無(wú)杠桿，不地產(chǎn)！

過(guò)去的中國(guó)房企，大多是靠“高融資、高負(fù)債、高杠桿”推動(dòng)的，加上地產(chǎn)上半場(chǎng)的超級(jí)行情，最終造就一個(gè)又一個(gè)“地產(chǎn)黑馬、千億新秀” ！

2020年8月，一道名為“三道紅線”新政，猶如一道“晴天霹靂”，炸醒了正在“三高”（高融資，高負(fù)債，高杠桿）的激進(jìn)房企。

• 有人說(shuō)，三道紅線就是三高房企的“催命符”、“生死劫”！

• 有人說(shuō)，三道紅線是房企二度洗牌、進(jìn)退分化的“分水嶺”！

• 還有人說(shuō)，三道紅線是地產(chǎn)進(jìn)入下半場(chǎng)，新規(guī)則的“起點(diǎn)”！

三道紅線威力，為何如此巨大？

核心在于它就是一個(gè)房企負(fù)債的“緊箍咒”，緊緊箍在“三高”房企頭上，勒得頭痛！同時(shí)這個(gè)緊箍咒，又從源頭上限制了當(dāng)前各個(gè)梯隊(duì)房企的業(yè)績(jī)?cè)鏊佟?/strong>

比如許多負(fù)債高的大中型房企增速不得不從過(guò)去40%到50%開始業(yè)績(jī)放緩到10%到20%，甚至不少百?gòu)?qiáng)房企開始負(fù)增長(zhǎng)；而一大批“壯志滿懷”的中小房企，當(dāng)被按住了財(cái)務(wù)杠桿這一超級(jí)支點(diǎn)后，規(guī)模再難逆襲了！

百億房企“3年沖千億”休已！

未來(lái)黑馬故事，再也難出現(xiàn)！

同時(shí)，疊加集中供地、“新兩道紅線”、乃至“投資占銷售40%紅線傳聞”等系列政策，今天房企所面臨的問(wèn)題，其實(shí)已不是“正負(fù)增長(zhǎng)”的問(wèn)題，而是更為可怕的“生死問(wèn)題”。

而三道紅線，正是這一變局的導(dǎo)火索！

比如即使按照三道紅線發(fā)布當(dāng)時(shí)的達(dá)標(biāo)率，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，即使頭部4強(qiáng)碧桂園、萬(wàn)科、恒大、融創(chuàng)，他們也個(gè)個(gè)“踩線”。而放到行業(yè)更大范圍看，百?gòu)?qiáng)房企滿足綠檔標(biāo)準(zhǔn)也僅僅是“個(gè)位數(shù)”，比如華潤(rùn)、中海、金地、龍湖和濱江等。

果然，三道紅線發(fā)布后不到1年，爆雷的房企就迅速增多，而且更恐怖的是爆雷企業(yè)的能級(jí)也在提升，房企大而不倒的“鐵律”，或許正面臨挑戰(zhàn)！

比如前幾年爆雷房企都以中小企業(yè)為主，如2018年中弘股份，2019年三盛宏業(yè)、銀億等，但三道紅線后，爆雷的規(guī)模品牌房企越來(lái)越多。統(tǒng)計(jì)表明：僅僅2021年前5個(gè)月，已違約爆雷房企就多達(dá)12家。而且，其中大中型房企面孔越來(lái)越多。

• 比如千億級(jí)房企有“泰禾、藍(lán)光”。

• 比如十強(qiáng)房企有華夏幸福，恒大。

他們普遍都有一個(gè)共同特征，就是“三高”?。?strong>高融資，高負(fù)債、高杠桿。

同時(shí)，債務(wù)爆雷外，行業(yè)“大魚吃大魚”的故事也在陸續(xù)上演。比如先是2021年初融創(chuàng)收購(gòu)“廣西一哥”廣西彰泰，而后是上個(gè)月遠(yuǎn)洋收購(gòu)百?gòu)?qiáng)紅星地產(chǎn)。或許下一個(gè)被收購(gòu)者，也不會(huì)太久！

寫稿此刻，又傳出一家曾提沖千億的實(shí)地集團(tuán)，也出現(xiàn)違約爆雷的傳聞！

那么，到2021年到底有多少房企會(huì)面臨違約爆雷風(fēng)險(xiǎn)？對(duì)此，某金融高層人士最近也給出一個(gè)醒目答案：“如果金融政策收緊維持到2021年年底，可能百?gòu)?qiáng)房企會(huì)有10家以上出現(xiàn)資金困境，如果有黑天鵝事件出現(xiàn)，可能這個(gè)比例會(huì)更高?！?/span>

2021年將大概率成為房企的“爆雷年”！而三道紅線則是很多三高房企爆雷的“催命符”！

理性的看，我們常常放大悲觀的情緒。事實(shí)上，一個(gè)新政之后有跌落者、有出局者，這也算正常，這也是行業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)的一個(gè)“正常表現(xiàn)”！

以三道紅線舉例，一方面，它是“三高”房企的催命符，另一方面，它又是優(yōu)秀房企的春天！借用孫宏斌的判斷：“三道紅線等一系列政策之后，一些房企會(huì)在2年后逐漸出清，而一些優(yōu)秀房企也迎來(lái)盛世年華”！

的確，類似龍湖，中海、金地等一大批大型國(guó)企央企以及戰(zhàn)略前瞻穩(wěn)健、拿地自律的民營(yíng)房企，他們成為地產(chǎn)新時(shí)期的“彎道超車”選手，他們正在“逆勢(shì)生長(zhǎng)”！

很多人都說(shuō)行業(yè)已告別彎道超車，其實(shí)這個(gè)論斷有點(diǎn)“一刀切”，核心還得看個(gè)體！

一個(gè)常識(shí)是，行業(yè)低增長(zhǎng)，并不意味著所有房企“低增長(zhǎng)”！

以金地為例，這是一家被認(rèn)為過(guò)去一直穩(wěn)健甚至保守的房企，核心還在于它是反“三高”，而且一直反“三高”，它是一家“過(guò)去5年都在三道紅線綠檔范圍內(nèi)卻依舊保持中高速增長(zhǎng)”的房企。

金地近5年穩(wěn)健的財(cái)務(wù)指標(biāo)

比如2016年，金地剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率57.9%，而凈負(fù)債率才28.4%，現(xiàn)金短債比2.47。比如從2016年到2020年，金地三道紅線都是百分百的“綠檔”！換句話說(shuō)，即使沒(méi)有三道紅線新政，金地的財(cái)務(wù)天然就是“綠檔”！

但更值得關(guān)注的是，金地過(guò)去5年實(shí)現(xiàn)了600多億到2427億的業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)！

2016年金地首破千億，到2019年破兩千億（2106億），而后即使三道紅線后2020年金地依舊增幅“15.4%”達(dá)2427億；同時(shí)2021年前6月勁銷1628億，同比大增60.22%，完成58.04%全年目標(biāo)，可以推斷的是

金地2021年“破3000億”將是大概率事件！

加上招蛇的崛起，房地產(chǎn)重回“招保萬(wàn)金”新時(shí)代！

所以，解讀金地近6年成長(zhǎng)路徑，無(wú)論三道紅線頒布前還是三道紅線推行后，金地始終沒(méi)有財(cái)務(wù)高杠桿，但業(yè)績(jī)依舊實(shí)現(xiàn)了6年5倍左右的高增長(zhǎng)！而這與大多“三高”催生的黑馬房企有本質(zhì)的不同。

反過(guò)來(lái)說(shuō)，三道紅線后的金地，不僅沒(méi)失速，反而進(jìn)取姿態(tài)更強(qiáng)！為何如此評(píng)價(jià)？核心在于三道紅線之后的投資拿地力度，可以看出金地房企的“雄心”！

好的，業(yè)績(jī)逆生長(zhǎng)說(shuō)完了。再說(shuō)說(shuō)“拿地逆生長(zhǎng)”！

為何說(shuō)“拿地”？核心是拿地強(qiáng)度其實(shí)最能反映房企對(duì)未來(lái)的信心和態(tài)度。

正如旭輝總裁林峰所言：“正常情況下，房企近6個(gè)月新增投資貨值至少應(yīng)該與銷售持平，如果要保持增長(zhǎng)，補(bǔ)的貨要更多過(guò)于銷售才行。如果過(guò)去6個(gè)月不買地，說(shuō)明業(yè)務(wù)正在高度收縮，或是資金鏈承壓較大?！?/strong>

的確如此。三道紅線后，規(guī)模房企拿地已是更嚴(yán)峻分化，老潘形容為“冰火兩重天”！

一方面，眾多“三高”房企強(qiáng)行降負(fù)債，嚴(yán)控支出，而首先嚴(yán)控的就是控制拿地強(qiáng)度！也因此，2021年拿地榜，一些昔日拿地“明星”竟然消失在百?gòu)?qiáng)拿地榜！

典型如2021年類似恒大、泰禾、富力、藍(lán)光等基本已拿地甚少。

比如2021上半年恒大拿地竟然突然消失在“半年百?gòu)?qiáng)拿地榜”，拿地百?gòu)?qiáng)門檻最后一名金額只是37億，但恒大依舊沒(méi)有入榜。而對(duì)比去年、前年同期2019上半年，2020上半年，恒大拿地金額都是行業(yè)前三，是拿地“明星”。

同樣是富力，2021上半年拿地也是急速收縮。

比如前年同期2019年1~6月拿地是903億貨值，2020年同期是293億貨值，而2021年同期則是拿地100億貨值。拿地貨值從900億大幅度收縮至100億。

而對(duì)比之下2021年上半年，萬(wàn)科，保利、融創(chuàng)、龍湖都拿地兇猛。

根據(jù)中指院2021年房企1~6月拿地排行榜。

中指院2021年1~6月拿地排行榜

具體而言，三道紅線之后，綠檔房企都在拿地“逆生長(zhǎng)”！

比如金地去年權(quán)益投資額690億，但今年2021年前6月金地權(quán)益投資額就高達(dá)446億，接近2020全年投資額的65%。同時(shí)，金地拿地榜位列行業(yè)第8，相對(duì)金地自己銷售業(yè)績(jī)榜11名，領(lǐng)先3名！

綜合對(duì)比之下，今天綠檔房企和三高房企的拿地形成了“冰火兩重天”局面。

相對(duì)之下，類似綠檔優(yōu)秀房企“萬(wàn)科、保利、金地、龍湖”等更有逆勢(shì)投資力、增長(zhǎng)力！

進(jìn)一步講，最近網(wǎng)傳“拿地額占銷售額不超過(guò)40%”的紅線政策，看似嚴(yán)峻，但事實(shí)上，這些優(yōu)秀房企，其實(shí)都是在40%紅線框架下“自由跳舞”。比如

你看，都在40%紅線以內(nèi)！

顯然，無(wú)論三道紅線，還是拿地總額的40%紅線，綠檔優(yōu)秀房企都在安全線內(nèi)上演“穩(wěn)健進(jìn)取”角色！

三道紅線之后，房企的發(fā)展思路和競(jìng)爭(zhēng)邏輯也在巨變。

• 比如房企發(fā)展思路明顯從“增量”向“提質(zhì)”轉(zhuǎn)變，強(qiáng)運(yùn)營(yíng)、高質(zhì)量、均衡發(fā)展成為房企一致的目標(biāo)。

• 比如房企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)也從外在的規(guī)模優(yōu)勢(shì)、拿地優(yōu)勢(shì)向內(nèi)在的融資優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)、組織優(yōu)勢(shì)過(guò)渡！

萬(wàn)科就表示：“三道紅線后房企邏輯開始由原來(lái)的可以靠土地、靠金融這些要素去賺錢轉(zhuǎn)變?yōu)橐阅芰?、以勞?dòng)掙錢的邏輯轉(zhuǎn)變。在新邏輯下，房企競(jìng)爭(zhēng)烈度比以前強(qiáng)很多，未來(lái)企業(yè)不可能再靠一、兩樣關(guān)鍵資源就能打贏、獲勝，均好無(wú)短板 是這個(gè)新時(shí)代的必然要求?！?/span>

同樣，金地集團(tuán)副總裁王南也表示；“行業(yè)過(guò)去發(fā)展最快的企業(yè)往往多是高負(fù)債率的，但三道紅線后，未來(lái)整體發(fā)展最均衡、管理最精細(xì)的房企會(huì)發(fā)展的更好，而金地則會(huì)通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新、周轉(zhuǎn)率提升，靠系統(tǒng)經(jīng)營(yíng)能力去提升ROE！”

今天，強(qiáng)運(yùn)營(yíng)，精細(xì)運(yùn)營(yíng)、數(shù)字化運(yùn)營(yíng)已經(jīng)成為一種房企必修課。

尤其在地產(chǎn)行業(yè)類制造業(yè)化，利潤(rùn)率進(jìn)入個(gè)位數(shù)新時(shí)期后，運(yùn)營(yíng)力水準(zhǔn)開始成為房企“利潤(rùn)保衛(wèi)戰(zhàn)”、“高ROE保衛(wèi)戰(zhàn)”的關(guān)鍵。

那么此刻標(biāo)桿房企是怎么做的了？

以萬(wàn)科為例，萬(wàn)科認(rèn)為行業(yè)正在回歸制造業(yè)屬性，而且萬(wàn)科認(rèn)為習(xí)慣了地產(chǎn)黃金時(shí)代的房企往往對(duì)真正制造業(yè)經(jīng)營(yíng)管理做法并沒(méi)有深入理解。對(duì)此，萬(wàn)科提出一個(gè)“赤字接單，黑字出貨”制造業(yè)管理方法。

“赤字接單，黑字出貨”8字格言，其實(shí)最早出自富士康2000年競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品事業(yè)群“降低成本”動(dòng)員大會(huì)上的講話。即富士康要有'赤字接單，黑字出貨’的競(jìng)爭(zhēng)能力！即以低于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格接受訂單，同時(shí)，通過(guò)富士康制造、營(yíng)銷各環(huán)節(jié)的努力，壓縮和節(jié)省成本，最終又以競(jìng)爭(zhēng)性價(jià)格將貨交給客戶?！?/strong>

通俗的解讀就是，“制造企業(yè)可能在接單那一刻初看是賺不到錢的，但富士康在出貨那一刻卻因?yàn)樽陨韮?yōu)秀能力而奇跡般實(shí)現(xiàn)了難得的盈利?！?/span>

這個(gè)故事落在房地產(chǎn)行業(yè)，就好比杭州拿地一樣，即其他房企杭州拿地可能大多是虧損，但濱江憑借自身優(yōu)勢(shì)，或許還可以掙到1%到2%凈利率，濱江或許就有這個(gè)類似“赤字接單，黑字出貨”的賺錢能力。

同樣以金地為例，王南表示：“為了追求高質(zhì)量ROE和精細(xì)運(yùn)營(yíng)，金地推出了以銷定產(chǎn)基于大中小庫(kù)存的R值管理體系，以及基于數(shù)字化的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)“一城一圖”管理辦法，也是一種精細(xì)運(yùn)營(yíng)的創(chuàng)新。”

事實(shí)上，以銷定產(chǎn)在很多房企是個(gè)概念口號(hào)，但金地真正做到了精細(xì)化“機(jī)制管理”。

比如房企區(qū)域一線可售資源去化率更多是個(gè)失真數(shù)據(jù)，很多一線開工資源即使達(dá)到預(yù)售條件也沒(méi)有及時(shí)取證，最終開工和銷售資源存在脫節(jié)管理的弊端，對(duì)此，金地通過(guò)明確“達(dá)預(yù)”（達(dá)到預(yù)售條件的簡(jiǎn)稱）可售資源，通過(guò)明確大中小庫(kù)存標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)新了一個(gè)R值管理體系。

即金地確定“小庫(kù)存”去化周期在3到9月為合理值。一旦小庫(kù)存僅剩3個(gè)月，那么盤算中庫(kù)存每個(gè)月即將進(jìn)入到小庫(kù)存的總量有多少，以此決定大庫(kù)存資源開工多少，最終讓小庫(kù)存從3個(gè)月提升到比如6個(gè)月的目標(biāo)合理數(shù)值。

同樣，金地為提升全國(guó)各地一線項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)效率，啟動(dòng) “一城一圖”正態(tài)分布管控評(píng)價(jià)體系，輕松實(shí)現(xiàn)了區(qū)域一線“一城一標(biāo)準(zhǔn)”的拿地到開盤的領(lǐng)先效率管理。

怎么做？即金地根據(jù)每個(gè)城市、不同項(xiàng)目類型（樓層高低條件）、不同施工條件（冬歇期），通過(guò)城市眾多外部房企“拿地到開盤”3000多組歷史大數(shù)據(jù)進(jìn)行歸納統(tǒng)計(jì)，得出當(dāng)?shù)爻鞘心玫氐介_盤的平均值正態(tài)分布圖。

那么，金地一線項(xiàng)目效率到底是高還是低？其實(shí)與各個(gè)城市開盤效率進(jìn)行正態(tài)分布對(duì)比，結(jié)果就一目了然。比如2020年之后，金地項(xiàng)目大部分城市基本占據(jù)了所在城市開發(fā)效率前5。比如最新數(shù)據(jù)顯示，2021年一季度金地在上海開盤效率做到第1名！

同樣是碧桂園，從2019年到2021年碧桂園連續(xù)3年以“全周期競(jìng)爭(zhēng)力提升”作為主題年，進(jìn)一步通過(guò)自我檢視全面提升全周期綜合競(jìng)爭(zhēng)力，邁向高質(zhì)量發(fā)展階段。

經(jīng)過(guò)2年多發(fā)展，碧桂園總裁莫斌最近表示：“全競(jìng)提升已進(jìn)入深水區(qū)，但仍有提升空間。接下來(lái)，要把標(biāo)桿變成標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵(lì)標(biāo)桿再突破。”

的確，三道紅線，正成為房企下一步分化洗牌的 “加速器”。

• 比如房企首先因?yàn)槿兰t線“踩線數(shù)量”的不同，直接帶來(lái)融資增量的分化，進(jìn)而直接影響拿地分化，這是外在的分化；

• 比如，三道紅線對(duì)房企內(nèi)在運(yùn)營(yíng)效率、周轉(zhuǎn)效率、現(xiàn)金流管理提出更高要求，標(biāo)桿房企領(lǐng)先的、精細(xì)的運(yùn)營(yíng)水平也將是一個(gè)分化點(diǎn)。

如今三道紅線實(shí)施正好1周年，但它的威力已高度顯現(xiàn)，它一方面成為三高房企的催命符，生死劫；一方面又成為優(yōu)秀央企國(guó)企和戰(zhàn)略穩(wěn)健、財(cái)務(wù)穩(wěn)健大型民營(yíng)房企“逆生長(zhǎng)”的機(jī)遇期！

此刻，房企分化洗牌正在加速，而整個(gè)行業(yè)也正逐步回歸理性，越來(lái)越正常了。

即有人跌落衰敗，有人逆勢(shì)生長(zhǎng)！

地產(chǎn)總裁參考

每年對(duì)話100位地產(chǎn)創(chuàng)新者

2小時(shí)總裁訪談

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