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小區(qū)物業(yè)費標準十余年未調整 原定物業(yè)服務收費標準 已遠遠不能滿足當前物業(yè)服務工作需要 物業(yè)公司虧損幅度逐年遞增、難以為繼 然而小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會 能否通過其他方式推動業(yè)主 就【共同決定事項】 上調物業(yè)費標準進行表決？
近日，高新法院審結一起 物業(yè)服務合同糾紛 ?????? 經事前向當地行政主管機關、 街道辦事處、社區(qū)等主管部門報備
公示期經過，B物業(yè)與開發(fā)商 簽訂《補充協議（一）》 約定自2021年8月1日起 調整A小區(qū)物業(yè)收費標準為2.68/元/月/㎡ 截至2021年12月31日 A小區(qū)超過90%的業(yè)主已按照 2.68元/月/ ㎡的新標準繳納物業(yè)服務費
《補充協議（一）》不具有法定無效的情形。主要理由如下：
綜上，法院認為，在法律、行政法規(guī)沒有相關禁止性規(guī)定，尤其是在案涉小區(qū)一直未能召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會的情況下，應當允許前期物業(yè)服務公司基于市場及小區(qū)與自身實際情況、在征詢全體業(yè)主意見并滿足法律規(guī)定的實質條件后實施漲價行為，不能僅以小區(qū)一直未成立業(yè)主委員會或未召開業(yè)主大會而否定表決結果，否則有違公平原則，也不符合小區(qū)大多數業(yè)主的共同利益。 （一）《民法典》第二百七十八條規(guī)定了由業(yè)主共同決定事項的范圍及表決通過的條件，但并未明確該【業(yè)主共同決定事項】的表決形式僅限于由業(yè)主大會或業(yè)主委員會主導，也即法律并未明確限制【業(yè)主共同決定事項】的表決形式。則在本案中，物業(yè)公司通過向主管單位進行報備，并由公證處進行見證的方式，開展一系列向業(yè)主征詢意見，并最終達成表決通過條件的形式，不失為一種在未成立業(yè)主委員會情況下，業(yè)主共同決定事項表決的有效方式。需要提醒的是，業(yè)主作為小區(qū)共同管理權的主體，在表決事項中應注意積極行使投票權利、表達真實意見，主動維護自身利益。 （二）物業(yè)服務收費是維系物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務、小區(qū)正常運轉的基礎。物業(yè)服務收費應當遵循質價相符、公平公開、合理誠信的原則。在遇到物業(yè)服務成本上漲的情況下，根據市場變化，可以申請調整物業(yè)收費標準。本案中，小區(qū)物業(yè)費自2009年至2021年十余年間一直未調整，該期間我國社會經濟高速發(fā)展，物業(yè)公司的人工、材料、管理等成本隨之上漲，尤其在2020年新冠疫情爆發(fā)以來，物業(yè)公司構筑起了“社區(qū)防疫”的堅強防線，疊加歷史和現實的因素，合理上調物業(yè)收費標準，對提高物業(yè)服務水平，提升小區(qū)整體服務質量無疑是有利的，超過90%的業(yè)主也通過按新標準繳納物業(yè)費的行為對該結果予以了認可。 同時，本案對于未成立業(yè)主委員會、難以召開業(yè)主大會的小區(qū)，也提供了一種可供業(yè)主參考的推動業(yè)主共同決定事項進行表決的有效方式。但需要注意在具體操作過程中，需嚴格按照相關法律法規(guī)的規(guī)定進行，確保表決結果的有效性。
《中華人民共和國民法典》 第二百七十八條 ?【業(yè)主共同決定事項及表決】下列事項由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。 業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業(yè)主且參與表決人數過半數的業(yè)主同意。 來源：成都高新法院民二庭\王靜、李清鑫
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來自： 博NWB > 《物業(yè)公司漲物業(yè)費》
