【法條原文】

第十四條 建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用后，又以使用部分質(zhì)量不符合約定為由主張權(quán)利的，人民法院不予支持；但是承包人應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程的合理使用壽命內(nèi)對(duì)地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量承擔(dān)民事責(zé)任。

【條文解讀】

一、發(fā)包人擅自使用未經(jīng)驗(yàn)收的建設(shè)工程，出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)自行承擔(dān)責(zé)任。

《民法典》第七百九十九條第二款規(guī)定:“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！督ㄖā返诹粭l第二款、《建設(shè)工程質(zhì)管理?xiàng)l例》第十六條亦作了相同的規(guī)定。建設(shè)工程質(zhì)量關(guān)乎人民生命和財(cái)產(chǎn)安全，為了確保工程質(zhì)量不出問(wèn)題，國(guó)家對(duì)建設(shè)工程從勘察、設(shè)計(jì)到施工以及最后的竣工驗(yàn)收等各個(gè)階段、各個(gè)環(huán)節(jié)都作了相應(yīng)的保證工程質(zhì)量的明確規(guī)定。建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收，是指建筑工程全部建成后為檢查工程質(zhì)量而進(jìn)行的一項(xiàng)工作程序，也是建設(shè)過(guò)程中最后一個(gè)工序，是全面考核基本建設(shè)工作，檢查是否合乎設(shè)計(jì)要求和工程質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)，是房屋從建設(shè)生產(chǎn)轉(zhuǎn)入使用的一個(gè)重要的標(biāo)志，交付使用的房屋必須經(jīng)過(guò)這一環(huán)節(jié)。

根據(jù)《建筑法》《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，竣工交付使用的建設(shè)項(xiàng)目必須符合以下要求:

（1）完成工程設(shè)計(jì)和合同中規(guī)定的各項(xiàng)工作內(nèi)容，達(dá)到國(guó)家規(guī)定的竣工條件；

（2）工程質(zhì)量符合國(guó)家安全規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，如符合房屋土建工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、安裝工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等；

（3）符合工程建筑設(shè)計(jì)和工程建設(shè)合同約定的內(nèi)容；

（4）有完整的并經(jīng)有關(guān)部門(mén)審核的工程建設(shè)技術(shù)數(shù)據(jù)及檔案圖紙材料；

（5）有建筑材料、設(shè)備、購(gòu)配件的質(zhì)量合格證件資料和試驗(yàn)檢驗(yàn)報(bào)告；

（6）有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；

（7）有工程施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書(shū)；

（8）已辦理工程竣工交付使用的有關(guān)手續(xù)。

工程竣工驗(yàn)收一般由建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等五個(gè)單位派員組成驗(yàn)收組行驗(yàn)收，驗(yàn)收結(jié)果要報(bào)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理部門(mén)備案，建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理部門(mén)可視情進(jìn)行抽查、復(fù)核。屬于國(guó)家或地方重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目的，竣工驗(yàn)收的程序還必須符合國(guó)家或地方有關(guān)部門(mén)的規(guī)定和要求。建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用，未經(jīng)驗(yàn)收的不得交付使用。建設(shè)工程驗(yàn)收合格表明工程是按照工程合同的約定履行了合同義務(wù)。

可以說(shuō)沒(méi)有經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收的建設(shè)工程，是未完成的工程，因?yàn)榻ㄖこ涛打?yàn)收就沒(méi)有已經(jīng)完工的證明。因此，交付使用的建筑工程都必須經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收這一環(huán)節(jié)，并且還須驗(yàn)收合格，不合格的工程不得交付使用。本條規(guī)定的建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收，應(yīng)包括建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收不合格的情況。

二、發(fā)包人僅對(duì)其擅自使用部分承擔(dān)工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任

關(guān)于工程未經(jīng)驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用，其質(zhì)量問(wèn)題自行承擔(dān)的范圍問(wèn)題，最高人民法院在制定本解釋過(guò)程中，曾存在不同意見(jiàn)。一種意見(jiàn)認(rèn)為，發(fā)包人只要擅自使用未經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收或者驗(yàn)收未通過(guò)的工程的，無(wú)論使用多少，均應(yīng)承擔(dān)全部工程的質(zhì)量責(zé)任。

其理由是，建筑工程是一個(gè)整體，發(fā)包人一旦使用其中一部分，施工單位對(duì)其他部分將無(wú)法進(jìn)行施工或管理。另一種意見(jiàn)認(rèn)為發(fā)包人僅應(yīng)對(duì)使用部分承擔(dān)工程質(zhì)量責(zé)任。理由是:（1）依照有法律規(guī)定，建筑工程質(zhì)量責(zé)任應(yīng)由施工單位負(fù)責(zé)，對(duì)發(fā)包人應(yīng)承擔(dān)的質(zhì)量責(zé)任應(yīng)該作嚴(yán)格限制，不應(yīng)作擴(kuò)大性的解釋。（2）規(guī)定發(fā)包人對(duì)使用部分承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任較為合理。當(dāng)事人簽訂的建設(shè)工程合同，有的一幢高層大樓，有的是幾幢樓，也有建設(shè)一個(gè)或幾個(gè)小區(qū)的，如果不限制在使用部分，那么一幢樓僅使用了一層，或者一個(gè)小區(qū)幾幢樓使用了其中一幢，發(fā)包人就承擔(dān)整幢大樓和整個(gè)小區(qū)的工程質(zhì)量責(zé)任，而施工單位就此免除了責(zé)任，明顯不合理。最終，最高人民法采納了后一種意見(jiàn)，即發(fā)包人僅對(duì)使用部分承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任，對(duì)于未用部分，出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，仍應(yīng)由承包人承擔(dān)責(zé)任。

三、承包人在建設(shè)工程的合理使用壽命內(nèi)對(duì)地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量承擔(dān)民事責(zé)任

這項(xiàng)規(guī)定是依據(jù)《建筑法》第六十條第一款“建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量”的規(guī)定作出的。無(wú)論建筑工程是否經(jīng)過(guò)驗(yàn)收、發(fā)包人是否擅自使用，如果建筑工程在合理使用壽命內(nèi)陸基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，承包人仍然要承擔(dān)責(zé)任。

該規(guī)定是法律強(qiáng)制性規(guī)定，其要求承包人必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量在建筑物合理使用壽命內(nèi)不能出現(xiàn)問(wèn)題，這是承包人依照法律規(guī)定必須履行的工程質(zhì)量保證義務(wù)，如果出現(xiàn)問(wèn)題承包人必須承擔(dān)民事責(zé)任。所謂建筑物的地基，是指支承由基礎(chǔ)傳遞的上部結(jié)構(gòu)荷載的土體或巖體。為保證建筑工程的安全和正常使用，首先要求地基在荷載作用下不致產(chǎn)生破壞，其次組成地基的地層因某些原因產(chǎn)生的變形不能過(guò)大，否則將會(huì)使建筑物遭到破壞，無(wú)法滿(mǎn)足使用要求。

以上可以看出，建筑物的地基基礎(chǔ)在建筑物整體構(gòu)造中起到的重要作用。建筑物的主體結(jié)構(gòu)是指在建筑中，由若干構(gòu)件連接而成的能承受作用的平面或空間體系。主體結(jié)構(gòu)具備足夠的強(qiáng)度、剛度、穩(wěn)定性，用以承重建筑物上的各種荷載，建筑物主體結(jié)構(gòu)可以由一種或者多種材料構(gòu)成。建筑物的主體工程更是建筑物工程的重要組成部分。

因此，保證建筑物的地基基礎(chǔ)工程和主結(jié)構(gòu)工程的質(zhì)量是非常重要的，建筑工程的地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量是政府質(zhì)量監(jiān)督的重要內(nèi)容，也是建設(shè)單位或監(jiān)理單位檢查的重點(diǎn)，為確保建筑工程質(zhì)量，我國(guó)制定了一系列技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和管理標(biāo)準(zhǔn)，如《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》等。建筑物的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程是建筑工程的重要基礎(chǔ)和主體，如果一項(xiàng)建筑工程的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，即使其他部分施工質(zhì)量再好也難保證整個(gè)建筑工程質(zhì)量。

因此，《建筑法》規(guī)定，建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量，并要求建設(shè)工程在合理使用期限內(nèi)不能有危及使用安全的質(zhì)量問(wèn)題，否則將會(huì)對(duì)人身和財(cái)產(chǎn)安全構(gòu)成威脅；在合理使用期限內(nèi)，如果對(duì)人身和財(cái)產(chǎn)造成損害的，承包人承擔(dān)損害賠償責(zé)任。建筑物的合理使用壽命即設(shè)計(jì)年限，一般是指建筑物的設(shè)計(jì)單位按設(shè)計(jì)的建筑物的地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)形式、施工方式和工藝等技術(shù)條件所確定的保證該建筑物正常使用的最低年限。關(guān)于“合理使用壽命”問(wèn)題，目前國(guó)家還沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)定，具體各類(lèi)建設(shè)工程的合理使用年限，要根據(jù)建筑物的使用功能、所處的自然環(huán)境等因素，由有關(guān)技術(shù)部門(mén)作出判斷。

根據(jù)《民用建筑設(shè)通則》規(guī)定，民用建筑的設(shè)計(jì)使用年限分為四類(lèi):

一類(lèi)是臨時(shí)性建筑，設(shè)計(jì)使用年限為5年；

二類(lèi)是易于替換結(jié)構(gòu)構(gòu)件的建筑，設(shè)計(jì)使用年限為25年；

三類(lèi)是普通建筑和構(gòu)筑物，設(shè)計(jì)使用年限為50年；

四類(lèi)紀(jì)念性建筑和特別重要的建筑，設(shè)計(jì)使用年限為100年。

建設(shè)單位有低于或高于工程合理使用年限要求的，應(yīng)在合同中予以明確。對(duì)地基和主體結(jié)構(gòu)發(fā)生質(zhì)量缺陷，是否在合理使用壽命內(nèi)引起爭(zhēng)議，應(yīng)先確定該建筑物的合理使用壽命。已有確定年限的，以該年限為準(zhǔn)；無(wú)確定年限的由原設(shè)計(jì)單位或有權(quán)確認(rèn)的部門(mén)確定，并按此確定的年限為準(zhǔn)。

四、關(guān)于擅自使用部分的認(rèn)定

對(duì)此，各地法院的理解和做法不盡一致。筆者認(rèn)為，關(guān)于發(fā)包人使用部分的認(rèn)定應(yīng)結(jié)合建設(shè)工程的結(jié)構(gòu)、使用功能、發(fā)包人使用情況等綜合予以認(rèn)定。對(duì)于與發(fā)包人使用部分不可明確分割的部分，雖然沒(méi)有證據(jù)證明發(fā)包人使用，也應(yīng)認(rèn)定為發(fā)包人擅自使用部分。反之，則予以排除。

五、關(guān)于質(zhì)量責(zé)任范圍的認(rèn)定

對(duì)于發(fā)包人擅自使用建設(shè)工程，其自行承擔(dān)的質(zhì)量責(zé)任范圍，是否包括除地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量以外的所有質(zhì)量問(wèn)題，實(shí)踐中也存在著不同的認(rèn)識(shí)。有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，發(fā)包人擅自使用應(yīng)承擔(dān)的質(zhì)量責(zé)任應(yīng)限于與其使用有關(guān)的質(zhì)量問(wèn)題，與其使無(wú)關(guān)的、能夠明確即使發(fā)包人不擅自使用也會(huì)出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，如房屋漏水、墻面粉層水泥不符合設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等，應(yīng)由承包人承擔(dān)責(zé)任。

對(duì)此，筆者認(rèn)為，發(fā)包人承擔(dān)的質(zhì)量責(zé)任應(yīng)是除地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量以外的所有質(zhì)量問(wèn)題。理由主要有兩點(diǎn):（1）本條規(guī)定的文義推導(dǎo)。（2）從本條規(guī)定的目的來(lái)看，是為了落實(shí)《民法典》、《建筑法》等關(guān)于“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”的規(guī)定而制定，是為了防止使用未經(jīng)竣工驗(yàn)收的工程，給人民群眾生命和財(cái)產(chǎn)安全造成危害和損失而作出強(qiáng)制性規(guī)定，對(duì)于發(fā)包人具有一定的懲罰意義。故理解本條規(guī)定的質(zhì)量責(zé)任范圍不應(yīng)作限縮解釋。

六、關(guān)于發(fā)包人擅自使用建設(shè)工程，承包人應(yīng)否承擔(dān)工程質(zhì)量保修責(zé)任問(wèn)題

《建筑法》第六十二條規(guī)定:“建筑工程實(shí)行質(zhì)量保修制度。建筑工程的保修范圍應(yīng)當(dāng)包括地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線(xiàn)、上下水管線(xiàn)的安裝工程，供熱供冷系統(tǒng)工程等項(xiàng)目；保修的期限應(yīng)當(dāng)按照保證建筑物合理壽命年限內(nèi)正常使用，維護(hù)使用者合法權(quán)益的原則確定。具體的保修范圍和最低保修期限由國(guó)務(wù)院規(guī)定?！?/p>

《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定:“在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為:

（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；

（四）電氣管線(xiàn)、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。

其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算?！?/p>

據(jù)上述法律、行政法規(guī)規(guī)定，可以看出，建設(shè)工程質(zhì)量保修是法律規(guī)定的強(qiáng)制性制度，并且法律規(guī)定了建設(shè)工程不同部分的質(zhì)量保修最低期限。通常情況下，建設(shè)工程承發(fā)包雙方在建設(shè)工程施工合同中會(huì)依據(jù)法律的上述規(guī)定，對(duì)工程質(zhì)量保修的范圍和期限作出明確約定。這就帶來(lái)了一個(gè)沖突問(wèn)題，即依據(jù)法律和當(dāng)事人合同約定，承包人應(yīng)在工程保修期限內(nèi)對(duì)工程質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行保修；而依據(jù)本條規(guī)定，只要出現(xiàn)發(fā)包人擅自使用建設(shè)工程的情況，工程質(zhì)量出現(xiàn)的除地基基礎(chǔ)程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量以外的所有質(zhì)量問(wèn)題，都由發(fā)包人自行承擔(dān)。

如何解決這一沖突，法律、行政法規(guī)及相關(guān)司法解釋均沒(méi)有明確規(guī)定。筆者認(rèn)為，出現(xiàn)發(fā)包人擅自使用建設(shè)工程的情況，承包人對(duì)發(fā)包人擅自使用部分，不應(yīng)再承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任，因?yàn)楸緱l規(guī)定的發(fā)包人承擔(dān)的質(zhì)量責(zé)任范圍為除地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量以外的所有質(zhì)量問(wèn)題，與前述法律規(guī)定的質(zhì)量保修責(zé)任范圍是重疊的，如果承包人對(duì)發(fā)包人擅自使用的建設(shè)工程部分仍應(yīng)承擔(dān)保修責(zé)任，則本條規(guī)定就失去了其意義。