1.閆敬芝、河南省鹿邑縣人民政府城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理:房屋登記管理(房屋登記)再審審查與審判監(jiān)督行政裁定書

最高人民法院(2020)最高法行申3573號行政裁定書

2020.06.23 裁判

裁判結(jié)果：

本院經(jīng)審查認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第八條規(guī)定，當(dāng)事人以作為房屋登記行為基礎(chǔ)的買賣、共有、贈與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關(guān)系無效或者應(yīng)當(dāng)撤銷為由，對房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人先行解決民事爭議，民事爭議處理期間不計算在行政訴訟起訴期限內(nèi)；已經(jīng)受理的，裁定中止訴訟。本案中，閆敬芝與馬學(xué)金房屋買賣合同糾紛一案，河南省鹿邑縣人民法院（2017）豫1628民初3346號民事裁定駁回閆敬芝的起訴，閆敬芝未對該裁定提起上訴，雙方之間的房屋買賣合同糾紛并未解決，閆敬芝亦不能否定與馬學(xué)金之間的房屋買賣關(guān)系。據(jù)此，閆敬芝請求撤銷鹿邑縣政府為馬學(xué)金頒發(fā)房屋所有權(quán)證，不符合起訴條件。一、二審裁定駁回起訴，并無不當(dāng)。閆敬芝申請再審的理由不能成立，本院不予支持。

2.李善有、廣西壯族自治區(qū)南寧市橫縣人民政府資源行政管理:土地行政管理(土地)再審審查與審判監(jiān)督行政裁定書

最高人民法院(2019)最高法行申11273號行政裁定書

2019.10.31 裁判

裁判結(jié)果：

本院經(jīng)審查認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第八條規(guī)定，當(dāng)事人以民事法律關(guān)系無效或者應(yīng)當(dāng)撤銷為由，對房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人先行解決民事爭議，民事爭議處理期間不計算在行政訴訟起訴期限內(nèi)。因此，李善有關(guān)于謝永余辦理土地證時僅提供了《土地權(quán)屬來源證明》和《土地登記申請書》，不能證明其系善意第三人的主張，系民事爭議并應(yīng)另循法律程序解決，本案不予理涉。根據(jù)原審法院查明的事實，李善有最遲于2002年9月10日就已知道橫縣政府為謝永余頒發(fā)了國有土地使用證，即最遲此時已知道被訴行政行為的具體內(nèi)容；但其于2015年10月14日才向人民法院起訴，顯然已超過法定起訴期限。原審法院據(jù)此駁回李善有起訴，于法有據(jù)，本院予以支持。

3.陳貴珍、湖北省武漢市人民政府再審審查與審判監(jiān)督行政裁定書

最高人民法院(2019)最高法行申4687號行政裁定書

2019.05.28 裁判

裁判結(jié)果：

本院經(jīng)審查認(rèn)為，本案系申請人陳貴珍不服被申請人武漢市政府作出的行政復(fù)議決定而提起的訴訟，故本案應(yīng)圍繞涉案行政復(fù)議決定是否合法進(jìn)行審查。陳貴珍在行政復(fù)議程序中，主張作為案涉房屋登記行為基礎(chǔ)的陳銀華與王運伢之間民事繼承法律關(guān)系無效，故而申請撤銷武房權(quán)證青字第××號《房屋所有權(quán)證》。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第八條的規(guī)定，陳貴珍應(yīng)當(dāng)先行解決民事爭議，其提起行政復(fù)議申請的條件尚未成就。武漢市政府駁回陳貴珍的行政復(fù)議申請并無不當(dāng)。原審裁定駁回陳貴珍的起訴，亦符合法律的經(jīng)濟(jì)原則。

4.肖云英、柳松柏資源行政管理:土地行政管理(土地)再審審查與審判監(jiān)督行政裁定書

最高人民法院(2018)最高法行申6716號行政裁定書

2018.12.25 裁判

裁判結(jié)果：

本院經(jīng)審查認(rèn)為，本案被訴行政行為是預(yù)××號國土證的登記行為。雖然邵陽市政府、邵陽市國土局、邵陽市國土局雙清分局均無法提供預(yù)××號國土證的原始檔案資料，該證原始檔案資料已遺失，但本案各方當(dāng)事人均認(rèn)可該證真實存在，結(jié)合肖云英與陶楚蘭合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一案情況分析，本院認(rèn)定預(yù)××號國土證真實存在。本案爭議焦點為肖云英的起訴是否超過法定的起訴期限。

《中華人民共和國行政訴訟法》第四十六條第一款規(guī)定：“公民、法人或者其他組織直接向人民法院提起訴訟的，應(yīng)當(dāng)自知道或者應(yīng)當(dāng)知道作出行政行為之日起六個月內(nèi)提出。法律另有規(guī)定的除外?！钡谒氖藯l第一款規(guī)定：“公民、法人或者其他組織因不可抗力或者其他不屬于其自身的原因耽誤起訴期限的，被耽誤的時間不計算在起訴期限內(nèi)。”該條規(guī)定耽誤起訴期限的“其他不屬于其自身的原因”，是指除不可抗力以外不能歸責(zé)于起訴人自身的正當(dāng)事由。比如，當(dāng)作為被訴行政行為基礎(chǔ)的買賣、共有、贈與、抵押、婚姻、繼承等民事訴訟尚處于持續(xù)狀態(tài)，被訴行政行為是否對起訴人的權(quán)利義務(wù)造成實際影響，需以民事訴訟的裁判結(jié)果為前提時，起訴人不可能在當(dāng)時就對被訴行政行為提起行政訴訟。此時，等待民事訴訟生效裁判結(jié)果，就可以構(gòu)成該條規(guī)定的耽誤起訴期限的正當(dāng)事由?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第八條也正是基于上述法理作出規(guī)定，即“民事爭議處理期間不計算在行政訴訟起訴期限內(nèi)”。同時，為了更好地保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，因前述事由耽誤起訴期限，起訴人在民事裁判生效前提起行政訴訟的，如果經(jīng)審查符合起訴條件，人民法院應(yīng)當(dāng)予以受理，而不能以超過起訴期限為由駁回起訴。本案中，肖云英與陶楚蘭因《聯(lián)建新住房協(xié)議書》引發(fā)合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛民事訴訟，肖云英于2015年6月8日在該民事訴訟庭審質(zhì)證過程中得知預(yù)××號國土證。肖云英與陶楚蘭簽訂的《聯(lián)建新住房協(xié)議書》，是陶楚蘭申請辦理涉案國有土地使用權(quán)行政登記的權(quán)屬來源依據(jù)，被訴的預(yù)××號國土證頒證行為是否對肖云英的權(quán)利義務(wù)造成實際影響，需以該民事訴訟的裁判結(jié)果為前提?；谛姓ㄉ系男刨囋瓌t及司法最終確定原則，該民事訴訟一直處于持續(xù)狀態(tài)且至今尚未審結(jié)，預(yù)××號國土證將陶楚蘭登記為涉案土地使用權(quán)權(quán)利人之一，是否對肖云英的權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生實際影響也處于待定狀態(tài)，肖云英不可能在該民事訴訟庭審時即提起對預(yù)××號國土證登記行為的行政訴訟。只有在該民事訴訟裁判生效后，肖云英才能確定預(yù)××號國土證登記行為對其權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生實際影響。肖云英于2017年1月16日向原審法院提起本案行政訴訟，顯然沒有超過法律規(guī)定的六個月起訴期限，雖然其沒有等待該民事訴訟裁判生效即提起行政訴訟，但其起訴符合起訴條件，一審法院予以受理并無不當(dāng)。二審裁定認(rèn)定肖云英的起訴超過法定起訴期限并駁回其起訴，適用法律不當(dāng)，本院予以糾正。

5.葛洛如、如皋市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)工程建設(shè)有限公司城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理:房屋登記管理(房屋登記)再審審查與審判監(jiān)督行政裁定書

最高人民法院(2018)最高法行申2772號行政裁定書

2018.11.28 裁判

裁判結(jié)果：

本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第八條規(guī)定，當(dāng)事人以作為房屋登記行為基礎(chǔ)的民事法律關(guān)系無效或者應(yīng)當(dāng)撤銷為由，對房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人先行解決民事爭議。本案中，根據(jù)葛洛如、如皋開發(fā)區(qū)有限公司在本案一、二審和申請再審時的提出的事實、理由和請求以及本案和相關(guān)民事案件的審理、裁判情況，可以認(rèn)定葛洛如與如皋市政府及如皋開發(fā)區(qū)有限公司等的爭議實質(zhì)為對涉案房屋權(quán)屬的爭議，即如皋開發(fā)區(qū)有限公司主張改制前的如皋市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)工程建設(shè)公司作為開發(fā)企業(yè)基于建造涉案房屋等行為而設(shè)立物權(quán)，而葛洛如主張應(yīng)由其基于葛德福與薛金明于1999年簽訂協(xié)議及繼承等民事法律關(guān)系取得涉案房屋相應(yīng)民事權(quán)利進(jìn)而認(rèn)為被訴房屋登記侵犯了其權(quán)利。該爭議系對房屋登記基礎(chǔ)的民事法律關(guān)系的爭議，葛洛如如認(rèn)為其對涉案房屋享有權(quán)利且該權(quán)利受到如皋開發(fā)區(qū)有限公司的侵犯，應(yīng)先行通過民事訴訟等方式解決民事爭議，而不應(yīng)通過對相關(guān)房屋行政登記單獨提起行政訴訟的方式解決民事權(quán)屬爭議、實現(xiàn)其民事權(quán)利。二審法院對被訴房屋登記過程中涉案房屋權(quán)屬相關(guān)材料的認(rèn)定，系對如皋市政府作出被訴房屋登記行為相關(guān)事實依據(jù)的審查意見，不能直接等同于對不動產(chǎn)物權(quán)的司法確認(rèn)。

本案中，一、二審法院均已對被訴房屋行政登記行為作出實體審查，二審法院認(rèn)定如皋市政府頒發(fā)72372號《房屋所有權(quán)證》未盡到全面審查義務(wù)，違反法定程序，同時認(rèn)定72372號《房屋所有權(quán)證》已被如皋市政府收回并予以注銷，不具有可撤銷內(nèi)容，判決確認(rèn)如皋市政府頒發(fā)給如皋開發(fā)區(qū)有限公司的72372號《房屋所有權(quán)證》違法，并無不當(dāng)。

6.黃玉卿、黃健信城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理:房屋登記管理(房屋登記)再審行政判決書

最高人民法院(2017)最高法行再95號行政判決書

2018.04.28 裁判

裁判結(jié)果：

本院經(jīng)審理認(rèn)為，2008年7月1日施行的《房屋登記辦法》第十一條規(guī)定，“申請房屋登記，申請人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的房屋登記機(jī)構(gòu)提出申請，并提交申請登記材料。申請登記材料應(yīng)當(dāng)提供原件。不能提供原件的，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)有關(guān)機(jī)關(guān)確認(rèn)與原件一致的復(fù)印件。申請人應(yīng)當(dāng)對申請登記材料的真實性、合法性、有效性負(fù)責(zé)，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料申請房屋登記?！备鶕?jù)上述規(guī)定，申請人應(yīng)對申請登記材料的真實性、合法性、有效性負(fù)責(zé)，房屋登記機(jī)構(gòu)對登記材料的審查究竟僅是形式審查義務(wù)還是實質(zhì)審查義務(wù)，法律并無明確規(guī)定，但是房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該在其能力范圍內(nèi)盡到審慎的審查義務(wù)。也就是說，房屋登記機(jī)構(gòu)在審查登記行為時，主要對于申請材料是否完整和齊備、是否符合法定形式進(jìn)行審查，對于相關(guān)材料的實質(zhì)真實性、合法有效性，登記機(jī)構(gòu)只能在職責(zé)范圍內(nèi)盡審慎的審查義務(wù)。在實踐中，確實存在由于申請人惡意提供虛假登記材料，欺騙登記機(jī)構(gòu)進(jìn)而獲得房屋登記的情形。房屋登記機(jī)構(gòu)如果在事后發(fā)現(xiàn)申請人提供虛假材料的，可以依照《房屋登記辦法》第八十一條進(jìn)行相應(yīng)處理。

《房屋登記辦法》第八十一條規(guī)定：“司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、仲裁委員會發(fā)生法律效力的文件證明當(dāng)事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以撤銷原房屋登記，收回房屋權(quán)屬證書、登記證明或者公告作廢，但房屋權(quán)利為他人善意取得的除外。”首先，對于房屋登記過程中當(dāng)事人提供虛假材料的，房屋登記機(jī)構(gòu)事后發(fā)現(xiàn)的，也需要通過調(diào)查確認(rèn)是否應(yīng)當(dāng)撤銷房屋登記，這種撤銷的過錯和責(zé)任雖然不在房屋登記機(jī)構(gòu)，但符合該條規(guī)定情形的，房屋登記機(jī)構(gòu)仍然需要撤銷房屋登記。其次，這里規(guī)定的是除了善意取得外，通過提供虛假材料獲得房屋登記的，應(yīng)予撤銷。也就是說，如果存在善意取得的情形，則構(gòu)成對撤銷房屋登記的阻卻事由。一般情況下，本條規(guī)定所說的善意取得是指房屋為第三人善意取得。那么，在本案中需要進(jìn)一步討論的問題則是，無處分權(quán)人處分他人房屋并辦理了登記，真實的房產(chǎn)權(quán)利人主張撤銷房屋登記，而第三人主張善意取得房屋抵押權(quán)時，能否構(gòu)成對撤銷房屋登記的阻卻事由。

《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條第一款規(guī)定，“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人?！钡谌钜?guī)定，“當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定?！备鶕?jù)上述規(guī)定，他物權(quán)包括抵押權(quán)亦可以適用善意取得制度。當(dāng)然，判斷房屋抵押權(quán)是否構(gòu)成善意取得，也要結(jié)合善意取得的一般理論和案件實際情況具體分析。如果房屋抵押權(quán)符合善意取得的事實構(gòu)成要素，則該善意取得亦可以構(gòu)成對撤銷房屋登記的阻卻事由。

本案爭議的焦點問題有三：一是房屋登記機(jī)構(gòu)辦理案涉房屋房產(chǎn)登記的合法性問題；二是案涉房屋抵押登記的合法性問題；三是本案的判決方式問題。

一、關(guān)于案涉房屋房產(chǎn)登記的合法性問題

如前所述，房屋登記機(jī)構(gòu)在進(jìn)行房屋登記時具有一定的審查義務(wù)。本案中，根據(jù)一、二審查明的事實，順德區(qū)國土局在審核申請登記材料時已盡到審慎義務(wù)，其登記行為符合《房屋登記辦法》的要求。但是，在房屋登記之后，順德區(qū)人民法院作出的2703號刑事判決已經(jīng)查明，劉玉朝違反委托事項，向房屋登記機(jī)構(gòu)提供虛假的《戶籍證明》證實黃青彩的曾用名為黃麗華，惡意串通黃青彩共同申請房屋過戶轉(zhuǎn)移登記，屬于隱瞞真實情況、提供虛假材料，從而獲取房屋登記的情形。在此情況下，房屋登記機(jī)構(gòu)完全可以依據(jù)《房屋登記辦法》第八十一條的規(guī)定進(jìn)行審查，決定是否需要行使自行撤銷權(quán)，撤銷對案涉房屋的登記行為。在房屋登記機(jī)構(gòu)未予自行撤銷的情況下，當(dāng)事人訴請法院處理，法院依法應(yīng)當(dāng)對登記行為的合法性作出處理，并可以依照該條款的規(guī)定認(rèn)定登記行為的合法性。二審以“黃玉卿和黃健信并未通過民事爭議解決途徑取得否定其與黃青彩買賣合同效力及順德分行抵押權(quán)效力的生效判決或仲裁裁決，請求撤銷粵房地權(quán)證佛字第××號《房地產(chǎn)權(quán)證》證據(jù)不足”為由，駁回黃玉卿、黃健信要求撤銷案涉房產(chǎn)證的訴訟請求，同時一并駁回對房屋抵押登記的訴訟請求，適用法律錯誤。生效的2703號刑事判決已經(jīng)確認(rèn)在辦理房屋登記過程中，當(dāng)事人提供虛假材料，符合應(yīng)予撤銷的事由。至于登記過程中提交的買賣合同是否有效，并非案涉房屋登記是否應(yīng)予撤銷的唯一考量因素。而且根據(jù)再審申請人提交的新證據(jù)，順德區(qū)人民法院作出的生效127號民事判決也確認(rèn)案涉房產(chǎn)的買賣合同無效。故本案關(guān)于房屋登記的合法性問題，應(yīng)該以生效的2703號刑事判決以及127號民事判決認(rèn)定的事實，確認(rèn)當(dāng)事人存在提交虛假材料、以非法手段獲取房屋登記的情況。根據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第六十九條的規(guī)定，行政行為證據(jù)確鑿，適用法律、法規(guī)正確，符合法定程序的，人民法院判決駁回原告的訴訟請求。二審作出駁回再審申請人對房屋登記行為的訴訟請求，適用法律錯誤，應(yīng)予糾正。

二、關(guān)于案涉房屋抵押登記的合法性問題

由于存在提交虛假材料非法獲取房屋登記的情形，案涉房屋登記本應(yīng)予以撤銷。生效的2703號刑事判決已認(rèn)定黃青彩系與劉玉朝惡意串通騙取房屋登記，因此黃青彩并非善意第三人，本案也不存在因第三人善意取得該房屋而阻卻撤銷房屋登記的事由。那么，案涉房屋抵押登記的合法性問題將直接影響對房屋登記是否應(yīng)予撤銷的判斷。

前已述及，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條的規(guī)定，受讓人受讓不動產(chǎn)時是善意的，受讓人取得該不動產(chǎn)的所有權(quán)；當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，與善意取得的所有權(quán)具有同樣的法律后果。抵押權(quán)系設(shè)立在所有權(quán)之外的受法律保護(hù)的其他物權(quán)之一。抵押權(quán)因被擔(dān)保債權(quán)的成立而成立，亦因被擔(dān)保債權(quán)的消滅而消滅。認(rèn)定善意取得的核心要件是第三人屬于善意、有償取得抵押權(quán)。本案中，黃青彩與順德分行之間的擔(dān)保債權(quán)經(jīng)順德區(qū)人民法院生效的19號民事判決確認(rèn)，該判決確認(rèn)了黃青彩將涉案房屋抵押貸款行為的效力，并認(rèn)定順德分行對涉案房產(chǎn)依法享有抵押權(quán)。雖然2703號刑事判決確認(rèn)劉玉朝與黃青彩共同提供虛假資料騙取房屋轉(zhuǎn)移登記和抵押登記，但順德分行在與黃青彩簽訂抵押貸款合同時，進(jìn)行了相應(yīng)的審查，且不存在重大過失，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為善意第三人。而且，順德分行已向黃健信賬戶發(fā)放貸款120萬元，根據(jù)貸款合同完成了支付抵押權(quán)對價的義務(wù)。房屋登記機(jī)構(gòu)作出的案涉房屋的抵押登記行為合法有效，并無不當(dāng)。

一審認(rèn)為順德分行工作人員劉堅作為設(shè)立抵押權(quán)的業(yè)務(wù)經(jīng)辦人，“既沒有接觸涉案房地產(chǎn)的賣方黃健信、黃玉卿，也沒有審核《房屋買賣合同》的真實性，更沒有獲得《戶籍證明》的情況下，就輕率地相信黃青彩是涉案房屋合法的買方，對貸款合同、抵押合同未經(jīng)審慎審查，具有重大過失。”“順德分行對于劉玉朝、黃青彩騙取抵押權(quán)登記的后果具有重大過失，不是善意第三人?！币粚徸鞒龅纳鲜稣J(rèn)定，與生效的19號民事判決已經(jīng)確認(rèn)案涉房屋的抵押貸款合同合法有效的結(jié)論相悖，在未對生效民事判決啟動審判監(jiān)督程序予以糾正的情況下，一審所認(rèn)定的該部分事實不能作為認(rèn)定案件的事實，應(yīng)予糾正。

銀行在簽訂抵押貸款合同、辦理抵押登記時，確實應(yīng)采用審慎的態(tài)度對申請人提供的相關(guān)材料進(jìn)行審查。雖然劉堅沒有接觸賣方黃健信、黃玉卿，但是黃玉卿、黃健信系出具書面委托劉玉朝辦理案涉房屋的過戶及抵押手續(xù)，且該委托手續(xù)經(jīng)過公證部門的公證，劉堅有理由相信劉玉朝具有代理資格。至于對《戶籍證明》《房屋買賣合同》的審核，作為房屋登記機(jī)構(gòu)的被申請人在進(jìn)行登記時尚未發(fā)現(xiàn)劉玉朝等人提交的上述材料存在造假或無效的情況，要求銀行工作人員作出比政府部門更準(zhǔn)確的判斷和采用更高的審查強(qiáng)度，沒有法律根據(jù)和現(xiàn)實可能性。順德分行在抵押登記的審查中的誤信，是由于劉玉朝、黃青彩等人惡意串通提供虛假材料所致，而且其抵押登記亦是建立在房屋登記機(jī)構(gòu)已經(jīng)先作出房屋轉(zhuǎn)移登記，基于對房屋登記公信力的信賴基礎(chǔ)上作出的。順德分行作出的抵押登記行為不存在重大過失，其所取得的抵押權(quán)屬于善意取得，應(yīng)受法律保護(hù)。順德分行的善意取得構(gòu)成對房屋登記機(jī)構(gòu)撤銷抵押登記的法定阻卻事由。一審判決撤銷該抵押登記屬認(rèn)定事實不清，適用法律錯誤。

三、關(guān)于本案的判決方式問題

對被訴行政行為作出否定性評價并不意味著該行政行為必須撤銷，《中華人民共和國行政訴訟法》第七十四條第一款第一項規(guī)定的判決方式，就是對被訴行政行為的合法性作否定性評價卻不改變該行政行為所形成的法律關(guān)系，該判決方式的適用條件除涉及國家利益或社會公共利益外，也包括涉及善意第三人的情形。《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第十一條第三款則規(guī)定，被訴房屋登記行為違法，但判決撤銷將給公共利益造成重大損失或者房屋已為第三人善意取得的，判決確認(rèn)被訴行為違法，不撤銷登記行為。本案中，案涉房屋抵押登記應(yīng)該受到法律保護(hù)。如果撤銷案涉房屋的房屋登記行為，則抵押登記的物權(quán)基礎(chǔ)不復(fù)存在，抵押權(quán)人的合法權(quán)利得不到保護(hù)，勢必造成社會公共利益的損害。

根據(jù)上述規(guī)定，案涉房屋登記本應(yīng)判決撤銷，但如撤銷房屋登記將直接影響抵押登記的效力，影響抵押權(quán)的實現(xiàn)。故本案應(yīng)判決確認(rèn)案涉房屋的房屋登記行為違法，保留房屋登記的效力，同時駁回對房屋抵押登記行為和注銷原房屋登記行為的訴訟請求。

應(yīng)當(dāng)指出的是，《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條第二款規(guī)定，“受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失?！北景钢校S玉卿、黃健信因劉玉朝的騙取貸款行為，導(dǎo)致其所有的案涉房屋被轉(zhuǎn)移登記且被抵押，確實存在一定的損失。但是本院也注意到，黃玉卿、黃健信委托劉玉朝辦理房屋轉(zhuǎn)移登記并進(jìn)行抵押，其初衷就是為了應(yīng)對法院對其舊存貸款的執(zhí)行。經(jīng)過劉玉朝的運作，順德分行所發(fā)放的貸款，大部分已用于歸還給代為償還黃玉卿、黃健信舊存貸款的案外人。劉玉朝提交虛假的戶籍證明，假借黃青彩的身份騙取房屋登記，黃青彩在一系列的刑事、民事及本案行政訴訟中均未曾出現(xiàn)。本院考慮到上述情況，曾經(jīng)組織各方當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解，但在順德分行提出愿意減少貸款罰息及遲延履行金的條件下，黃玉卿、黃健信堅持不接受相關(guān)調(diào)解方案，導(dǎo)致未能達(dá)成調(diào)解協(xié)議。黃玉卿、黃健信的相關(guān)損失可依照物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，向無權(quán)處分人請求賠償損失。案涉房屋的執(zhí)行程序結(jié)束后，黃玉卿、黃健信亦可對執(zhí)行后的剩余款項主張權(quán)利。

7.周法度、張杏英城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理:房屋登記管理(房屋登記)再審審查與審判監(jiān)督行政裁定書

最高人民法院(2018)最高法行申292號行政裁定書

2018.03.15 裁判

裁判結(jié)果：

本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第八條規(guī)定：“當(dāng)事人以作為房屋登記行為基礎(chǔ)的買賣、共有、贈與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關(guān)系無效或者應(yīng)當(dāng)撤銷為由，對房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人先行解決民事爭議，民事爭議處理期間不計算在行政訴訟起訴期限內(nèi)；已經(jīng)受理的，裁定中止訴訟。”江陰市政府對涉案房屋頒發(fā)證書是國家相關(guān)行政管理部門依照法定的職責(zé)和程序所進(jìn)行的行政登記行為，頒證行為是對當(dāng)事人權(quán)利的一種確認(rèn)和登記，權(quán)利證書是證載權(quán)利的一種有效憑證，而不是證載權(quán)利的來源憑據(jù)。就本案而言，從形式上看，張杏英起訴要求江陰市政府撤銷房屋登記行政行為，系行政爭議，但其實質(zhì)是民事爭議。張杏英、郁建新與周法度、郁建平就涉案房屋的確權(quán)、析產(chǎn)、繼承糾紛已提起民事訴訟，在經(jīng)歷了一審、二審、再審、再審發(fā)回重審等多個法律程序后，張杏英在民事訴訟中申請撤訴，江陰市人民法院裁定予以準(zhǔn)許。由于作為房屋登記行為基礎(chǔ)的民事法律關(guān)系并未在上述民事訴訟中進(jìn)行實體裁判，當(dāng)事人之間的民事爭議仍未解決，故依照上述規(guī)定對當(dāng)事人提起的行政訴訟不應(yīng)受理；已經(jīng)受理的，裁定駁回起訴。據(jù)此，一審法院裁定駁回張杏英的起訴，二審法院裁定駁回上訴，并無不當(dāng)。關(guān)于周法度提出的涉案房屋所有權(quán)歸屬等民事訴訟實體，及發(fā)回重審的程序是否合法等問題，均不屬于本案行政訴訟的審查范圍。

8.清遠(yuǎn)市清新區(qū)太平鎮(zhèn)沙塘村賴家村民小組、清遠(yuǎn)市清新區(qū)人民政府資源行政管理:土地行政管理(土地)再審審查與審判監(jiān)督行政裁定書

最高人民法院(2017)最高法行申2540號行政裁定書

2017.07.31 裁判

裁判結(jié)果：

本院經(jīng)審查認(rèn)為，本案爭議的焦點是清新區(qū)政府1995年頒發(fā)集體土地建設(shè)用地使用證行為的合法性。清新區(qū)政府1995年的土地登記行為，實際上是土地的初始登記。由于我國土地政策的不斷調(diào)整，法律、法規(guī)也在不斷變化，根據(jù)法律適用的規(guī)定，應(yīng)適用當(dāng)時有效的法律法規(guī)來判斷該行為的合法性。1989年《土地登記規(guī)則》第十二條規(guī)定：“土地登記申請者申請土地使用權(quán)、所有權(quán)和他項權(quán)利登記，必須向土地管理部門提交下列文件資料：１.土地登記申請書；２．土地登記申請者的法人代表證明、個人身份證明或戶籍證明；３．土地權(quán)屬來源證明；４．地上附著物權(quán)屬證明。”本案中，黃桂森在申請土地登記時，提交土地登記申請，個人身份證明以及《斷賣土地合約》等材料，清新區(qū)政府依法核實上述材料的真實性、合法性，其中最主要的是對于《斷賣土地合約》能否作為證明土地合法來源的審查。根據(jù)1988年的《中華人民共和國土地管理法》第二條第三款規(guī)定國有土地和集體所有的土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。黃水金與賴家村民小組村民簽訂的《斷賣土地合約》，系雙方真實意思表示。雖然當(dāng)時轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生在不同村民小組的村民之間，但黃水金與賴家村民小組同屬一個村，其轉(zhuǎn)讓行為并未給國家、集體利益造成損失，也不違背法律的強(qiáng)制性規(guī)定。清新區(qū)政府依據(jù)《斷賣土地合約》作為土地權(quán)屬來源，向黃桂森發(fā)放集體土地建設(shè)用地使用證，符合當(dāng)時的法律規(guī)定。而且從《斷賣土地合約》簽訂至雙方產(chǎn)生爭議時已近三十年，黃金成、黃水洪、黃桂森等人一直使用該土地，已經(jīng)形成長期和穩(wěn)定的占有關(guān)系。一、二審根據(jù)法律規(guī)定，結(jié)合本案查明的事實和證據(jù)，判決駁回賴家村民小組的訴訟請求并無不當(dāng)，本院予以支持。

9.清遠(yuǎn)市清新區(qū)太平鎮(zhèn)沙塘村賴家村民小組、清遠(yuǎn)市清新區(qū)人民政府資源行政管理:土地行政管理(土地)再審審查與審判監(jiān)督行政裁定書

最高人民法院(2017)最高法行申2538號裁定書

2017.07.31 裁判

裁判結(jié)果：

本院經(jīng)審查認(rèn)為，本案爭議焦點是清新區(qū)政府2014年土地更正登記發(fā)證行為的合法性。根據(jù)《土地登記辦法》第五十九條第一款規(guī)定，土地權(quán)利人認(rèn)為土地登記簿記載的事項錯誤的，可以持原土地權(quán)利證書和證明登記錯誤的相關(guān)材料，申請更正登記。本案中，黃水洪因清新區(qū)政府1995年為其頒發(fā)的土地證面積記載有誤，申請更正登記。一、二審均認(rèn)定黃水洪2014年1月8日以登記四至面積有改動為由向土地管理部門申請更正登記，賴家村民小組經(jīng)村民會議討論并經(jīng)三分之二以上村民代表同意，在黃水洪申請更正登記的申請書上蓋章簽名。在本院詢問過程中，經(jīng)各方當(dāng)事人當(dāng)庭確認(rèn)，在黃水洪更正登記申請上蓋章簽名的并非賴家村民小組的村民代表，而是黃水洪所在的北閘村民小組的村民代表，一、二審對此事實的認(rèn)定有誤，本院予以指正。雖然黃水洪更正登記申請未得到賴家村民小組的認(rèn)可，但其上有其所在的沙塘村委會的蓋章簽名，且經(jīng)過土地管理部門調(diào)查審定繪制宗地圖，最后重新頒發(fā)的新證中的四至表述與黃水洪持有的1995年030101907號土地證中的記載一致，030101907號土地證面積在舊證上已經(jīng)由發(fā)證機(jī)關(guān)作了校正更改、新證與舊證校正更改的面積也是一致的。故2014年清新區(qū)政府所作的更正登記行為，具有事實根據(jù)，符合法律規(guī)定。

賴家村民小組的實質(zhì)訴求是認(rèn)為案涉土地不應(yīng)該登記給黃水洪，實際上是對清新區(qū)政府1995年頒發(fā)給黃水洪030101907號土地證的行為不服。清新區(qū)政府1995年的土地登記行為，實際上是土地的初始登記。由于我國土地政策的不斷調(diào)整，法律、法規(guī)也在不斷變化，根據(jù)法律適用的規(guī)定，應(yīng)適用當(dāng)時有效的法律法規(guī)來判斷該行為的合法性。1989年《土地登記規(guī)則》第十二條規(guī)定：“土地登記申請者申請土地使用權(quán)、所有權(quán)和他項權(quán)利登記，必須向土地管理部門提交下列文件資料：１.土地登記申請書；２．土地登記申請者的法人代表證明、個人身份證明或戶籍證明；３．土地權(quán)屬來源證明；４．地上附著物權(quán)屬證明?！北景钢?，黃桂森在申請土地登記時，提交土地登記申請，個人身份證明以及《斷賣土地合約》等材料，清新區(qū)政府依法核實上述材料的真實性、合法性，其中最主要的是對于《斷賣土地合約》能否作為證明土地合法來源的審查。根據(jù)1988年的《中華人民共和國土地管理法》第二條第三款規(guī)定國有土地和集體所有的土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。黃水金與賴家村民小組村民簽訂的《斷賣土地合約》，系雙方真實意思表示。雖然當(dāng)時轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生在不同村民小組的村民之間，但黃水金與賴家村民小組同屬一個村，其轉(zhuǎn)讓行為并未給國家、集體利益造成損失，也不違背法律的強(qiáng)制性規(guī)定。清新區(qū)政府依據(jù)《斷賣土地合約》作為土地權(quán)屬來源，向黃水洪發(fā)放集體土地建設(shè)用地使用證，符合當(dāng)時的法律規(guī)定。而且從《斷賣土地合約》簽訂至雙方產(chǎn)生爭議時已近三十年，黃金成、黃水洪、黃桂森等人一直使用該土地，已經(jīng)形成長期和穩(wěn)定的占有關(guān)系。一、二審根據(jù)法律規(guī)定，結(jié)合本案查明的事實和證據(jù)，判決駁回賴家村民小組的訴訟請求并無不當(dāng)，本院予以支持。

10.云正江與文昌市人民政府、文昌市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局再審行政裁定書

最高人民法院(2016)最高法行申4187號裁定書

2016.12.14 裁判

裁判結(jié)果：

本院認(rèn)為:根據(jù)一、二審查明的事實，1988年2月4日，原文昌縣人民政府給案外人李世軍、林雪梅分別頒發(fā)文房證字第20××19號《房產(chǎn)所有證》和文照字第NO101532號《房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照》。而后，李世軍、林雪梅將涉案房屋轉(zhuǎn)讓給詹尊良、詹道華，原文昌市人民政府于1994年5月11日分別頒發(fā)文房證字第20612號《房屋所有權(quán)證》和文房共證字第20155號《房屋共有權(quán)保持證》。

《中華人民共和國行政訴訟法》第四十六條規(guī)定：“公民、法人或者其他組織直接向人民法院提起訴訟的，應(yīng)當(dāng)自知道或者應(yīng)當(dāng)知道作出行政行為之日起六個月內(nèi)提出。法律另有規(guī)定的除外。因不動產(chǎn)提起訴訟的案件自行政行為作出之日起超過二十年，其他案件自行政行為作出之日起超過五年提起訴訟的，人民法院不予受理?！痹摋l規(guī)定的二十年的起訴期限，是最長保護(hù)期限，并不適用時效中止、中斷的制度。云正江所稱的1983年《處理決定》，發(fā)生于本案1988年第一次頒證之前，是否有證據(jù)證明已經(jīng)及時送達(dá)，對于計算本案起訴期限沒有影響。文昌市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局于2014年11月17日答復(fù)云正江涉案房產(chǎn)已出售他人，云正江提出此事意在主張其此后才知道1988年的頒證行為。但對于當(dāng)事人不知道行政行為內(nèi)容的情形，雖然司法解釋規(guī)定相應(yīng)起訴期限從知道行政行為內(nèi)容之日起計算，但計算的期限長度是《中華人民共和國行政訴訟法》規(guī)定的六個月（按照舊法是三個月），并且須受最長期限即涉及不動產(chǎn)的行政行為自作出之日起20年的限制。云正江認(rèn)為其不能及時起訴并不是因為自身原因所導(dǎo)致的，主張適用法釋[2000]8號《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行若干問題的解釋》第四十三條之規(guī)定。但適用該條規(guī)定仍受20年最長起訴期限的限制。云正江于2015年10月8日提起訴訟，已超過了《中華人民共和國行政訴訟法》第四十六條第二款規(guī)定的自行政行為作出之日起20年的最長起訴期限。因此一、二審裁定駁回云正江的起訴并無不當(dāng)。