免責(zé)聲明

本文根據(jù)公司2018年度全年業(yè)績(jī)會(huì)議交流記錄整理，若有遺漏或錯(cuò)誤，請(qǐng)以上市公司公告為準(zhǔn)，本文不構(gòu)成任何投資建議，請(qǐng)謹(jǐn)慎參考。如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)表明出處，不得對(duì)文章內(nèi)容有任何歪曲的引用、刪節(jié)和修改。

第一部分 財(cái)務(wù)摘要

1、重點(diǎn)指標(biāo)：

ü 收入33.767億人民幣，同比上升91.8%；

ü 凈利潤8.1億元人民幣，同比上升170.1%

ü 凈利潤率24.0%，同比上升7.0%；

ü 毛利潤率38.2%，同比上漲4.7%；

ü 股東應(yīng)占利潤8.01億人民幣，同比上升176.5%；

ü 每股收益0.62元人民幣；

ü 分派股息4億元人民幣，派息率50%；

ü 毛利率占成本由33.5%升高至38.2%；

ü 商譽(yù)10.45億元人民幣；

ü 現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物48.08億人民幣，同比上升446.5%；

ü 經(jīng)營性現(xiàn)金流入8.832億人民幣，同比上升207.4%；

2、經(jīng)營情況：

ü 增值服務(wù)毛利率顯著增長(zhǎng)：

n 物業(yè)管理服務(wù)收入16.25億元人民幣，毛利率27.4%，相比去年上漲0.5%；

n 社區(qū)物業(yè)增值服務(wù)收入2.89億元人民幣，毛利率50.9%，相比去年增長(zhǎng)9.2%；

n 外沿增值服務(wù)（營銷、驗(yàn)房、廣告等）收入14.63億元人民幣2.89億元，毛利率41.7%，相比去年下降1.6%（由于第三方市場(chǎng)擴(kuò)張）；

ü 市場(chǎng)擴(kuò)張：

n 合約建筑面積從2017年的1.26億上升至2018年的2.464億平方米；

n 第三方在管建筑面積同比提升66.9%，占比達(dá)40%；

n 年內(nèi)收并購面積2940萬，如果計(jì)入期后收購的景陽，則達(dá)到4490萬；

n 年內(nèi)第三方開發(fā)商獲取新合同建筑面積4840萬平方米，遠(yuǎn)超從大股東獲取2440萬平方米；

n 逐步覆蓋24個(gè)省、市、自治區(qū)；

n 通過兼并收購新增4760萬平方米合約面積：2018年4月獲得南京紫竹物業(yè)51%股份；2018年8月獲得深圳金雞物業(yè)100%股份；2019年1月獲青島華人86.6643%股份；2019年2月獲哈爾濱景陽物業(yè)60%股份，迅速進(jìn)入當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，彌補(bǔ)區(qū)域空白，提升在全國市場(chǎng)內(nèi)影響力；

n 與地方平臺(tái)企業(yè)達(dá)成合作，為地區(qū)建設(shè)添磚加瓦；

n 集團(tuán)住宅項(xiàng)目占在管面積60.4%；

n 集團(tuán)項(xiàng)目主要分布于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市群：35.7%位于大灣區(qū)，31.5%位于長(zhǎng)江三角洲，3.6%位于成渝城市群；

n 收購品牌注入價(jià)值增值：南京紫竹被收購后，議價(jià)能力與運(yùn)營高端項(xiàng)目的能力增強(qiáng)，收入上升19.1%，凈利潤達(dá)4100萬元，凈利率上升0.5個(gè)百分點(diǎn)；

n 社區(qū)增值服務(wù)：圍繞人、車、房，解決住戶痛點(diǎn)問題，實(shí)現(xiàn)服務(wù)多元化，達(dá)到收入2.89億，同比增長(zhǎng)183.7%，占總收入8.6%。

n 外延增值服務(wù)：切實(shí)解決開發(fā)商痛點(diǎn)，提供全周期增值服務(wù)，為后續(xù)物業(yè)管理服務(wù)奠定扎實(shí)基礎(chǔ)；不僅向綠地、雅居樂提供營銷服務(wù)，也拓展第三方客戶。

3、與綠地控股合作：

ü 持續(xù)雙品牌運(yùn)營，注重中高端住宅與商業(yè)物業(yè)；年內(nèi)來自雅居樂的建筑面積為7040萬平方米，新增合約面積1170萬平方米；來自綠地控股的合約面積為2200萬平方米，新增合約面積1270萬，超過與綠地承諾面積；年內(nèi)來自綠地控股第三方收購的合約面積達(dá)39600萬平方米；

ü 躋身中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合服務(wù)第8名，物業(yè)滿意度超過行業(yè)平均水平，達(dá)90.1%。

第二部分 三大業(yè)務(wù)板塊發(fā)展策略

ü 業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)：物業(yè)服務(wù)板塊專注中高端住宅物業(yè)服務(wù)；社區(qū)商業(yè)板塊圍繞地產(chǎn)開發(fā)，全方位打造經(jīng)濟(jì)圈；資產(chǎn)管理服務(wù)打造卓森資產(chǎn)管理集團(tuán)，提供高端商業(yè)資產(chǎn)管理、咨詢業(yè)務(wù)，開拓具有極大潛力的商寫市場(chǎng)；

ü 發(fā)展方向：服務(wù)特點(diǎn)無人化、機(jī)械化以降低成本、提高服務(wù)效率

ü 發(fā)展預(yù)期：相信2019年會(huì)延續(xù)2018年的良好勢(shì)頭，保持雙位數(shù)的增長(zhǎng)。

ü 物業(yè)板塊：2018年翻倍增長(zhǎng)，在長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、成渝充分發(fā)揮品牌優(yōu)勢(shì)，深挖市場(chǎng)，在長(zhǎng)三角和大灣區(qū)高單價(jià)、高競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中，30%市占率。2018年毛利率高，原因是快速復(fù)制標(biāo)準(zhǔn)，有效地減少時(shí)間與資源的浪費(fèi)，沒有在拓盤時(shí)犧牲利潤；大客服、點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的服務(wù)特點(diǎn)擴(kuò)大服務(wù)半徑、提高滿意度；推進(jìn)機(jī)械化、自動(dòng)化，提高效率；面積增長(zhǎng)：第三方面積拓展很多，說明雅生活物業(yè)管理被廣泛接受，甚至被開發(fā)商作為議價(jià)依托；

ü 社區(qū)商業(yè)：社區(qū)增值服務(wù)、外沿增值服務(wù)，圍繞人、車、房、公共資源、寵物，解決住戶痛點(diǎn)，以輕資產(chǎn)形式，提高消費(fèi)頻率，整合社區(qū)資源；進(jìn)一步挖掘社區(qū)潛力，實(shí)現(xiàn)空置率降低，廣告費(fèi)用提升；成立家裝事業(yè)部，為業(yè)主提供家政服務(wù)、家裝宅配兩萬戶以上提供拎包入住服務(wù)，得到很好經(jīng)濟(jì)效益。外沿增值服務(wù)：解決開發(fā)商痛點(diǎn)，在全國多個(gè)區(qū)域外拓項(xiàng)目發(fā)展；整合營銷服務(wù)，開發(fā)社區(qū)租售業(yè)務(wù)（未來是存量市場(chǎng)），第三方滿意度創(chuàng)歷史新高；收入在2019年有望達(dá)20億以上。

ü 卓森資產(chǎn)管理集團(tuán)：開拓高端商險(xiǎn)策略，專注做高端商寫資產(chǎn)管理?；谘啪訕?、綠地的豐富經(jīng)驗(yàn)，更加專注做好高端商寫，加速擴(kuò)大公司在高端商寫項(xiàng)目影響力、開拓市場(chǎng)。卓森合作理念與模式相對(duì)同行更加靈活，追求合作共贏、利益共享；合作模式有合資管理、全委管理、合伙人制三種模式；未來3年主要以品牌推廣、拓展、品質(zhì)塑標(biāo)為發(fā)展三部曲。全國戰(zhàn)略部署：聚焦北上廣深，以北上廣、南寧、武漢、杭州現(xiàn)有在管項(xiàng)目為基石，輻射周邊項(xiàng)目，開拓新一二線城市。中國商業(yè)市場(chǎng)布局來看，一二線城市高端企業(yè)眾多，發(fā)展前景好，未來一二線城市項(xiàng)目存量將增長(zhǎng)57.8%，新一二線城市對(duì)超高層寫字樓熱情只增不減。全球60%以上超高層商寫都誕生于中國。我們預(yù)期卓森毛利率38%-45%。

第三部分 問答環(huán)節(jié)

Q&A

Q1：公司在高端商寫方面的業(yè)務(wù)，由綠地、雅居樂共同運(yùn)營到成立卓森資產(chǎn)管理公司，為什么會(huì)有這樣的思路轉(zhuǎn)變？卓森今年合約面積、在管面積、凈利率期望？

綠地卓森今年合約面積、在管面積、凈利率期望？今年只轉(zhuǎn)化大概300萬平方米，還有提高空間，管理層如何看待？

A1：

1） 雅生活以綠地、雅生活兩個(gè)品牌運(yùn)作，兩個(gè)品牌均以住宅為主，兼有管理商業(yè)項(xiàng)目，通過2018年分析業(yè)務(wù)狀況和對(duì)中國物業(yè)市場(chǎng)的判斷，我們認(rèn)為商寫物業(yè)是很大的藍(lán)海。由于住宅與高端商寫的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、人員素質(zhì)要求都不同（高端商寫對(duì)綜合素質(zhì)要求高），所以在去年年底把雅生活、綠地在管商業(yè)寫字樓項(xiàng)目剝離出來，成立卓森品牌，培育雅生活、綠地以及其他開發(fā)商的商寫項(xiàng)目。

2） 未來三年內(nèi)，卓森未來三年發(fā)展規(guī)劃：2019-2021年，新增拓展面積一千三百萬平方米，新增面積復(fù)合增長(zhǎng)率56%，拓展年合作額是26億，復(fù)合增長(zhǎng)率46%，2021年預(yù)計(jì)在管面積達(dá)到1219萬平方米，復(fù)合增長(zhǎng)率94%，預(yù)計(jì)三年實(shí)現(xiàn)收入31億人民幣，收入復(fù)合增長(zhǎng)率是111%，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤4億，復(fù)合增長(zhǎng)率116%。

3） 綠地轉(zhuǎn)化率：新增合約超過和綠地合約，在管面積2018年轉(zhuǎn)化率相對(duì)較低。因?yàn)橹饕泳G地一手盤，因?yàn)樵谶\(yùn)營、效率上，一手盤優(yōu)于二手盤，這就造成了轉(zhuǎn)化率問題。但是在未來會(huì)逐步增長(zhǎng)。2018年合約增長(zhǎng)1.2億，每年第三方拓展四千八百萬；雅居樂和綠地每年新增合約面積兩千四百萬，占比約25%，收并購4800萬左右。未來希望每年合約增加超過1億，第三方拓展，要量質(zhì)齊增，40%每年增長(zhǎng)率，雅居樂每年新增合約面積至少1000萬，綠地保底1000萬，爭(zhēng)取1500萬。收并購在合約面積貢獻(xiàn)35%。在管預(yù)測(cè)：一手盤為主，轉(zhuǎn)化率可能偏低。每年在關(guān)增長(zhǎng)7000萬左右：第三方拓展，每年2000-4000萬合約面積新增，會(huì)逐步在1920年轉(zhuǎn)換為在管面積（攻占30%）；雅居樂、綠地雙股東20-25%；收并購在管面積占比會(huì)增加到30-40%左右。同時(shí)，投資者不能片面看待轉(zhuǎn)化率。接大盤、超高層項(xiàng)目，兩年左右才能有一批樓宇交付，完整轉(zhuǎn)化周期至少是4年。業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)是通過轉(zhuǎn)化與獲取優(yōu)質(zhì)合同來實(shí)現(xiàn)的。我們拿盤精耕細(xì)作，開發(fā)不同業(yè)務(wù)，在之后業(yè)績(jī)會(huì)有很好體現(xiàn)。

Q2: 公司2019年收并購、區(qū)域擴(kuò)張的城市布局思路如何？外延增值服務(wù)發(fā)展展望？

A2: 我們今年完成上市，想要借助資本的力量，在經(jīng)濟(jì)周期的低谷實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張，以產(chǎn)業(yè)布局、區(qū)域布局為出發(fā)點(diǎn)。我們的區(qū)域布局以大灣區(qū)為基礎(chǔ)，在長(zhǎng)三角、京津冀等地也進(jìn)一步布局，尤其是今年在南京獲取紫竹物業(yè)，進(jìn)駐江蘇市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)彎道超車。在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面，我們將通過對(duì)龍頭企業(yè)的收并購、引入當(dāng)?shù)仄髽I(yè)品牌，營造全產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)態(tài)。我們計(jì)劃積極開拓企業(yè)合作，拓寬影響力，與政府企業(yè)、中等開發(fā)商合作，也參與到一些京津冀地區(qū)國企混改中，預(yù)期業(yè)績(jī)得到較大增長(zhǎng)。外延增值服務(wù)的毛利率增長(zhǎng)是因?yàn)樵诨A(chǔ)物業(yè)與外延服務(wù)之間實(shí)現(xiàn)較好的成本、員工、利潤共享，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)收入結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

Q3：公司收購南京紫竹，使其業(yè)績(jī)提升，請(qǐng)問這是一個(gè)個(gè)例嗎？公司現(xiàn)金充足，計(jì)劃如何使用，還會(huì)維持高派息嗎？

紫竹毛利率的提升是因?yàn)槟軓墓蓶|獲取高端項(xiàng)目，單位面積收費(fèi)提高；同時(shí)實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化。我們不僅是財(cái)務(wù)投資，更重要的是做產(chǎn)業(yè)整合，優(yōu)化營業(yè)模式，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。又如深圳金雞公司，在我們接管后，將進(jìn)行人員分流，預(yù)期今年會(huì)實(shí)現(xiàn)超過10%的增長(zhǎng)。

公司業(yè)務(wù)以輕資產(chǎn)、輕投入為特點(diǎn)，現(xiàn)金將用來進(jìn)行優(yōu)質(zhì)收并購，提高科技投入，以及堅(jiān)持派息政策，回報(bào)投資者。當(dāng)然，如果由大規(guī)模收并購，也會(huì)考慮融資、配股。