“去年下半年到現(xiàn)在，市場變化速度遠(yuǎn)超預(yù)期”，這是綠地香港主席及行政總裁陳軍對(duì)政策疊加下地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)，行業(yè)不確定性增加的切實(shí)感受。市場變化也給年度目標(biāo)的分解與落實(shí)增加了難度，陳軍形容“年度目標(biāo)里面每一個(gè)季度、甚至每一個(gè)月份都會(huì)出現(xiàn)許多不確定因素”。

8月27日，綠地香港在線召開了中期業(yè)績會(huì)，和陳軍一同現(xiàn)身的還有副總裁陳增立及董事會(huì)秘書雷雨。

下一階段的調(diào)控會(huì)進(jìn)一步深化還是隨著部分企業(yè)出現(xiàn)承兌危機(jī)后而有所緩和，是所有房企都在思考的問題，綠地香港也不例外。

在此背景下，陳軍強(qiáng)調(diào)投資端“慎之又慎，不會(huì)為了為完成計(jì)劃而完成”。

上半年，綠地香港實(shí)現(xiàn)營收134.49億元，同比增長33%；毛利潤41.28億元，相較去年同期增長22%；毛利率31%，但相較去年同期下降了2.8個(gè)百分點(diǎn)；凈利率10.7%，同期下降1.1個(gè)百分點(diǎn)，報(bào)告期內(nèi)，綠地香港的營銷費(fèi)用增加較快，相較去年上漲57%。陳增立透露，目前已售未結(jié)930億元，預(yù)計(jì)今年結(jié)轉(zhuǎn)320億元，其中下半年190億元。

雖然毛利率下行，但31%依然處于行業(yè)較高位置，陳增立表示，綠地香港連續(xù)三年毛利率保持在30%以上。陳軍說，綠地香港通過產(chǎn)品端溢價(jià)以及成本管控來保持毛利率的優(yōu)勢(shì)，“上半年成本管控為公司優(yōu)化來2.31億元，帶來了1.73億元凈利潤的增長。”

上半年綠地香港合約銷售額為188.11億元，同比增加42%，對(duì)應(yīng)合約銷售面積140.9平方米，銷售均價(jià)13354元/平方米，相較去年同期上漲12%。對(duì)照600億全年業(yè)績目標(biāo)來看，完成率為31.4%，對(duì)于業(yè)績目標(biāo)是否存在下調(diào)壓力，陳軍坦言，“此前內(nèi)部是定了600億的計(jì)劃，全年原有新增銷售大概在100多億，但在新增銷售里面，現(xiàn)在大概有將近30億左右的缺口?！彼f下半年會(huì)根據(jù)土地市場和行業(yè)發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)和要求適時(shí)調(diào)整投資策略。

按照區(qū)域來看，長三角和大灣區(qū)依然是綠地香港的業(yè)績重鎮(zhèn)，上半年江蘇和浙江一共銷售98.8億元，占比52%，廣東銷售額58.85億元，占比32%，云南和廣西銷售額分別占比8%和5%。

公開市場依然是綠地香港的主要擴(kuò)土來源，上半年新增項(xiàng)目81%來自于招拍掛，15%來自于戰(zhàn)略勾地，4%來自收并購。

截至6月底，綠地香港累計(jì)項(xiàng)目有項(xiàng)目113個(gè)，總建筑面積2600萬平方米，其中（新）一二線及省會(huì)占比為64%，土儲(chǔ)中67%為住宅，辦公、商業(yè)、酒店占比分別為18%、12%和3%。

會(huì)上陳軍重點(diǎn)介紹了綠地香港旗下的長租公寓項(xiàng)目“菁舍”，截至上半年，菁舍已開業(yè)1302間，平均出租率達(dá)到97%，按照綠地香港的規(guī)劃“未來4-5年將開業(yè)10萬間”。

截至上半年，綠地香港的負(fù)債比率凈額約為52%，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物總額（包括受限制現(xiàn)金）約為131.91億元。

對(duì)于全年資金安排，陳增立透露，在上半年度總的有息負(fù)債為251億元，其中短期負(fù)債106億元，占比42%，長期負(fù)債145億，占58%，平均的融資成本未5.6%，集團(tuán)在之前融資整體鋪排當(dāng)中，將會(huì)效率優(yōu)先，控制綜合的成本，控制整體跟現(xiàn)金流相匹配的短債規(guī)模。

外界關(guān)注的物業(yè)分拆上市，陳軍在會(huì)上也明確表示，“有機(jī)會(huì)也可以登陸資本市場，未來不排除分拆上市的可能。”

陳增立補(bǔ)充稱，除了當(dāng)前的管理面積已經(jīng)有1千多萬平方米，還有已簽約的面積900萬平方米，這900萬平方米已簽約未來會(huì)轉(zhuǎn)化為管理面積。

編輯  左宇