72.債權(quán)中涉及有業(yè)主交房債權(quán)、工程款債權(quán)、抵押擔(dān)保債權(quán)、預(yù)告登記債權(quán)、稅款共五項(xiàng)優(yōu)先權(quán)時(shí)，這五項(xiàng)優(yōu)先權(quán)清償順序如何處理？

【回答】

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)涉及的利益主體廣泛，情形復(fù)雜，應(yīng)綜合考慮各種情形平衡各方利益。房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)先權(quán)的清償應(yīng)遵循下列順序：（一）已交付但未辦理產(chǎn)權(quán)登記的登記請(qǐng)求權(quán)、支付全部房款的交房債權(quán)、消費(fèi)者支付購(gòu)房款50%以上的交房債權(quán)、預(yù)告登記債權(quán)；（二）工程款債權(quán)；（三）抵押擔(dān)保債權(quán)；（四）稅款。

【理由】

我國(guó)采不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效主義，在不動(dòng)產(chǎn)交易中辦理變更登記的物權(quán)發(fā)生變動(dòng)。買(mǎi)受人取得房屋所有權(quán)始于登記之時(shí)，下文將結(jié)合未辦理變更登記的具體情形，對(duì)房地產(chǎn)優(yōu)先權(quán)的順位問(wèn)題展開(kāi)論述。

第一，買(mǎi)受人的登記請(qǐng)求權(quán)在下列情形優(yōu)先保護(hù)。

其一，已交付未辦理產(chǎn)權(quán)登記。在實(shí)踐中，房屋的交付與登記是有一定時(shí)間差的。如果在此期間房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，僅以未辦理產(chǎn)權(quán)登記為由將房屋納入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，這對(duì)于已支付購(gòu)房款并交付使用的購(gòu)房者過(guò)于不公。因此，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序后，已建成并交付買(mǎi)受人使用而尚未辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋，有權(quán)請(qǐng)求債務(wù)人企業(yè)為其辦理房屋所有權(quán)登記，以確保買(mǎi)受人的合法權(quán)益。

其二，買(mǎi)受人支付全部購(gòu)房款。雖債務(wù)人在破產(chǎn)程序開(kāi)始前承諾將不動(dòng)產(chǎn)出售給債權(quán)人，但雙方未于當(dāng)時(shí)辦理不動(dòng)產(chǎn)變更登記，因此不享有取回權(quán)。但出于保護(hù)個(gè)人居住權(quán)，消費(fèi)者已支付全部購(gòu)房款，且在商品房符合辦證前提下，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求房地產(chǎn)企業(yè)履行房屋過(guò)戶(hù)義務(wù)。

其三，買(mǎi)受人支付購(gòu)房款50%以上?！逗贤ā返?86條（《民法典》第807條）規(guī)定了工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)，《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》肯定了工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，但同時(shí)規(guī)定該優(yōu)先權(quán)不得對(duì)抗已交付全部或者大部分購(gòu)房款的消費(fèi)者?！蛾P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第29條將可排除執(zhí)行的買(mǎi)受人限定于所購(gòu)商品房系用于居住,買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋，且已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的50%的買(mǎi)受人。司法解釋如此規(guī)定的理由是，如果優(yōu)先清償建設(shè)工程價(jià)款，無(wú)異于用消費(fèi)者的資金去清償開(kāi)發(fā)商的債務(wù)，等于將開(kāi)發(fā)商的債務(wù)轉(zhuǎn)嫁給廣大消費(fèi)者，嚴(yán)重違背特殊保護(hù)消費(fèi)者的法律政策。就建設(shè)工程承包人而言，其債權(quán)體現(xiàn)的主要是經(jīng)營(yíng)利益，而對(duì)消費(fèi)者而言，在商品房上體現(xiàn)的還有其生存利益。依據(jù)生存利益大于經(jīng)營(yíng)利益的社會(huì)政策原則，立法賦予買(mǎi)受人在法定情況下對(duì)其購(gòu)買(mǎi)的尚未交付或未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的商品房享有優(yōu)于建設(shè)工程承包人工程款的權(quán)利。

第二，工程款債權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)。

根據(jù)《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第1條，人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《合同法》第286條（《民法典》第807條）的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。在破產(chǎn)程序中，承包人的工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)同樣優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

第三，預(yù)告登記的債權(quán)不受管理人解除權(quán)影響。

我國(guó)《物權(quán)法》（《民法典》）確立了不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度，即違反預(yù)告登記的處分行為對(duì)所有人都無(wú)效，第三人無(wú)法基于該處分行為獲得所有權(quán)。如果允許管理人解除經(jīng)預(yù)告登記的購(gòu)房合同，買(mǎi)受人將無(wú)法獲得房屋的所有權(quán)，對(duì)合同標(biāo)的物的所有權(quán)的期待權(quán)將無(wú)法實(shí)現(xiàn)，預(yù)告登記制度的實(shí)用價(jià)值將大打折扣。從他國(guó)立法經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，《德國(guó)民法典》第883條規(guī)定預(yù)告登記的擔(dān)保效力、順位效力和完全效力，同時(shí)《德國(guó)破產(chǎn)法》第106條第1款在完全效力基礎(chǔ)上進(jìn)一步規(guī)定，在不動(dòng)產(chǎn)交易中，如果受讓人已經(jīng)進(jìn)行了預(yù)告登記，則破產(chǎn)管理人不得依照第103條的規(guī)定拒絕履行合同，以防止預(yù)告登記所擔(dān)保的權(quán)利受到傷害。[[德]萊因哈德·波克：《德國(guó)破產(chǎn)法導(dǎo)論》，王艷柯譯，北京大學(xué)出版社2014年版，第91頁(yè)。]按照我國(guó)《物權(quán)法》（《民法典》）的規(guī)定，既然登記就具有物權(quán)效力，當(dāng)然應(yīng)該作出如同德國(guó)法上的理解，對(duì)于這樣的買(mǎi)賣(mài)合同，管理人不能隨意行使解除權(quán)。[李永軍：《論破產(chǎn)管理人合同解除權(quán)的限制》，載《中國(guó)政法大學(xué)學(xué)報(bào)》2012年第6期。]因此，預(yù)告登記完成后，在本登記進(jìn)行之前，如果作為轉(zhuǎn)讓人的債務(wù)人破產(chǎn)而進(jìn)入破產(chǎn)程序的，應(yīng)當(dāng)允許預(yù)告登記權(quán)利人繼續(xù)推進(jìn)本登記，進(jìn)而獲得相應(yīng)的物權(quán)。即，只要辦理了預(yù)告登記的購(gòu)房合同，管理人便不能行使解除權(quán)。

【參考依據(jù)】

《企業(yè)破產(chǎn)法》

第18條  人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，管理人對(duì)破產(chǎn)申請(qǐng)受理前成立而債務(wù)人和對(duì)方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行，并通知對(duì)方當(dāng)事人。管理人自破產(chǎn)申請(qǐng)受理之日起二個(gè)月內(nèi)未通知對(duì)方當(dāng)事人，或者自收到對(duì)方當(dāng)事人催告之日起三十日內(nèi)未答復(fù)的，視為解除合同。管理人決定繼續(xù)履行合同的，對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行；但是，對(duì)方當(dāng)事人有權(quán)要求管理人提供擔(dān)保。管理人不提供擔(dān)保的，視為解除合同。

第38條  人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，債務(wù)人占有的不屬于債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，該財(cái)產(chǎn)的權(quán)利人可以通過(guò)管理人取回。但是，本法另有規(guī)定的除外。

第42條  人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后發(fā)生的下列債務(wù)，為共益?zhèn)鶆?wù)：

（一）因管理人或者債務(wù)人請(qǐng)求對(duì)方當(dāng)事人履行雙方均未履行完畢的合同所產(chǎn)生的債務(wù)；

（二）債務(wù)人財(cái)產(chǎn)受無(wú)因管理所產(chǎn)生的債務(wù)；

（三）因債務(wù)人不當(dāng)?shù)美a(chǎn)生的債務(wù)；

（四）為債務(wù)人繼續(xù)營(yíng)業(yè)而應(yīng)支付的勞動(dòng)報(bào)酬和社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用以及由此產(chǎn)生的其他債務(wù)；

（五）管理人或者相關(guān)人員執(zhí)行職務(wù)致人損害所產(chǎn)生的債務(wù)；

（六）債務(wù)人財(cái)產(chǎn)致人損害所產(chǎn)生的債務(wù)。

第53條  管理人或者債務(wù)人依照本法規(guī)定解除合同的，對(duì)方當(dāng)事人以因合同解除所產(chǎn)生的損害賠償請(qǐng)求權(quán)申報(bào)債權(quán)。

第109條  對(duì)破產(chǎn)人的特定財(cái)產(chǎn)享有擔(dān)保權(quán)的權(quán)利人，對(duì)該特定財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

第113條  破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)在優(yōu)先清償破產(chǎn)費(fèi)用和共益?zhèn)鶆?wù)后，依照下列順序清償：

（一）破產(chǎn)人所欠職工的工資和醫(yī)療、傷殘補(bǔ)助、撫恤費(fèi)用，所欠的應(yīng)當(dāng)劃入職工個(gè)人賬戶(hù)的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)支付給職工的補(bǔ)償金；

（二）破產(chǎn)人欠繳的除前項(xiàng)規(guī)定以外的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用和破產(chǎn)人所欠稅款；

（三）普通破產(chǎn)債權(quán)。 破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)不足以清償同一順序的清償要求的，按照比例分配。

破產(chǎn)企業(yè)的董事、監(jiān)事和高級(jí)管理人員的工資按照該企業(yè)職工的平均工資計(jì)算。

《合同法》

第286條  發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。

《民法典》

第807條  發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以請(qǐng)求人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。

《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》

一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

二、消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。

《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》

第29條  金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中,買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；

（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。

《德國(guó)破產(chǎn)法》

第106條  （1）為擔(dān)保一項(xiàng)要求給付或撤銷(xiāo)對(duì)債務(wù)人土地的權(quán)利或?qū)閭鶆?wù)人而登記在冊(cè)的權(quán)利上的權(quán)利的請(qǐng)求權(quán)，或?yàn)閾?dān)保一項(xiàng)要求變更此種權(quán)利的內(nèi)容或順位的請(qǐng)求權(quán)而在土地登記簿上作出預(yù)告登記的，債權(quán)人可以為其請(qǐng)求權(quán)要求從破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)中受償。債務(wù)人對(duì)債權(quán)人還負(fù)有其他義務(wù)且此種義務(wù)尚未得到或尚未完全得到履行的，也適用本規(guī)定。