近日綠地香港（00337.HK）發(fā)布業(yè)績快報，披露了2020上半年未經審核的營運數據。
數據顯示：
今年上半年綠地香港實現合約銷售約132.72億元；
已售合約總建筑面積約為111.35萬平方米；
銷售收入相對于去年同期下滑48.17%，總銷售面積則同比減少10.23%。
上半年整體表現黯淡。
受疫情波及，大部分房企上半年業(yè)績都出現了不同程度上的放緩，這也使房企紛紛把下半年作為發(fā)力搶跑的關鍵期。
而從7月成績上看，綠地香港尚未表現出扭虧為盈的局面。
7月：
綠地香港實現合約銷售額為20.33億元，同比下降13%；
已售合約總建筑面積15.27萬平方米，同比下降近10%。
1-7月：
總合約銷售額為153.05億元；
已售合約總建筑面積126.62萬平方米。
圖片來源：綠地香港公告
若按3月初定下的550億銷售額衡量，綠地香港的完成率不足三成，而從下半年開局看，2020年完成銷售目標難度不小，綠地香港的千億闖關路注定道阻且長。
銷售目標繼續(xù)承壓
如果2020年的銷售目標不能達成，意味著綠地香港將連續(xù)三年爽約銷售目標。
2018年年初，綠地香港定下全年400億元的銷售目標，當年完成的合約銷售額為379.25億元；
2019年，綠地香港將銷售目標在上年基礎上調高了100億元，從這一年的銷售上看，綠地香港合約銷售額達到484.58億，同比增加28%，業(yè)績漲幅明顯，卻仍未跨過500億銷售門檻。
2020年3月，在整體環(huán)境遇冷之下，綠地香港將年內銷售目標定為了550億元，綠地香港高層一直都希望在2021年實現規(guī)模上億，目前來看，千億目標的達成難度不小。
關于銷售目標的接連失約，業(yè)內人士分析，此前綠地香港對市場預計不足，銷售力度不足。
此外，受商辦物業(yè)降溫影響，該品類房產空置率較大，一定程度上沖擊了業(yè)績。而2020年業(yè)績的低迷則主要受疫情影響。
不過疫情對行業(yè)是無差別式影響，大家在疫情前期普遍都經歷了一段艱難期，多家房企銷售上的轉機一方面在于疫情得到控制，一方面則是拓展了銷售渠道，打造了“線上＋線下”的營銷模式，這才使很多企業(yè)轉危為安，逐漸走出業(yè)績低迷期。
根據克而瑞地產研究中心的統(tǒng)計數據，7月百強房企實現銷售總金額9386.4億元，單月業(yè)績同比自4月轉正后逐月回升，7月進一步提升至25.7%。
從累計銷售業(yè)績來看，1至7月百強房企整體業(yè)績同比增長2.7%。
細分上，前50強房企表現更為突出。
TOP31-50房企銷售金額累計上漲2%；
TOP21-30房企銷售金融累計上漲4%；
TOP11-20房企銷售金額累計上漲7%；
TOP10房企銷售金額累計上漲2%。
表現最好的當屬TOP11-20梯隊。
資料來源：億翰智庫，企業(yè)公告
在行業(yè)普遍出現小幅上漲的背景下，綠地香港交出的這個成績單確實顯得單薄，這也進一步驗證市場的觀點，綠地香港營銷上確實火力欠猛，同時也意味著，在下半年搶收業(yè)績關鍵期想要逆襲，綠地香港勢必要在推貨和營銷上加大火力。
多元化發(fā)展成效甚微
雖然綠地香港的銷售目標屢未達標，但相對而言，2019年綠地香港的業(yè)績算得上差強人意。
2019年，綠地香港的凈利潤達到30.41億元，實現了54%的增長。
其中，毛利率為30.89%，同比增長4.1個百分點，毛利潤達到54.55億元。
毛利率、毛利潤錄得較大增長，主要在于2019年綠地香港的項目出售。
報告期內，綠地香港出售了上海五里橋項目，整個項目交易金額超過30億元，體現在賬面上的利潤貢獻達到10億元。
利潤看上去耀眼，卻難掩尷尬。
綠地香港董事長陳軍2020年年初時也表示，在房地產行業(yè)整體下行的背景下，2019年這種大幅度的毛利率持續(xù)增長是不可持續(xù)的。未來，綠地香港會回歸到正常的利潤空間。
作為綠地控股的子公司，綠地香港的主要業(yè)務與綠地集團一脈相承，依托母公司在基建、金融、新興產業(yè)上的經驗，最近幾年，綠地香港也開啟了多元化發(fā)展模式，在金融、養(yǎng)老產業(yè)上都有布局。
以2020年上半年為例：
2月，綠地香港關聯(lián)公司，以3.85億競得云南昆明呈貢斗南地塊；
5月，綠地香港又出手，以總代價5.02億元競得昆明晉寧區(qū)6宗地塊。
據悉，在云南的相關布局主要是綠地香港發(fā)展健康、養(yǎng)老、文旅產業(yè)需要。
值得一提的是，相較于往年，2020年綠地香港拿地上并不頻繁，不過好幾個項目卻都和昆明有關，這也折射出管理層對云南區(qū)域的看重。
綠地香港進駐昆明超過7年，7年間在昆明先后促成了9個項目的落地，主攻方向偏文旅和康養(yǎng)健康，可見綠地相關多元布局意圖許久。
不過從相關數據上看，綠地香港的新業(yè)務貢獻度卻十分有限。
綠地香港2019年年度報告顯示，從收益分析來看：
2018年綠地香港物業(yè)銷售及建筑管理服務收入為169.95億元，占整體收益的比重為96.2%；
物業(yè)管理及其他服務的收益為4.57億元，占比2.6%；
酒店及相關服務的收益為1.34億元，占比0.8 %；
物業(yè)租賃收入為0.76億元，占比0.4%。
可以看到，綠地香港的大部分收入還是來源于建筑開發(fā)，新業(yè)務帶來的收益在財報中未有明顯披露。
圖片來源：綠地香港2019年年度報告
千億門檻難度陡增
背靠綠地控股，但是綠地香港的自我成長需求強烈。
目前綠地香港的體量在國內房地產行業(yè)中排在中游，雖然對外綠地香港宣稱規(guī)模并非首要，做一家小而美的房產公司也無妨。
但是實際上卻一直都渴求規(guī)模上升，2017年以來，“2021年沖破千億”就成為綠地香港的目標之一。
由此可見，對于中小房企而言，“小而美”僅是說辭，在市場總量增幅不大的情況下，做大規(guī)模才是保持未來活力的最大武器，規(guī)模躍升是長期發(fā)展的必經之路。
最近一年，市場發(fā)展環(huán)境趨于穩(wěn)定，集中化已經成為行業(yè)不可逆轉之勢，而集中化背景下的資源之爭一定會更加激烈。
疫情過后，大房企土地儲備、產品品質、融資能力、成本控制、項目布局五大核心競爭優(yōu)勢凸顯。
對中小房企來說，面臨的挑戰(zhàn)不僅僅是規(guī)模上的劣勢，還包括應對調控的能力，加緊項目去化，保證現金流穩(wěn)健能力等多方面，從這個角度出發(fā)，綠地香港的“千億夢”恐怕將付出更多的努力。
