎn)的，應(yīng)當將案件委托異地的同級人民法院執(zhí)行。也就是說，在符合一定條件時，執(zhí)行法院可以委托其他法院執(zhí)行相關(guān)財產(chǎn)，其中就包括要求登記機構(gòu)辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的情形。委托法院向受托法院出具委托執(zhí)行函后，受托法院認為符合法律條件并依法立案的，即取得了首封法院的法律地位。受托法院繼續(xù)查封時，持委托執(zhí)行函和立案通知書即可辦理相關(guān)手續(xù)。由優(yōu)先債權(quán)法院處置不動產(chǎn)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于首封法院與優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院處分查封財產(chǎn)有關(guān)問題的批復》，已進入其他法院執(zhí)行程序的債權(quán)對查封財產(chǎn)有順位在先的擔保物權(quán)、優(yōu)先權(quán)，自首先查封之日起已超過60日，且首封法院就該查封財產(chǎn)尚未發(fā)布拍賣公告或者進入變賣程序的，優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院可以要求將該查封財產(chǎn)移送執(zhí)行。財產(chǎn)移送執(zhí)行后，優(yōu)先債權(quán)法院即取得了優(yōu)先于首封法院處置不動產(chǎn)的地位。在不動產(chǎn)登記實務(wù)中，涉及抵押權(quán)、建設(shè)工程價款等案件的非首封法院根據(jù)上述情形要求處置不動產(chǎn)時，可以持首封法院的移送執(zhí)行函辦理相關(guān)手續(xù)。由財產(chǎn)所在地法院處置不動產(chǎn)。根據(jù)《民事訴訟法》第224條的規(guī)定，發(fā)生法律效力的民事判決、裁定，以及刑事判決、裁定中的財產(chǎn)部分，由第一審人民法院或者與第一審人民法院同級的被執(zhí)行的財產(chǎn)所在地人民法院執(zhí)行。不動產(chǎn)登記實踐中，常有申請人向非財產(chǎn)所在地法院提起相關(guān)訴訟，但向財產(chǎn)所在地法院申請強制執(zhí)行。此時財產(chǎn)所在地法院可以依據(jù)法律規(guī)定繼受原一審法院的首封處置權(quán)，不必提交移交材料。由破產(chǎn)管理法院處置不動產(chǎn)。《企業(yè)破產(chǎn)法》第19條規(guī)定，人民法院受理破產(chǎn)申請后，有關(guān)債務(wù)人財產(chǎn)的保全措施應(yīng)當解除，執(zhí)行程序應(yīng)當中止。也就是說，當企業(yè)進入破產(chǎn)程序后，由管理人接管債務(wù)人的債權(quán)和債務(wù)，應(yīng)解除破產(chǎn)企業(yè)名下不動產(chǎn)查封登記，并由破產(chǎn)受理法院取得涉案財產(chǎn)的處置權(quán)。由仲裁案件中不動產(chǎn)所在地中級人民法院處置不動產(chǎn)。關(guān)于仲裁過程中財產(chǎn)保全法院的確定，《民事訴訟法》第101條規(guī)定“仲裁前財產(chǎn)保全可以向被保全財產(chǎn)所在地、被申請人住所地或者對案件有管轄權(quán)的人民法院申請采取保全措施”，至于管轄法院的級別未作明確說明。但《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》第11條規(guī)定對此有明確答復，即在國內(nèi)仲裁過程中，當事人申請財產(chǎn)保全，經(jīng)仲裁機構(gòu)提交人民法院的，由被申請人住所地或被申請保全的財產(chǎn)所在地的基層人民法院裁定并執(zhí)行。關(guān)于仲裁案件執(zhí)行人民法院的確定，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國仲裁法〉若干問題的解釋》第29條及《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理仲裁裁決執(zhí)行案件若干問題的規(guī)定》第2條均規(guī)定，當事人對仲裁機構(gòu)作出的仲裁裁決或者仲裁調(diào)解書申請執(zhí)行的，由被執(zhí)行人住所地或者被執(zhí)行的財產(chǎn)所在地的中級人民法院管轄。綜上，在登記實踐中，就仲裁案件，可能會產(chǎn)生首封法院與不動產(chǎn)處置法院不一致的情況，即基層法院與中級人民法院的錯位。如果基層法院依法首封了被申請人的不動產(chǎn)，那么當案件進入到執(zhí)行階段時，相關(guān)中級法院將取代無執(zhí)行權(quán)的基層法院對不動產(chǎn)進行處置，且登記機構(gòu)不必要求其提交執(zhí)行移交材料。此外，刑事案件中，首封機關(guān)為公安、檢察院、國家安全機關(guān)等，處置機關(guān)為法院，在此暫不展開介紹。判斷非首封法院執(zhí)行權(quán)的來源。非首封機關(guān)處置不動產(chǎn)并要求登記時，工作人員應(yīng)當通過詢問囑托機關(guān)執(zhí)行權(quán)取得的來源、梳理囑托材料等方式明晰執(zhí)行權(quán)獲得的脈絡(luò)，并明確執(zhí)行機關(guān)是否有權(quán)取代或者優(yōu)先于首封機關(guān)獲得財產(chǎn)處置權(quán)，抑或集中享有對不動產(chǎn)的處置權(quán)。材料的審核。初步判斷執(zhí)行類型后，工作人員需要根據(jù)相關(guān)規(guī)定，審查執(zhí)行機構(gòu)的囑托材料。除一般的裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書外，還應(yīng)當包括證明執(zhí)行機構(gòu)取得執(zhí)行權(quán)的材料。如受托執(zhí)行法院提交委托執(zhí)行函和立案通知書；優(yōu)先債權(quán)法院提交移送執(zhí)行函；財產(chǎn)所在地法院、仲裁案件中不動產(chǎn)所在地的中級人民法院需在文書中標注原審理案號，以表明現(xiàn)執(zhí)行的案件與原審理案件一致；破產(chǎn)受理法院需要表明案件已進入破產(chǎn)受理階段的事實，已明示破產(chǎn)受理法院的身份。文書應(yīng)當寫明需協(xié)助事項。理順首封法院與執(zhí)行法院的關(guān)系后，登記機構(gòu)應(yīng)當按照協(xié)助執(zhí)行通知書的內(nèi)容依囑托進行登記。需要注意到的是，在某些情況下，如果囑托內(nèi)容含轉(zhuǎn)移登記但不含解封登記，那么登記機構(gòu)仍應(yīng)解封登記。如《最高人民法院關(guān)于查封法院全部處分標的物后輪候查封的效力問題的批復》即明確：“人民法院對已查封的財產(chǎn)進行拍賣、變賣或抵債的，原查封的效力消滅，人民法院無需先行解除該財產(chǎn)上的查封，可直接進行處分，有關(guān)單位應(yīng)當協(xié)助辦理有關(guān)財產(chǎn)權(quán)證照轉(zhuǎn)移手續(xù)。”又如《最高人民法院關(guān)于刑事裁判涉財產(chǎn)部分執(zhí)行的若干規(guī)定》第5條規(guī)定：“對偵查機關(guān)查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)，人民法院執(zhí)行中可以直接裁定處置，無需偵查機關(guān)出具解除手續(xù)，但裁定中應(yīng)當指明偵查機關(guān)查封、扣押、凍結(jié)的事實?！?/span>解封登記、抵押登記等手續(xù)和轉(zhuǎn)移登記應(yīng)當同時進行。不動產(chǎn)被處置后，執(zhí)行機關(guān)一般會要求登記機構(gòu)進行轉(zhuǎn)移登記，并解除相關(guān)權(quán)利限制。在操作方式上，有的登記機構(gòu)要求執(zhí)行機關(guān)先到各業(yè)務(wù)窗口解除抵押登記和查封登記，解除完畢后再去其他窗口辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；也有的登記機構(gòu)在同一窗口統(tǒng)一收件，但仍按照先解除限制后轉(zhuǎn)移登記的步驟漸次操作。筆者認為，從法理角度，登記機構(gòu)的登記順序并無任何問題，但是在系統(tǒng)設(shè)置上，為防止因限制解除與轉(zhuǎn)移登記產(chǎn)生時間差而導致其他登記的產(chǎn)生，登記機構(gòu)可以就此類執(zhí)行案件專門設(shè)置單獨的程序，在受理轉(zhuǎn)移登記的同時一并解除其他限制，以消弭時間差所帶來的困擾。
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